Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2017 г. N 18АП-1820/17

г. Челябинск

16 марта 2017 г.

Дело N А47-5909/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Поляковой Раисы Никоноровны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.01.2017 по делу N А47-5909/2016 (судья Бочарова О.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Поляковой Раисы Никоноровны - Спиридонова Н.В. (доверенность от 04.07.2016 N 56АА 1507481, паспорт);

Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга - Чукарина Ю.В. (доверенность от 16.01.2017 N 6, служебное удостоверение).

Индивидуальный предприниматель Полякова Раиса Никоноровна (далее - ИП Полякова, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - Департамент, ответчик) с иском, содержащим следующие требования:

- признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка от 06.12.2012, заключенный между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и Поляковой Р.Н в части незаконно завышенной суммы цены продажи в размере 437 105,26 руб., включенной в сумму цены продажи земельного участка в п. 2.1 договора;

- обязать ответчика возвратить сумму исполненного по недействительной сделке, излишне уплаченную в счет выкупа земельного участка, площадью 1934 кв.м. по адресу: г. Оренбург, ул. Монтажников 29/1, включенную в цену продажи участка по п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 993 от 06.12.2012, в связи с чем, взыскать 437 105,26 руб. и 22 945,27 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, итого сумму в размере 460 050,52 руб. (требования изложены с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения иска - т.1 л. д. 81-85).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.01.2017 (резолютивная часть объявлена 13.12.2016) в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме (т.1 л. д. 123-127).

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Полякова (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт (т.1 л. д. 134-137).

В обоснование указанных требований апеллянт приводит следующие доводы.

Суд при вынесении решения не учел, что Администрация г. Оренбурга при разбирательстве настоящего спора признала отношения по использованию ИП Поляковой спорного земельного участка в период с 06.12.2012 по 15.05.2014 арендными, о чем свидетельствует представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 27.06.2014.

Кроме того суд не учел, что Администрацией договор от 06.12.2012 добровольно не исполнялся, была предпринята попытка отказаться от его исполнения путем издания распоряжения об отмене ранее вынесенного распоряжения о предоставлении участка в собственность ИП Поляковой, в силу чего, по мнению апеллянта, договор не породил юридических последствий до момента регистрации сделки 16.05.2014 г.

Ссылаясь на положение ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, апеллянт настаивает на том, что договор купли-продажи земельного участка считается заключенным лишь с даты его государственной регистрации, тем самым срок исковой давности по заявленному требованию не истек.

О нарушении своего права истец узнал при разбирательстве арбитражного дела N А47-8035/2015 в 2015 году. В силу того, что обе стороны сделки узнали об излишне уплаченной сумме из-за ошибки кадастровой палаты лишь в 2015 году, сторона, получившая излишне уплаченную сумму, обязана возвратить эту сумму второй стороне.

С учетом изложенного апеллянт настаивает на отмене судебного акта и удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании податель жалобы на доводах жалобы настаивал, полагая решение в обжалуемой части подлежащим отмене.

Ответчик с доводами не согласился, ссылаясь на законность судебного акта.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.04.2012 зарегистрировано право собственности Поляковой Раисы Никоноровны на здание склада, назначение: нежилое, общей площадью 1007,5 кв.м, инв. N 53:401:002:000287550, адрес объекта: г. Оренбург, ул. Монтажников, дом N29/1, основанием регистрации указан договор купли-продажи объекта недвижимости от 12.04.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от серии 56-АБ N 724531.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга N 3942-р от 14.08.2012 сформирован земельный участок площадью 1934 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0127002:53, местоположение: г. Оренбург, ул. Монтажников, для размещения одноэтажного здания склада, N 29/1.

Земельный участок площадью 1934 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0127002:53, местоположение: г. Оренбург, ул. Монтажников, N 29/1 поставлен на кадастровый учет 06.09.2012, что следует из кадастрового паспорта земельного участка от 06.09.2012 N 56/12-188757 (т.1 л.д.30).

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 12.11.2012 N 5420-р вышеуказанный земельный участок предоставлен в собственность Поляковой Р.Н. (т. 1 л.д.20).

Между Поляковой Раисой Никоноровной (далее - покупатель) и Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка N 993 от 06.12.2012, по условиям которого продавец продал покупателю, а покупатель купил земельный участок, площадью 1934 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0127002:53, местоположение: г. Оренбург, ул.Монтажников. На земельном участке расположено одноэтажное здание склада литер В, N 29/1 (т.1 л.д.12-13).

Согласно пункту 2.1 договора цена продажи участка составляет 667 402, 61 руб.

Пунктом 5.7 договора определено, что договор одновременно является актом приема-передачи участка.

Платежным поручением N 1 от 18.12.2012 покупателем произведено перечисление денежных средств в сумме 667 402, 61 руб. во исполнение вытекающего из договора купли-продажи земельного участка N993 от 06.12.2012 обязательства по оплате товара (т. 1 л.д.21).

Уведомлением N 01/397/2012-193 от 16.01.2013 "О приостановлении государственной регистрации" Росреестр оповестил департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга о том, что приостановлена государственная регистрация перехода прав по договору купли-продажи земельного участка в связи с отсутствием в ЕГРП записи о наличии на вышеуказанном земельном участке одноэтажного здания литер В.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 30.12.2013 N 6807-р отменено распоряжение от 12.11.2012 N 5420-р "О предоставлении земельного участка в собственность Поляковой Р.Н." (т. 1 л.д. 116).

Решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 13.03.2014 удовлетворены требования Поляковой Р.Н., признано незаконным распоряжение N 6807-р от 30.12.2013. Также суд принял решение о проведении государственной регистрации сделки купли-продажи земельного участка N993 от 06.12.2012 (т. 1 л.д. 24-29).

16.05.2014 зарегистрирован переход к Поляковой Р.Н. права собственности на земельный участок кадастровым номером 56:44:0127002:53 на основании договора купли-продажи N 993 от 06.12.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.05.2014 серии 56-АВ N444245.

Из письма от 23.12.2015 N Исх/7373/5 ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Оренбургской области (т.1 л.д. 31-32) следует, что при постановке на кадастровый учет кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана в размере 8 898 701,46 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости в размере 4601,19 руб. /кв. м (7 группа - земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии), утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 30.11.2007 N 414-п (т. 1, л.д. 130-132). При этом вид разрешенного использования земельного участка "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, с размещением здания склада" относится к 9 группе видов разрешенного использования в соответствии с постановлением N 414-п. В рамках исправления технической ошибки осуществлен расчет кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 070 631,14 руб. с применением удельного показателя 1587,71 руб. /кв. м 9 группы видов разрешенного использования, утвержденного постановлением N 414-п (дата определения кадастровой стоимости - 06.09.2012).

Считая, что размер выкупной стоимости спорного земельного участка в сумме 667 402 61 руб. 61 коп. определен на основании недостоверных данных о его кадастровой стоимости, что повлекло возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной истцом выкупной цены за земельный участок, истец обратился в суд с указанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием договора, отсутствие согласования цены влечет признание договора незаключенным. Указанное свидетельствует о невозможности удовлетворения требований истца, заявленных в рамках настоящего дела, поскольку это приведет к неопределенности в правоотношениях между сторонами по поводу выкупленного в 2012 году земельного участка. Кроме того суд пришел к выводу о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной, т.к. исполнение договора купли-продажи земельного участка началось с даты его заключения - 06.12.2012.

Проверив законность и обоснованность решения в обжалуемой части, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд не находит оснований для изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, истцом оспаривается действительность условия о цене продажи земельного участка, изложенного в пункте 2.1 договора купли-продажи N 993 от 06.12.2012 в части суммы, превышающей 230 297 руб. 35 коп.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в редакции, действовавшей до 01.03.2015, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Цена продажи земельных участков в городе Оренбурге установлена Постановлением Правительства Оренбургской области от 17.09.2012 N 810-п "Об утверждении порядка определения цены земельных участков, которые находятся в государственной собственности Оренбургской области или государственная собственность на которые не разграничена, порядка их оплаты, а так же цены таких земельных участков для продажи собственникам расположенных на них зданий строений сооружений".

Стоимость выкупаемого земельного участка, определяется согласно пункту 3 Постановления N 810-п путем умножения годовой суммы земельного налога за участок на коэффициент кратности. В свою очередь сумма земельного налога определяется путем умножения значения кадастровой стоимости на ставку земельного налога.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Из письма филиала по Оренбургской области ФГБУ "ФКП Росреестра" следует, что при определении кадастровой стоимости земельного участка 56:44:0127002:53 была допущена техническая ошибка, в силу чего значение кадастровой стоимости участка вместо 3 070 631,14 руб. указано равным 8 898 701,46 руб.

Техническая ошибка исправлена ФГБУ "ФКП Росреестра" 07.12.2015 (т. 1 л.д.35).

В случае исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку (абз. 4 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В силу пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса в редакции, действовавшей до 01.03.2015, цена продажи земельных участков, находящихся в публичной собственности, устанавливается нормативными правовыми актами, следовательно, стороны не вправе установить иную цену.

С учетом действительного значения кадастровой стоимости земельного участка на момент заключения договора купли-продажи (3 070 631,14 руб.) цена участка, исчисленная с применением положений, установленных Постановлением N 810-п, составляет 230 597,35 руб., в силу чего условие п. 2.1 договора купли-продажи N993 от 06.12.2012 в части суммы, превышающей 230 297 руб. 35 коп. является недействительным как противоречащее вышеназванному постановлению Правительства Оренбургской области и ст.424 Гражданского кодекса.

При названных обстоятельствах вывод суда о невозможности удовлетворения требований истца, заявленных в рамках настоящего дела, в силу того, что цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием договора, а отсутствие согласования цены влечет признание договора незаключенным, является ошибочным.

Вместе с тем ошибочный вывод суда не привел к принятию неправильного судебного акта.

Согласно статье 181 Гражданского кодекса (в редакции, действующей с 1 сентября 2013 г. и применяемой к правоотношениям сторон) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

С учетом того, что обязательство продавца передать проданный товар исполнено в момент подписания договора, а обязательство покупателя по оплате товара исполнено 18.12.2012, исполнение сделки купли-продажи следует считать начавшимся не позднее указанной даты.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре.

Соответствующее заявление ответчиком было сделано.

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса установлено, что факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске.

При названных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении заявленного требования.

Доводы апеллянта о том, что Администрация не исполняла договор купли-продажи, а так же о том, что отношения по использованию ИП Поляковой спорного земельного участка в период с 06.12.2012 по 15.05.2014 признаны Администрацией арендными, о чем свидетельствует представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 27.06.2014, не влияют на правильность принятого судебного акта, т.к. исполнение сделки купли-продажи участка состоялось в момент его передачи и оплаты цены сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Если иное не предусмотрено Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2008 г. N 6343/08. Вместе с тем, заключение договора купли-продажи земельного участка без регистрации перехода права собственности на него к покупателю не влечет прекращения обязанности по оплате за пользование таким участком по правилам ст. 1105 ГК РФ, т.е. по цене пользования публичными землями, которая устанавливается уполномоченным органом власти в виде ставок арендной платы.

Довод апеллянта о том, что договор купли-продажи земельного участка считается заключенным лишь с даты его государственной регистрации, основан на неверном толковании норм права, т.к. государственная регистрация сделки купли-продажи нормами Гражданского кодекса не предусмотрена.

С учетом изложенного выше решение суда от 20.03.2015 отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика (подателя жалобы).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.01.2017 по делу N А47-5909/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Поляковой Раисы Никоноровны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова