Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2017 г. N 05АП-695/17

г. Владивосток

13 марта 2017 г.

Дело N А51-21297/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 06 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-695/2017

на решение от 20.12.2016

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-21297/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

к обществу с ограниченной ответственностью "ДАС" (ИНН 2538115972, ОГРН 1072538010676)

о расторжении договора, выселении,

при участии:

от истца: Л.В. Салыкова, по доверенности от 30.12.2016, сроком действия по 31.12.2017, удостоверение;

от ответчика: А.О. Рыжикова, по доверенности от 01.03.2017, сроком действия до 31.12.2017, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, истец) обратилось с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ДАС" (далее - ООО "ДАС", общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 21.01.2008 N 1 (N 05-063 89-001- Н-АР-7230-00 в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2015) недвижимого имущества: нежилого здания, общей площадью 229,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Владивосток, ул. 4-я Восточная, 33, заключенный между УСМ г.Владивостока и ООО "ДАС"; об обязании вернуть недвижимое имущество: нежилое здание, общей площадью 229,8 кв.м., расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.4-я Восточная, 33, по акту приема-передачи в 10-дневный срок после вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г.Владивостока обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества от 21.01.2008 N 1 имущество было передано арендатору для целей осуществления реконструкции и последующего использования в целях, позволяющих осуществлять коммерческую деятельность. Как следует из акта приема-передачи к договору аренды, на момент его передачи, имущество находилось в неудовлетворительном состоянии, все недостатки сдаваемого в аренду имущества были оговорены сторонами при заключении договора и были им известны. Следовательно, поскольку назначение имущества было определено договором как его реконструкция и дальнейшее использование его для осуществления коммерческой деятельности, апеллянт считает, что арендатору было передано имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан был сначала произвести реконструкцию здания и только после выполнения реконструкции использовать здание для осуществления коммерческой деятельности. Однако реконструкции здания в порядке установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации начато не было, за разрешением на строительство (реконструкцию) арендатор не обращался. При этом, по мнению заявителя, арендатор должен был приступить к реконструкции в целях восстановления и предотвращения еще большего износа здания непосредственно после заключения договора аренды. Полагает, что поскольку реконструкция здания с целью последующего использования его для осуществления коммерческой деятельности, выполнена не была, какая-либо хозяйственная деятельность в здании не осуществлялась, арендатором нарушены обязательства, предусмотренные пунктом 1.2 договора, имущество не используется по назначению, что является существенным нарушением условий договора аренды. Отмечает, что обязательства арендатора, предусмотренные пунктами 2.3.3., 2.3.4., 2.3.6. договора, а именно: своевременно, своими силами и за счет собственных средств, производить текущий и капитальный ремонт имущества, содержать имущество в исправном и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС и пожарных правил, а также содержать прилегающую территорию в надлежащем состоянии и проводить необходимое ее благоустройство, касаются реконструированного здания. То есть данные обязательства арендатора направлены на содержание в исправном состоянии здания после его реконструкции. Иное толкование положений договора, по мнению заявителя, противоречило общему смыслу положений договора, предусматривающих реконструкцию здания. С учетом изложенного, УМС г. Владивостока считает, что представленное ответчиком в материалы дела заключение ООО "КК Аркутур Эксперт" от 01.11.2016 N 170/2016, свидетельствующее о проведении в здании ремонтных работ и улучшении технического состояния, не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку не подтверждает осуществление реконструкции и использование имущества по назначению. При этом, истец отмечает, что с учетом износа здания выводы эксперта о состоянии здания как ограниченно работоспособного являются необоснованными. В заключении отсутствуют расчеты процента износа, ссылки на конкретные нормативы согласно которым пришел к такому выводу. Кроме того, ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие содержании арендатором имущества в исправном и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС и пожарных правил, содержание прилегающей территорию в надлежащем состоянии и проведение необходимого ее благоустройства. При таких обстоятельствах, апеллянт считает, что истцом доказано наличие оснований, предусмотренных частью 1 статьи 619 ГК РФ для расторжения договора аренды недвижимого имущества от 21.01.2008 N 1, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель УМС г. Владивостока доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт. Представитель ООО "ДАС" на доводы апелляционной жалобы возразил, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между МУП города Владивостока "Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо" (Арендодатель) и ООО "ДАС" (Арендатор) 21.01.2008 заключен договор аренды недвижимого имущества N 1, сроком с 21.01.2008 по 21.12.2057, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) двухэтажное нежилое здание общей площадью 229,8 кв.м., расположенное по адресу: г.Владивосток, ул. 4-я Восточная, 33, принадлежащее Арендодателю на праве хозяйственного ведения по договору от 29.10.2007 N ХВ-ПР-181, (Свидетельство о регистрации права серии 25-АА N 952530 от 17.01.2008).

