Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2017 г. N 10АП-820/17

г. Москва

07 марта 2017 г.

Дело N А41-46742/16

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 марта 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания Сейфуллаевым С.С.,

при участии в заседании:

от истца: Чернышева С.Н., представитель по доверенности от 13.01.2017

от ответчика: Милованова В.И., представитель по доверенности от 10.01.2017,

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙТЕРРАИНВЕСТ" на решение Арбитражного суда Московской области от 15.12.2016, принятое судьей Федуловой Л.В., по делу N А41-46742/16 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района к Обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙТЕРРАИНВЕСТ" о расторжении договора аренды земельного участка от 06.06.2000 N 4733,

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерства имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района обратился в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙТЕРРАИНВЕСТ" с исковым заявлением, в котором просил:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.06.2000 N 4733;

- обязать ООО "СТРОЙТЕРРАИНВЕСТ" передать по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010411:752 площадью 3314 кв.м, расположенный по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, сельское поселение Барвихинское, п. Усово-Тупик (т.1, л.д. 5-8).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.12.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 160-162).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражала против доводов апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим обстоятельствам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Барвихинского сельского округа (арендодатель) и ООО "БИЛДТЕРРАИНКОМ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.06.2000 N 12, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок, общей площадью 3256 кв.м, с кадастровым номером 50-20-2-7-27-1 в пос. Усово-Тупик для размещения культурно-развлекательного центра (т.1, л.д. 16-19).

По соглашению от 24.03.2011, заключенному между муниципальным образованием "Одинцовский муниципальный район", Администрацией сельского поселения Барвихинское Одинцовского района Московской области и ООО "БИЛДТЕРРАИНКОМ" права и обязанности арендодателя принял на себя Одинцовский муниципальный район Московской области (т.1, л.д. 22).

27.01.2012 между ООО "БИЛДТЕРРАИНКОМ" и ООО "СТРОЙТЕРРАИНВЕСТ" заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 06.06.2000 N 12, по которому права и обязанности арендатора спорного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:752 перешли ответчику (т.1, л.д. 23-27).

Дополнительным соглашением от 15.11.2013 договору аренды присвоен новый учетный номер - N 4733; вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен с "для размещения культурно-развлекательного центра" на "для строительства многофункционального центра", также установлен новый порядок расчета и уплаты арендной платы (т.1, л.д. 28).

В обоснование исковых требований истец ссылается на то обстоятельство, что на территории участка находится строительная техника, бытовки, строительные материалы, строительный мусор. Капитальные строения на участке отсутствуют.

21.06.2016 истцом в адрес ответчика направлена претензия от 20.06.2016 N б/н с требованием приступить к использованию земельного участка по целевому назначению в срок до 20.07.2016, либо расторгнуть договор аренды N 4733 (т.1, л.д. 32-34).

Поскольку указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды от 06.06.2000 N 4733 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:752, и передаче его истцу, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что на земельном участке строительство многофункционального центра не ведется: достаточных доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что ведутся действия, направленные на строительство многофункционального центра и освоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением, в материалах дела не имеется (т. 2, л.д. 61).

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что судом первой инстанции не были приняты во внимание следующие обстоятельства.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч. 1 ст. 610 ГК РФ).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В обоснование исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 06.06.2000 N 4733 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района ссылается на неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению.

В качестве доказательств существенного нарушения условий договора аренды, истец представил в материалы дела Акт осмотра от 04.05.2016, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010411:752 огорожен забором; на спорном земельном участке находятся строительная техника, бытовки, строительные материалы, строительный мусор. Капитальные строения на участке отсутствуют (т. 1, л.д. 29-31).

В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, а именно, при ненадлежащем использовании земельного участка неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельное законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство многофункционального центра, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Договором от 06.06.2009 N 4733 аренды спорного земельного участка срок для "освоения" не предусмотрен (т.1, л.д. 23-26).

Законом такой срок также не установлен.

При этом, ответчиком в материалы дела представлены доказательства освоения им спорного земельного участка.

Как следует из материалов дела, с момента передачи ответчику спорного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:752 ответчиком в целях освоения спорного земельного участка были выполнены следующие мероприятия:

- согласно разрешениям на строительство от 31.12.2013 N RU 50511305-03 и от 31.12.2012 N RU 50511305-05 проведены подготовительные работы для строительства: санрубка насаждений; проведено выравнивание участка; устройство подъездных путей, устройство стройгородка; завезены шурфы; проведена их забивка (т.2, л.д. 7-8);

- заключен договор на выполнение проектных работ N 14/08/2015 от 14.08.15 (т.2, л.д. 39-51);

- проведена экспертиза проектной документации ООО "433 ВСУ "Экспертиза" (письмо N 59 от 22.12.2015 о проведении экспертизы проектной документации) (т.2, л.д. 52);

- получена Экспертная оценка результатов проектной документации N 74-НЭП-ПД-11-2015 (т.2, л.д. 53-69);

- разработаны и получены Специальные технические условия (т.2, л.д. 9-17);

- получено заключение ГУ МЧС по Московской области от 25.04.13 N 5158-2-7-3 по результатам рассмотрения предварительных Технических условий (т.2, л.д. 18-22);

- заключен договор на выполнение изыскательских работ от 08.07.16 N 22/07-16/ОГ (т.2, л.д. 70-71);

- проведены топографо-геодезические работы (т.2, л.д. 79-84).

Общество и проектировщики неоднократно обращалось в Администрацию Одинцовского района и ОАО "Барвиха" с заявлениями о выдаче ТУ (вх. N 7739юр от 08.07.15; 14. по точкам подключения объекта (вх. 898 от 25.11.15); по ТУ (вх. 3608юр от 10.06.16) (т.2, л.д. 85,87)..

Кроме того, при проведении вышеуказанных работ и документов арендатором были получены необходимые согласования уполномоченных органов.

Актом совместного осмотра спорного земельного участка от 02.11.2016 также установлено, что земельный участок площадью 3314 кв.м. огорожен совместно со смежным земельным участком с кадастровым номером 50:20:0010411:458 площадью 1126 кв.м единым забором из металлического профнастила, размещен информационный стенд об объекте строительства; на участке размещены строительные вагончики; складское помещение и КПП, строительные материалы, территория выровнена. Подготовлены подъездные пути. Какого-либо нецелевого использования указанного земельного участка не установлено (т.2, л.д.132).

Указанные доказательства были представлены ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции (т.2, л.д. 1-96).

Однако в мотивировочной части решения суд первой инстанции не дал правовой оценки указанным доказательствам, фактически не дал правовой оценки предпринятым ответчиком действиям по освоению земельного участка, не проанализировал хронологию событий, что привело к тому, что суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о наличии основания для расторжения договора аренды от 06.06.2009 N 4733 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:752.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что ответчиком подтвержден факт проведения мероприятий по освоению спорного земельного участка в течение всего срока действия договора аренды, а доводы Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района о неиспользовании земельного участка по целевому назначению, соответственно, не подтверждены.

Доказательств наличия других оснований, предусмотренных законодательством, для расторжения спорного договора аренды от 06.06.2009 N 4733 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:752, в материалах дела не имеется.

Арбитражным апелляционным судом такие основания также не установлены.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении иска о расторжении договора аренды от 06.06.2009 N 4733 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:752 и передаче его истцу подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15.12.2016 по делу N А41-46742/16 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова