Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2017 г. N 17АП-1972/17

г. Пермь

16 марта 2017 г.

Дело N А60-40973/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Макарова Т.В., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,

при участии

от истца: Пац Е.В., представитель по доверенности, удостоверение адвоката,

от ответчика: не явились,

от третьего лица: Хомутова Т.В., представитель по доверенности, паспорт,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дитковского Дмитрия Анатольевича

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 декабря 2016 года, принятое судьей Смагиным К.Н.,

по делу N А60-40973/2016

по иску индивидуального предпринимателя Дитковского Дмитрия Анатольевича (ОГРНИП 315668000000146, ИНН 663200763680)

к обществу с ограниченной ответственностью "Лидо" (ОГРН 1036605197199, ИНН 6664087673),

третье лицо: публичное акционерное общество "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу" (ОГРН 1026600000460, ИНН 6608003052),

о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

индивидуальный предприниматель Дитковский Дмитрий Анатольевич (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лидо" (далее - общество, ответчик) об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на следующие объекты недвижимости:

- земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под автостоянку, площадью 10 000 кв.м. с кадастровым номером 66:06:4501018:1692, находящийся по адресу: Свердловская область, Белоярский район, 27 км. Автодороги Екатеринбург-Тюмень;

- объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 66:66:28/034/2008-302, со степенью готовности по факту 61%, общей площадью застройки 146,9 кв.м., литер А, с назначением - нежилое, находящийся по адресу: Свердловская область, Белоярский район, 27 км. Автодороги Екатеринбург-Тюмень, в районе Косулино.

В обоснование требований истец ссылается на заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимости с обеспечением задатка от 05.10.2015, который по его мнению необходимо квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу" (далее - ПАО "СКБ-банк", банк).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.12.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, предприниматель обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец указывает, что по условиям договора (пункты 2.1, 2.3, 3.2.2) предметом договора был существующий целый земельный участок с кадастровым номером 66:06:4501018:1692. В противном случае в договоре не было бы указано на то, что отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 12.02.2014, так же в договоре отсутствовала ссылка на запись о государственной регистрации права. Истец считает, что подлежащий формированию земельный участок не мог являться предметом залога, в залог был передан земельный участок с кадастровым номером 66:06:4501018:1692. Ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.06.2014 N 18357/13, истец просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Третье лицо ПАО "СКБ-банк" против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. Третье лицо считает необоснованным довод о том, что договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, так как истец не имел прав на отчуждение заложенного недвижимого имущества. Также указывает, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:06:4501018:1692 и объекта незавершенного строительства зарегистрировано право залога, согласие на отчуждение этого имущества банк не давал. Третье лицо полагает, что спорный договор может быть квалифицирован только как предварительный договор купли-продажи части земельного участка и объекта незавершенного строительства, оснований считать ответчика уклонившимся от заключения основного договора не имеется, так как установленный в договоре срок 01.09.2017 не наступил, внесенные истцом денежные средства являются обеспечительным платежом.

Определением суда от 13.03.2017 произведена замена судьи Семенова В.В. на судью Зеленину Т.Л. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал; представитель третьего лица возражал против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 05.10.2015 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) подписан договор купли-продажи недвижимости с обеспечением задатка (далее - договор), в соответствии с которым стороны обязуются в срок до 01.09.2017 заключить договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

- часть земельного участка, согласно межеванию и плана-схемы, являющегося неотъемлемой частью договора, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под автостоянку, площадь 10 000 кв.м., кадастровый номер 66:06:4501018:1692. Адрес (местоположение): Свердловская область, Белоярский район, 27 км. Автодороги Екатеринбург-Тюмень. Фактическое количество квадратных метров, приобретаемого земельного участка, определяется путем межевания;

- объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 66:66:28/034/2008-302, со степенью готовности по факту 61%, общей площадью застройки 146,9 кв.м., литер А, с назначением - нежилое, находящийся по адресу: Свердловская область, Белоярский район, 27 км. Автодороги Екатеринбург-Тюмень, в районе Косулино.

Согласно пункту 2.2 договора отчуждаемый объект незавершенного строительства продается за 3 500 000 руб., отчуждаемый земельный участок продается за 5 500 000 руб.

Продавец уведомил покупателя о том, что отчуждаемые объекты недвижимости находятся в залоге у банка (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора покупатель в момент подписание договора передает продавцу денежные средства в размере 3 000 000 руб.

По условиям пункта 5.3 договора, оставшаяся денежная сумма в размере 6 000 000 руб. должна быть уплачена в следующем порядке:

- ежемесячно по 250 000 руб. не позднее пятого числа каждого месяца, начиная с 05.11.2015 по 05.04.2016,

- после 05.04.2016 ежемесячный платеж составит 300 000 руб. до полной оплаты денежной суммы.

Как утверждает истец, спорные объекты были переданы истцу, что следует из условий договора дополнительного соглашения к договору - намерению от 10.05.2015 (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Как следует из представленного акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 26.03.2016, во исполнение пунктов 5.2 и 5.3 договора истец передал ответчику денежные средства в общей сумме 4 450 000 руб.

По утверждению истца, ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности спорного имущества, что и явилось причиной для обращения в суд с настоящим иском.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

На основании пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Проанализировав по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора от 05.10.2015 (пункты 1, 6), суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный предварительный договор, по сути, является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате (пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"), поскольку согласно его условиям покупателю передается часть земельного участка с кадастровым номером 66:06:4501018:1692 (т.е. из площади спорного земельного участка необходимо вычесть площадь дороги, ведущей от въезда на отчуждаемый земельный участок до территории ответчика, которая будет определена по результатам межевания).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Доказательств того, что спорный объект недвижимости - часть земельного участка с кадастровым номером 66:06:4501018:1692 существует, в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, установил, что спорные объекты недвижимости находятся в залоге у ПАО "СКБ-Банк" на основании договора залога недвижимости от 11.12.2014 N 62.1-123М15, заключенного с ответчиком в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 11.12.2014. В настоящий момент задолженность по кредитному договору не погашена.

Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Иное договором залога от 11.12.2014 N 62.1-123М15 не предусмотрено (пункт 1.7 договора залога).

Согласие у банка на переход права собственности спорных объектов недвижимости не получено.

Поскольку часть земельного участка с кадастровым номером 66:06:4501018:1692 в настоящий момент не определена, залог на спорные объекты не прекращен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности применения пункта 3 статьи 551 ГК РФ и принятия решения о государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось. Суд правомерно отказал в удовлетворении иска предпринимателя Дитковского Д.А.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм права и по существу сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом обстоятельств по делу. Указанные доводы судом апелляционной инстанции отклоняются.

Исходя из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, при сопоставлении пункта 1 договора с другими условиями и смыслом договора в целом, оснований для вывода о том, что предметом купли-продажи являлся существующий земельный участок с кадастровым номером 66:06:4501018:1692 в целом, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Иное толкование истцом условий договора не является основанием к отмене судебного акта.

В связи с изложенным при совокупности указанных выше обстоятельств доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными в полном объеме.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда от 30.12.2016 является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 декабря 2016 года по делу N А60-40973/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Т.В. Макаров Ю.В. Скромова