Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2017 г. N 15АП-4731/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 сентября 2017 г. N Ф08-6277/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

27 апреля 2017 г.

дело N А32-15039/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца - не явился, извещен;

от ответчика - Шавгулидзе Д.П. по доверенности N 36 от 05.02.2016, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 февраля 2017 года

по делу N А32-15039/2016

по иску Администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий им. М.Ф. Фрунзе"

о расторжении договора аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Боровика А.М.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к "Санаторий им. М.Ф. Фрунзе" о расторжении договора аренды земельного участка от 21.08.1998 N 4900000869.

Решением суда от 09.02.2017 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что ответчик оплатил задолженность после принятия судом искового заявления к производству, неустойка арендатором не оплачена.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией г. Сочи и ООО "Санаторий им. М.В. Фрунзе" согласно постановлению Главы администрации, г. Сочи от 10.03.1993 года N 174/2 заключен договор аренды от 21.08.1998 года N 4900000869 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302019:1003 общей площадью 64537 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостирский район, пр. Курортный, с видом разрешенного использования - "для санаторно-курортной деятельности".

Указывая на наличие задолженности ОАО "Санаторий им. М.В. Фрунзе" за пользование земельным участком за период с 01.01.2015 г. по 31.12.2015 г. в размере 7 270 093,06 руб. и пени в размере 488 113,50 руб., администрация обратилась в суд с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 21.08.1998 N 4900000869.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований Администрации.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Требования истца о расторжении договора аренды земельного участка основываются на факте не уплаты арендной платы более двух сроков подряд.

Судом установлено, что в рамках дела N А32-31860/2015 Администрация города Сочи обратилась суд с заявлением к ООО "Санаторий им. М.Ф. Фрунзе" о взыскании задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302019:1003 общей площадью 64537 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр. Курортный, за период с 01.01.2015 г. по 31.03.2016, составляющую 9 193 370,35 руб. - задолженность по арендной плате, а задолженность по пени - 920 568, 44 рублей (с учетом уточнения). Кроме того, рассматривалось встречное исковое заявление ООО "Санаторий им. М.Ф. Фрунзе" о взыскании с Администрации города Сочи неосновательного обогащения в размере 6 737 837,98 рублей.

Решением суда от 06.07.2016 по делу N А32-31860/2015 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречный иск оставлен без рассмотрения. ООО "Санаторий им. М.В. Фрунзе" выдана справка на возврат из федерального бюджета 56 689 рублей государственной пошлины.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2016 N 15АП-12984/2016 по делу N А32-31860/2015, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2017 решение от 06.07.2016 оставлено без изменений.

Судебными инстанциями установлено отсутствие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 г. по 31.03.2016, а также наличие существенной переплаты по договору по основаниям неправомерного применения истцом размера арендной платы без учета отнесения спорного земельного участка к числу земель особо охраняемых природных территорий и без учета того, что санаторий им. М.В. Фрунзе включен в Программу строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта.

Таким образом, поскольку задолженность по арендной плате отсутствует, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы не может служить основанием для расторжения договора аренды.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда о том, что избранная истцом мера ответственности не соразмерна нарушению обязательства, поскольку расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что 28.02.2017 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым установлена ставка арендной платы в размере 3 руб. 04 коп. за 1 кв.м или 196 192 руб. 48 коп. в год. Актом сверки за период с 01.01.2015 по 07.04.2017 администрация подтвердила наличие переплаты со стороны ответчика в сумме 2 126 073, 33 руб.

При таких обстоятельствах, в иске отказано правомерно, основания для расторжения договора отсутствуют. Доводы апелляционной жалобы заявителя подлежат отклонению.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 февраля 2017 года по делу N А32-15039/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина И.В. Пономарева