Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2017 г. N 20АП-1008/17

г. Тула

29 марта 2017 г.

Дело N А54-2548/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29.03.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.03.2017.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей истца - индивидуального предпринимателя Романова Василия Степановича (г. Рязань, ОГРНИП 304623411400155) - Назаровой Н.А. и Цыплаковой А.А. (доверенности от 13.11.2015), в отсутствие представителей ответчика - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260) и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.12.2016 по делу N А54-2548/2016 (судья Картошкина Е.А.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Романов Василий Степанович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 046-16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:1 от 22.03.2016 (с учетом уточнений исковых требований от 20.10.2016, т. 4, л. 1 - 6).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом области было привлечено управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.12.2016 исковые требования удовлетворены частично.

В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.09.2002 между администрацией (арендодатель) и Фильчуковым Александром Николаевичем (арендатор) заключен договор N А187-02 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:001 00 02:0001, по условиям которого арендодатель передал согласно постановлениям администрации города Рязани от 25.04.2002 N 1358, от 06.09.2002 N 3361, а арендатор принял в аренду на срок с 26.04.2002 по 26.04.2012 земельный участок с кадастровым номером 62:29:001 00 02:0001 общей площадью 6268,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, Прижелезнодорожная ул., 22, стр. 1 (Московский округ), для размещения и эксплуатации объектов производственного назначения в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка (т. 1, л. 13 - 23).

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору N А187-02 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:001 00 02:0001 от 29.12.2014 права и обязанности по договору аренды были переданы предпринимателю. Соглашением от 02.08.2012 продлен срок действия договора N А187-02 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:001 00 02:0001 до 27.04.2061 (т. 1, л. 24, 25, 26).

Предприниматель является собственником объектов - зданий литера Б, литера М, литера К, расположенных по адресу: г. Рязань, Прижелезнодорожная ул., д.22, стр. 1 (т. 1, л. 37 - 39).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:0001 для размещения и эксплуатации объектов производственного назначения (т. 1, л. 103).

Ответчиком был подготовлен проект договора N 046-16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:1 от 22.03.2016, оцененного в размере 1 596 765 рублей 17 копеек (т. 1, л. 27).

Истцом 30.03.2016 был направлен ответчику протокол разногласий к договору N 046-16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:1 от 22.03.2016, которым устанавливалась передача спорного земельного участка в собственность по цене в размере 816 765 рублей 84 копеек (т. 1, л. 29, 30).

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани указало на возможность подписания договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:1 только в редакции администрации города Рязани (т. 1, л. 31).

Наличие разногласий относительно условий выкупа зданий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, послужило основанием для обращения предпринимателя в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим иском.

Руководствуясь положениями пункта 1 статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), суд первой инстанции счел возможным урегулировать разногласия сторон, определив пункты 1.1 и 2.1 договора в редакции, предложенной истцом, исходя из льготной выкупной цены, рассчитанной в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Рязанской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, собственники недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеют исключительное право на приобретение в собственность указанного земельного участка.

В силу статьи 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

На основании части 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с частью 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно пункту 1.1 статьи 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 62-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области".

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503 сформулирована следующая правовая позиция.

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из указанных выше земельных участков.

Содержание приведенных выше норм позволяет сделать вывод, что действие по расчету льготной выкупной цены распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Из материалов дела усматривается и не опровергается ответчиком предоставление ранее спорного земельного участка в бессрочное пользование, его переоформление в последующем в аренду, нахождение спорного земельного участка в аренде у истца, а также наличие на указанном земельном участке зданий и сооружений, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, в том числе приобретение последним в результате совершения цепочки сделок здания литера Б, расположенного по адресу: г. Рязань, Прижелезнодорожная ул., стр. 1, приобретенного ранее в собственность в порядке приватизации государственного предприятия "Рязаньстрой N 4" (т. 2. л. 21, 41, 42 - 56, т. 4, л. 7 - 22).

Согласно решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18.04.2016 N 57 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:1, расположенного по адресу: г. Рязань, Прижелезнодорожная ул., д. 22, стр. 1 (Московский округ), составляет 4 274 973 рубля (т. 1, л. 113 - 115).

В силу предписаний абзаца четвертого статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации) при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как видно из материалов дела, постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-п утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области по состоянию на 01.01.2013.

Определяя дату, с которой подлежит применению установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка, учитывая предписания абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 01.01.2016 (заявление истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости поступило в комиссию 01.04.2016 (т. 1, л. 114).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 08.07.2015 N 67-АПГ15-34.

Исходя из анализа вышеуказанных норм, выкупная стоимость спорного участка, должна рассчитываться в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка (4 274 973 рубля х 2,5 %), что составляет 106 874 рублей 33 копейки.

Соответственно расчет истцом выкупной цены спорного земельного участка в ином порядке на сумму 1 596 765 рублей 17 копеек является неправомерным. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно счел возможным урегулировать разногласия между предпринимателем и администрацией, определив пункты 1.1 и 2.1 договора в редакции, предложенной истцом, с учетом последующих уточнений исковых требований (т. 4, л. 1 - 6).

В своей жалобе администрация указывает на то, что судом области не исследовались обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения данного дела, а именно: факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в установленный период с 30.10.2001 по 01.07.2012.

С данным доводом нельзя согласиться, поскольку эти обстоятельства были предметом оценки в суде первой инстанции.

Так, в обжалуемом решении суд области пришел к правильному выводу о том, что действие по расчету льготной выкупной цены распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находящихся ранее в государственной или муниципальной собственности" и для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального Закона N 137-ФЗ, достаточно лишь установить отчуждение недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Таким образом, факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в установленный период, не является существенным обстоятельством при определении льготной выкупной стоимости.

Довод администрации о том, что предприниматель не относится к числу лиц, перечисленных в части 1 статьи 4.2 Закона Рязанской области 05.08.2011 N 62-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области" отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

В соответствии с указанной ответчиком нормой при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Рязанской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, цена таких земельных участков определяется в размере 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка при их приобретении:

- коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений или помещений в них, если эти здания, сооружения или помещения в них были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, сооружения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ (действовавшим до 01.07.2012) при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определялась в льготном порядке, установленном пунктами 2 и 3 данной статьи.

Таким образом, и законом Рязанской области и Законом N 137-ФЗ был предусмотрен льготный порядок приобретения земельных участков, на которых объекты ранее находились в государственной собственности.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08 был сформулирован правовой подход к применению положений пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, согласно которому действие данной нормы распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации признал, что покупатель, получивший объекты недвижимости, ранее приватизированные иным лицом, относится к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка в силу пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, поскольку здания на спорном земельном участке ранее были приобретены именно в процессе приватизации государственного имущества.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

В определении от 01.10.2009 N 1129-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Определение от 01.10.2009 N 1129-0-0) Конституционный Суд Российской Федерации указал, что критерием применения льготного режима выкупа земельного участка является субъект гражданского оборота либо правовая судьба объекта недвижимости и отметил следующее.

Из содержания пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации также указал на то, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.04.2009 N 14649/08, признав, что для приобретения земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, исходил из буквального толкования пункта 1 статьи 2 Закона N 137, из которого не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости и признал, что данная правовая позиция, являясь формой толкования закона, устраняет имевшую место неопределенность оспариваемого законоположения.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных судебных актов, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 3 определения от 01.10.2009 N 1129-0-0).

Материалы дела содержат исчерпывающие документы, свидетельствующие об отчуждении имущества, принадлежащего в настоящее время предпринимателю из государственной собственности. Таким образом, ответчик относится к категории лиц, имеющих право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимо отметить следующее.

В Федеральном конституционном законе от 28.12.2016 N 11-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "О Конституционном Суде Российской Федерации" указано, что с момента вступления в силу постановления Конституционного Суда Российской Федерации, которым нормативный акт или отдельные его положения признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, либо постановления Конституционного Суда Российской Федерации о признании нормативного акта либо отдельных его положений соответствующими Конституции Российской Федерации в данном Конституционным Судом Российской Федерации истолковании не допускается применение либо реализация каким-либо иным способом нормативного акта или отдельных его положений, признанных таким постановлением Конституционного Суда Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации, равно как и применение либо реализация каким-либо иным способом нормативного акта или отдельных его положений в истолковании, расходящемся с данным Конституционным Судом Российской Федерации в этом постановлении истолкованием. Суды общей юрисдикции, арбитражные суды при рассмотрении дел после вступления в силу постановления Конституционного Суда Российской Федерации (включая дела, производство по которым возбуждено до вступления в силу этого постановления Конституционного Суда Российской Федерации) не вправе руководствоваться нормативным актом или отдельными его положениями, признанными этим постановлением Конституционного Суда Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации, либо применять нормативный акт или отдельные его положения в истолковании, расходящемся с данным Конституционным Судом Российской Федерации в этом постановлении истолкованием. С учетом указанной нормы права, разъяснения Конституционного суда Российской Федерации в части применения льготного режима выкупа земельного участка являются обязательными для судов и применению в ином истолковании не подлежат.

Заявитель жалобы указывает, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0010002:1 по целевому назначению и виду функционального использования относится к виду разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" при этом ответчик не указывает, какие именно документы, имеющиеся в материалах дела, подтверждают указанный довод.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", действовавшем в редакции до 01.01.2017, в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости вносятся сведения о разрешенном использовании, если объектом недвижимости является земельный участок.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010002:1, выданного Филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области", имеющимся в материалах дела, разрешенное использование земельного участка: для размещения и эксплуатации объектов производственного назначения.

Администрации неоднократно предлагалось представить доказательства внесения изменений в кадастр недвижимости в отношении разрешенного использования спорного земельного участка. Между тем таких сведений ни в процессе рассмотрения дела, ни в ходе рассмотрения апелляционной жалобы ответчиком представлено не было.

Также ответчик указывает, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденными решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 897-1 (далее Правила) указанный земельный участок расположен в территориальной зоне предприятий I, II и III класса (П1), для которой "оптовые магазины по реализации готовой продукции" является одним из основных видов разрешенного использования.

Однако в соответствии с Правилами зона предприятий I, II и III класса (П1) предназначена для формирования комплексов производственных, коммунальных предприятий, складских баз, объектов инженерной и транспортной инфраструктур I - III класса, деятельность которых связана с высокими уровнями шума, загрязнения, интенсивным движением большегрузного и железнодорожного транспорта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.12.2016 по делу N А54-2548/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Л.А. Капустина М.М. Дайнеко