Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2017 г. N 19АП-1848/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 31 августа 2017 г. N Ф10-3121/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Воронеж

25 апреля 2017 г.

Дело N А14-15959/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2017 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Семенюта Е.А., Протасова А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.,

при участии:

от администрации городского округа город Воронеж: от Управления Росреестра по Воронежской области: от индивидуального предпринимателя Калининой О.В.:

представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела, представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела, представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.02.2017 по делу N А14-15959/2016 (судья Максимович Т.Н.), принятое по заявлению администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882, город Воронеж) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3663057705, город Воронеж) о признании недействительным решения от 03.08.2016 N 36/001/013/2016-1228, N 36/001/013/2016-1229 об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на часть нежилого встроенного помещения VII в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 11 м2, этаж 1, номер на поэтажном плане 2, кадастровый номер 36:34:0607042:287, расположенного по адресу: город Воронеж, Ленинский район, улица Плехановская, дом 59; обязании произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на спорную часть недвижимого имущества,

третьи лица: индивидуальный предприниматель Калинина Ольга Владимировна,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Воронеж (далее - Администрация или заявитель) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра по Воронежской области, регистрирующий орган или заинтересованное лицо) о признании недействительным решения от 03.08.2016 N 36/001/013/2016-1228, N 36/001/013/2016-1229 об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на часть нежилого встроенного помещения VII в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 11 м2, этаж 1, номер на поэтажном плане 2, кадастровый номер 36:34:0607042:287, расположенного по адресу: город Воронеж, Ленинский район, улица Плехановская, дом 59; обязании произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на спорную часть недвижимого имущества.

Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Калининой Ольги Владимировны (далее - Калинина О.В., предприниматель).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.02.2017 по делу N А14-15959/2016 требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

Решение Управления Росреестра по Воронежской области от 03.08.2016 N 36/001/013/2016-1228, N 36/001/013/2016-1229 об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на часть нежилого встроенного помещения VII в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 11 м2, этаж 1, номер на поэтажном плане 2, кадастровый номер 36:34:0607042:287, расположенного по адресу: город Воронеж, Ленинский район, улица Плехановская, дом 59, признано недействительным.

На Управление Росреестра по Воронежской области возложена обязанность произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на часть нежилого встроенного помещения VII в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 11 м2, этаж 1, номер на поэтажном плане 2, кадастровый номер 36:34:0607042:287, расположенного по адресу: город Воронеж, Ленинский район, улица Плехановская, дом 59.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на то, что в рассматриваемом случае нотариальное удостоверение сделки являлось обязательным.

В судебном заседании, состоявшемся 12.04.2017, был объявлен перерыв до 19.04.2017.

После перерыва представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Суд апелляционной инстанции, изучив апелляционную жалобу и материалы дела, приходит к следующему.

17.06.2016 администрация городского округа город Воронеж в лице своего представителя и Жилякова О.В., действующая в интересах индивидуального предпринимателя Калининой О.В., обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на часть нежилого встроенного помещения VII в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 11 м2 этаж 1, номера на поэтажном плане 2, кадастровый номер 36:34:0607042:287, расположенного по адресу: город Воронеж, Ленинский район, улица Плехановская, дом 59.

03.08.2016 Управлением Росреестра по Воронежской области принято решение N 36/001/013/2016-1228, N 36/001/013/2016-1229 об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на спорную часть нежилого встроенного помещения, на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закон о регистрации.

Не согласившись с названным отказом, полагая, что он противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы администрации городского округа город Воронеж в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последняя обратилась в арбитражный суд за судебной защитой.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу, что нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусматривающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, основания для отказа в государственной регистрации права у регистрирующего органа отсутствовали.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, вместе с тем приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пунктам 1 и 6 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент обращения заявителя в регистрирующий орган) государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для осуществления действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются юридические факты и документы, предусмотренные пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации.

Согласно абзацу 11 пункта 1, абзацу 1 пункта 2 статьи 17 Закона о регистрации правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Согласно абзацам 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.04.2009 N 36-36-01/002/2009-615 муниципальному образованию городской округ город Воронеж на праве общей долевой собственности принадлежит 2/3 доли части нежилого встроенного помещения VII в литере А, номер на поэтажном плане 2, площадью 11 м2, расположенного по адресу: Воронежская область, город Воронеж, Ленинский район, улица Плехановская, дом 59.

17.02.2012 между администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Калининой О.В. (арендатор) был заключен договор аренды N 4-371-12 в отношении нежилого помещения общей площадью 41,5 м2, расположенного по адресу: город Воронеж, улица Плехановская, дом 59, согласно части 7 которого в сумму арендной платы входила стоимость оплаты за места общего пользования (2/5 доли в местах общего пользования площадью 29,4 м2, номера на поэтажном плане 1, 2, 11, 12, 16).

По передаточному акту арендатор принял в аренду с 20.02.2012 часть нежилого встроенного помещения VII в литере А, номера на поэтажном плане 13-15, площадью 41,5 м2, расположенного по вышеуказанному адресу.

Дополнительным соглашением от 21.01.2015 к договору аренды нежилого помещения от 17.02.2012 N 4-371-12 стороны изложили часть 7 договора аренды в следующей редакции: "в сумму арендной платы по настоящему договору входит стоимость оплаты за места общего пользования - 1/3 доли части нежилого встроенного помещения VII в литере А, этаж 1, номер на поэтажном плане 2, площадью 11,0 м2, 2/3 доли в части нежилого встроенного помещения VII в литере А, этаж 1, номер на поэтажном плане 1, 11, 12, 16, площадью 18,4 м2, расположенных по адресу: город Воронеж, улица Плехановская, дом 59.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), на основании заявления индивидуального предпринимателя Калининой О.В. от 13.10.2015 N 4500339 управлением имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж было принято решение об условиях приватизации арендуемого имущества, оформленного приказом от 26.05.2016 N 462, согласно которому индивидуальному предпринимателю Калининой О.В. предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность имущества, арендуемого по договору аренды от 17.02.2012 N 4-371-12.

10.06.2016 между администрацией городского округа город Воронеж (продавец) и индивидуальным предпринимателем Калининой О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи N Ц-003-16, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 5 лет, с периодичностью внесения платежей ежемесячно, арендуемое у администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды от 17.02.2012 N 4-371-12 следующее имущество, расположенное по адресу: город Воронеж, улица Плехановская, дом 59:

- часть нежилого встроенного помещения VII в литере А, назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане: 13-15, площадью 41,5 м2;

- 1/3 доли в праве общей долевой собственности на часть нежилого встроенного помещения VII в литере А, этаж 1, номер на поэтажном плане 2, площадью 11,0 м2;

- 2/3 доли в праве общей долевой собственности на часть нежилого встроенного помещения VII в литере А, этаж 1, номер на поэтажном плане 1, 11, 12, 16, площадью 18,4 м2.

По акту приема-передачи от 10.06.2016 вышеуказанное имущество передано покупателю.

17.06.2016 администрация городского округа город Воронеж в лице своего представителя и Жилякова О.В., действующая в интересах индивидуального предпринимателя Калининой О.В., обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на часть нежилого встроенного помещения VII в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 11 м2 этаж 1, номера на поэтажном плане 2, кадастровый номер 36:34:0607042:287, расположенного по адресу: город Воронеж, Ленинский район, улица Плехановская, дом 59.

На государственную регистрацию был представлен, в том числе, договор купли-продажи от 10.06.2016 N Ц-003-16.

Уведомлением от 30.06.2016 N 36/001/013/2016-1228,1229 государственная регистрация перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на спорную часть нежилого встроенного помещения была приостановлена на месяц, в связи с возникновением сомнений у государственного регистратора оснований для ее проведения, так как при проведении правовой экспертизы было выявлено, что договор купли-продажи от 10.06.2016 N Ц-003-16 составлен в простой письменной форме, что нарушает требования пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации.

03.08.2016 Управлением Росреестра по Воронежской области принято решение N 36/001/013/2016-1228, N 36/001/013/2016-1229 об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на спорную часть нежилого встроенного помещения, на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закон о регистрации.

Установив все обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, которые были оценены в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу, что решение от 03.08.2016 N 36/001/013/2016-1228, N 36/001/013/2016-1229 об отказе в государственной регистрации не соответствует действующему законодательству.

Позиция Управления Росреестра по Воронежской области в судах первой и апелляционной инстанций сводится к тому, что в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации любая сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению.

Апелляционная коллегия полагает, что позиция регистрирующего органа основана на неправильном толковании действующего законодательства.

Статья 24 Закона о регистрации регулирует общий порядок проведения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество с целью недопущения нарушения преимущественного права другого участника долевой собственности на покупку доли, в случае продаже этой доли постороннему лицу (статья 250 ГК РФ).

Статьей 250 ГК РФ предусмотрено право другого участника долевой собственности приобрести продаваемую долю по той же цене и на тех же условиях вместо постороннего лица.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" последствием нарушения такого права является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

В этой связи абзацем 2 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации на продавца доли возложена обязанность в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о продаже, а абзацами 3 и 4 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации на нотариуса возложена обязанность проверить факт надлежащего извещения остальных участников долевой собственности.

Вместе с тем в рассматриваемом случае продажа доли производилась на специальных условиях, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно абзацу 10 пункта 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, в силу этого Федерального закона возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года именно субъектом малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, по настоящему делу покупателем доли на льготных основаниях может выступать только специальный субъект - арендатор этой доли в течение двух и более лет, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства.

При этом арендатор доли вправе на основании части 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение.

Сделка по продаже доли с нарушением преимущественного права арендатора доли в силу части 1 статьи 6 названного Федерального закона ничтожна.

Поскольку правоотношения по продаже арендуемой доли урегулированы специальным законом, то он будет иметь большую юридическую силу, и нормы ГК РФ о преимущественном праве покупки (статья 250 ГК РФ) не подлежат применению в рассматриваемом случае.

Следовательно, у остальных участников долей собственности преимущественное право покупки отсутствует, так как они не являются арендаторами этой доли.

Нормы абзаца 2 пункта 1 статьи 24, абзацев 3 и 4 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации, истолкованные во взаимосвязи, означают, что продавец доли несёт обязанность в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о продаже только в случае наличия права на такую покупку у других участников долевой собственности. Правило проверки нотариусом такого извещения является вторичным и не может распространяться на отношения, в которых отсутствует обязанность делать соответствующее извещение.

На основании изложенного заявленные администрацией городского округа город Воронеж требования подлежали удовлетворению в полном объеме. Решение Управления Росреестра по Воронежской области от 03.08.2016 N 36/001/013/2016-1228, N 36/001/013/2016-1229 не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции. Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют позицию заявителя при рассмотрении дела судом первой инстанции, нашли свое отражение в решении суда первой инстанции. Они были подробно исследованы судом, и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, непосредственно исследовал представленные доказательства, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ относятся на подателя апелляционной жалобы.

Учитывая, что в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины судом апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.02.2017 по делу N А14-15959/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

Е.А. Семенюта А.И. Протасов