Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2017 г. N 15АП-15172/16

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

город Ростов-на-Дону

07 марта 2017 г.

дело N А32-4417/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 марта 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ванина В.В.

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дельта-Стройсервис"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 04.08.2016 по делу N А32-4417/2016

по иску Администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Дельта-Стройсервис"

о взыскании задолженности и пени,

принятое в составе судьи Боровика А.М.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дельта-Стройсервис" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности в размере 4 096 408 руб. 78 коп., в том числе задолженности по арендной плате в размере 3 201 676 руб. 03 коп., задолженности по пене в размере 894 732 руб. 75 коп.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2016 иск удовлетворен в полном объеме. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 43 482 руб. государственной пошлины.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить и принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Дело было рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие ответчика, не извещенного о времени и месте судебного разбирательства. Суд первой инстанции не принял во внимание, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом общей площадью 1911,1 кв.м, на который есть решение МВК Администрации от 03.11.2009 о возможности сохранить самовольную постройку. Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-24614/2007 администрации было отказано в иске о сносе указанного объекта, поскольку незавершенный строительством объект был построен за счет средств граждан (дольщиков). Договор аренды в установленном порядке не расторгнут. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.10.2015 по делу N А32-47691/2014 администрации было отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде спорного земельного участка и погашении регистрационной записи об аренде обществом в отношении спорного земельного участка. Общество обращалось к администрации с просьбой об установлении новых сроков аренды земельного участка, но ответ дан не был. Суд первой инстанции не принял во внимание, что решением Центрального районного суда г. Сочи признано право собственности на часть незавершенного строительством объекта за физическим лицом (Бубнов В.В.), в силу чего арендная плата подлежала перерасчету с учетом строения и признанного права и применением коэффициента по действовавшей на тот период Методике для определения размера годовой арендной платы и порядке начислений для расчета - 0,04 (для гаражей), а не 3. Суд не принял во внимание договор о совместной деятельности от 28.11.2004 между обществом и строительным кооперативом "Виктория-34", являвшимся прежним пользователем земельного участка, на основании которого было принято постановление главы города от 29.09.2005 N 2862 "О предварительном согласовании ООО "Дельта-Стройсервис" места размещения многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и крытой автостоянкой по ул. Вишневой в Центральном районе". Фактически владельцами строения и арендаторами на сегодня являются обманутые дольщики, в том числе и директор - учредитель общества, которые проживают в незавершенном строительством объекте.

Определением от 12.12.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, по следующим основаниям.

Согласно статье 153 АПК РФ разбирательство дела осуществляется в судебном заседании арбитражного суда с обязательным уведомлением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания.

В соответствии с ч. 1 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном АПК РФ, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено АПК РФ. Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Место нахождения юридического лица определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ на день принятия к производству искового заявления и день рассмотрения спора судом первой инстанции юридическим адресом ответчика являлось: Краснодарский край, город Сочи, ул. Островского, д. 37, корп. 3, оф. 11.

В материалах дела имеется конверт заказного почтового отправления (почтовый идентификатор 35093190130592), которым суд первой инстанции направлял ответчику определение о принятии искового заявления по указанному выше адресу. Данный конверт был возвращен организацией связи с указанием причины возврата на истечение срока хранения.

Судом апелляционной инстанции был направлен на почту запрос от 07.11.2016 об обстоятельствах вручения указанного почтового отправления ответчику.

Из ответа УФПС Краснодарского края - филиал ФГУП "Почта России" (от 24.11.2016 N 1.5.6.8.19.3.1-10/14511) следует, что при доставке заказного письма с почтовым идентификатором 35093190130592 организацией связи была предпринята только одна попытка его вручения адресату; вторичные извещения по указанному адресу не доставлялись.

Таким образом, организацией связи был нарушен порядок вручения почтовых отправлений, установленный пунктом 34 Правил оказания услуг почтовой связи и пунктами 3.3, 3.4, 3.5, 3.6 Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", утвержденных приказом ФГУП "Почта России" от 31.08.2005 N 343 (адресату не доставлялись вторичные извещения).

