Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2017 г. N 16АП-935/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 июля 2017 г. N Ф08-4587/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Ессентуки

24 апреля 2017 г.

Дело N А63-2786/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Годило Н.Н. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Авдыш М.С., при участии: от индивидуального предпринимателя Мусаеляну С.С.: Чечина С.Б. (по доверенности от 16.09.2016); от Администрации города Ставрополя: Погадаева В.С. (по доверенности от 25.01.2017); в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу комитета градостроительства администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.02.2017 по делу N А63-2786/2016 по иску комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ОГРН 1052600294064) к индивидуальному предпринимателю Мусаеляну Самвелу Срапионовичу (г. Ставрополь, ОГРН 309263514600062), третье лицо: администрация города Ставрополя (ОГРН 1022601931901), общество с ограниченной ответственностью "СтройГрафика" (г. Ставрополь, ОГРН 1072635013395), о сносе самовольной постройки,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Мусаеляна Самвела Срапионовича к администрации города Ставрополя и комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Мусаеляну С.С. (далее - ответчик, предприниматель) с требованием об обязании предпринимателя за свой счет снести незавершенный строительством капитальный объект примерными наружными размерами 21,0 х 12,0 м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, д. 54/1 (согласно уточнениям).

Предприниматель в свою очередь обратился с встречным иском к комитету и администрации города Ставрополя (далее - администрация) с требованиями о признании за предпринимателем права собственности на объект капитального строительства (кафе), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, д. 54/1, общей площадью 627 кв. м, количеством этажей - 2, строительный объем 1 874 куб. м.

Решением от 02.02.2017 в удовлетворении требований комитета отказано, требования предпринимателя удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что спорный объект возведен в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами.

Не согласившись с принятым решением, комитет обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, сославшись на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из представленных материалов дела, на основании договора купли-продажи от 24.12.2009 предприниматель приобрел в собственность незавершенный строительством объект - кафе, литер А, назначение: нежилое здание, степень готовности 94% по ул. Доваторцев, 54/1, в квартале 434, и ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.01.2010.

В 2011 году ООО "СтройГрафика" разработана проектная и рабочая документация для строительства здания кафе по ул. Доваторцев, 54/1 в квартале 434, со следующими параметрами: общая площадь - 688,59 кв. м, площадь земельного участка - 234 кв. м, этажность - 2 этажа, строительный объем - 2 175,94 куб. м.

Между КУМИ г. Ставрополя (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) на основании постановления администрации города Ставрополя от 11.06.2013 N 1807 заключен договор аренды земельного участка от 24.07.2013 N 2297, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:012201:2, площадью 234 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 54/1 в квартале 434, для продолжения строительства кафе с летней площадкой. Срок действия договора устанавливается на 3 года с 11.06.2013 по 10.06.2016 (пункт 2.2).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.08.2013.

В 2013 году предприниматель обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство кафе по ул. Доваторцев, 54/1. Письмом от 22.08.2013 N 09/2-07/1-3790 предпринимателю отказано в выдаче разрешения на строительство.

После устранения недостатков, послуживших основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, предпринимателю 12.09.2013 выдано разрешение N RU 26309000-"0889-С" на строительство объекта капитального строительства - кафе общей площадью 688,59 кв. м, площадь земельного участка - 234 кв. м, количество этажей - 2 единицы, строительный объем - 2 175,94 куб. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 54/1 в квартале 434. Срок действия разрешения до 30.06.2015.

В 2015 году ООО "СтройГрафика" произведена корректировка проекта по архитектурно-планировочным решениям здания кафе и кадастровым инженером Трофимовым Д.А. подготовлено заключение, согласно которому параметры нежилого строения кафе, по ул. Доваторцев, 54/1, в квартале 434 г. Ставрополя составляют: общая площадь - 627 кв. м (в том числе площадь открытой площадки на кровле), площадь участка - 234 кв. м, площадь застройки составляет 225,8 кв. м, количество этажей - 2, строительный объем 2 229 куб. м (основной строительный объем 1 874 куб. м, строительный объем техподполья - 355 куб. м).

