Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2017 г. N 12АП-13104/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21 июня 2017 г. N Ф06-21893/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

15 марта 2017 г.

Дело N А12-42069/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Смирникова А.В.,

судей Землянниковой В.В., Кузьмичева С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Саниной А.С.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Строительный комплекс" Токарева Д.А., действующего на основании доверенности от 23.09.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительный комплекс"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 октября 2016 года по делу N А12-42069/2016 (судья Пономарева Е.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительный комплекс" (400080, г. Волгоград, пр. Автодорожный, д. 8, ОГРН 1083461001942, ИНН 3448043612)

к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (404507, Волгоградская область, Калачевский район, г. Калач-на-Дону, ул. Революционная, д. 158, ОГРН 1023405376720, ИНН 3409100218),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация Ильевского сельского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области (404522, Волгоградская область, Калачевский район, пос. Ильевка, ул. Мира, д. 11, ОГРН 1053455072660, ИНН 3409010941)

о признании недействительным ненормативного акта,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Строительный комплекс" (далее - ООО "Строительный комплекс", общество, заявитель) с заявлением о признании недействительным постановления администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (далее - администрация, орган местного самоуправления) от 07.09.2015 N 840 "О прекращении действия разрешения на строительство "Комплексной жилой застройки в юго-восточной части п. Ильевка Калачевского района Волгоградской области N RU34509306-26 от 25.07.2011".

Решением суда первой инстанции от 13 октября 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО "Строительный комплекс" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.

Администрация в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 10.06.2010 между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области (арендодатель) и ООО "Строительно-инвестиционные компании - Холдинг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении администрации Калачевского муниципального района N 197/10, по условиям которого ООО "Строительно-инвестиционные компании - Холдинг" в аренду на срок с 10.06.2010 по 10.06.2013 передан земельный участок с кадастровым номером 34:09:000000:372 общей площадью 44 877 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, юго-восточнее части поселка Ильевка (т. 1, л.д. 31-32).

16.02.2011 ООО "Строительно-инвестиционные компании - Холдинг" переименовано в ООО "Строительный комплекс".

25.07.2011 главой Калачевского муниципального района ООО "Строительный комплекс" выдано разрешение N RU34509306-26 на строительство объекта капитального строительства "Комплексная жилая застройка в юго-восточной части поселка Ильевка Калачевского района Волгоградской области", 1 очередь строительства - планировочная организация земельного участка и строительство коттеджей, количество коттеджей - 32 штуки, сроком до 25.01.2013 (т. 1, л.д. 37).

26.10.2011 между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области (арендодатель) и ООО "Строительный комплекс" (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору от 10.06.2010 N 197/10, которым изменены место расположения земельного участка с кадастровым номером 34:09:000000:372 общей площадью 44 877 кв.м (Волгоградская область, Калачевский район, п. Ильевка, квартал Береговой) и наименование арендатора (т. 1, л.д. 36).

10.02.2012 администрацией принято постановление N 238, в соответствии с которым произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 34:09:000000:372 общей площадью 44 877 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, юго-восточнее части поселка Ильевка, на 33 земельных участка, из которых 32 земельных участка имеют разрешенное использование - под индивидуальное жилищное строительство, один земельный участок имеет разрешенное использование - под территорию общего пользования (т. 1, л.д. 38-39).

26.03.2012 администрацией принято постановление N 434 о расторжении договора аренды от 10.06.2010 N 197/10, заключенного с ООО "Строительный комплекс" (т. 1, л.д. 40).

Администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области и ООО "Строительный комплекс" заключено дополнительное соглашение от 04.06.2012 о расторжении договора аренды земельного участка от 10.06.2010 N 197/10.

26.03.2012, 27.03.2012, 28.03.2012, 06.06.2012 между администрацией (арендодатель) и ООО "Строительный комплекс" (арендатор) заключены договоры аренды 26 земельных участков, по условиям которых обществу в аренду на срок до 26.03.2015 под индивидуальное жилищное строительство предоставлены земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 34:09:000000:372 общей площадью 44 877 кв.м (т. 1, л.д. 98-146, т. 2, л.д. 1-14).

14.11.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены записи о праве собственности ООО "Строительный комплекс" на незавершенные строительством жилые дома, расположенные по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, п. Ильевка, квартал Береговой, обществу выданы свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 50-60)

22.01.2013 главой Калачевского муниципального района срок действия разрешения на строительство N RU34509306-26 продлен до 31.12.2017.

13.02.2015 ООО "Строительный комплекс" обратилось в администрацию с заявлением о продлении договоров аренды земельных участков, предоставленных обществу под индивидуальное жилищное строительство (т. 1, л.д. 42).