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 9502/10, если при допущенных органом связи нарушениях Правил оказания услуг почтовой связи, судебное извещение не было получено стороной по делу по не зависящим от нее причинам, она не может считаться надлежаще извещенной.

В судебном заседании 13.07.2016 (при вынесении решения) ответчик не присутствовал.

Таким образом, дело было рассмотрено судом первой инстанции в судебном заседании в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 270 АПК РФ рассмотрение дела арбитражным судом в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции. Согласно части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы искового заявления и апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2007 по делу А32-10247/2007 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом был заключен договор аренды N 4900004347 от 29.09.2007 о предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54 общей площадью 6 284 кв.м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Вишневая с разрешенным видом использования - "для строительства многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и закрытой автостоянки".

Согласно пункту 2.1 договора срок действия установлен на 5 лет с момента государственной регистрации. Дополнительным соглашением N 1 от 03.04.2013 срок действия договора аренды определен до 01.03.2014.

Приложением к договору годовая арендная плата за земельный участок установлена на III-IV кварталы 2007 года в размере 229 881 руб. 28 коп.

Дополнительным соглашением N 1 от 03.04.2013 арендная плата за земельный участок определена в соответствии с отчетом о рыночной оценке в размере 978 610 руб. в год.

По своей правовой природе спорные договоры представляют собой договоры аренды земельного участка, правоотношения из которых регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Истечение определенного дополнительным соглашением N 1 от 03.04.2013 срока действия договора аренды 01.03.2014 не привело к прекращению арендных отношений, поскольку данный договор был продлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

В предмет иска по настоящему делу входит требование о взыскании арендной платы за период с 01.03.2012 по 31.12.2015, что следует из расчета арендной платы согласно приложению к иску.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ, действовавших в соответствующие периоды в пределах спорного периода, следует, что арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в действовавшей на день заключения договора аренды редакции) следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.

При определении подлежащей применению регулируемой цены на аренду спорного земельного участка апелляционный суд установил следующее.

В спорный период порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности г. Сочи, определялся Постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - постановление N 791) и Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210).

Из пункта 5.1 постановления N 210 следует, что с даты введения его в действие ставки арендной платы, определенные постановлением N 791, подлежали применению только в отношении перечисленных в данном пункте земельных участков: предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, ведения личного хозяйства, гаражного строительства, коммунального комплекса, осуществления и эксплуатации систем коммунальной инфраструктуры тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, в том числе инженерных сетей в местах их выхода на поверхность, строительства паркингов и многоэтажных парковок на основании заключенного инвестиционного соглашения, строительства инвестиционных объектов, которым присвоен статус имеющих значительную социальную эффективность.

Спорный земельный участок предназначен для строительства многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и закрытой автостоянкой, а потому ставки арендной платы за спорный земельный участок в период с 01.03.2012 по 31.12.2015 подлежат определению на основании постановления N 210.

Изложенное является основанием для отклонения довода ответчика, направленного на обоснование применения к спорному земельному участку определенной постановлением N 791 ставки арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей.

Пунктом "г" пункта 5.2 постановления N 210 (пункт "д" в редакции, действовавшей до постановления от 28.11.2014 N 2373) установлена ставка арендной платы за земельный участок, предоставленный в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном ЗК РФ, в размере 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Из имеющихся в деле доказательств и пояснений сторон следует, что многоквартирный жилой дом, для строительства которого был предоставлен земельный участок, в спорный период в эксплуатацию введен не был.

Согласно сведениям, предоставленным по запросу апелляционного суда ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю кадастровая стоимость спорного земельного участка с 19.01.2009 (дата внесения в кадастр - 23.08.2010) по настоящее время составляет 637 187 796 руб. 96 коп. Соответственно, годовая арендная плата по указанной выше ставке составляет 12 743 755 руб. 94 коп.

Истцом арендная плата предъявлена к взысканию за период с 01.03.2012 по 31.12.2015 в общей сумме 3 201 676 руб. 03 коп., в том числе за период с 01.03.2012 по 31.12.2012 - в сумме 384 391 руб. 69 коп., за 2013 год - в сумме 899 006 руб. 25 коп., за 2014 год - в сумме 978 610 руб., за 2015 год - в сумме 978 601 руб.

Заявленная истцом к взысканию задолженность находится в пределах сумм арендной платы по ставке, установленной постановлением N 210.

Довод ответчика о том, что на ответчика не может быть возложена обязанность по уплате арендной платы за весь спорный участок, поскольку решением Центрального районного суда г. Сочи за физическим лицом (Бубнов В.В.) было признано право собственности на часть незавершенного строительством объекта, а потому арендная плата подлежит перерасчету с учетом принадлежащего указанному лицу права, подлежит отклонению в силу следующего.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 05.11.2008 был признан действительным договор долевого участия N 25 от 15.08.2005 между гражданином Бубновым В.В. и обществом, а также было признано право собственности данного гражданина на незавершенный строительством объект - гаражный бокс N 25, расположенный на автомобильной стоянке закрытого типа и хозяйственной надстройке над ней по адресу г. Сочи, ул. Вишневая 34,36. Между тем, в соответствии с частью 8 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В деле отсутствуют доказательства ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и закрытой автостоянкой, расположенном на спорном земельном участке.

Из правового подхода, выраженного в пункте 26 Постановления N 73, договор аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, прекращается на основании статьи 413 ГК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в данном доме, а земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем, в деле отсутствуют доказательства государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства за гр. В.В. Бубновым, а равно иными лицами в пределах спорного периода.

В силу изложенного отсутствуют основания для вывода о прекращении спорного договора аренды по состоянию на спорный период, а, следовательно, арендатором спорного земельного участка как субъектом обязанности по уплате арендной платы в спорный период являлось общество.

О применении срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности ответчик не заявлял.

Поскольку заявленная истцом к взысканию сумма находится в пределах суммы арендной платы, определенной в соответствии с постановлением N 210, а суд не вправе самостоятельно выходить за пределы размера исковых требований, постольку с ответчика в пользу истца подлежат взысканию задолженность по арендной плате в заявленном истцом размере 3 201 676 руб. 03 коп.

В предмет иска входит требование о взыскании неустойки за просрочку уплаты арендной платы за период просрочки с 11.06.2009 по 05.12.2015 в общей сумме 894 732 руб. 72 коп. (согласно приложенному к исковому заявлению расчету).

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Размер договорной неустойки за просрочку уплаты арендной платы за период с 11.06.2009 по 05.12.2015 составил 894 732 руб. 72 коп. Расчет неустойки судом проверен и признан правильным. Ответчиком расчет оспорен не был, контррасчет не представлен.

О применении срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки ответчик не заявлял. Равным образом ответчик не заявлял об уменьшении неустойки по основанию, предусмотренному статьей 333 ГК РФ.

Доказательства существования обстоятельств, определенных частью 3 статьи 401 ГК РФ в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлены; данный довод им не приводился.

В силу изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за просрочку уплаты арендной платы в сумме 894 732 руб. 72 коп.

Истец освобожден от уплаты госпошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.

В связи с тем, что иск удовлетворен в полном объеме на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 43 482 руб.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе, понесенные ответчиком, относятся на ответчика.

В соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 АПК РФ), и принимает новый судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2016 по делу N А32-4417/2016 отменить. Принять новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дельта-Стройсервис" (ОГРН 1032311678740 ИНН 2320107772) в пользу муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367 ИНН 2320037148) задолженность в сумме 3 201 676 руб. 03 коп., неустойку в сумме 894 732 руб. 75 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дельта-Стройсервис" (ОГРН 1032311678740 ИНН 2320107772) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 43 482 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

О.А. Еремина Б.Т. Чотчаев