Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2017 г. N 09АП-2531/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 2 июня 2017 г. N Ф05-7331/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

06 марта 2017 г.

Дело N А40-194841/15

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Н.И. Левченко, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 декабря 2016 года по делу N А40-194841/15, принятое судьёй Анциферовой О.В.

по иску ООО "КРУПИС"

к ДГИ

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Потапова И.Н. (по доверенности от 26.01.2016)

от ответчика: Салаватова К.Х. (по доверенности от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

ООО "КРУПИС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникший при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2016 года по делу N А40-194841/15, урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "КРУПИС" (ОГРН 1027700224265, ИНН 7705437466) и Департаментом городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 121,6 кв.м. расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 3-5, стр. 2 изложив в следующей редакции:

п.п. 2.1.1, п. 2.1. покупатель обязан: полностью уплатить цену объекта (п. 3.1. договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п.3.4 настоящего договора.

п. 3.1. Цена Объекта составляет 15 112 000 (пятнадцать миллионов сто двенадцать тысяч) в соответствии с заключением эксперта от 22.09.2016 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - помещение общей площадью 121,60 кв.м. расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 3-5, стр. 2. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;

п. 3.2. оплата по договору производится в течение пяти лет со дня его заключения (в соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ в ред. от 29.06.2015);

п. 3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 15-го числа месяца следующего за месяцем, в котором была произведена государственная регистрация залога и перехода права собственности. Последующие платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющие не менее 251 866 (двести пятьдесят одна тысяча восемьсот шестьдесят шесть) руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга, которые покупатель рассчитывает самостоятельно. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего месяца. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.

Оплата приобретенного в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

п. 4.5. в случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных п. 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.

В удовлетворении требований о дополнении в раздела 2 договора пунктом 2.3., отказано.

Требование в части урегулирования разногласий относительно п. 3.4.1. договора график платежей по договору оставлено без рассмотрения.

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит, решение отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований по цене предложенной Департаментом.

Истец возражал на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2016 года по делу N А40-194841/15 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, ООО "КРУПИС" (далее - Истец) является арендатором нежилого помещения общей площадью 121,6 кв.м. расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 3-5, стр. 2 арендуемого на основании договора аренды N 1-1013/07 от 29.10.2007 года заключенного с Департамент городского имущества города Москвы.

ООО "КРУПИС" является субъектом малого предпринимательства.

Истец 19.11.2014 г. обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги о возмездному отчуждению арендуемого имущества.

Ответчик 02.02.2015 г. направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения.

В проекте договора купли-продажи в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 11.12.2014 г. N 743Г/672, выполненного ООО "АБН-Консалт", N 3530/С-14 от 22.12.2014 года выполненного ПН СРО "СВОД" цена недвижимого имущества составляет 25 486 000 руб.

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец, обратился в экспертную организацию для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно отчету N 15021914 от 24.02.2015 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного ООО "ППО-КОНСАЛТ" цена спорного объекта составляет 13 478 000 рублей, без учета НДС.

Истец 25.02.2015 года направил в адрес ответчика подписанный проект договора с протоколом разногласий по п. 2.1.1., 2.1.2., 2.3., 3.1., 3.2., 3.4., 3.4., проекта договора купли-продажи.

18.03.2016 г. ответчик отказа в подписании договора купли-продажи с учетом протокола разногласий.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорной спор по п. 2.1.1., дополнить раздел 2 договора пунктом 2.3., 3.1., 3.2., 3.4., 3.4.1., 4.5. проекта договора.

Определением от 09.03.2016 г. судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 121,6 кв.м., расположенного по адресу: 105005, г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д.3-5, стр.2, по состоянию на 19.11.2014 г. производство которой было поручено АНО "Экспертно-правовой центр".

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 121,6 кв.м., расположенного по адресу: 105005, г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д.3-5, стр.2, по состоянию на 19.11.2014 г. составляет 14 725 000 руб. без учета НДС.

Ввиду выявленных замечаний по первоначальной экспертизе, не устранением экспертом замечаний в полном объеме, ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. Которое было удовлетворено судом.

Определением от 23.08.2016 г. судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 121,6 кв.м., расположенного по адресу: 105005, г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д.3-5, стр.2, по состоянию на 19.11.2014 г. производство которой было поручено ООО "Центр оценки собственности".

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 121,6 кв.м., расположенного по адресу: 105005, г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д.3-5, стр.2, по состоянию на 19.11.2014 г. составляет 15 112 000 руб. без учета НДС.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ

При таких обстоятельствах, цена Объекта, указанная Департаментом в проекте договора купли-продажи, завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости Объекта, основания для принятия отчета истца суд также не усматривает, поскольку рыночная стоимость определена в процессе рассмотрения настоящего дела в соответствии с нормами действующего законодательства. При этом, с учетом представленной судебной экспертизы с целью урегулирования разногласий, возникших между истцом и Департаментом суд в качестве рыночной стоимости объекта недвижимости избирает стоимость, установленную Экспертом при проведении судебной экспертизы, поскольку отчет эксперта не содержит признаков недостоверности. Замечания ответчика относительно повторной экспертизы судом исследованы и признаны необоснованными.

Таким образом, п.3.1, 3.4 Договора подлежат установлению в соответствии с экспертным заключением в части стоимости.

Вместе с тем, требования истца в части внесения дополнений в раздел 2 договора пунктом 2.3., указав следующее: продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2. Договора) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о регистрации залога и о переходе права собственности на объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет продавца, указанный в пункте 3.3. договора удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, стороны договора имеют право обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Требования истца в части внесения п. 3.4.1. договора "график платежей по договору" подлежит оставлению без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ в связи с несоблюдением претензионного порядка.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ. Кроме того, арендуемое помещение не выбывало из его владения.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.

Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.

Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Довод ответчика об утрате истцом права на предъявление настоящего иска в силу п.2 ст.446 ГК РФ отклоняется судебной коллегией, так как разногласия по заключению договора возникли между сторонами до введения в действие п.2 ст.446 ГК РФ. Истец подписал предложенный ответчиком проект договора 25 февраля 2015 г.

Согласно ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

С учетом того, что иных доводов, подлежащих оценке, апелляционная жалоба не содержит, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2016 года по делу N А40-194841/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.И. Левченко Д.В. Пирожков