Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2017 г. N 07АП-8569/16

г. Томск

20 марта 2017 г.

Дело N А27-10804/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2017 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего И.И. Терехиной

судей Е.И. Захарчука, О.Б. Нагишевой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.Д. Смолиной

при участии представителей:

от истца: П.Ю. Патраковой по дов. от 01.02.2017,

от ответчика: В.М. Гайнутдиновой по дов. от 24.09.2016, Д.Ф Абдуллина по дов. от 01.09.2016

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Торговая Компания "МЕГАПОЛИС" (N 07АП-8569/16(2)) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.11.2016 по делу N А27-10804/2016 (судья Е.А. Команич) по иску индивидуального предпринимателя Шалаева Алексея Викторовича (г. Кемерово, ОГРНИП307420510100061, ИНН 420501072842) к акционерному обществу "Торговая Компания "МЕГАПОЛИС" (Московская область, Ленинский район, с. Булатниково, ОГРН 1045000923967, ИНН 5003052454) о взыскании 1 036 833,35 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Шалаев Алексей Викторович обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к акционерному обществу "Торговая Компания "МЕГАПОЛИС" (далее АО "ТК "МЕГАПОЛИС", ответчик) о взыскании убытков в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 460 037,16 руб., задолженности по арендной плате в размере 153 140 руб. по договору N 04/15 Т-54Б/В от 01.10.2015 за период с 29.03.2016 по 04.05.2016, задолженности по арендной плате в размере 339 119,35 руб. по договору N 01/15 Т-54Г/А от 01.10.2015 за период 29.03.2016 по 04.05.2016.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.11.2016 (резолютивная часть объявлена 22.11.2016) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, АО "ТК "МЕГАПОЛИС" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что суд необоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за тот период, когда истец уклонялся от приема арендованного имущества. Бремя содержания имущества в исправном состоянии возложено на его собственника. В актах приема-передачи от 01.10.2015 не отражено текущее техническое состояние имущества. Истцом не представлены доказательства проведения мероприятий, способствующих недопущению повреждения склада в процессе использования имущества по его прямому назначению. Суд при взыскании убытков не учел, что некоторые повреждения могли стать результатом нормального износа.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении.

Индивидуальный предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании просили оставить решение суда без изменения, указывая на то, что уведомление о расторжении договора аренды не отменяет обязанность арендатора вернуть помещения в соответствии со ст. 622 ГК РФ. Помещения не передавались истцу до 04.05.2016 по вине ответчика. Задолженность по арендной плате до указанного периода взыскана судом обоснованно. Ответчиком не заявлялось претензий к состоянию помещений и здания при их приемке по актам от 01.10.2015. Ремонт ворот проведен ответчиком некачественно.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что между предпринимателем Шалаев А.В. (арендодатель) и АО "ТК "МЕГАПОЛИС" (арендатор) заключены договоры аренды N 04/15Т-54Б/В от 01.10.2015 и N 01/15Т-54Г/А от 01.10.2015, по условиям которых АО "ТК "МЕГАПОЛИС" переданы в аренду:

- здание склада N 1 (подземных этажей - 0), общей площадью 1106,6 м.кв., инвентарный номер 2-1390/3, кадастровый номер 42:24:0201003:502, лит. А, расположенное по адресу: город Кемерово, ул. Тухачевского, д. 54Г. Здание располагается на земельном участке общей площадью 7197,00 м.кв.; кадастровый номер 42:24:0201003:207 (п. 1.1. договора N 01/15Т-54Г/А);

- нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: город Кемерово, ул. Тухачевского, д. 54 Б, лит. В, состоящие из одного помещения на первом этаже площадью 92,6 кв. м. - под склад, двух кабинетов на втором этаже общей площадью 47,2 кв.м. - под офис и восьми кабинетов на третьем этаже общей площадью 147,1 кв.м.- под офис. Номера помещений на поэтажном плане: N N 11, 206, 207, 301,302, 303, 304, 305, 306, 307, 308 (п. 1.1 договора N 04/15Т-54Б/В, Приложения NN 1, 2, 3, 4 к договору).

Стоимость аренды 124 930 руб., из которых: 27 780 руб. в месяц - арендная плата за складское помещение площадью 92, 6 кв.м. (300 руб. за 1 кв.м.); 97 150 руб. в месяц - арендная плата за офисные помещения общей площадью 194,3 кв.м. (500 руб. за 1 кв.м.), НДС не предусмотрен (п. 3.1 договора N 04/15Т-54Б/В).

Стоимость аренды на период с 01.10.2015 по 31.07.2016: 276 650 руб. в месяц (250 руб. за 1 кв.м.), с 01.08.2016 года - 331 980 руб. в месяц (300 руб. за 1 кв.м.), НДС не предусмотрен (п. 3.1 договора N 01/15Т-54Г/А).

Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной в п. 3.1, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее последнего числа месяца, предшествующего месяцу аренды (п. 3.3 договоров N 04/15Т-54Б/В, N 01/15Т-54Г/А).

Срок аренды по настоящему договору 11 месяцев с 01.10.2015 по 31.08.2016 (включительно) (п. 5.1 договоров N 04/15Т-54Б/В, N 01/15Т-54Г/А).

Техническое состояние переданных ответчику помещений и здания по указанным договорам обозначено в Приложениях N 1 к ним.

Письмом от 26.01.2016 N 26/01/2016-1 общество уведомило истца о досрочном расторжении спорных договоров с 26.03.2016. В связи с досрочным расторжением спорных договоров арендованные помещения истцу переданы ответчиком по актам приема-передачи (возврата) нежилых помещений от 04.05.2016.

04.05.2016 в присутствии эксперта Кузбасской торгово-промышленной палаты состоялся осмотр возвращаемых помещений и здания, составлены акты приема-передачи (возврата), в которых отражены недостатки возвращаемых объектов. На основании указанных актов экспертом подготовлено заключение N 4/136 от 12.05.2016, согласно которому стоимость ремонтно-восстановительных работ арендуемых ответчиком помещений составила 536 574 руб.

Поскольку помещения и здание возвращены ответчиком 04.05.2016, истцом начислена арендная плата в размере 153 140 руб. по договору N 04/15 Т-54Б/В от 01.10.2015 за период с 29.03.2016 по 04.05.2016, и в размере 339 119,35 руб. по договору N 01/15 Т-54Г/А от 01.10.2015 за период 29.03.2016 по 04.05.2016.

Направленная в адрес ответчика претензия от 12.05.2016 о необходимости оплаты задолженности по аренде и убытков в виде расходов на проведение ремонтно- восстановительных работ, оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения предпринимателя Шалаева А.В. в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлены доказательств, подтверждающих возврат арендованных помещений и здания после прекращения договорных правоотношений с истцом 29.03.2016 и подтверждающих наличие вины истца в их несвоевременном возврате.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

В силу ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Как установлено судом арендные отношения сторон были прекращены с 26.03.2016, однако акт возврата помещений и здания был составлен 04.05.2016.

Поскольку арендованное по договорам N 04/15Т-54Б/В и N 01/15Т-54Г/А имущество возвращено с просрочкой, истец правомерно начислил арендатору арендную плату за пользование помещением и зданиями в сумме 153 140 руб. по договору N 04/15 Т-54Б/В от 01.10.2015 и в размере 339 119,35 руб. по договору N 01/15 Т-54Г/А.

Документов, которые бы свидетельствовали о том, что арендодатель уклонялся от приемки помещений и здания от арендатора, в материалах дела отсутствуют.

Представленные в материалы дела письма ответчика от 18.04.2016 (л.д.68 т.2) о намерении передать помещений (офиса и склада) 20.04.2016 (отправлено 19.04.2016 - л.д.70-71 т.2); от 20.04.2016 (л.д.72 т.2) о намерении передать помещения 26.04.2016 (отправлено 21.04.2016 - л.д.73-74 т.2); от 21.04.2016 о намерении передать помещения 27.04.2016 (отправлено 22.04.2016) и др. нельзя принять в качестве бесспорных доказательств, поскольку в них имеется ссылка на передачу ответчиком помещений после проведения работ, связанных с устранениями замечаний на основании акта осмотра помещений от 29.03.2016.

Акт осмотра нежилых помещений оформлен и подписан представителями сторон 29.03.2016 (л.д.54 т.2), в нем зафиксированы недостатки, которые подлежали устранению в течение 20 календарных дней с момента составления настоящего акта.

Кроме того, как пояснил предприниматель Шалаев А.В. в отзыве на апелляционную жалобу, ответчику требовалось время для завершения ремонтных работ, в том числе по демонтажу установленных в кабинетах перегородок, поэтому сторонами были составлены акты осмотра с указанием, что выявленные 29.03.2016 недостатки подлежат устранению арендатором в течение 20 календарных дней с момента их составления. Затем при приемке помещений выяснилось, что ремонтные работы ответчиком не завершены, поэтому ответчик попросил перенести дату сдачи на более поздний срок, до завершения ремонтных работ, что подтверждается актом от 18.04.2016, подготовленным экспертом.

Надлежащее устранение АО "ТК "МЕГАПОЛИС" недостатков, выявленных при осмотре, не доказано. Напротив, акты приема-передачи (возврата), оформленные в присутствии эксперта Кузбасской торгово-промышленной палаты, содержат перечень недостатков возвращаемых объектов (л.д.55-56 т.1).

При изложенных обстоятельствах, ссылка подателя жалобы на необоснованность взыскания арендной платы за период, когда истец уклонялся от приема арендованного имущества, является несостоятельной. Суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по аренде за период с 29.03.2016 по 04.05.2016 (с момента расторжения договора до фактической передачи арендованного имущества арендодателю).

Обоснованным является и взыскание с ответчика убытков в виде стоимости ремонтно- восстановительных работ в размере 460 037,16 руб.

Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Одним из способов возмещения вреда является возмещение убытков (статья 1082 ГК РФ).

Исходя из ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, вину ответчика в нарушении обязательства и наличие причинно-следственной связи между нарушением обязательства и возникшими убытками, а также размер убытков (ст. 393 ГК РФ).

Частью 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 3 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616 ГК РФ).

Учитывая положения п.1 ст.622 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что бремя содержания имущества в исправном состоянии в период действия договоров аренды должен нести арендатор.

Между тем, содержание акта осмотра арендованных помещений от 29.03.2016 и актов возврата имущества от 04.05.2016, свидетельствует о том, что имущество передано ответчиком с соответствующими повреждениями и дефектами, для устранения которых необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ на общую сумму 460 037,16 руб., что подтверждается заключением эксперта N 16/59 от 17.10.2016 (проведение экспертизы назначалось судом по ходатайству ответчика).

Возражения истца, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, о том, что по состоянию на 29.03.2016 ворота были повреждены ответчиком по всему периметру, а их ремонт был проведен ответчиком некачественно, документально не опровергнуты, в связи с чем, оснований для исключения такого недостатка как повреждение ворот при подписании акта возврата, не имелось.

Утверждение подателя жалобы о том, что в актах приема-передачи от 01.10.2015, подписанных при заключении договора аренды, не отражено текущее техническое состояние имущества, подлежит отклонению, поскольку АО "ТК "МЕГАПОЛИС" не заявлялось претензий к состоянию помещений и здания при их приемке по актам от 01.10.2015, доказательств обратного им не представлено. Доказательства, подтверждающие, что выявленные при возврате арендованного имущества недостатки квалифицируются как нормальный износ, также отсутствуют.

С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил исковые требования также в части взыскания с ответчика стоимости ремонтно-восстановительных работ.

Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.11.2016 по делу N А27-10804/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

Е.И. Захарчук О.Б. Нагишева