Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2017 г. N 17АП-1496/17

г. Пермь

10 марта 2017 г.

Дело N А50-20667/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М. А.,

судей Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Коржевой В.А.,

при участии:

от истца - Управления имущественных отношений города Сарапула: не явились;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Эксполидер": Попов А.В., доверенность от 18.10.2016, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Эксполидер",

на решение Арбитражного суда Пермского края от 29 декабря 2016 года

по делу N А50-20667/2016,

принятое судьей Батраковой Ю.В.,

по иску Управления имущественных отношений города Сарапула

к обществу с ограниченной ответственностью "Эксполидер" (ОГРН 1061838016987, ИНН 1827022355)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

установил:

Управление имущественных отношений города Сарапула (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эксполидер" (далее - ООО "Эксполидер", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 138 от 04.07.2007 за период с 01.01.2012 по 30.06.2016 в сумме 1 125 273,60 руб., пени в сумме 66 722,18 руб. за период с 16.03.2012 по 28.07.2016, с последующим начислением пени с 29.07.2016 в размере 0,5% от неуплаченной суммы задолженности за каждый календарный день просрочки по день фактической оплаты долга, расходов по направлению почтовой корреспонденции (претензии и исковое заявление), в размере согласно приложенным квитанциям.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 29.12.2016 заявленные требования удовлетворены частично. С ООО "Эксполидер" в пользу Управления имущественных отношений г. Сарапула взысканы денежные средства в общей сумме 1 164 815,10 руб., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 1 108 968,30 руб., неустойка в сумме 55 699,80 руб., расходы по отправке почтовой корреспонденции в сумме 147 руб. С ООО "Эксполидер" в пользу Управления имущественных отношений г. Сарапула взыскана неустойка, начисленная на сумму долга 1 108 968,30 руб., исходя из размера 0,05% за каждый календарный день просрочки, начиная с 29.07.2016 по день фактической оплаты долга. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик, общество с ограниченной ответственностью "Эксполидер", обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 29.12.2016 отменить, оставить исковое заявление без рассмотрения или принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судом в нарушение ст.71 и п.2 ч.4 ст. 170 АПК РФ оценка данному обстоятельству не дана, однако, ответчик просил оставить исковое заявление без рассмотрения.

По мнению апеллянта, с учетом правовой позиции Верховного суда РФ, договор аренды N 138 от 04.07.2007 нельзя признать заключенным, поскольку земельный участок не имел границ, позволяющих установить передаваемое в аренду имущество. При обследовании земельного участка установлено наложение границ на объект недвижимости. Полагает требование истца о взыскании арендной платы за земельный участок, не сформированный надлежащим образом, использование которого в соответствии с разрешенным использованием не возможно по причине отнесения к землям общего пользования, не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, заявитель не согласен с произведенным истцом расчетом арендной платы, применение истцом и судом подраздела 9.7 приложения 1 к Положению не обоснованно, поскольку каких-либо прочих объектов промышленности материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта на земельном участке не размещено и размещено быть не может.

До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным; просит отказать в удовлетворении жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 04.07.2007 между Управлением имущественных отношений города Сарапула (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Эксполидер" (арендатор) заключен Договор N 138 аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, на острове Безымянный в кадастровом квартале 18:30:000152:0003 площадью 297 000 кв.м, с разрешенным использованием: земли под промышленными объектами на срок с 04.07.2007 по 04.07.2017 (п.п. 1.1., 2.1. договора).

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается представленной в материалы дела Выпиской из ЕГРП от 04.08.2016, номер государственной регистрации 18-18-17/029/2007-579 от 14.12.2007.

В силу п. 3.1. договора аренды размер годовой арендной платы за участок за 2007 год составляет 10 598,45 руб.

Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления денежных средств на указанный в договоре аренды расчетный счет истца (п. 3.2. договора) и начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка (п. 3.3. договора).

Арендная плата пересматривается не реже одного раза в год и может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, в порядке и сроки, установленные органами местного самоуправления г. Сарапула и в других случаях, предусмотренных законодательством (п. 3.4. договора).

По утверждению истца, в период с 01.01.2012 по 30.06.2016 ответчик ненадлежащим образом исполнял денежное обязательство по оплате арендных платежей по договору аренды, в результате чего у него образовалась задолженность в сумме 1 125 273,60 руб.

