|
17 апреля 2017 г.
|
Дело N А20-850/2016
|
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Луговой Ю.Б., Марченко О.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Филипповой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело N А20-850/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алика-К"
к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Бум-Банк"
о взыскании 1 312 149 рублей 20 копеек и расторжении договора аренды,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Бум-Банк"
к обществу с ограниченной ответственностью "Алика-К"
о расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Бум-Банк" Маркосовой Д.А. (доверенность N 1195 от 11.05.2016), представителя общества с ограниченной ответственностью "Алика-К" Валинуровой М.В. (доверенность N 10/17-Ю от 09.01.2017),
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Алика-К" (далее - ООО "Алика-К", общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Бум-Банк" (далее - ООО КБ "Бум-Банк", банк) о взыскании 1 312 149 рублей 20 копеек и расторжении договора аренды нежилого помещения N 30 от 27.05.2008.
ООО КБ "Бум-Банк" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ООО "Алика-К" о расторжении договора аренды нежилого помещения N 30 от 27.05.2008.
Решением суда от 29.09.2016 в удовлетворении исковых требований ООО "Алика-К" отказано в полном объеме. Встречные исковые требования ООО КБ "Бум-Банк" удовлетворены. Расторгнут договор аренды нежилого помещения N 30 от 27.05.2008, заключенный между ООО "Алика-К" и ООО КБ "Бум-Банк".
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Алика-К" подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определением от 15.12.2016 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А20-850/2016 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел судом первой инстанции. Основанием для вынесения судебного акта послужило неподписание протокола судебного заседания от 15.09.2016 секретарем судебного заседания Котовой Е.В., которая составляла его после перерыва в судебном заседании 22.09.2016, что подпадает под признаки существенного нарушения норм процессуального права, предусмотренного пунктом 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 01.02.2017 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковые требований ООО "Алика-К", в соответствии с которым ООО "Алика-К" просило расторгнуть договор аренды нежилого помещений N 30 от 27.05.2008, заключенный между банком и обществом; взыскать с банка задолженность по арендной плате за период с 08.07.2015 по 31.01.2017 в размере 2 716 462,98 рублей, арендную плату за период с 01.02.2017 по день фактического возврата арендованного помещения, пени за просрочку арендной платы за период с 08.07.2015 по 31.01.2017 в размере 780 075,22 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга по ключевой ставке Банка России за период с 01.02.2017 по день фактической уплаты задолженности; судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в размере 40 483 рублей.
В судебном заседании представитель общества просил удовлетворить исковые требования в полном объеме с учетом уточнений, в удовлетворении встречного иска отказать.
Представитель банка возражал против уточненных исковых требований общества, просил удовлетворить встречный иск.
Изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исковые требования общества подлежат частичному удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска банка следует отказать по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 27.05.2008 между обществом (арендодатель) и банком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 30 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду нежилое помещение, общей площадью 61 кв. м, расположенное на 2-м этаже ТЦ "Нальчик" по адресу: г. Нальчик, ул. Ленина/Кулиева, д. 2, а арендатор обязался принять помещение и своевременно выплачивать арендную плату, предусмотренную договором (пункт 1.1 договора).
Договор заключен на срок 10 (десять) лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения (пункт 3.1 договора) и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике 23.06.2008 (номер регистрации 01-021/08-341).
Во исполнение условий договора, по акту приема-передачи от 27.05.2008 общество передало банку спорное помещение.
В соответствии с пунктом 4.2 договора и дополнительным соглашением от 28.01.2015, арендная плата за помещение с 01.03.2015 установлена за 1 кв. м в размере 2 434,74 рублей, включая НДС 18%. Всего общая сумма арендной платы за помещение в месяц составила 148 519,14 рублей. Дополнительное соглашение от 28.01.2015 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике за N 07-07/001-07/001/104/2015/24/1.
Согласно пункту 4.3 договора оплата арендной платы должна производиться арендатором ежемесячно путем перечисления установленной договором суммы на расчетный счет арендодателя не позднее 5-го рабочего дня месяца, подлежащего оплате.
Как указало общество, банк за период с июля 2015 года не исполнял обязательства по внесению арендной платы за спорное помещение, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате.
30.11.2015 банку направлено уведомление N 30/11 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и досрочно внести арендную плату за два срока подряд. Указанная претензия осталась без удовлетворения.
Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Алика-К" в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды нежилого помещения N 30 от 27.05.2008, в связи с тем, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
ООО КБ "Бум-Банк" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ООО "Алика-К" о расторжении договора аренды нежилого помещения N 30 от 27.05.2008, в связи с принятием правлением ООО КБ "Бум-Банк" решения от 22.04.2015 об изменении адреса местонахождения дополнительного офиса N 2 с 22.07.2015.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае установления судами, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил факт непрерывного использования банком помещения, принадлежащего на праве собственности обществу, общей площадью 61 кв. м.
На момент рассмотрения апелляционным судом настоящего дела по существу, срок договора аренды, заключенного на 10 (десять) лет, не истек, спорное помещение по акту-приема передачи обществу не возвращено.
Согласно уточненному расчету общества задолженность по арендной плате за период с 08.07.2015 по 31.01.2017 составила 2 716 462,98 рублей. В нарушении положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации банк не представил доказательств внесения арендной платы за пользование помещением в указанный период.
Следовательно, требования общества о взыскании с банка задолженности по арендной плате в размере 2 716 462,98 рублей являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Обществом также заявлено требование о взыскании пени за просрочку арендной платы за период с 08.07.2015 по 31.01.2017 в размере 780 075,22 рублей.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Согласно пункту 8.1 договора при просрочке уплаты арендатором арендной платы, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки вплоть до фактического исполнения обязательства.
Следовательно, стороны определили свои обязательства, в том числе в случае нарушения арендатором сроков уплаты арендной платы, в договоре. Подписанием договора банк выразил свое согласие с его условиями.
Размер неустойки за период неисполнения обязательств по договору составил 780 075,22 рублей. Расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признан арифметически верным.
Учитывая, что ответчик в установленный договором срок оплату арендной платы не производил, апелляционный суд признает требование общества о взыскании с банка неустойки в размере 780 075,22 рублей подлежащим удовлетворению.
В связи с неоплатой более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы ООО "Алика-К" также просило расторгнуть договор аренды нежилого помещений N 30 от 27.05.2008.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии с пунктом 6.2 договора арендатор обязан вносить арендные платежи в размере, порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.
Оценив и исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции признает нарушения арендатором условий по оплате арендных платежей по договору существенными, в связи с чем, удовлетворяет требования общества о расторжении договора аренды нежилого помещений N 30 от 27.05.2008.
Требования общества в остальной части являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
ООО КБ "Бум-Банк" заявлено встречное исковое заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения N 30 от 27.05.2008.
Как указал банк во встречном исковом заявлении, 22.04.2015 правлением ООО КБ "Бум-Банк" принято решение об изменении адреса местонахождения дополнительного офиса N 2 с 22.07.2015.
Письмом от 15.06.2015 N 09/4243 ООО КБ "Бум-Банк" направило в адрес ООО "Алика-К" требование о расторжении договора аренды с 22.07.2015 с приложением соглашений о расторжении договора, данное отправление не вручено адресату и возвращено, в связи с истечением срока хранения 11.08.2015.
Письмом от 13.07.2015 N 09/4916 банк повторно направил в адрес ООО "Алика-К" требование о досрочном расторжении договора аренды, которое также возвращено без вручения адресату.
22.07.2015 представителем банка Дикиновым М.А. составлен акт приема-передачи к договору аренды, в котором описано техническое состояние помещения и имущество переданное арендодателю. В акте отражено, что при передаче имущества присутствовали представители банка - Кауфов Х.С., Кармов Х.С., Теуважуков Р.А., представители ООО "Алика-К" не явились, но помещение осматривал Белгороков А.Л., заявивший, что не является представителем ООО "Алика-К", но может ответить на все интересующие вопросы, также присутствовали директор ООО ЧОП "Центурион" Таучев А.Ш. и сотрудник инженерно-технической службы собственника помещения указанные лица отказались от подписания акта приема-передачи. Как указал банк, он фактически прекратил использование данного помещения с 22.07.2015.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон.
Стороны в добровольном порядке договор аренды нежилого помещения N 30 от 27.05.2008 не расторгли.
В силу статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из условий договора аренды нежилого помещения N 30 от 27.05.2008 следует, что в пункте 7.1 указано на возможность изменения условий договора по соглашению сторон. Вносимые изменения и дополнения договора оформляются дополнительным соглашением.
Между тем, в договоре аренды нежилого помещения N 30 от 27.05.2008 отсутствуют условия о порядке его расторжения по инициативе какой-либо из сторон.
Поскольку договор аренды нежилого помещения N 30 от 27.05.2008 не предусматривает самостоятельных осн
