Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. N 09АП-17213/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 сентября 2017 г. N Ф05-12856/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

29 мая 2017 г.

Дело N А40-193493/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Веклича Б.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "РЕД энд Ко" на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2017 года по делу N А40-193493/2016, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "РЕД и Ко" (ОГРН 5157746211937)

к Акционерному обществу "Промышленно-Инвестиционная Компания "ПИК" (ОГРН 1037739061007) о расторжении договору аренды, взыскании 1 185 341 руб., обязании принять объект аренды

и по встречному иску Акционерного общества "Промышленно-Инвестиционная Компания "ПИК" к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "РЕД и Ко"

о взыскании 4 237 833 руб. 12 коп.

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО УК "РЕД и Ко": Петров С.А. по доверенности от 07.09.2016 г. от АО "ПИК": Лазарев А.А. по доверенности от 17.01.2017 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "РЕД и Ко" (далее - ООО УК "РЕД и Ко") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу "Промышленно-Инвестиционная Компания "ПИК" (далее - АО "ПИК") о расторжении договора аренды N 10, заключенного сторонами 27.04.2016 г., обязании принять объект аренды по акту приема-передачи и взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 1 185 341 руб. 43 коп.

Определением от 22 декабря 2016 года судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление АО "ПИК"о взыскании с ООО "УК "РЕД и Ко" суммы 4 237 833 руб. 12 коп., составляющей 3 026 636 руб. 76 коп. - задолженность по арендным платежам по договору аренды N 10 от 27.04.2016 г., 1 211 196 руб. 36 коп. - неустойка за просрочку уплаты арендных платежей.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2017 года по делу N А40-193493/2016 в удовлетворении требований, заявленных ООО "УК "РЕД и Ко", отказано; встречные исковые требования удовлетворены в части взыскания с ООО УК "РЕД и Ко" в пользу АО "ПИК" задолженности в размере 3 026 636 руб. 76 коп., пени в размере 277 365 руб. 92 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО УК "РЕД и Ко" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначально заявленного иска и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Заявитель апелляционной жалобы настаивает, что ответчик не был вправе сдавать помещение в аренду без оборудования его пожарной защитой, в связи с чем полагает, что договор подлежит расторжению ввиду неисполнения ответчиком своих обязательств.

Заявитель также утверждается, что арендованным имуществом не пользовался, поэтому Арендодатель обязан вернуть Арендатору обеспечительный платеж.

Представитель ООО УК "РЕД и Ко" в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель АО "ПИК" считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - подлежащей отклонению. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 27.04.2016 г. ООО УК "РЕД и Ко" (Арендатор) и ЗАО "ПИК" (правопредшественник ответчика, Арендодатель) был заключен договор аренды N 10, по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 659,5 кв.м. (объект 1 площадью 472,2 кв.м., объект 2 площадью 187,3 кв.м.) по адресу: г. Москва, проезд Завода Серп и Молот, д. 3, корп. 2, кадастровый номер 77:04:0001006:4997, для размещения офиса.

Срок действия договора установлен сторонами в п. 2.1 договора и составляет 3 года с даты передачи первого из объектов Арендатору по акту приема-передачи.

Согласно п. 4.1.2 договора Арендодатель обязан в день подписания договора предоставить Арендатору доступ в объект 1 и объект 2 для проведения подготовительных работ, необходимых Арендатору для использования объектов по назначению, предусмотренному договором.

27 апреля 2016 года сторонами составлены акты доступа в нежилое помещение, а 26 июля 2016 года и 25 августа 2016 года объекты аренды переданы Арендатору во временное владение и пользование по передаточным актам.

В соответствии с п. 4.1.5, 4.1.6 договора Арендодатель обязуется обеспечивать возможность доступа в объекты работников и посетителей Арендатора, возможность провоза/проноса, принадлежащего Арендатору имущества, а также обеспечивать функционирование систем электро -, водо - и теплоснабжения объектов.

Согласно п. 4.1.12 договора, Арендодатель также обязуется выполнить установку систем пожаротушения, пожарной сигнализации и системы речевого оповещения на объектах.

В п. 3.6 договора стороны установили, что в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора перед Арендодателем Арендатор в течение 5 банковских дней с даты подписания договора уплачивает обеспечительный платеж в размере 826 350 руб. 00 коп. за объект 1 и 358 991 руб. 66 коп. за объект.

Во исполнение условий договора ООО УК "РЕД и Ко" перечислило ЗАО "ПИК" в качестве обеспечительного платежа денежные средства в размере 1 185 341 руб. 00 коп., что подтверждается платежными поручениями от 13.05.2016 года N 160, от 17.05.2016 года N 163.

Обращаясь в суд, Арендатор ссылался на то, что к моменту передачи объектов недвижимости часть арендуемых помещений использовалась иными лицами, а Арендодатель отказывает в доступе на объект сотрудников Арендатора, при этом переданные в аренду помещения не оснащены системой противопожарной защиты, ввиду чего Арендатор не в состоянии начать производство ремонтно-отделочных работ.

В связи с тем, что Арендатор был лишен возможности использования арендованного имущества по назначению, 25.07.2016 года в адрес АО "ПИК" было направлено уведомление с предложением о расторжении договора аренды нежилого помещения N 10 от 27.04.2016 года и возврате суммы обеспечительного платежа.

Письмом от 22.08.2016 года АО "ПИК" известил ООО "УК "РЕД и Ко" о несогласии на досрочное расторжение договора аренды и возврате обеспечительного платежа.

Поскольку АО "ПИК" в досрочном расторжении договора аренды отказало, ООО УК "РЕД и Ко" обратилось в суд с настоящими требованиями.

В свою очередь АО "ПИК" во встречном иске настаивает на взыскании с ООО УК "РЕД и Ко" задолженности по договору арены по состоянию на 09.12.2016 г. в размере 3 026 636 руб. 76 коп. и пени по состоянию на 12.12.2016 г. в размере 1 211 196 руб. 36 коп.

Согласно п. 3.1 договора, арендная плата состоит из 2-х частей: 3.1.1. основной части арендной платы за объект 1, размер которой составит начиная с первого года срока аренды 413 175 руб. 00 коп. 3.1.2. основной части арендной платы за объект 2, размер которой составит с первого года с начала срока аренды 179 495 руб. 83 коп. в целом в месяц. Оплата основной части арендной платы за первый месяц аренды осуществляется в течение 5 дней с даты подписания договора без выставления счета Арендодателя, начиная со второго срока аренды оплата основной части арендной платы осуществляется ежемесячно, в порядке предоплаты, не позднее 5-го числа каждого текущего месяца пользования объектом без выставления счета Арендодателя.

В соответствии с п. 7.2 договора, в случае нарушения сроков внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, Арендатор обязуется уплатить Арендодателю пени в размере 0,2% от суммы, подлежащей оплате, за каждый календарный день просрочки в течение первых 20 дней и в размере 0,5% за каждый последующий календарный день просрочки от суммы, подлежащей оплате, начиная с 21 дня. Пени оплачиваются по письменному требованию Арендодателя на основании направленной претензии и/или выставленного счета на оплату пени.

Претензия АО "ПИК" от 17.10.2016 г. с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и выплатить пени за просрочку внесения арендной платы оставлена ООО УК "РЕД и Ко" без удовлетворения.

Пунктом п. 5.2 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке по решению Арендодателя в том числе, в случае однократной в течение всего срока действия договора просрочки уплаты арендной платы более, чем на 15 рабочих дней с момента установленного договором срока платежа. При этом договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления соответствующего уведомления.

В связи с тем, что Арендатор нарушил сроки оплаты арендой платы более двух раз и на срок более 15 рабочих дней, АО "ПИК" направило в его адрес уведомление от 07.11.2016 года N 38 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что договор аренды N 10 от 27.04.2016 г. расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке, при этом Арендатор в нарушение условий договора не уведомил Арендодателя о готовности объектов к проведению работ, а размещение в арендуемых помещениях сторонних организаций, препятствия в доступе к помещениям Арендатором документально не подтверждены, как не представлены доказательства внесения арендной платы за спорный период, и оставил исковые требования Арендатора без удовлетворения, встречные исковые требования удовлетворил в части взыскания основного долга в заявленной сумме и пени в размере 277 365 руб. 92, применив к требованиям о взыскании неустойки положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, истец по первоначальному иску настаивает, что ответчик не был вправе сдавать помещение в аренду без оборудования его пожарной защитой.

Данный довод исследовался судом первой инстанции и признан необоснованным.

Так, в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п. 4.1.12 договора Арендодатель обязуется выполнить установку системы пожаротушения, пожарной сигнализации и системы речевого оповещения в объекте 1 и объекте 2 в течение 35 рабочих дней с даты получения уведомления от Арендатора о готовности объекта 1 и/или объекта 2 к проведению данных работ, при условии согласования Арендатором проекта данных работ не позднее, чем через 5 рабочих дней с даты получения Арендатором проекта системы пожаротушения, пожарной сигнализации и системы речевого оповещения в объекте 1 и объекте 2. Арендатор несет все риски, связанные с не уведомлением Арендодателя о готовности объектов к проведению работ.

Включение условия о необходимости уведомления Арендодателя о готовности объектов к установке систем противопожарной защиты обусловлено тем, что объекты переданы Арендатору без отделки, а проведение работ по установке систем противопожарной защиты до проведения работ по отделке объектов невозможно выполнить в полном объеме по объективным причинам (отсутствие отделки объектов). Без проведения работ Арендатором исполнение обязанности по установке систем противопожарной защиты Арендодателем невозможно.

Между тем, как установил суд первой инстанции, Арендатор не уведомлял Арендодателя о готовности объектов к проведению работ, в связи с чем истец по первоначальному иску не может ссылаться на неисполнение ответчиком своих обязанностей по договору.

Утверждение Арендатора о том, что арендованным имуществом не пользовался, не соответствует фактическим обстоятельствам по делу, поскольку в материалах дела имеются акты приема-передачи от 26.07.2016 г. и от 26.08.2017 г. (т. 1, л.д. 29-30), подписанные сторонами, подтверждающее передачу объектов аренды в пользование Арендатора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, Арендатором не представлено неопровержимых доказательств того, что Арендодателем допущены такие нарушения условий договора аренды, которые влекут его расторжение.

Обязанность вернуть обеспечительный платеж у Арендодателя не возникло, поскольку условиями п. 3.9 договора аренды предусмотрено, что обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 5 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи объекта в следующих случаях: по истечению срока действия договора, а также в случае расторжения договора по соглашению сторон

Между тем, спорный договор был расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в связи с нарушением Арендатором его условий, что исключает обязанность Арендодателя возвратить Арендатору сумму обеспечительного платежа.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО УК "РЕД и Ко" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2017 года по делу N А40-193493/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Б.С. Веклич Н.И. Панкратова