Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2017 г. N 03АП-7155/16

г. Красноярск

10 марта 2017 г.

Дело N А33-19245/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "03" марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен "10" марта 2017 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи - Белан Н.Н.,

судей: Петровской О.В., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,

при участии представителей ответчика - Паниной Ю.А. по доверенности от 01.02.2017, Мироновой Л.В. по доверенности от 01.02.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фурор"

на решение Арбитражного суда Красноярского края от "28" сентября 2016 года по делу N А33-19245/2014, принятое судьёй Курбатовой Е.В.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Фурор" (ИНН 2462025846, ОГРН 1022402056270, далее - ООО "Фурор") о взыскании 7 706 634 рублей 79 копеек долга за период с 19.12.2013 по 15.12.2014, 347 876 рублей 63 копейки пени по договору аренды от 30.06.2003 N 7764 по состоянию на 15.12.2014.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление культуры администрации города Красноярска.

В Арбитражный суд Красноярского края поступило встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Фурор", уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с муниципального образования город Красноярск в лице департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 782 248 рублей 58 копеек убытков.

При повторном рассмотрении дела решением Арбитражного суда Красноярского края от 28.09.2016 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Фурор" в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска взыскано 958 342 рублей 23 копейки долга, 14 713 рублей 06 копеек неустойки. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик (по первоначальному иску) обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска, а также в части отказа в удовлетворении встречно иска отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что произвел реконструкцию арендованного имущества с согласия арендодателя; при определении выкупной стоимости помещений стоимость неотделимых улучшений не была учтена; департамент допустил нарушение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ; договор купли-продажи должен был быть направлен обществу не позднее 01.11.2013, однако суд первой инстанции в общий срок, установленный законом для заключения договора купли-продажи, включил иной срок - по аналогии со сроком, установленным пунктами 1, 2 статьи 12 ФЗ N 59 "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ" - срок для получения отчета об оценке, вместе с тем, указанный срок не предусмотрен ФЗ-159 и не может быть принят во внимание при расчете сроков для соблюдения процедуры заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, следовательно, суд применил к правоотношениям закон, не подлежащий применению, поскольку указанные правоотношения урегулированы специальным законом - ФЗ N 159; длительность заключения договоров купли-продажи выкупаемого имущества обусловлена незаконными действиями Департамента в части несоблюдения требований, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которые следует квалифицировать как злоупотребление правом.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку истец не заявил возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (в части взыскания задолженности, пени, в части отказа в удовлетворении встречного иска).

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителя истца.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Фурор" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, временно свободного от уставной деятельности муниципального учреждения от 30.06.2003 N ВС 7764, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование нежилые помещения (Лит. А1, А): подвал - пом. N 1, N 2; 1 этаж - пом. N 3; 2 этаж - пом. N 3; технический этаж - пом. N 3, реестровый N СТР05052, общей площадью 1885,2 кв.м, в том числе подвальное помещение площадью 66,7 кв.м., расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Говорова, дом 55, для использования под культурно-развлекательный комплекс.

Срок действия договора установлен с 15.05.2003 по 31.12.2008 (раздел 4 договора).

Из пунктов 5.1, 5.2, 5.3 договора следует, что арендная плата определяется согласно расчету (приложение N 2 к договору); подлежит одностороннему изменению по решению

городского Совета; вносится ежемесячно в срок до 10-го числа текущего месяца, который

определен сторонами как разумный.

Согласно приложению N 2 к договору аренды размер арендной платы в месяц составлял 31 467 рублей 95 копеек, арендная плата назначается с 15.05.2003.

Согласно пункту 7.2 договора в случае невнесения арендатором всех видов платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы на каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 15.05.2003 арендодатель передал арендатору во временное пользование здание, реестровый N СТР05052, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Говорова, дом 55, общей площадью 1885,2 кв.м.

Дополнением от 14.07.2003 N 1 стороны продлили срок действия договора аренды по 31.12.2018.

Дополнением от 05.05.2004 назначением использования арендуемого здания определено использование под культурно-развлекательный комплекс.

В соответствии с дополнением от 31.03.2004 с 17.01.2004 арендная плата в месяц определена сторонами в размере 36 309 рублей 17 копеек; дополнением от 07.02.2005 N 4 - с 18.01.2005 арендная плата в месяц определена сторонами в размере 43 086 рублей 89 копеек; дополнением от 09.02.2006 N 5 - с 19.01.2006 арендная плата в месяц определена сторонами в размере 51 316 рублей 97 копеек; дополнением от 20.04.2007 N 6 - с 20.01.2007 арендная плата в месяц определена сторонами в размере 57 610 рублей 56 копеек; дополнением от 28.02.2008 N 7 - с 21.01.2008 арендная плата в месяц определена сторонами в размере 61 967 рублей 66 копеек; дополнением от 21.01.2009 N 8 - с 22.01.2009 арендная плата в месяц определена сторонами в размере 123 935 рублей 32 копеек.

Дополнениями к договору предусмотрено, что арендная плата перечисляется до 10 числа текущего месяца.

11.04.2013 сторонами на основании свидетельств о регистрации права собственности

муниципального образования город Красноярск от 23.12.2011 серии 24ЕК N 359439, N 359440, N 359441, N 359444, N 359445, N 359442, N 359443 (представлены в материалы

дела) и технических паспортов от 11.08.2008 заключено дополнительное соглашение N 9.

Данным дополнительным соглашением изменен предмет договора аренды: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду в отдельно стоящем здании нежилое помещение N 2 площадью 21,6 кв.м. (реестровый номер СТР12865), нежилое помещение N 3 площадью 21,5 кв.м. (реестровый номер СТР12864), нежилое помещение N 4 площадью 887,3 кв.м. (реестровый номер СТР12863), нежилое помещение N 9 площадью 590,1 кв.м. (реестровый номер СТР128961), нежилое помещение N 10 площадью 87,8 кв.м. (реестровый номер СТР12859), нежилое помещение N 7 площадью 261,0 кв.м. (реестровый номер СТР12862), нежилое помещение N 8 площадью 85,5 кв.м. (реестровый номер СТР12860), общей площадью 1954,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Говорова, дом 55, для использования под культурно-развлекательный комплекс.

В пункте 2 дополнительного соглашения от 11.04.2013 N 9 приведен расчет арендной платы, переменные расчета применены на основании решения Красноярского городского Совета от 02.09.2008 N 3-36.

Арендная плата с 23.12.2011 установлена сторонами в размере 1 379 574 рублей 76 копеек в год; 114 964 рублей 56 копеек в месяц.

К дополнительному соглашению от 11.04.2013 N 9 сторонами приложены поэтажные планы помещений и экспликации к поэтажным планам (согласно экспликации к поэтажному плану помещения N 7 площадь помещения N 7 (реестровый номер СТР12862) составляет 261,90 кв.м).

Дополнением от 11.04.2013 N 10 с 01.01.2013 сторонами установлена арендная плата в год в размере 3 825 156 рублей 96 копеек, в месяц - 318 763 рублей 08 копеек.

Департаментом проведена проверка нежилых помещений за номерами 2, 3, 4,7, 8, 9, 10 по ул. Говорова, дом 55, в акте проверки от 19.12.2013 N 1593 отражено, что нежилые помещения за номерами 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10 используются для размещения торговых, служебных и подсобно-бытовых помещений, санузлов. Акт подписан главным специалистом отдела муниципального контроля департамента Головиной Л.А.

Уведомлением от 25.12.2013 N 50963 Департамент сообщил ООО "Фурор", что в случае неустранения нарушения назначения использования арендуемых помещений Департаментом с 19.12.2013 будет применен коэффициент функционального использования объектов нежилого фонда (Кфунк), равный 1,0 как для объектов использования под торговлю, а также будет отменен коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора (Кс), равный 0,7.

30.12.2013 Департаментом проведена проверка нежилых помещений за номерами 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10 по ул. Говорова, дом 55, в акте проверки N 1630 отражено, что нежилые помещения за номерами 4, 9 используются третьими лицами для осуществления торговой

деятельности, а также оказываются услуги по изготовлению окон ПВХ, балконов, натяжных потолков, чистке подушек, изготовлении дверей, арок, напольных покрытий, в помещении N 9 расположен магазин, нежилые помещения за номерами 2, 3, 7, 8, 10 используются для размещения санузлов, подсобно-бытовых и служебных помещений. К указанному акту проверки приложены кассовые чеки, фотоматериалы. Акт подписан главным специалистом отдела муниципального контроля департамента Головиной Л.А.

31.01.2014 с участием Департамента и ООО "Фурор" составлен акт проверки N 75, из которого следует, что нарушения, указанные в акте проверки от 30.12.2013 N 1630, не

устранены, фактически нежилые помещения используются под торговые и служебные цели.

Представителем ООО "Фурор" в акте записано, что уведомления об устранении нарушений получены обществом поздно, находятся в процессе устранения, общество просит отложить проверку на 01.03.2014.

Письмом от 05.02.2014 N 4087 Департамент обращение ООО "Фурор" о продлении срока проверки устранения нарушений отклонил, сообщил об изменении с 19.12.2013 размера арендной платы, а также направил ООО "Фурор" для подписания дополнительное соглашение от 31.01.2014 N 11.

Согласно оформленному Департаментом дополнительному соглашению от 31.01.2014 N 11 на основании решения Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 N В-323 размер арендной платы составил 700 578 рублей 18 копеек в месяц, 8 406 938 рублей 16 копеек в год с 19.12.2013; 934 104 рублей 27 копеек в месяц, 11 209 251 рублей 24 копеек в год с 01.01.2014.

Данное дополнительное соглашение ООО "Фурор" не подписано.

22.09.2014 главным специалистом отдела муниципального контроля Департамента Логачевой М.А. оформлен акт проверки N 828 о том, что в нежилых помещениях N 4, N 9 расположены торговые залы, в помещении N 10 - служебные кабинеты администрации

комплекса, комната охраны, в помещении N 7 - кафе, в помещении N 8 находятся вентиляционные камеры, складские помещения, в помещениях N 2, и N 3 - санузлы.

Предарбитражным предупреждением от 30.05.2014 N 22007 Департамент обратился к ООО "Фурор" с требованием о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате и пени.

07.08.2013 (вх. N 31322) ООО "Фурор" обратилось к Департаменту с заявлением N 167 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Уведомлением от 15.08.2013 N 30796 Департамент сообщил ООО "Фурор" о принятии решения о предоставлении преимущественного права на приобретение нежилых помещений.

01.11.2013 администрацией города Красноярска принято распоряжение N 3816-недв, согласно которому ООО "Фурор" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений по ул. Говорова, д. 55: нежилого помещения N 2 общей площадью 21,6 кв.м.; нежилого помещения N 3 общей площадью 21,5 кв.м.; нежилого помещения N 7 общей площадью 261,9 кв.м.; нежилого помещения N 8 общей площадью 85,5 кв.м.; нежилого помещения N 9 общей площадью 590,1 кв.м.; нежилого помещения N 10 общей площадью 87,8 кв.м. по цене 37 057 000 рублей.

21.03.2014 администрацией города Красноярска принято распоряжение N 1291-недв, согласно которому ООО "Фурор" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения по ул. Говорова, д. 55 общей площадью 887, 3 кв.м. по цене 30 950 000 рублей.

Письмами от 11.11.2013 N 44220,от 01.04.2014 N 13657 Департамент направил в адрес ООО "Фурор" для подписания проекты договоров купли-продажи на арендуемые нежилые помещения. Данные проекты подписаны обществом с протоколами разногласий, ООО "Фурор" просило учесть при определении выкупной цены рыночную стоимость произведенных обществом неотделимых улучшений (письмо от 09.12.2013 N 15/2013).

Департамент, не согласившись с требованиями ООО "Фурор", направил в адрес данного общества протоколы согласования разногласий (письма от 30.12.2013 N 51516, от 20.05.2014 N 20435).

В процессе заключения договоров купли-продажи нежилых помещений, в части учета при определении выкупной цены рыночной стоимости произведенных ООО "Фурор" неотделимых улучшений, между сторонами возник спор, который был разрешен сторонами посредством заключения мировых соглашений по делам А33-12172/2014 и А33-1921/2014.

Между сторонами заключены: договор купли-продажи от 16.12.2014 N 824-ПР нежилого помещения N 4 общей площадью 887,3 кв.м. по ул. Говорова, 55 г. Красноярска и договор купли-продажи N 825-ПР нежилых помещений N 2 площадью 21,6 кв.м.; N 3 площадью 21,5 кв.м.; N 7 площадью 261,9 кв.м.; N 8 площадью 85,5 кв.м.; N 9 площадью 590,1 кв.м.; N 10 площадью 87,8 кв.м.

Право собственности на данные нежилые помещения зарегистрированы ООО "Фурор" 30.12.2014 согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии 24ЕЛ за номерами 621749, 621750, 621748, 621751, 621752, 621753, от 15.01.2015 серии 24ЕЛ за номером 621776.

Позднее ООО "Фурор" обратилось с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о признании права на зачет неотделимых улучшений по договору купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - помещений за номерами 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10 по ул. Говорова, д. 55 по состоянию на 07.08.2013 на дату обращения за выкупом арендуемого имущества.

Решением от 26.08.2015 по делу N А33-6328/2015 в удовлетворении иска отказано с указанием на то, что утвержденные по делам А33-12172/2014 и А33-1921/2014 мировые соглашения содержат в себе условия об определении выкупной стоимости помещений с учетом неотделимых улучшений. Определения суда по вышеуказанным делам вступили в

законную силу. Вопрос о наличии, либо отсутствии оснований для зачета в стоимость приобретаемых помещений стоимости неотделимых улучшений должен был исследоваться судом при утверждении мировых соглашений, в связи с чем, давать оценку данному обстоятельству у суда по настоящему делу нет правовых оснований.

За период пользования помещениями с ноября 2013 года по октябрь 2014 года ООО "Фурор" произвело внесение арендной платы платежными поручениями (согласно перечню) на общую сумму 14 336 974 рублей.

В связи с произведенными доначислениями на основании проведенных проверок Департамент обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ООО "Фурор" 7 706 634 рублей 79 копеек долга за период с 19.12.2013 по 15.12.2014, 347 876 рублей 63 копейки пени по договору аренды от 30.06.2003 N 7764 за период по состоянию на 01.12.2013 и с 12.03.2014 по 15.12.2014.

ООО "Фурор", полагая уплаченную за период с 01.11.2013 по 01.04.2014 за помещения под номерами 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10 арендную плату в размере 782 248 рублей 58 копеек своими убытками, связанными с противоправным бездействием Департамента (незаконным отказом в учете при определении выкупной стоимости имущества рыночной стоимости неотделимых улучшения), обратился со встречным исковым требованием о взыскании данной суммы с Департамента.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как следует из материалов дела, истец (по первоначальному иску) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика 7 706 634 рублей 79 копеек долга за период с 19.12.2013 по 15.12.2014, 347 876 рублей 63 копейки пени по договору аренды от 30.06.2003 N 7764 по состоянию на 15.12.2014.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения от 30.06.2003 N ВС7764.

В пунктах 5.1, 5.2, 5.3 договора, приложении N 2 и дополнениях к договору стороны согласовали размер и порядок внесения арендной платы. В частности, договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании решения городского Совета, в котором устанавливаются иные, по сравнению с договором, размеры платы за пользование муниципальным имуществом.

Договором аренды установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения платежей в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в день с просроченной суммы на каждый день просрочки (пункт 7.1 договора).

Оценив предъявленные истцом в материалы дела акты проверки от 19.12.2013 N 1593, от 30.12.2013 N 1630, послужившие основанием для применения Кфунк, равного 1,0, отмены коэффициента Кс, равного 0,7, по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции верно пришел выводу о недоказанности истцом факта того, что в нежилых помещениях, переданных ответчику по договору аренды, осуществлялась торговля сторонними лицами (субарендаторами) и оказание услуг. Из указанных актов невозможно установить, в каких именно объемах (площадях помещений) осуществлялась не предусмотренная договором деятельность; при перечислении различных видов деятельности (изготовление окон ПВХ, балконов, натяжных потолков, чистка подушек, изготовление дверей, арок, напольных покрытий, торговля) из актов невозможно соотнести данные виды деятельности с конкретными помещениями, площадями.

Акты составлены в одностороннем порядке, доказательств извещения ответчика о проведении проверки не представлено (что является нарушением пункта 7.4. договора).

Акт проверки от 31.01.2014 N 75 составлен в присутствии представителя ООО "Фурор", однако из указанного акта невозможно установить, в каких помещениях сторонами осуществлена совместная проверка; фраза "фактически помещения используются под торговлю и служебные" не конкретизирована (в той степени, в которой она позволила бы пересчитать арендную плату применительно к определенной площади).

Из представленных в материалы данного дела доказательств следует и сторонами не оспаривается, что ООО "Фурор" было разрешено провести реконструкцию нежилого здания (Лит. А1А), расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Говорова, д. 55, с устройством двух пристроек и подвальных помещений в торгово-развлекательный комплекс. Часть помещений принадлежала ООО "Фурор" на праве собственности.

ООО "Фурор" пояснило, что торговая деятельность осуществляется в помещениях, принадлежащих ООО "Фурор". В то же время представленный Департаментом акт проверки от 31.01.2014 N 75 (ввиду отсутствия описания, конкретизации площадей) не позволяет опровергнуть данный довод ООО "Фурор".

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Департаментом не доказано наличие оснований для применения коэффициента функционального использования объектов нежилого фонда (Кфунк), равного 1,0 как для объектов использования под торговлю, а также отмены коэффициента, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора (Кс), равного 0,7.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендная плата подлежит начислению по 15.12.2014 - с учетом заключения 16.12.2014 сторонами договора купли-продажи N 824-ПР нежилого помещения N 4 общей площадью 887,3 кв. м по ул. Говорова, 55 г. Красноярска и договора купли-продажи N 825-ПР нежилых помещений N 2 площадью 21,6 кв.м.; N 3 площадью 21,5 кв.м.; N 7 площадью 261,9 кв.м.; N 8 площадью 85,5 кв.м.; N 9 площадью 590,1 кв.м.; N 10 площадью 87,8 кв.м.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 5, 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Судам необходимо учитывать, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные

законодательные акты Российской Федерации", по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

В ходе рассмотрения дела ООО "Фурор" заявлены доводы об уклонении Департамента от реализации преимущественного права общества на выкуп арендуемого имущества с момента получения Департаментом заявления до момента направления обществу проектов договоров купли-продажи, о наличии в действиях Департамента по взысканию с общества арендной платы и неустойки за вышеуказанный период признаков злоупотребления правом.

Указанным доводам судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка со ссылкой на положения Закона от 22.07.2008 N 159-Федерального закона и сделаны обоснованные выводы о том, что в действиях Департамента в процессе передачи в собственность ООО "Фурор" нежилых помещений N 2, N 3, N 7, N 8, N 9, N 10, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Говорова, д. 55, отсутствуют признаки уклонения от предоставления арендатору преимущественного права на выкуп данных помещений, злоупотребления правом. В отношении нежилого помещения N 4, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Говорова, д. 55, процедура передачи арендуемого муниципального имущества в собственность арендатору - ООО "Фурор" произведена Департаментом с нарушением установленных Федеральным законом N 159-ФЗ сроков.

Общество не согласно с выводами суда о соблюдении Департаментом сроков передачи в собственность ООО "Фурор" нежилых помещений N 2, N 3, N 7, N 8, N 9, N 10, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Говорова, д. 55.

Рассмотрев доводы жалобы о том, что договор купли-продажи должен был быть направлен обществу не позднее 01.11.2013, однако суд первой инстанции в общий срок, установленный законом для заключения договора купли-продажи, включил иной срок - по аналогии со сроком, установленным пунктами 1, 2 статьи 12 ФЗ N 59 "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ" - срок для получения отчета об оценке, вместе с тем, указанный срок не предусмотрен ФЗ-159 и не может быть принят во внимание при расчете сроков для соблюдения процедуры заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, следовательно, суд применил к правоотношениям закон, не подлежащий применению, поскольку указанные правоотношения урегулированы специальным законом - ФЗ N 159, суд апелляционной инстанции отклоняет их как необоснованные в силу следующего.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что 07.08.2013 ООО "Фурор" обратилось к Департаменту с заявлением N 167 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные

законодательные акты Российской Федерации" (в редакции на дату поступления заявки на

выкуп) было предусмотрено:

- субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

- при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, с учетом поданного ООО "Фурор" 07.08.2013 заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, суд первой инстанции правильно исчислил сроки согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ:

- договор с оценщиком должен был быть заключен в срок не позднее 07.10.2013;

- отчет об оценке должен был быть выполнен и принят заказчиком не позднее 07.11.2013 (в 30-дневный срок, по аналогии положения пунктов 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 22.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации", с учетом того, что данный срок является разумным согласно положениям статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно было быть принято в срок не позднее 21.11.2013 (с 07.11.2013 по 21.11.2013 две недели);

- проект договора купли-продажи - направлен арендатору - ООО "Фурор" не позднее 02.12.2013 включительно (в десятидневный срок, согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Суд первой инстанции обоснованно указал, что с 03.12.2013 ООО "Фурор" могло стать покупателем имущества, что должно было повлечь прекращение обязательств по внесению арендной платы, и указанный срок Департаментом соблюден.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции в общий срок, установленный законом для заключения договора купли-продажи, включил иной срок - по аналогии со сроком, установленным пунктами 1, 2 статьи 12 ФЗ N 59 "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ" - срок для получения отчета об оценке, является несостоятельным.

Из буквального толкования статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что в двухмесячный срок с даты получения заявления уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при этом, время для подготовки оценщиком отчета в указанный срок не включено. Иного из указанной нормы не следует. В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно включил в общий срок для заключения договора 30-дневный срок для подготовки отчета об оценке.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции признает необоснованным и не соответствующим положениям статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ представленный ответчиком расчет срока заключения договора, согласно которому договор должен быть заключен до 01.11.2013.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии в действиях Департамента в процессе передачи в собственность ООО "Фурор" нежилых помещений N 2, N 3, N 7, N 8, N 9, N 10, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Говорова, д. 55, признаков уклонения от предоставления арендатору преимущественного права на выкуп данных помещений, злоупотребления правом. В отношении указанных нежилых помещений Департаментом в период с 19.12.2013 по 15.12.2014 обоснованно начислялась арендная плата в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения от 30.06.2003 N ВС7764.

Выводы суда о нарушении Департаментом сроков передачи нежилого помещения N 4, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Говорова, д. 55, в собственность арендатору - ООО "Фурор", предусмотренных Федеральным законом N 159-ФЗ (до 02.12.2013 включительно), и о том, что арендная плата в период с 03.12.2013 по 31.03.2014 не подлежит начислению, заявителем жалобы не оспариваются.

Доводы ООО "Фурор" о наличии в действиях Департамента по взысканию с общества арендной платы и неустойки за вышеуказанный период признаков злоупотребления правом обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Судом обоснованно учтено, что из представленных в материалы настоящего дела доказательств (актов проверки от 01.10.2013 N 1223, от 14.11.2013 N 1401, переписки сторон, в том числе писем от 17.10.2013 N 40633, от 31.10.2013 N 007/2013, от 02.12.2013 N 47752) следует, что нарушение сроков оценки спорного нежилого помещения N 4 связано с выявлением факта несоответствия фактического состояния данного нежилого помещения технической документации (в данном нежилом помещении между комнатой N 13 и смежным помещением отсутствует стеновое ограждение, фактически расположены 4 колонны, отсутствует дверной проем). Бездействие Департамента в указанный период отсутствует.

Департаментом не представлены доказательства того, наличие указанных расхождений в состоянии спорного нежилого помещения фактически привело к невозможности проведения оценки данного объекта в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ, что свидетельствует об отсутствии объективных оснований для нарушения Департаментом установленных законом сроков, начисления арендной платы в период просрочки - с 03.12.2013 по 31.03.2014.

Вместе с тем, данные обстоятельства свидетельствуют о том, что действия Департамента в процессе передачи арендуемого нежилого помещения N 4 в собственность ООО "Фурор" обусловлены намерением приведения указанного объекта муниципального имущества в надлежащее состояние, соответствующее технической документации. В этой связи суд, оценив представленные сторонами доказательства, пояснения сторон, пришел к выводу об отсутствии в действиях Департамента признаков противоправного, недобросовестного поведения, выразившегося в намеренном уклонении от предоставления арендатору - ООО "Фурор" преимущественного права на выкуп данного помещения. Доказательства обратного ООО "Фурор" в материалы дела не представило. При этом само по себе начисление Департаментом арендной платы и пени за указанный период просрочки не свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с 01.04.2014 (дата направления и вручения проекта договора купли- продажи в адрес ООО "Фурор") стороны действовали в рамках установленной законом процедуры заключения договора.

Таким образом, с учетом отсутствия оснований для начисления арендной платы за пользование нежилым помещением N 4 в период с 03.12.2013 по 01.04.2014, по договору аренды от 30.06.2003 N 7764 при применении коэффициента функционального использования объектов нежилого фонда, равного 0,65, и коэффициента, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора, равного 0,7, подлежит начислению 958 342 рублей 23 копейки арендной платы и 14 713 рублей 06 копеек неустойки (исчисленной судом по представленному расчету и подлежащей взысканию начиная с 11.07.2014 (с учетом внесенных ООО "Фурор" арендных платежей) и входящего сальдо пени в сумме 2 577 рублей 17 копеек).

Расчет суда первой инстанции проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.

ООО "Фурор" заявило встречный иск о взыскании с Департамента 782 248 рублей 58 копеек убытков в виде уплаченной за период с 01.11.2013 по 31.03.2014 за нежилые помещения N 2, N 3, N 4, N 7, N 8, N 9, N 10, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Говорова, д. 55.

Возмещение убытков на основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов защиты гражданских прав.

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): факта причинения вреда и его размер; противоправности действий причинителя вреда; причинно-следственной связи между противоправными действиями и убытками; вины причинителя вреда.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Из материалов дела следует и судом установлено, что Департаментом ООО "Фурор" не было отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды от 30.06.2003 N 7764 муниципального имущества, на основании обращения ООО "Фурор" изданы распоряжения, проведена оценка рыночной стоимости имущества, подготовлены и направлены в адрес ООО "Фурор" проекты договоров купли-продажи.

Судом первой инстанции установлено, что в отношении нежилых помещений N 2, N 3, N 7, N 8, N 9, N 10, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Говорова, д. 55, процедура передачи арендуемого муниципального имущества в собственность арендатору - ООО "Фурор" произведена Департаментом в пределах установленных Федеральным законом N 159-ФЗ сроков. Письмами от 11.11.2013 N 44220 и от 01.04.2014 N 13657 Департамент направил в адрес ООО "Фурор" для подписания проекты договоров купли-продажи на арендуемые нежилые помещения.

Все последующие действия по реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Говорова, д. 55, и заключения договора купли-продажи (в том числе составление и направление протоколов разногласий по определению выкупной цены арендуемого имущества) зависят от волеизъявления арендатора.

Таким образом, после направления Департаментом арендатору проектов договоров купли-продажи муниципального имущества, стороны действовали в рамках установленной законом процедуры заключения договоров.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, действия сторон в период сложившихся между ними правоотношений, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что арендная плата, начисляемая истцом за пользование спорным нежилым помещением N 4 в период нарушения Департаментов установленных Федеральным законом N 159-ФЗ сроков (по данному объекту аренды) процедуры передачи арендуемого муниципального имущества в собственность арендатору (период с 03.12.2013 по 31.03.2014) исключена из расчета долга и пени по договору аренды от 30.06.2003 N 7764; нарушений указанных сроков при передаче Департаментом арендатору иных нежилых помещений (N 2, N 3, N 4, N 7, N 8, N 9, N 10) по указанному договору судом не установлено; суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания по правилам статей 15, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации с Департамента в пользу ООО "Фурор" 782 248,58 рублей убытков в виде уплаченной за период с 01.11.2013 по 01.04.2014 за указанные нежилые помещения арендной платы.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от "28" сентября 2016 года по делу N А33-19245/2014 в обжалуемой части основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "28" сентября 2016 года по делу N А33-19245/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи

О.В. Петровская О.В. Магда