29.07.2016 истец направил в адрес ответчика претензию об оплате задолженности по арендной плате за земельный участок, в которой уведомил ответчика о наличии задолженности, начисленных пени и просил произвести погашения долга (л.д. 10-11). Требования претензии оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению платы за землю, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из обоснованности материально-правовых требований к ответчику, доказанности их материалами дела, отсутствия доказательств погашения задолженности, обоснованности заявления ответчика о применении срока исковой давности в отношении задолженности за период с 01.01.2012 по 30.06.2013.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств надлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ).

По общим правилам гражданского законодательства обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно п. 1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Размер неустойки за нарушение срока внесения арендной платы по договору установлен из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2. договора).

Установив, что ответчик является лицом, обязанным вносить арендную плату за пользование земельным участком, на условиях заключенного договора аренды земельного участка от 04.07.2007 N 138, и отсутствуют доказательства исполнения указанной обязанности, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об обоснованности требования Управления, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате и пени за нарушение сроков ее внесения с учетом признанного обоснованным заявления ответчика о применении исковой давности.

Довод ответчика о незаключенности договора аренды земельного участка, отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы судом отклоняются.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с разъяснениями п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Обязанность истца передать земельный участок в аренду исполнена надлежащим образом, что подтверждается актом от 04.07.2007, земельный участок принят арендатор без замечаний (л.д.15). Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 14.12.2007 (л.д.17).

При этом в силу положений ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предоставленный в аренду земельный участок являлся ранее учтенным, что подтверждается кадастровым паспортом и выпиской из ЕГРП (л.д.17, 53-55).

Указанные выше обстоятельства исключают возможность признания договора незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Отклоняя доводы ответчика о невозможности использования земельного участка, суд первой инстанции верно указал, что между истцом и ответчиком отсутствовал спор относительно предмета договора, а также исполнения арендодателем обязанности по передаче предмета аренды, а также на недоказанность невозможности пользования землей.

Поскольку в период действия договора общество не воспользовалось ни одним из вариантов защиты своего права, предусмотренных названными нормами права, приняло по акту приема-передачи в аренду спорный земельный участок без замечаний и возражений, производило платежи по арендной плате, никаких возражений в ходе исполнения договора относительно недостатков арендуемого земельного участка не заявляло и не предпринимало мер к его возврату до истечения срока действия договора, оснований полагать право истца на взыскание арендной платы отсутствующим не имеется.

Довод апеллянта о несогласии с произведенным истцом расчетом арендной платы отклоняется.

Порядок внесения арендной платы закреплен договором, в соответствии с которым допускается изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке без подписания дополнительных соглашений к нему (п. 3.4. договора).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена установлен Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства УР от 06.11.2007 N 172.

В соответствии с п. 3 указанного Положения расчет годовой арендной платы за земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 6, 6.1, 6.2, 6.3 настоящего Положения, производится по следующей формуле: А = С x КС x К, где:

А - величина годовой арендной платы за земельный участок (руб.);

С - базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка согласно приложению 1 к настоящему Положению, определяемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором;

КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб.);

К - коэффициент, равный 2,0 - при расчете годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, за исключением жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, за период, превышающий три года с даты предоставления в аренду земельного участка до даты государственной регистрации прав на построенные объекты недвижимого имущества.

Базовая ставка арендной платы за земельный участок для размещения прочих промышленных объектов установлена в п. 9.7. Приложения N 1 к Положению в размере 2%.

Поскольку в соответствии с Постановлением от 04.07.2007 N 1807 "О предоставлении земельного участка_", п. 1.1. договора разрешенное использование земельного участка для размещения промышленных объектов, что соответствует данным кадастрового паспорта земельного участка, оснований полагать выполненный истцом расчет арендной платы не соответствующим приведенными выше нормативными актами не имеется.

При этом изменение градостроительного зонирования территории в 2012 году в отсутствие заявлений ответчика о невозможности использования земельного участка для оговоренных при подписании договора целей не свидетельствует о невозможности его использования, а также необходимости применения иной ставки арендной платы.

Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка был предметом рассмотрения суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку. В частности судом установлено неисполнение ответчиком обязанности по уведомлению арендодателя об изменении своих реквизитов (юридического адреса), которая предусмотрена п. 4.4.10 договора.

По смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Из существа возражений ответчика и его поведения не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения в данной ситуации повлекло бы необоснованное затягивание разрешения возникшего спора и ущемление прав одной из его сторон. Указанный правовой подход к вопросу досудебного порядка урегулирования спора соответствует разъяснениям, изложенным в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015).

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 29 декабря 2016 года по делу N А50-20667/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

М.А.Полякова

Судьи

В.Ю.Дюкин Т.Л.Зеленина