02 июня 2016 года специалистами комитета проведен осмотр объекта капитального строительства по ул. Доваторцев, 54/1, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположен объект примерными наружными размерами 21 х 12 м, этажность - 2, с открытой террасой и техподпольем (высота 1,8 м). Архитектурно планировочные решения выполнены с отступлением от проектной документации, представленной в комитет для получения разрешения на строительство (акт осмотра 02.06.2016).

Актом осмотра от 14.07.2016 N 23/4 установлено, что на спорном земельном участке расположен объект примерными наружными размерами 21 х 12 м, этажностью 2 единицы, с открытой террасой и техподпольем (высота 1,8 м). Проектируемая высота здания составляет 13,8 м. Также установлено, что архитектурно планировочные решения выполнены с отступлением от проектной документации, представленной в комитет для получения разрешения на строительство.

Полагая, что предприниматель осуществил самовольное строительство объекта капитального строительства, не соответствующего разрешению на строительство, выданному 12.09.2013, комитет обратился в арбитражный суд.

Предприниматель, ввиду отказа в вода объекта в эксплуатацию, считая, что объект капитального строительства возведен в соответствии с выданным разрешением на строительство, параметры возведенного объекта не превышают параметры, указанные в разрешении, а также учитывая, что объект возведен без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, обратился со встречным иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования предпринимателя, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Основанием для признания объекта недвижимости самовольной постройкой является не только возведение объекта недвижимости на не принадлежащем застройщику земельном участке, но и создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (с нарушением разрешенного использования земельного участка), либо создание без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из указанных признаков является достаточным для признания постройки самовольной.

Пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) предусмотрено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом первой инстанции по ходатайству предпринимателя назначена судебная экспертиза со следующими вопросами:

- соответствует ли возведенный объект, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, д. 54/1, площадью 627 кв. м требованиям разрешения на строительство и параметрам, указанной в проектной документации (в том числе этажности), если не соответствует, то в чем это выражается и возможно ли устранить несоответствия без сноса всего объекта?

- расположен ли объект недвижимости либо отдельная его часть за границами участка с кадастровым номером 26:12:012201:2, установленными по состоянию на 24.06.2013? Если расположены то указать объект (часть объекта) и указать возможно ли сохранение объекта недвижимости при демонтаже выходящих за границы участка элементов?

- соответствует ли объект капитального строительства расположенный по адресу:

г. Ставрополь, ул. Доваторцев, д. 54/1, строительным, градостроительным, противопожарными и иным установленным нормам и правилами, создает ли сохранение такого объекта угрозу жизни и здоровью граждан?

По результатам проведенного экспертного исследования представлено заключение, в исследовательской части которого указано, что фактическая общая площадь здания "Кафе" составляет 481 кв. м, кроме того площадь эксплуатируемой кровли 146 кв. м, фактический строительный объем здания составляет 2 229 куб. м, фактическая площадь застройки в соответствии с требованиями СП 118.13330.2012 составляет 225,8 кв. м, в соответствии с Градостроительным кодексом от 29.12.2004 N 191-ФЗ фактическая площадь застройки составляет 216,4 кв. м, площадь участка 234 кв. м. Этажность здания составляет 2 единицы. Над вторым этажом здания выполнена открытая эксплуатируемая кровля (терраса). Поскольку ограждения расположенных на террасе неотапливаемых помещений котельной и санузла выполнены из облегченных стеновых материалов (газовые силикатные блоки толщиной 200 мм), а навес над террасой выполнен из металлических облегченных конструкций (колонны и фермы), то данные сооружения надстройки над вторым этажом здания не являются капитальными сооружениями и при определении числа этажей не учитываются.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы N Б.065/16-01-ССТЭ проведенным исследованием по поставленным вопросам установлено, что фактические параметры незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, д.54/1, соответствуют требованиям разрешения на строительство, выданного комитетом 12.09.2013 N RU 26309000-"0889-С" и параметрам, указанным в проектной документации, выполненной ООО "СтройГрафика" и откорректированной в 2015 году. Число этажей здания составляет 2 этажа.

Расположение здания (включая выступающие части, входные площадки и ступени, входы в подвал) на отведенном земельном участке при начале выполнения строительных работ в 2013 году полностью соответствует границам земельного участка с кадастровым номером 26:12:012201:2 по состоянию на 24.06.2013, площадь земельного участка составляет 234 кв. м.

Экспертами сделан вывод о том, что расположение здания "Кафе" (включая выступающие части, входные площадки и ступени, входы в подвал) на отведенном земельном участке, после выполненной ООО "СтройГрафика" в 2015 году корректировки проекта, в части изменения архитектуры фасадов здания и решений по устройству наружной открытой лестницы центрального входа полностью соответствует кадастровой выписке земельного участка от 24.08.2015 N 26/501/15-489000 с кадастровым номером 26:12:012201:2, при этом площадь земельного участка остается неизменной и составляет 234 кв. м.

По последнему поставленному вопросу эксперты указали, что анализ материалов проведенного исследования, внешнего визуального осмотра и инструментального обследования эксплуатационного состояния строительных конструкций незавершенного строительством здания позволяет сделать вывод, что при строительстве здания не допущено отступлений от требований технического регламента, СНиП, СанПиН и СП и технического регламента, действующих на территории Российской Федерации, расположение здания на участке, в соответствии с его функциональным назначением, не нарушает требований СНиП, СП, СанПиН и технического регламента действующих на территории Российской Федерации, при этом полностью соблюдены требования по обеспечению безопасности жизни и здоровья людей, а также соблюдены требования по несущей способности и эксплуатационной безопасности здания при выполнении работ по завершению строительства здания и дальнейшей эксплуатации завершенного строительства здания.

С учетом изложенных выводов экспертного заключения N Б.065/16-01-ССТЭ, отсутствия со стороны комитета и администрации доказательств противоречий в выводах эксперта, суд первой инстанции пришел к верному и обоснованному материалами дела выводу о соответствии спорного объекта недвижимости разрешению на строительство от 12.09.2013 NRU 26309000-"0889-С".

Ссылка о возведении спорного объекта в месте, не отведенном для указанного, не принимается апелляционным судом во внимание, поскольку из градостроительного плана земельного участка 2012 года N RU26309000-220 следует, что земельный участок находится в зоне ОД-1. Доказательств отнесения участка к зоне Р-1 на момент согласования разрешения на строительство не представлено.

В силу пункта 5 статьи 35 Градостроительного кодекса зона ОД-1 предусматривает размещение объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. Спорный объект соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, установленным для названной территориальной зоны.

Так, из материалов дела следует, что предпринимателю отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (письма от 22.01.2016 N 06/1-05/1-1/77, от 20.04.2016 N 06/1-05/1-1/985), в связи с чем суд первой инстанции верно отметил, что иным образом ввести объект недвижимости в гражданский оборот, нежели обращение в суд за признанием права собственности на объект недвижимости, в данном случае у предпринимателя отсутствует.

Поскольку совокупность всех признаков, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ для признания за предпринимателем права собственности на самовольную постройку установлена, а истечение срока действия договора аренды после завершения строительства объект недвижимости с учетом разъяснений, изложенных в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не является препятствием для признания за предпринимателем права собственности на объект недвижимости, постольку суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований предпринимателя.

Ссылка на прекращение права собственника предпринимателя на объект незавершенного строительство и утрату права владения спорным участком не принимается во внимание, поскольку доказательств погашения записи о праве не представлено.

Удовлетворение встречного иска о признании права собственности на объект недвижимости, влечет отказ в удовлетворении первоначального иска комитета градостроительства о сносе объекта.

Судебные расходы распределены по правилам положений статьи 110 АПК РФ.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения судебного акта отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.02.2017 по делу N А63-2786/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

Н.Н. Годило Е.В. Жуков