Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2017 г. N 11АП-3426/17

г. Самара

10 апреля 2017 г.

Дело N А65-7388/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 апреля 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Апаркина В.Н.,

судей Драгоценновой И.С., Семушкина В.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,

с участием в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Титовой Альфии Аглетдиновны - не явился, извещена,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - не явился, извещено,

от Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны" - не явился, извещено,

от Управления Федеральной Антимонопольной службы по Республике Татарстан - не явился, извещено,

от Прокуратуры Республики Татарстан - не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 апреля 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 января 2017 года по делу N А65-7388/2016 (судья Назырова Н.Б.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Титовой Альфии Аглетдиновны (ОГРН 306165010900104, ИНН 165048766202), г. Набережные Челны

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань

третьи лица:

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны", г. Набережные Челны,

Управление Федеральной Антимонопольной службы по Республике Татарстан, г. Казань,

Прокуратура Республики Татарстан, г. Казань

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Титова Альфия Аглетдиновна обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании незаконным отказа Набережночелнинского отдела Управления Росреестра по РТ N 16/099/006/2015-2075 от 12 февраля 2016 года в государственной регистрации права собственности на помещение общей площадью 16,2 кв. м. по адресу: г. Набережные Челны, пр. Чулман, дом 22 (31/12), кадастровый номер 16:52:040202:47:1/216 для размещения парикмахерской.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июня 2016 года в удовлетворении заявления отказано (л.д.19-21 т.3).

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2016 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июня 2016 года оставлено без изменения (л.д.52-54 т.3).

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25 ноября 2016 года решение суда 1 инстанции от 27.06.2016 и постановление суда апелляционной инстанции от 24.08.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан (л.д. 87-94 т.3).

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что суды не приняли во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 4.1 и 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Кроме того, суд кассационной инстанции отметил, что оспоренный в настоящем деле отказ регистратора основан на абзаце 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1018/11, условия возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные в соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли - продажи арендуемого имущества, представленного в регистрирующий орган в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорное имущество. В связи с чем регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. В постановлении также указывается, что статьей 4 Закона N 159-ФЗ данный вопрос отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности.

Определением от 05.12.2016 г. Арбитражный суд Республики Татарстан привлек к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной Антимонопольной Службы по Республике Татарстан и Прокуратуру Республики Татарстан.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 января 2017 года заявление индивидуального предпринимателя удовлетворено, отказ Набережночелнинского отдела Управления Росреестра по РТ N 16/099/006/2015-2075 от 12 февраля 2016 года в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Титовой А.А. на помещение общей площадью 16,2 кв. м. по адресу: г. Набережные Челны, пр. Чулман, дом 22 (31/12), кадастровый номер 16:52:040202:47:1/216 признан незаконным.

Суд обязал Управление Росреестра по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Титовой А.А. путем осуществления действий по государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Титовой А.А. на помещение общей площадью 16,2 кв. м. по адресу: г.Набережные Челны, пр. Чулман, дом 22 (31/12), кадастровый номер 16:52:040202:47:1/216.

Кроме того, с Управления Росреестра по Республике Татарстан в пользу индивидуального предпринимателя Титовой А.А. взысканы расходы по госпошлине в размере 600 рублей.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан просит решение суда 1 инстанции от 27.01.2017 года отменить, в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя отказать.

При этом указывает, что на 01 июля 2015 года Титова А.А. не владела правом аренды спорного помещения. Договором аренды муниципального имущества N 005-511 от 01.03.2012 срок аренды устанавливался с 01 марта 2012 по 01 марта 2015. Пунктом 5.7 данного договора аренды предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств Арендодателя по представлению помещения. 15.01.2016 в качестве дополнительного документа было представлено Соглашение от 11.03.2015 в котором стороны внесли изменения в договор аренды от 01.03.2012, изложив пункт 1.2 договора аренды в следующей редакции: "Срок договора аренды устанавливается со 02 марта 2015 по 02 февраля 2016 года". Однако соглашение от 11.03.2015 N 105-2224 о внесении изменений в договор аренды от 01.03.2012 N 005-511 о продлении срока договора аренды не зарегистрировано в ЕГРП и является не заключенным. По состоянию на 01.07.2015 Титова А.А. в соответствии с договором аренды не являлась арендатором спорного помещения и не имела преимущественного права покупки данного помещения. Отчуждение имущества, находящегося в муниципальной собственности, может быть осуществлено путем проведения торгов. Новый договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями ст.17.1 Закона о защите конкуренции на государственную регистрацию не предоставлялся. Управление полагает, что в рассматриваемом случае представленный на государственную регистрацию прав договор купли-продажи арендуемого имущества N 008-075 от 01.12.2015, заключенный без проведения торгов, нарушает права и интересы неопределенного круга лиц, в соответствии со ст.166 и16 ГК РФ.

Индивидуальный предприниматель Титова А.А. просит решение суда 1 инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны" в отзыве на апелляционную жалобу просит суд, основываясь на действующем законодательстве принять законный и обоснованный судебный акт.

Управление Федеральной Антимонопольной службы по Республике Татарстан и Прокуратура Республики Татарстан отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

От Управления Росреестра по Республике Татарстан поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела, между Исполнительным комитетом муниципального образования города Набережные Челны и индивидуальным предпринимателем Титовой А.А. был заключен договор аренды муниципального имущества от 01.03.2012 N 005-511, по условиям которого предпринимателю передано в аренду помещение общей площадью 16,2 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Чулман, дом 22 (31/12), на срок с 01.03.2012 по 01.03.2015 ( л.д. 44-48 т.1).

Договор аренды был заключен согласно постановлению Исполкома от 16.12.2011 N 6975 и протоколу N 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению от 20.02.2012, лот N 4, согласно которому комиссией были приняты решения: в связи с подачей только одной заявки в соответствии с частью 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации аукцион по лоту N 4 признать несостоявшимся; организатору аукциона заключить договор аренды муниципального имущества с единственным участником по лоту N 4 - предпринимателем Титовой А.А.

Помещение передано арендатору по акту от 01.03.2012 N 1 (л.д. 49 т.1).

Соглашением от 11.03.2015 N 105-2224 стороны внесли изменения в договор аренды от 01.03.2012 N 005-511, изложив пункт 1.2 договора аренды в следующей редакции: "Срок договора аренды устанавливается со 02 марта 2015 года по 02 февраля 2016 года" ( л.д. 57 т.1).

09.11.2015 Исполнительным комитетом муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Законом N 159-ФЗ было принято постановление N 6231 "О продаже муниципального имущества" - нежилого помещения площадью 16,2 кв. м, расположенного по адресу Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Чулман, дом 22 (Нов город,31/12), этаж 1, пом.1000 индивидуальному предпринимателю Титовой А.А., являющемуся арендатором данного помещения, по рыночной стоимости 635 657 рублей (л.д.65 т.1).

01.12.2015 на основании указанного постановления между Исполкомом (продавец) и Предпринимателем (покупатель) был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества N 008-075 (л.д.66-68 т.1).

Соглашением от 01.12.2015 к договору аренды от 01.03.2012 Исполком и Предприниматель на основании договора купли-продажи арендуемого помещения от 01.12.2015 N 008-075 расторгли договор аренды муниципального имущества от 01.03.2012 с 01 декабря 2015 года (л.д.59 т.1).

24.12.2015 предприниматель Титова А.А. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора, перехода права, права собственности на объект недвижимого имущества- нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Чулман, дом 22, пом.1000.

Сообщением от 12.12.2016 N 16/099/0062015-2075 Управление отказало в государственной регистрации соглашения о расторжении договора, перехода права, права собственности на объект недвижимого имущества- нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Чулман, дом 22, пом.1000 на основании абзаца 4 пункта 1 ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. (л.д.76-77 т.1).

В сообщении отражено, что по состоянию на 01.07.2015 предприниматель не владела правом аренды спорного помещения, в связи с чем в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 Закона N 159-ФЗ не имела преимущественного права на его приобретение в собственность.

Между тем данный довод регистрирующего органа является ошибочным.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в том числе при соблюдении условий о том, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (пункт 1); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2).

Из материалов дела следует, что договор аренды от 01.03.2012 г. был заключен по результатам проведения аукциона.

Срок аренды был установлен договором с 01.03.2012 по 01.03.2015 г. (л.д. 44-48 т.1).

11.03.2015 г. сторонами по договору было заключено соглашение N 105-2224 о внесении изменений в договор аренды от 01.03.2012 г., согласно которому пункт 1.2 договора аренды изложен в следующей редакции: "Срок договора аренды устанавливается с 02 марта 2015 года по 02 февраля 2016 года" (л.д. 57 т.1).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 4.1 и 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при применении частей 9 - 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции судам надлежит учитывать, что заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Из материалов дела видно, что заявитель по окончании срока договора аренды (01.03.2015) продолжал пользоваться арендуемым имуществом, доказательства наличия возражений со стороны арендодателя суду не представлены, как не представлены доказательства ненадлежащего исполнения арендатором свои обязанностей, следовательно, указанный договор аренды в силу пункта 2 ст.621 ГК РФ со 02.03.2015 считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Таким образом, вопреки доводам Управления по состоянию на 01.07.2015 указанный договор аренды продолжал свое действие как возобновленный на неопределенный срок, предприниматель Титова А.А. владела и пользовалась спорным помещением, задолженность по арендной плате отсутствовала (л.д.71 т.1), в связи с чем в соответствии с положениями ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" имела преимущественное право на его приобретение в собственность.

Кроме того, оспоренный в настоящем деле отказ регистратора основан на абзаце 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Между тем в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1018/11, условия возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные в соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи арендуемого имущества, представленного в регистрирующий орган в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорное имущество. В связи с чем регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. В постановлении также указывается, что статьей 4 Закона N 159-ФЗ данный вопрос отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности.

Доказательства наличия иных оснований, которые в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" препятствовали бы регистрации права собственности заявителя на помещение, суду при новом рассмотрении не представлены, о наличии таких оснований ответчик не заявил.

В связи с этим суд 1 инстанции правомерно признал решение Управления Росреестра по Республике Татарстан N 16/099/006/2015-2075 от 12.02.2016 об отказе в государственной регистрации незаконным и обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Титовой А.А. путем осуществления действий по государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Титовой А.А. на помещение общей площадью 16,2 кв. м. по адресу: г. Набережные Челны, пр. Чулман, дом 22 (31/12), кадастровый номер 16:52:040202:47:1/216.

С учетом изложенного доводы, приведенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в апелляционной жалобе, являются ошибочными и во внимание не принимаются.

При таких обстоятельствах суд 1 инстанции правомерно удовлетворил заявление индивидуального предпринимателя Титовой А.А., оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 января 2017 года по делу N А65-7388/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Апаркин

Судьи

И.С. Драгоценнова В.С. Семушкин