Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2017 г. N 21АП-2484/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24 июля 2017 г. N Ф10-2906/17 настоящее постановление оставлено без изменения

19 апреля 2017 г.

Дело N А83-4691/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12.04.2017.

В полном объёме постановление изготовлено 19.04.2017.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Остаповой Е.А. и Проценко А.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Мамбетовым А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Симферополя Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 02.02.2017 по делу N А83-4691/2016 (судья Ищенко Г.М.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Южная строительная компания"

к администрации города Симферополя Республики Крым

о признании договора аренды возобновленным,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Южная строительная компания" - Саниной А.А. по доверенности от 27.06.2016,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Южная строительная компания" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к администрации города Симферополя Республики Крым (далее - ответчик, администрация) о признании договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Симферополь, ул. Бородина - ул. Совхозная от 29.10.2007 N 115-П возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

Исковые требования мотивированы тем, что истец считает отказ ответчика в возобновлении договора аренды необоснованным. Полагает, что являясь добросовестным арендатором соответствующего земельного участка, имеет право на возобновление договорных отношений на тех же условиях и на тот же срок.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 02.02.2017 по делу исковые требования общества удовлетворены. Признан возобновленным договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Симферополь, ул. Бородина - ул. Совхозная, N 115-П от 29.10.2007, заключенный между Симферопольским городским советом (правопреемник - администрация города Симферополя) и обществом, зарегистрированный 22.11.2007 за N 1471, на тех же условиях на тот же срок - три года - до 26.07.2019. Взыскана с администрации в пользу общества государственная пошлина в размере 6000,00 руб.

Суд первой инстанции, руководствуясь тем, что договор между сторонами заключен 29.10.2007, а дополнительное соглашение от 17.12.2013 подписано по нормам законодательства Украины, пришел к выводу что к данным правоотношениям применению подлежат нормы материального права Украины. Кроме того отметил, что ответчик не предпринял никаких мер по прекращению договора, следовательно не возражал против его возобновления.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, администрация обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Считает отказ в возобновлении договора аренды законным в силу того, что истцом был предоставлен неполный пакет документов, а так же в связи с истечением срока предоставления соответствующего заявления. Полагает, что договор аренды не может быть возобновлен на тот же срок в связи с тем, что сторонами не было заключено дополнительное соглашение о возобновлении договора, являющееся обязательным условием по законодательству Украины в правовом поле которого договор изначально был заключен.

Администрации города Симферополя Республики Крым о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель общества в судебном заседании поддержал возражения против апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а жалобу - подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела 29.10.2007 между Симферопольским городским советом и ООО "Южная строительная компания" был заключен договор аренды земельного участка N 115-П (зарегистрирован в комитете по управлению земельными ресурсами городского совета 22.11.2007 за N 1471(л.д.13-22 т.1, далее - договор).

Из пункта 1.1. договора следует, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок (кадастровый номер: 01 101 000 00:02:016:0040) площадью 0,2100 га, расположенный по адресу: г. Симферополь, ул. Бородина - ул. Совхозная для строительства многоэтажного жилого дома.

В пункте 3.1. договора указано, что земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 (три) года, а именно до 26.07.2010.

На основании дополнительного соглашения от 17.12.2013 договор был возобновлен на тех же условиях и на тот же срок 3 (три) года - до 26.07.2016 (л.д.23-24 т.1).

Судом первой инстанции установлено, что истец, желая продлить арендные отношения, 26.05.2016 направил в адрес ответчика письмо о возобновлении указанного выше договора на новый срок.

На основании ответа администрации от 28.06.2016 в возобновлении договора истцу отказано в связи с тем, что истцом был предоставлен неполный пакет документов, перечень которых предусмотрен Порядком переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым, утв. постановлением Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313; дополнительное соглашение от 17.12.2013 не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Полагая, что отказ ответчика в возобновлении договора является неправомерным и необоснованным, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

В силу положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты закреплены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами. Данная статья не исключает возможности защиты гражданских прав иными способами, предусмотренными федеральными законами, помимо установленных этой нормой права.

Избрание способа защиты своего нарушенного права является прерогативой истца, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, который при этом направлен на достижение правового эффекта, недопустимого в соответствующем материальном правоотношении, его требования не могут быть удовлетворены.

В рамках настоящего спора истец обратился с иском к ответчику о признании договора аренды земельного участка возобновленным на тех же условиях на тот же срок, причем на конкретный срок.

По существу материально-правовая воля истца направлена продолжение арендных отношений посредством заключения соответствующей сделки: либо в виде нового договора аренды, либо в виде дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.

Надлежащим способом защиты права в данном случае является иск о понуждении к заключению соответствующей сделки.

Однако такой иск, предполагающий предварительное направление ответчику проекта договора, не заявлен.

В силу положений статьи 173 "Решение о заключении или об изменении договора" АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что нарушенное, по мнению истца, его право на участие в арендном правоотношении, во всяком случае не может быть восстановлено иском о признании договора возобновленным.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС ЦО от 19.07.2016 по делу N А84-1434/2015, постановлении 21 ААС от 21.03.2017 по делу N А83-1826/2016.

Кроме того, самостоятельным основанием для отмены решения суда и отказа в иске является неверное, по мнению апелляционного суда, применение норм материального права.

Констатируя право арендатора на продление (возобновление) арендного правоотношения на тот же срок, суд первой инстанции указал, что к спорным правоотношениям возможно применить положения статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161.

Однако очередной срок аренды, установленный дополнительным соглашением от 17.12.2013, истек 26.07.2016, то есть уже после 18.03.2014.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" N 6-ФКЗ от 21.03.2014 Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

Договор между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов был подписан 18.03.2014, таким образом, именно с указанной даты на территории Республики Крым действует законодательство Российской Федерации.

В соответствии со статьей 23 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" N 6-ФКЗ от 21.03.2014 законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Согласно пункту 2 статьи 4 ГК РФ отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Предметом аренды, на который претендует истец, является земельный участок, находящийся в публичной собственности.

Российское законодательство предусматривает особый порядок возникновения прав на землю как основу жизни и деятельности человека (статья 1 Земельного кодекса РФ), который является частью публичного порядка Российской Федерации.

Поэтому и в случае, если в договоре аренды земельного участка, заключенном между уполномоченным органом власти и арендатором до 18.03.2014, предусмотрено право на возобновление договора на новый (аналогичный) срок, такое "договорное" право должно корреспондировать с положениями земельного законодательства Российской Федерации.

Однако истец не сослался на нормы права российского земельного законодательства, которые предусматривают право арендатора земельного участка на продление договора на тот же срок после истечения срока аренды.

Более того, в договоре аренды от 29.10.2007 указание на такое право арендатора отсутствует.

Апелляционный суд полагает, что к спорным правоотношениям подлежат применению правила части 2 статьи 621 ГК РФ о возможности возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 1 Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" определено, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Поскольку договор аренды земли был заключен сторонами 29.10.2007, то есть до появления юридической возможности применения к спорным правоотношениям правил российского земельного законодательства, постольку его следует признать заключенным до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов.

Изложенное является вторым основанием для отмены решения суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований о признании договора аренды земельного участка возобновленным на определенный (конкретный) срок.

Вместе с тем, по мнению апелляционного суда, является ошибочным мнение администрации об отсутствии у общества права аренды в настоящее время по мотиву того, что дополнительное соглашение от 17.12.2013 не зарегистрировано в установленном украинским законодательством порядке.

Действительно, в силу части 2 статьи 793, части 1 статьи 794 Гражданского кодекса Украины договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на один год и более подлежит нотариальному удостоверению и подлежит государственной регистрации. Частью 3 статьи 640 Гражданского кодекса Украины установлено, что договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации - с момента государственной регистрации.

Вместе с тем, в пункте 2.6. Постановления Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 N 11 "О некоторых вопросах признания сделок (хозяйственных договоров) недействительными" (далее - Постановление N 11) указано, что не считаются заключенными сделки (заключенными хозяйственные договоры), в которых (по которым): отсутствуют предусмотренные законом условия, необходимые для их заключения (не достигнуто согласия по всем существенным для данного сделки условиями) не получено акцепт стороной, направившей оферту; не передано имущество, если в соответствии с законодательством необходима его передача; не осуществлена государственная регистрация или нотариальное удостоверение, необходимые для ее совершения, и тому подобное.

Установив соответствующие обстоятельства, суд отказывает в удовлетворении исковых требований как о признании сделки недействительной, так и о применении последствий недействительности сделки.

В то же время судам необходимо учитывать следующее. Определение договора как незаключенного может иметь место на стадии заключения договора, а не по результатам исполнения его сторонами. Таким образом, если действия сторон свидетельствуют о том, что оспариваемый договор фактически был заключен, суд должен рассмотреть по существу вопрос о соответствии его требованиям закона; это правило не касается случаев, когда для совершения сделки необходимы его государственная регистрация или нотариальное удостоверение, поскольку при отсутствии соответствующей регистрации или удостоверения договор в любом случае считается не заключенным.

При этом исковое требование о признании сделки не заключенной не соответствует предусмотренным законом способам защиты гражданских прав и охраняемых законом интересов, а потому в удовлетворении соответствующего требования должно быть отказано; в таком случае могут заявляться требования, предусмотренные главой 83 Гражданского кодекса Украины.

Указанные правовые позиции высшей судебной инстанции Украины подлежат применению при рассмотрении настоящего спора с учетом положений статьи 14 "Применение норм иностранного права" АПК РФ.

Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение от 17.12.2013 к договору аренды сторонами было подписано; договор аренды (с учетом дополнительного соглашения) фактически исполнялся: имуществом арендатор продолжал пользоваться; на уклонение от внесения арендных платежей администрация не ссылается.

Следовательно, дополнительное соглашение от 17.12.2013 исполнялось сторонами.

Апелляционный суд считает, что государственная регистрация договора (или дополнительного соглашения к договору) осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Такой правовой подход подтверждается не только указанной выше правовой позицией, высказанной в пункте 2.6 Постановления N 11, но и правовыми подходами, высказанными в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Так, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство, которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Констатируя указанные выше правовые позиции, ВАС РФ указал, что иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Указанная выше правовая квалификация позиции администрации об отсутствии арендных отношений с обществом по мотиву того, что дополнительное соглашение от 17.12.2013 не зарегистрировано, не препятствуют администрации оспаривать существование арендного правоотношения в настоящее время по иным юридическим основаниям.

Учитывая изложенное, принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и отказе в удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 02.02.2017 по делу N А83-4691/2016 отменить.

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Южная строительная компания" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

Е.А. Остапова А.И. Проценко