Сторонами был подписан акт приема-передачи от 22.01.2008.

Договор согласован с собственником муниципального имущества в лице начальника Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока и зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.

Согласно пункту 1.2. договора N 1 от 21.01.2008 имущество передается для реконструкции здания и последующего его использования в целях, позволяющих осуществлять коммерческую деятельность.

В соответствии с пунктом 2.3.4. Арендатор обязан своевременно, своими силами и за счет собственных средств, производить текущий и капитальный ремонт имущества. При этом пунктом 2.4.1. договора аренды установлено право Арендатора производить текущий и капитальный ремонт, а также улучшение (благоустройство) имущества без согласия Арендодателя и собственника имущества унитарного предприятия.

Соглашением о расторжении от 03.12.2008 Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры города Владивостока и МУПВ "Парк культуры и отдыха имени Сергея Лазо" договорились расторгнуть договор ХВ-ПР-181 "Об использовании муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения" от 29.10.2007. В связи с чем, дополнительным соглашением N 1 от 30.07.2015 к договору аренды недвижимого имущества N 1 от 21.01.2008, УМС г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "ДАС" (Арендатор) внесли изменения в договор аренды N 1 от 21.01.2008 заменив Арендодателя на УМС г. Владивостока, изменив номер договора на N 05-06389-001-Н-АР-7230-00, а также размер арендной платы, порядок ее внесения и реквизиты получателя.

Актом N 54/1 от 29.02.2016 установлено, что на момент проверки кирпичное здание не используется, внутри объекта разбросаны бытовые отходы, строительный мусор. Здание находится в неудовлетворительном состоянии, здание не охраняется, часть оконных проемов не имеет оконных рам. К стене здания пристроен самовольно возведенный забор, установленный в границах земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования г. Владивосток. Данный забор возведен пользователем смежного земельного участка для ограждения территории прилегающей к жилому дому. Арендатором не соблюдаются условия договора аренды в части надлежащего содержания арендуемого здания.

Актом N 212 от 16.06.2016 установлено, что вход в здание ограничен металлической дверью, оконные проемы заложены бетоном и металлическими листами. Признаки проведения ремонтных работ фасада здания, а также каких-либо работ по реконструкции на момент проверки отсутствуют. Здание на момент проверки ООО "ДАС" не использовалось, признаки ведения какой-либо деятельности отсутствуют. К зданию пристроен самовольно возведенный забор, установленный в границах земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования г. Владивосток.

В связи с чем, письмом от 21.06.2016 N 28/6-4420 истец предложил ответчику устранить выявленные в ходе проведения проверок нарушения и обеспечить надлежащее состояние объекта.

Однако Актом проверки N 263 от 29.07.2016 установлено, что вход в здание ограничен металлической дверью, оконные проемы заложены бетоном и металлическими листами. Признаки проведения ремонтных работ фасада здания, а также каких-либо работ по реконструкции на момент проверки отсутствуют. Здание на момент проверки ООО "ДАС" не использовалось, признаки ведения какой-либо деятельности отсутствуют. Самовольно возведенный забор, ранее установленный в границах земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования г.Владивосток на момент выезда 29.07.2016 отсутствовал.

Письмом N 28/6-5588 от 17.08.2016, истец сообщил ответчику о результатах проверки 26.02.2016 и предложил расторгнуть договор аренды от 21.01.2008 и подписать проект соглашения о расторжении договора в срок до 29.08.2016. Поскольку общество не подписал соглашение о расторжении договора, УМС г. Владивостока обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общие положения ГК РФ об обязательствах.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 616 ГК РФ установлены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, которая предусматривает, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Изменение условий обязательства в одностороннем порядке, как и отказ от исполнения обязательства, не допускается.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Следовательно, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Как следует из материалов настоящего дела, обязанность как по проведению текущего, так и капитального ремонта возложена на Арендатора имущества.

При передаче имущества в аренду был подписан акт приема-передачи от 22.01.2008, согласно которому стороны установили, что имущество на момент его передачи находится в неудовлетворительном состоянии, а именно: все конструкции здания находятся в ветхом состоянии, дверные и оконные проемы открыты (не забиты), крыша протекает, основные перекладины и балки чердака сгнили.

Из заключения N 170/2016 о техническом состоянии объекта от 01.11.2016, изготовленному ООО "КК "Арктур Эксперт" следует, что в процессе эксплуатации арендатором произведены ремонтно-строительные работы по ремонту и замене отдельных элементов и конструкций здания, в результате чего произошло снижение физического износа и улучшение технического состояния здания. Все произведенные арендатором работы улучшили эксплуатационные показатели здания и его отдельных конструкций, снизили физический износ здания, улучшили его техническое состояние, согласно норм ВСН 58-88(р)/5/ все работы можно отнести к работам по капитальному ремонту. Ответчиком в обоснование проведенных на объекте работ представлены сметы, договоры подряда, платежные документы, акты выполненных работ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что представленное заключение ООО "КК Аркутур Эксперт" от 01.11.2016 N 170/2016, свидетельствующее о проведении в здании ремонтных работ и улучшении его технического состояния, не имеет правового значения для рассматриваемого спора, апелляционной коллегией отклоняются как необоснованные, поскольку данное заключение направлено на установление обстоятельств подлежащих доказыванию в рамках настоящего спора.

Вместе с тем, истец в порядке статьи 65 АПК РФ не опроверг иными доказательствами доводы ответчика о фактическом проведении работ, не оспорил представленное заключение специалистов, не доказал наступление каких-либо неблагоприятных последствий в виде ухудшения состояния муниципального имущества.

В обоснование заявленных требований истец также указывает на то, что назначение имущества было определено договором как его реконструкция и дальнейшее использование его для осуществления коммерческой деятельности, следовательно, арендатор обязан был сначала произвести реконструкцию здания и только после выполнения реконструкции использовать здание для осуществления коммерческой деятельности. Однако поскольку реконструкции здания в порядке установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации непосредственно после заключения договора аренды начато не было, за разрешением на строительство (реконструкцию) арендатор не обращался, ответчиком допущены существенные нарушения договора аренды, являющиеся, по мнению апеллянта, основанием для его расторжения.

Рассмотрев приведенные выше доводы, апелляционный суд пришел к выводу об их несостоятельности в виду того, что договором аренды от 21.01.2008 не был установлен срок проведения реконструкции здания, какого-либо соглашения о сроках и начале проведения работ по реконструкции между сторонами не заключалось. Кроме того, суд коллегия учитывает срок действия договора аренды (до 2057 года), что свидетельствует о наличии у ответчика достаточного количества времени на проведение реконструкции здания с целью ее дальнейшей эксплуатации.

Таким образом, истец не представил надлежащих доказательств того, что ответчик нарушил условия договора в части не проведения текущего и капитального ремонта и содержания имущества в надлежащем состоянии, равно как и нарушения иных условий спорного договора. В связи с чем, в рассматриваемом случае отсутствуют правовые основания для расторжения договора аренды в судебном порядке и обязания ответчика вернуть истцу арендованное имущество.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции отказано правомерно, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое решение следует оставить без изменения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2016 по делу N А51-21297/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына