Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2017 г. N 10АП-18684/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17 июля 2017 г. N Ф05-9704/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

06 апреля 2017 г.

Дело N А41-35746/16

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей: Ханашевича С.К., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,

при участии в заседании:

от истца - Тарабурин А.В., представитель по доверенности N СЛ-2108 от 20.09.2016, Папст Д.И., представитель по доверенности N СЛ-0405 от 01.01.2017, Михалина А.Н., представитель по доверенности N СЛ-0406 от 01.01.2017, Надденная М.А., представитель по доверенности N СЛ-0470 от 01.01.2017;

от ответчика - Лим Д.Ю., представитель по доверенности от 02.12.2016, Мурзабаева Т.В., представитель по доверенности от 02.12.2016, Блохина Н.Б., представитель по доверенности от 22.06.2016, Бекещенко Э.А., представитель по доверенности от 02.12.2016; Максимова М.В., представитель по доверенности от 22.06.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Склады 104" на решение Арбитражного суда Московской области от 15.11.2016 по делу N А41-35746/16, принятое судьей Сергеевой А.С., по иску акционерного общества "Связной Логистика" (ИНН: 7703567318, ОГРН: 1057748731336) к обществу с ограниченной ответственностью "Склады 104" (ИНН: 5009049271, ОГРН: 1055001512048), при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Связной Логистика" (далее - истец, АО "Связной Логистика") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Склады 104" (далее - ответчик, ООО "Склады 104") о признании недействительным долгосрочного договора аренды от 19.01.2015 N 19/01-2015/L (далее - Договор аренды), заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Склады 104" и акционерным обществом "Связной Логистика".

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.11.2016 по делу N А41-35746/16 исковые требования АО "Связной Логистика" удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ООО "Склады 104" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: письменных пояснений, отзыва, обзора ранка коммерческой недвижимости, переписки и экспертного заключения АО "НЭО Центр" N ОА-АХ-0183/17 от 29.03.2017.

Представитель ответчика возражал против приобщения к материалам дела дополнительных документов, представленных истцом. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных возражений и выписки о стоимости коммерческой недвижимости г. Москва.

В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума ВАС N 36 от 28 мая 2009 г. "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

Руководствуясь указанной нормой, апелляционным судом к материалам дела были приобщены дополнительные документы, представленные истцом в апелляционный суд в опровержение доводов апелляционной жалобы.

В соответствии с ч. 2 ст. 8 АПК РФ стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ч. 3 ст. 8 АПК РФ арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

При таких обстоятельствах, в целях обеспечения процессуального равноправия апелляционный суд приобщил к материалам дела представленные ответчиком письменные возражения и выписки о стоимости коммерческой недвижимости г. Москва.

Таким образом, апелляционный суд исследует имеющиеся в деле доказательства с учетом дополнительно представленных документов.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен долгосрочный договор аренды от 19.01.2015 N 19/01-2015/L.

Как утверждает истец в исковом заявлении, указанный договор аренды является недействительным в силу положений статей 168, 174 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования АО "Связной Логистика", суд первой инстанции исходил из того, что условие об уплате неустойки в размере фиксированной части арендной платы с даты досрочного расторжения арендодателем договора до даты истечения срока аренды - 28.02.2025, размер которой по расчету истца составит 26 331 115,80 долларов США (л.д. 60), является явно убыточным и невыгодным для истца.

Обжалуя решение суда первой инстанции, ООО "Склады 104" указало, что исковые требования направлены на уклонение от исполнения обязанностей по договору.

Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 02.09.2013 между ООО "Склады 104" (арендодатель, ответчик) и АО "Связной Логистика" (арендатор, истец) был заключен Предварительный договор аренды N 02/09-2013/PLA (далее - Предварительный договор), по которому стороны обязались заключить договор аренды на условиях, согласованных в приложении N 3 к Предварительному договору, после выдачи свидетельства о праве собственности, но не позднее 31 августа 2024 года.

В соответствии с п. 2.3 договора арендодатель обязуется построить здание как часть комплекса. После регистрации права собственности на здание, в которое входят помещения, арендодатель обязан сдать помещения в здании в аренду арендатору, а арендатор обязан их арендовать у арендодателя на условиях, изложенных в настоящем договоре и долгосрочном договоре аренды, форма которого приведена в приложении 3 к настоящему договору.

Платежи по предварительному договору согласованы сторонами в разделе 6 предварительного договора.

При этом, как указано в п. 6.6 предварительного договора, все платежи по настоящему договору должны производиться в российских рублях по курсу доллара США к рублю, установленному Центральным банком Российской Федерации на соответствующую дату оплаты. Если в будущем согласно новому применимому законодательству Российской Федерации будет разрешено производить платежи по настоящему договору в долларах США (а требование арендодателя произвести платежи в долларах США будет направлено не позднее чем за 10 дней до наступления срока соответствующего платежа), все платежи по настоящему договору в отношении сумм, номинированные в долларах США, должны производиться в долларах США.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом, стороны подписали Дополнительное письмо к Предварительному договору б/н и б/д (далее - Дополнительное письмо), в котором распределили риск падения рубля к доллару в 2015-2016 годах: зафиксировали расчетный (справочный) курс 33,2474 рубль/доллар и предусмотрели компенсацию от арендодателя арендатору (возврат 50% денежных средств), если обесценивание рубля превысит 10% расчетного (справочного) курса.

Как указано в п. D дополнительного письма, стороны осознают, что колебания обменного курса рубля могут отразиться на общей сумме вознаграждения в связи с занятием помещений и фиксированной арендной платой, уплачиваемой арендатором арендодателю в течение периода с 01 февраля 2015 года по 31 декабря 2016 года включительно.

Указанным дополнительным письмом стороны изменили условия Предварительного договора, предусмотрев в пользу арендатора последствия инфляционных процессов в отношении курса рубля к доллару США, в частности, компенсацию в виде возврата арендатору (истцу) части ранее уплаченной арендной платы.

19.01.2015 между сторонами заключен долгосрочный договор аренды N 19/01-2015/L сроком действия до 28.02.2025 (п. 3.1 договора), по условиям п. 2.1 которого арендодатель сдает в аренду помещения арендатору, а арендатор арендует эти помещения у арендодателя для разрешенного использования.

Истец утверждает, что, исполняя свои обязательства по Предварительному договору 19.01.2015, несмотря на наличие у сторон сведений о том, что колебание обменного курса рубля отразится на общей сумме вознаграждения, определяемого в соответствии с установленной в долларах США ставкой аренды, и фиксированной арендной платы, генеральный директор истца - Гунин А.И. подписал оспариваемый долгосрочный договор аренды N 19/01-2015/L сроком действия до 28.02.2025, в который не были включены согласованные в Дополнительном письме условия, отвечающие интересам именно истца как арендатора и обеспечивающие взаимное равенство прав участников спорной сделки.

Размер арендной платы, других платежей и порядок осуществления платежей установлены сторонами в разделе 4 договора.

В силу п. 4.2 договора в дату первой индексации и далее в каждую годовщину указанной даты до конца срока аренды, размер фиксированной арендной платы подлежит увеличению (индексации) на выраженное в процентах повышение ИПЦ за 12 месяцев, предшествующих дате, в которую осуществляется индексация. Если выраженное в процентах повышение ИПЦ составляет менее 3 % или его невозможно установить, тогда фиксированная арендная плата подлежит индексации (увеличению) на 3 %.

Дополнительным соглашением N 1 к долгосрочному договору аренды изменен размер фиксированной арендной следующим образом.

Изменен размер Фиксированной Арендной платы на период с 01 марта 2015 года по 30 июня 2015 года (включая обе указанные даты) следующим образом:

Фиксированная Арендная плата за период с 01 марта 2015 года по 30 июня 2015 года (включая обе указанные даты) составляет 40 228 093,20 рублей. Данная сумма согласована Сторонами как применяющаяся в указанный период времени вместо сумм, указанных в подпунктах (i)- (vii) пунктах 4.1.1.

Изменен размер Фиксированной Арендной платы на период с 01 января 2016 года по 31 марта 2016 (включая обе указанные даты) следующим образом:

Фиксированная Арендная плата за период с 01 января 2016 года по 31 марта 2016 (включая обе указанные даты) составляет сумму следующих величин:

(i) Сумма в размере 40 230,25 долларов США за всю Арендопригодную площадь Офисных площадей;

(п) Сумма в размере 589 387,50 долларов США за всю Арендопригодную площадь Складских площадей;

(iii) Сумма в размере 15 830,75 долларов США за всю Арендопригодную площадь Технических площадей;

(iv) Сумма в размере 60 645 долларов США за всю Арендопригодную площадь Мезонина;

(v) Сумма в размере 22 500 долларов США в качестве Платы за парковку;

(vi) Сумма в размере 229 021,05 долларов США;

(vii) Суммы, указанные в подпунктах (i) - (vi) суммируются.

Дополнительным соглашением N 2 к долгосрочному договору аренды изменен размер фиксированной арендной следующим образом.

Изменен размер Фиксированной Арендной платы на период с 01 июля 2015 года по 30 сентября 2015 года (включая обе указанные даты) следующим образом:

Фиксированная Арендная плата за период с 01 июля 2015 года по 30 сентября 2015 года (включая обе указанные даты) составляет 29 921 722,40 рублей. Данная сумма согласована Сторонами как применяющаяся в указанный период времени вместо сумм, указанных в подпунктах (i)-(vii) пунктах 4.1.1.

Изменен размер Фиксированной Арендной платы на период с 01 апреля 2016 года по 30 июня 2016 (включая обе указанные даты) следующим образом:

Фиксированная Арендная плата за период с 01 апреля 2016 года по 30 июня 2016 (включая обе

указанные даты) составляет сумму следующих величин:

(i) Сумма в размере 40 230,25 долларов США за всю Арендопригодную площадь Офисных площадей;

(ii) Сумма в размере 589 387,50 долларов США за всю Арендопригодную площадь Складских площадей;

(iii) Сумма в размере 15 830,75 долларов США за всю Арендопригодную площадь Технических площадей;

(iv) Сумма в размере 60 645 долларов США за всю Арендопригодную площадь Мезонина;

(v) Сумма в размере 22 500 долларов США в качестве Платы за парковку;

(vi) Сумма в размере 242 341,90 долларов США;

(viii) Суммы, указанные в подпунктах (i) - (vi) суммируются.

Дополнительным соглашением N 3 к долгосрочному договору аренды изменен размер фиксированной арендной следующим образом.

Изменен размер Фиксированной Арендной платы на период с 01 октября 2015 года по 31 декабря 2015 года (включая обе указанные даты) следующим образом:

Фиксированная Арендная плата за период с 01 октября 2015 года по 31 декабря 2015 года (включая обе указанные даты) составляет 29 921 722,40 рублей. Данная сумма согласована Сторонами как применяющаяся в указанный период времени вместо сумм, указанных в подпунктах (i)-(vii) пунктах 4.1.1.

Изменен размер Фиксированной Арендной платы на период с 01 июля 2016 года по 30 сентября 2016 (включая обе указанные даты) следующим образом:

Фиксированная Арендная плата за период с 01 июля 2016 года по 30 сентября 2016 (включая обе указанные да ты) составляет сумму следующих величин:

(i) Сумма в размере 40 230,25 долларов США за всю Арендонригодную площадь Офисных площадей;

(ii) Сумма в размере 589 387,50 долларов США за всю Арендопригодную площадь Складских площадей;

(iii) Сумма в размере 15 830.75 долларов США за всю Арендопригодную площадь Технических площадей;

(iv) Сумма в размере 60 645 долларов США за всю Арендопригодную площадь Мезонина;

(v) Сумма в размере 22 500 долларов США в качестве Платы за парковку;

(i) Сумма в размере 286 612,22 долларов США;

(ix) Суммы, указанные в подпунктах (i) - (vi) суммируются.

При этом, в пункте 16.10 данного Договора аренды отмечено, что после подписания данного договора аренды вся прежняя переписка становится недействительной и теряет силу.

Таким образом, заключив Договор аренды, стороны предусмотрели, что вся переписка между ними и все соглашения, включая Дополнительное письмо, утратили силу, за единственным исключением, предусмотренным сторонами - Предварительного договора аренды в первоначальной редакции.

Кроме того, пунктом 9.4 Договора аренды установлено, что если арендатор нарушил какое-либо положение настоящего Договора аренды и/или применимого законодательства, и такое нарушение дает Арендодателю право на расторжение или односторонний отказ от исполнения настоящего Договора аренды (в случаях, предусмотренных настоящим Договором аренды или применимым законодательством) Арендатор выплачивает в течение 5 (пяти) Рабочих дней с даты направления Арендодателем уведомления о расторжении настоящего Договора аренды (при внесудебном отказе от исполнения настоящего Договора аренды) или с даты предъявления Арендодателем иска о расторжении настоящего Договора аренды (при судебном расторжении настоящего Договора аренды) Арендодателю неустойку, равную размеру текущей стоимости Фиксированной Арендной платы, которая подлежала бы уплате, если бы не произошло расторжения Договора Аренды, за период с даты направления Арендодателем уведомления о расторжении Договора аренды (при внесудебном отказе от исполнения Договора аренды)/ предъявления Арендодателем иска о расторжении Договора аренды (при судебном расторжении Договора аренды) до даты истечения Срока аренды.

Таким образом, по мнению истца, условие об уплате неустойки в размере фиксированной части арендной платы с даты досрочного расторжения арендодателем договора до даты истечения срока аренды - 28.02.2025 является явно убыточным и невыгодным для истца.

Положениями основного Договора аренды предусмотрен широкий перечень оснований для одностороннего расторжения договора арендодателем в судебном и внесудебном порядке, в то время, как арендатор вправе требовать расторжения договора только в судебном порядке в случае разрушения здания, банкротства, ликвидации арендодателя и по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора, условиями последнего не предусмотрено, что, по мнению истца, при указанных обстоятельствах, также свидетельствует об отсутствии взаимного равенства прав участников спорной сделки.

Также, истец ссылается на завышение предусмотренных договором арендных платежей по сравнению со среднерыночными, при том, что общая площадь арендуемых помещений составляет 20326,79 кв.м. (п. 2.2 Договора аренды), а для целей расчетов стороны применяли значительно большую общую площадь - 21043 кв.м. (п. 2.3 Договора аренды).

21.04.2016 истец направил в адрес ответчика письмо исх. N 799 (т. 3 л.д. 5) с предложением о расторжении долгосрочного договора аренды в связи с кабальностью его условий и ущербом его интересам.

Между тем, от добровольного расторжения договора ответчик уклонился, письмом N м/132 от 26.04.2016 требовал выплатить арендную плату.

Телеграммой от 12.08.2016 истец вызывал ответчика 16.08.2016 к 12.00 для подписания акта приема-передачи помещения по адресу их нахождения.

Между тем, ответчик для приема-передачи помещения в установленное время не явился.

Истцом составлен односторонний акт возврата помещения от 16.08.2016 арендодателю.

16.08.2016 истцом при участии охранников "Берсен" - Гребенникова Валерия Владимировича и "Орден" - Степанова Владимира Анатольевича составлен акт о том, что 16.08.2016 уполномоченный представитель арендодателя для подписания акта приема-передачи помещения не явился, помещение полностью освобождено арендатором, товарно-материальные ценности и оборудование вывезены.

Письмом N 943 от 16.08.2016 истец, считая неправомерным отказ ответчика от расторжения договора в добровольном порядке, повторно просил оформить прекращение договорных правоотношений и направил 2 оригинала акта приема-передачи (возврата) помещения, ключ от помещения.

Между тем, письмом исх. М/245 от 31.08.2016 ответчик от оформления прекращения договорных правоотношений уклонился со ссылкой на отсутствие у истца права на односторонний внесудебный отказ от договора, акт приема-передачи (возврата) помещения не подписал, полагая, что договор продолжает действовать, предложил возвратить ключ от помещения.

Поскольку в добровольном порядке ответчик отказался расторгнуть договор, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании долгосрочного договора аренды недействительным.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным удовлетворение исковых требований в силу следующего.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды N 19/01-2015/L от 19.01.2015 подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах и специальными нормами, содержащимися в главе 34 ГК РФ.

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Полагая недействительным договор аренды N 19/01-2015/L от 19.01.2015, истец ссылается на ст. 168 ГК РФ и ч. 2 ст. 174 ГК РФ.

Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для признания указанного договора недействительным по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне

зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

При этом, исходя из вышеприведенных разъяснений, совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях само по себе свидетельствует о наличии явного ущерба.

Истец ссылается на то, что при смене руководства АО "Связной Логистика" обнаружены доказательства, свидетельствующие о наличии мошеннических действий прежнего генерального директора при заключении договора аренды складов на невыгодных для истца условиях. Как утверждает истец, в настоящее время истцом подготовлены материалы для передачи следственным органам для установления признаков статьи 159 УК РФ в действиях прежнего генерального директора.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В качестве доказательства осведомленности ответчика о том, что спорный договор причиняет явный ущерб истцу, истец ссылается на интервью в газете "Ведомости" от 16.11.2015 генерального директора ответчика - Кристофера Ван Рита, - в котором он признает, что среднерыночные ставки аренды в 2015 году составляли 5 000 руб./кв.м. На вопрос: "Каковы сейчас ставки арендной платы?" Кристофер Ван Рит ответил: "Существует широкий диапазон, но в среднем они колеблются от 4000 до 6000 руб./кв.м.

Таким образом, генеральный директор ответчика был осведомлен о том, что условия арендной платы, установленные в спорном договоре, превышают среднестатистические ставки арендной платы.

Учитывая изложенное, факт установления заведомо невыгодных для истца условий арендной платы был известен ответчику.

Как следует из переписки между истцом и ответчиком, в рамках досудебного урегулирования спора стороны обменялись предложениями об изменении арендной платы.

В "Переписке между Томасом Карстеном и представителями Истца от 18 февраля 2016 года" (приложение N 8 к ходатайству Ответчика о приобщении дополнительных доказательств) зафиксированы арендные платежи по Договору аренды в рублевом пересчете:

складские и технические помещения - 10444,00 руб./кв.м. в год;

офисные помещения - 23299,00 руб./кв.м. в год.

Также содержатся предложения Ответчика по изменению арендной платы:

складские и технические помещения - 7448,00 руб./кв.м. в год;

офисные помещения - 16615,00 руб./кв.м. в год.

В "Переписке между сотрудниками Истца и Ответчика от 13 апреля 2016 года" (приложение N 9 к ходатайству Ответчика о приобщении дополнительных доказательств) содержатся предложения Истца по изменению арендной платы:

складские и технические помещения - 5000 руб./кв.м. в год;

офисные помещения - 8000 руб./кв.м. в год.

Аналогичные сведения содержат представленные в материалы дела обзоры рынка от профессиональных участников рынка недвижимости.

Так, в "Обзоре рынка коммерческой недвижимости в РФ" Компании Cushman&Wakefield указаны средние ставки аренды складских помещений класса А [стр.47 Обзора):

· 2013 год - 4308 руб. за 1 кв.м. в год;

· 2014 год - 4500 руб. за 1 кв.м. в год;

· 2015 год - 4150 руб. за 1 кв.м. в год;

· 2016 год - 4000 руб. за 1 кв.м. в год.

В "Обзоре рынка складской недвижимости Московской обл." Компании CBRE указаны следующие средние ставки аренды складских помещений:

· 2014 год - 4300 руб. за 1 кв.м. в год;

· 2015 год (1-е полугодие) - 4500 руб. за 1 кв.м. в год;

· 2015 год (в целом) - 4200 руб. за 1 кв.м. в год;

· 2016 год - 3800 руб. за 1 кв.м. в год.

В "Обзоре рынка складской недвижимости. Москва" Компании "Knight Frank" указаны следующие средние заявляемые ставки аренды складских помещений класса А:

· 2013 год - 4700 руб. за 1 кв.м. в год;

· 2014 год - 4500 руб. за 1 кв.м. в год;

· 2015 год - 4300 руб. за 1 кв.м. в год;

· 2016 год - 4000 руб. за 1 кв.м. в год.

Таким образом, по мнению трех крупнейших участников рынка недвижимости - Cushman&Wakefield, CBRE и Knight Frank - ставки аренды, установленные Ответчиком для Истца, многократно превышали среднерыночные ставки не только при заключении Договора, но и на всем протяжении арендных отношений между сторонами, с момента подписания Предварительного договора.

Таким образом, из интервью Генерального директора Ответчика Кристофера Ван Рита, из сопоставления профессионального мнения независимых участников рынка недвижимости, а также существующих условий Договора следует:

договор заключен на условиях, при которых Истец платит арендную плату в размере, более чем в 2 раза превышающем среднерыночную ставку, что было заведомо известно Ответчику;

в результате досудебных переговоров Ответчик выразил согласие снизить арендную ставку на 30%, что более чем в 1,7 раза превысило бы среднерыночные ставки.

В доказательство значительного (более чем в 2 раза) превышения условиями оспариваемого договора аренды среднерыночных ставок арендной платы истец представил в материалы дела по правилам ч. 2 ст. 268 АПК РФ экспертное заключение АО "НЭО Центр".

Согласно выводам экспертного заключения АО "НЭО Центр" N ОА-АХ-0183/17 от 29.03.2017 по состоянию на 01.01.2015 финансовые условия долгосрочного договора аренды от 19.01.2015 N 19/01-2015/L не соответствуют (за исключением платежей за парковку легкового транспорта) среднерыночным значениям, полученным по результатам анализа аналогичных условий по сравнительным сделкам:

ставка аренды за складские помещения составляет 7 311 руб., что выше среднерыночного значения на 58,4 %;

ставка аренды за офисные помещения составляет 16 309 руб., что выше среднерыночного значения на 80 %;

платежи за парковку грузового транспорта составляют 168 713 руб., что выше среднерыночного значения на 94,3 %;

ставка операционных расходов составляет 2 250 руб., что выше среднерыночного значения на 104 %.

При таких обстоятельствах, экспертное заключение подтверждает кабальность условий оспариваемого договора аренды для истца, а также то, что исполнение обязанностей арендатора по такому договору наносит ему материальный ущерб.

Апелляционный суд, изучив представленные ответчиком в апелляционной инстанции дополнительные документы: обзоры рынка недвижимости по г. Москве, полагает, что они не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

В отличие от представленных истцом дополнительных документов обзоры истца датированы 2014 годом и представляют собой анализ рынка недвижимости за 2014 год.

В то время как экспертное заключение истца основано на сравнительном анализе аналогичных договоров аренды недвижимости за схожие временные рамки (2015 год). Обзоры рынка недвижимости ответчика содержат анализ уровня строительства недвижимости и соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости по 2014 год, а также предположительные прогнозы на 2015 год.

Кроме того, представленное истцом заключение проведено квалифицированными экспертами и представляет собой комплексный анализ условий оспариваемого договора и сравнение их с условиями договоров аренды по объектам-аналогам со схожим территориальным расположением за спорный период времени с указанием методики проведения исследования.

При таких обстоятельствах, дополнительные документы, представленные ответчиком не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства соответствия условий оспариваемого договора сложившимся на рынке недвижимости Московского региона среднестатистическим показателям.

Учитывая изложенное, представленным истцом экспертным заключением подтверждается невыгодность для истца условий оспариваемого договора по сравнению с условиями аналогичных договоров, поскольку установленные в нем ставки арендной платы более чем в 2 раза превышают арендные ставки в данном регионе.

Несостоятельными являются возражения ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Истец в отзыве на исковое заявление (т. 4 л.д. 44-62) ссылается на п. 2 ст. 181 ГК РФ, в соответствии с которым срок исковой давности по настоящему спору составляет 1 год.

Как указано в п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Между тем, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

В связи с тем, что истцом в обоснование исковых требований указано 2 основания недействительности договора: ст. 168 ГК РФ и ч. 2 ст. 174 ГК РФ, срок исковой давности по настоящему спору составляет 3 года с момента заключения договора.

Таким образом, срок исковой давности истцом по настоящему спору не был нарушен.

Не могут быть приняты во внимание доводы Ответчика о необоснованности вывода суда о недобросовестности расчета арендной платы, поскольку оспариваемое обстоятельство рассматривалось судом первой инстанции в совокупности с доказательствами завышения размера арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст.654 ГК РФ в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного геля его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Согласно п.2.1 Договора Арендодатель сдает Помещения в аренду Арендатору, а Арендатор арендует эти Помещения у Арендодателя для Разрешенного использования.

В силу п.1 Договора определено понятие "Помещений" и указана общая площадь 20 326,79 кв.м. в соответствии с измерениями БТИ.

В п. 2.2 Договора подтверждено, что общая площадь Помещений, передаваемых в аренду, составляет 20 326,79 кв.м.

В п. 2.3 Договора "арендопригодная" площадь определена в размере большем, чем общая площадь Помещений, переданных в аренду (что невозможно в принципе), и составила "для целей расчетов" 21 043,00 кв.м.

Однако в п.4.1 Договора указано, что арендная плата уплачивается "за владение и пользование Помещениями", площадь которых согласно п. 1 Договора определена в 20 326,79 4. - то есть, как следует из совокупного анализа условий Договора, арендная плата должна была уплачиваться за часть площадей, которые не были переданы в аренду и не могли быть использованы арендатором (Истцом).

Ссылка Ответчика на практику подобных расчетов при аренде документально не подтверждена.

В соответствии с п.2 ст.10 ГК РФ, при выявлении обстоятельств нарушения п.1 ст.10 ГК РФ суд признает действия лица злоупотреблением права по собственной инициативе, вне зависимости от наличия или отсутствия соответствующего заявления со стороны участника дела.

В п.1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положения раздела 1 части первой ГК РФ" указано: "Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения".

Аналогичный подход содержится в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127: "С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует из содержания п.2 ст. 10 ГК РФ".

Необоснованными являются доводы Ответчика о вынесении судом первой инстанции решения, затрагивающего права и обязанности бывшего генерального директора ответчика - Гунина А.И., не привлеченного к участию в деле.

Настоящий спор не затрагивает права и обязанности Гунина А.И., который не являлся участником Договора, лично не приобретал права и не исполнял обязанности по Договору, следовательно, признание Договора недействительным, его прекращение, расторжение, изменение, не влияют на обязанности физического лица Гунина А.И.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований АО "Связной Логистика".

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15.11.16 года по делу N А41-35746/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.С. Юдина С.К. Ханашевич