Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2017 г. N 01АП-101/17

Чебоксары

14 марта 2017 г.

Дело N А79-4386/2016

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В., судей Большаковой О.А., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маркеловой Е.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.11.2016 по делу N А79-4386/2016, принятое судьей Цветковой С.А., по иску индивидуального предпринимателя Сагателян Дереника Арестовича к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Оценка и консалтинг", Мокрушин Олег Владимирович, об урегулировании разногласий по определению продажной цены нежилого помещения при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Сагателян Дереника Арестовича - Щаблева И.В. по доверенности от 01.06.2016 (сроком на 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью "Оценка и консалтинг" - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Мокрушина Олега Владимировича - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

индивидуальный предприниматель Сагателян Дереник Арестович обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых комнат N N 32, 33, 67, 67а нежилого помещения N 1 общей площадью 50,5 кв.м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома с подвалом, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д.19, на условиях, определенных в протоколе разногласий в редакции индивидуального предпринимателя Сагателян Дереника Арестовича.

Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 8 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.11.2016 исковые требования индивидуального предпринимателя Сагателян Дереника Арестовича удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.11.2016 по делу N А79-4386/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы считает решение суда первой инстанции необоснованным.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на обоснованность и законность принятого по делу решения.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.05.2012 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары и индивидуальным предпринимателем Сагателян Дереником Арестовичем заключен договор N 1801 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары (в редакции соглашения от 04.12.2012), по условиям которого истцу в аренду переданы нежилых комнат N N 32, 33, 67, 67а нежилого помещения N 1 общей площадью 50,5 кв.м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома с подвалом, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д.19 (в редакции соглашения от 04.12.2012).

Индивидуальный предприниматель Сагателян Дереник Арестович является лицом, отвечающим требованиям статьи 3 закона 159-ФЗ для заключения договора на приобретение муниципального имущества.

21.01.2016 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения.

01.02.2016 ответчик известил истца о принятии заявления к рассмотрению, проведению работы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости и направлении в последующем в адрес истца проекта договора купли-продажи.

11.03.2016 ответчик направил в адрес истца постановление администрации г. Чебоксары от 09.03.2016 N 519 "Об условиях приватизации нежилых комнат" и проект договора купли-продажи объекта по продажной цене 3 096 000 руб.

В свою очередь истец направил в адрес ответчика протокол разногласий в отношении условий о цене помещения, которую предложено определить в размере 1 398 000 руб. (пункты 1.3), об исключении из договора купли-продажи пунктов 2.7, 3.2, п.3.3 пп.10, п.4.2, 4.3, 4.4

15.04.2016 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил в адрес индивидуального предпринимателя Сагателян Дереника Арестовича протокол урегулирования в окончательной редакции.

Поскольку спор о цене объекта между сторонами в досудебном порядке не урегулирован, истец обратился в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий по спорному договору.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации Закона" в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Заключение договора купли-продажи в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является для ответчика обязательным.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Абзацем 2 части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий (в случае не достижения сторонами согласия по условиям договора) либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Протоколы разногласий к спорным договорам, направленные истцом в адрес ответчика, в части стоимости отчуждаемого имущества, согласованы не были.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Истцом была проведена самостоятельная оценка рыночной стоимости спорных объектов (отчет по определению ретроспективной рыночной стоимости недвижимого имущества от 12.04.2016 N 1169/2016-НР).

В ходе рассмотрения дела в целях устранения существующих между сторонами спора разногласий судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Региональный центр оценки и экспертизы".

Согласно заключению ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" N 08/АМ-16 от 20.09.2016 отчет N 727/73-15 от 24.02.2016 не соответствует требованиям закона об оценочной деятельности и других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке, стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы; выявленные несоответствия существенно повлияли на достоверность отчета и итоговую стоимость объекта оценки; рыночная стоимость нежилых комнат N N 32, 33, 67, 67а нежилого помещения N 1 общей площадью 50,5 кв.м, расположенных на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома с подвалом, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д.19, по состоянию на 21.01.2016 составляет 1522421 руб. без учета НДС.

Результаты указанного экспертного заключения приняты судом в основу оспариваемого судебного акта.

Исключая пункты 2.7, 3.2, абзац 10 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 из текста договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что являясь арендатором помещения, истец является и его владельцем, в связи с чем, отдельная последующая передача ему помещения в связи с заключением договора купли-продажи не требуется; в предложенном ответчиком проекте договора не имеется указания на конкретное назначение нежилого помещения, отсутствует определенность в порядке применения условия о предоставлении покупателю права владения и пользования имуществом в соответствии с его назначением, что может привести к нарушению прав и законных интересов покупателя; включение без согласия покупателя в договор купли-продажи условия о запрете передачи имущества во владение и пользование третьих лиц без согласования с залогодержателем является неправомерным.

Исходя из положений статей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд апелляционной инстанции считает, что суд, удовлетворяя исковые требования истца, правомерно принял итоговую величину рыночной стоимости спорного имущества, определенную в экспертном заключении ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" N 08/АМ-16 от 20.09.2016, а также исключил пункты 2.7, 3.2, абзац 10 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 из текста договора.

Оснований для иных выводов не имеется.

В соответствии с изложенным, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены суд апелляционной инстанции не усматривает.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.11.2016 по делу N А79-4386/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

О.А. Большакова Н.В. Устинова