Письмом от 13.03.2015 N 940 администрация со ссылкой на пункт 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" указала на отсутствие с 01.03.2015 у администрации района полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. ООО "Строительный комплекс" рекомендовано обратиться в администрацию Ильевского сельского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области с соответствующим заявлением.

18.03.2015 ООО "Строительный комплекс" обратилось в администрацию Ильевского сельского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области с заявлением о продлении договоров аренды земельных участков, предоставленных обществу под индивидуальное жилищное строительство.

Решение по заявлению общества администрацией Ильевского сельского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области не принято.

07.09.2015 администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области принято постановление N 840 о прекращении действия разрешения на строительство комплексной жилой застройки в юго-восточной части п. Ильевка Калачевского района Волгоградской области N RU34509306-26 от 25.07.2011.

Полагая, что постановление от 07.09.2015 N 840 является незаконным, нарушает права и законные интересы общества, ООО "Строительный комплекс" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции основывался на том, что договор аренды земельного участка от 10.06.2010 N 197/10 расторгнут, право аренды заявителя на земельный участок, предоставленный под индивидуальное жилищное строительство, прекращено, в связи с чем в соответствии с подпунктом 3 пункта 2.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство подлежит прекращению.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции ошибочными.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 данной статьи и другими федеральными законами.

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство может быть прекращено на основании решения уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления в случае принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд; отказа от права собственности и иных прав на земельные участки; расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки; прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Из приведенной нормы, которая носит императивный характер, следует, что орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство объекта капитального строительства, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований. Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. При этом, расторжение договора аренды, как основание аннулирования разрешения на строительство, означает полное прекращение арендных отношений в отношении земельного участка, для застройки которого выдано разрешение на строительство.

Принимая оспариваемый ненормативный акт, администрация основалась на том, что в соответствии с постановлением администрации от 26.03.2012 N 434 договор аренды земельного участка, предоставленного обществу для индивидуального жилищного строительства, расторгнут.

Суд апелляционной инстанции считает данный довод необоснованным.

Как усматривается из материалов дела, после расторжения договора аренды от 10.06.2010 N 197/10, по которому обществу в аренду для индивидуального жилищного строительства передан земельный участок с кадастровым номером 34:09:000000:372 общей площадью 44 877 кв.м, на основании постановления администрации от 10.02.2012 N 238 произведен раздел данного земельного участка, при этом с ООО "Строительный комплекс" заключены договоры аренды земельных участков, образованных в результате раздела.

Образованные в результате раздела и переданные обществу в аренду земельные участки (26 единиц) также имели вид разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации в случае возобновления договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что после истечения сроков действия договоров аренды земельных участков от 26.03.2012, 27.03.2012, 28.03.2012, 06.06.2013 (26.03.2015) ООО "Строительный комплекс" арендованные земельные участки администрации не передавало, продолжило их использование для осуществления строительства.

При указанных обстоятельствах данные договоры аренды считаются возобновленными на неопределенный срок.

Из изложенного следует, что фактически арендные отношения между администрацией и ООО "Строительный комплекс" в отношении земли, предоставленной для строительства, после расторжения договора от 10.06.2010 N 197/10 не прекратились, поскольку образованные в результате раздела земельные участки продолжали использоваться обществом для осуществления строительства в соответствии с разрешением на строительство от 25.07.2011 на основании иных договоров аренды.

При указанных обстоятельствах основания для прекращения действия разрешения на строительство от 25.07.2011 N RU34509306-26, предусмотренные подпунктом 3 пункта 2.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отсутствовали.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что действия администрации по отказу от договоров аренды земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 34:09:000000:372 общей площадью 44 877 кв.м, совершены 29.12.2015, то есть после принятия оспариваемого ненормативного акта.

В рассматриваемом случае данные обстоятельства не имеют правового значения, поскольку в силу подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ООО "Строительный комплекс" имеет право на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, а также при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что постановление администрации от 07.09.2015 N 840 "О прекращении действия разрешения на строительство "Комплексной жилой застройки в юго-восточной части п. Ильевка Калачевского района Волгоградской области N RU34509306-26 от 25.07.2011" является незаконным, нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя, в связи с чем подлежит признанию недействительным.

Решение суда первой инстанции в связи с изложенным не может быть признано законным и подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об удовлетворении заявленных ООО "Строительный комплекс" требований.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 октября 2016 года по делу N А12-42069/2016 отменить.

Принять по делу новый судебный акт, которым признать недействительным постановления администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области от 07.09.2015 N 840 "О прекращении действия разрешения на строительство "Комплексной жилой застройки в юго-восточной части п. Ильевка Калачевского района Волгоградской области N RU34509306-26 от 25.07.2011".

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа путём подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья

А.В. Смирников

Судьи

В.В. Землянникова С.А. Кузьмичев