Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2017 г. N 09АП-62663/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18 сентября 2017 г. N Ф05-4330/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

13 июня 2017 г.

Дело N А40-186699/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2017 г.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2017 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Панкратовой Н.И.

судей Лящевского И.С., Барановской Е.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-186699/2016

по иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска

к Межрегиональному общественному фонду "Статус"

о взыскании задолженности, неустойки, о расторжении Договора и обязании освободить земельный участок,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Душенко Марина Михайловна, Ханмагомедов Акбер Алимагомедович 1. Чернов А.С., 2. Чернова И.А., 3. Смирнова Г.А., 4. Нерушимцева Е.В., 5. Давыдов Д.Е., 6. Почуева Л.А., 7. Савинская О.А., 8. Рябинина И.С., 9. Шильдбах А.Г., 10. Петрова Г.М., 11. Колесников А.В., 12. Бычкова И.П., 14. Инякина Р.Д., 15. Быстров Ю.Е., 16. Слукин Д.А., 17. Беляевский Д.А., 18. Кирюшина Л.И., 19. Греков Ю.С., 20. Кулясова М.С., 21. Турлюн П.П., 22. Климович И.Л., 23. Доценко А.И., 24. Гуляев И.В., 25. Васильева И.С., 26. Линецкая И.М., 27.Вьюсовь С.А., 28. Вьюсов А.Г., 29. Кузьменко И.Л., 30. Булатова Л.А., 31. Ковалевич А.Г., 32. Белоусов М.В., 33. Запоточная М.Н., 34. Бибичадзе Г.Ш., 35. Москвичев В.Я., 36. Самушис С.А., 37. Киселева Т.И., 38. Макшанова Л.В., 39. Леонтьев В.А., 40. Кузнецова Н.Д., 41. Савенко А.В., 42. Петричак И.Г., 43. Трубникова Н.И., 44. Булатова Л.А., 45. Зиятдинова М.С.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Пронина Н.С. по доверенности от 09.01.2017, Семичастнова А.В. по доверенности от 09.01.2017

от ответчика: Белова Т.А. по доверенности от 15.11.2016, Солдатов А.И. по доверенности от 12.01.2015 г.;

от третьих лиц: Министерство имущественных отношений МО - Лужаков Р.Г. по доверенности от 09.01.2017,

от Беляевского Д.А., Орлова А.А., Шабалина В.А., Харкевича А.Д., Лариной Т.Е., Ларина Е.Н., Федяшевой О.В., Блиновой В.В., Амирджановой В.Н., Федоренко О.А., Шаглева Е.А., Турлюн П.П., Кузьменко И.Л., Вьюсовой С.А., Линецкой И.М., Васильевой И.С.,

Гуляева И.В., Доценко А.И., Климовича И.Л., Кулясовой М.С., Грекова Ю.С., Кирюшиной Л.И., Слукина Д.А., Быстрова Ю.Е., Инякиной Р.Д., Бычковой И.П., Колесникова А.В., Петровой Г.М., Шильдбах А.Г., Рябининой И.С., Савинской О.А., Почуевой Л.А., Нерушимцива Е.В., Смирновой Г.А., Черновой И.А., Чернова А.С. -

Иванов Д.А. согласно представленным доверенностям от 25.06.2016, 25.06.2016, 08.03.2017, 06.06.2015, 01.10.2015, 01.10.2015, 13.01.2015, 02.10.2015, 26.08.2015, 19.09.2015, 06.09.2014, 10.01.2015, 11.03.2016, 28.03.2016, 11.11.2015, 25.08.2014, 25.03.2015, 03.12.2014, 08.02.2014, 15.08.2015, 25.08.2014, 29.10.2015, 20.01.2015, 03.02.2015, 26.08.2014, 02.06.2016, 23.06.2015, 27.10.2015, 20.01.2016, 04.07.2015, 04.07.2015, 08.04.2014, 08.10.2015, 19.03.2016, 12.12.2014, 27.10.2015,

от Ханмагомедова А.А. - Собко Ю.В. по доверенности от 19.01.2017;

Москвичев В.Я. лично, по паспорту; Савинская О.А. лично, по паспорту;

Самушис С.А. лично, по паспорту; Макшанова Л.В. лично, по паспорту;

Орлов А.А. лично, по паспорту;Манукян Н.С. лично, по паспорту;

Кузнецова Н.Д. лично, по паспорту;Ковалевич А.Г. лично, по паспорту; Савенко А.В. лично, по паспорту;

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились - извещены;

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск (далее истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Межрегиональному общественному фонду содействия социальной поддержке и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев "Статус" (далее ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 14.06.2005 в размере 2172390,82 рублей согласно расчету истца по состоянию на 25.07.2016, неустойки в сумме 143377,77 рублей за период с 16.03.2016 по 25.07.2016, о расторжении договора аренды, об обязании освободить земельный участок.

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды нежилого помещения в части соблюдения сроков внесения арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.10.2016 г. исковые требования истца удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным Душенко М.М., Ханмагомедов А.А. в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Межрегиональный общественный фонд "Статус" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Определением от 24 января 2017 года Девятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции в связи с наличием безусловных оснований - расторжение Договора аренды и освобождение земельного участка может повлечь невозможность завершить окончание строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, в связи с чем решением Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2016 года по делу N А40-186699/2016 непосредственно затрагиваются права и законные интересы Душенко М.М. и Ханмагомедова А.А., как правообладателей долей в объекте незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, город Подольск, Красногвардейский бульвар, дом 33 а.

В ходе судебного разбирательства Межрегиональный общественный фонд "Статус" заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации городского округа города Подольска и Управления Федерального казначейства по Московской области, которое судебной коллегией отклонено за необоснованностью, о чем вынесено протокольное определение.

Истец в судебном заседании апелляционного суда поддержал уточненные исковые требования, просил взыскать с ответчика Межрегиональный общественный фонд "Статус" 2 172 390 руб.82 коп. основного долга, 143 377 руб. 77 коп. неустойки, расторгнуть договор аренды N 1877 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:0043, площадью 21 670 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Подольск, Красногвардейский бульвар, д.33а, д.33б. Обязать Межрегиональный общественный фонд содействия социальной поддержки и защите прав вынужденных переселенцев беженцев "Статус" освободить земельный участок площадью 21 670 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г.Подольск, Красногвардейский бульвар, д.33а, д.33б, от металлического ограждения, трех башенных кранов, строительных материалов, трех строительных вагончиков, и сдать его Комитету имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск по акту приема-передачи.

Представители ответчика, Ханмагомедова А.А., возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск и письменных пояснениях.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области, представитель третьих лиц Иванов Д.А., остальные явившиеся в судебное заседание третьи лица поддержали исковое заявление истца в полном объеме.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав прибывших в судебное заседание представителей сторон и третьих лиц, апелляционный суд считает, что решение следует отменить в связи с наличием безусловных оснований, принять новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований истца в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, 14.06.2005 г. между Комитетом имущественных отношений Администрации города Подольска (Арендодатель) и Межрегиональным общественным фондом содействия социальной поддержке и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев "Статус" (арендатор) заключен договор аренды N 1877 по условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору земельный участок из земель поселений городского округа Подольск с кадастровым номером 50:55:0030613:0043, площадью 21 670 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г.Подольск, Красногвардейский бульвар, д.33а, д.33б для целей строительства группы жилых домов.

Договор заключен на срок до 26.05.2014, после истечения указанного срока считается заключенным на неопределенный срок.

По акту приема-передачи от 14 июня 2005 года спорный земельный участок был передан Арендатору во владение.

Вместе с тем, как утверждает истец, ответчик систематически нарушал предусмотренные договором сроки по внесению арендной платы, в связи с чем у него перед арендодателем образовалась задолженность. В адрес ответчика 19.07.2015, 26.07.2016 направлены претензии с требованием о погашении образовавшейся задолженности. Ответ на данные претензии арендатор арендодателю не представил.

Судебной коллегией установлено, что в настоящее время объект аренды по акту арендодателю в соответствии со статьей 622 ГК РФ не возвращен, находится во владении арендатора, на нем расположены металлические ограждения, три башенных крана, строительные материалы, три строительных вагончика.

Истец, настаивает на взыскании арендной платы за спорный период, согласно расчету которого по состоянию на 25.07.2016 плата составила в размере 2 172 390,82 рублей.

Однако, в процессе судебного заседания ответчиком представлены доказательства погашения задолженности за отыскиваемый истцом период, а именно платежное поручение N 2 от 30.05.2017 года, согласно которому третье лицо ООО "Строительный Альянс" перечислило истцу сумму долга, в связи с чем судебная коллегия полагает, что основания для удовлетворения требований истца в указанной части не имеется.

Доводы Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск о ничтожности договора уступки, на основании которого был произведен платеж, подлежат отклонению, поскольку не имеют правового значения, так как касаются правоотношений последнего с ответчиком, не относимыми к настоящему спору.Более того, в платежном поручении имеется конкретное указание на назначение платежа : по договору аренды 1877 от 14.06.2005.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2. договора за несвоевременное внесение арендной платы в размере и на условиях, установленных Договором ответчик выплачивает пени в размере 0,05% от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.

Согласно расчёту истца, неустойка начислена им за период с 16.03.2016 г. по 25.07.2016 г. и составила 143 377 руб. 77 коп.

Расчет неустойки был проверен судебной коллегией и признан обоснованным.

Принимая во внимание положения вышеназванных норм материального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия приходит к выводу о правомерности исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца суммы неустойки, поскольку заявитель не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом, хотя должен был это сделать в силу ст. ст. 309 - 310, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что 19.07.2015 г., 26.07.2016 г. истец направлял в адрес ответчика претензии о наличии задолженности по арендной плате и погашении долга и начисленных пени, а также предупреждал о последствиях невыполнения договорных обязательств.

Также претензии с указанием о наличии непогашенной задолженности и предложением о расторжении договора аренды земельного участка от 14.06.2005 N 1877 по соглашению сторон были направлены Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск 26.07.2016 г. N 31/3872 исх. как в адрес фактического нахождения ответчика: г.Москва, ул.Селезневская, д.11 "а", стр.2, так и по юридическому адресу : г.Москва, 2-я ул. Марьиной Рощи, д.20, офис 68, который указан в выписке из ЕГРЮЛ.

Довод ответчика о том, что иск направлен истцом в суд до истечения установленного статьей 610 Гражданского кодекса РФ срока подлежит отклонению, поскольку исковые требования истца заявлены на основании статьи 619 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды, в связи с чем арендодатель определяя момент обращения в суд правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что Комитетом имущественных и земельных отношений был соблюден установленный пунктом 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ досудебный порядок.

Таким образом, заявленное ответчиком ходатайство об оставлении исковых требований истца в части расторжения договора аренды без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора подлежит отклонению как необоснованное, а исковые требования истца о расторжении договора аренды N 1877 от 14.06.2005, несмотря на устранение обстоятельств, послуживших основанием для обращения в суд за расторжением (оплата долга третьим лицом за отыскиваемый период), подлежат удовлетворению.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", сам факт оплаты обществом задолженности не препятствует предъявлению арендодателем в разумный срок иска о расторжении договора и не является основанием отказа в удовлетворении иска о расторжении договора.

При этом, судебная коллегия исходит из наличия задолженности за период с первого квартала 2013 г. по первый квартал 2016 г. в общей сумме 29 242 090,01 рублей, взысканной с ответчика решениями Арбитражного суда города Москвы по делам N А40-161857/13, N А40-186182/14, N А40-82423/15, N А40-219442/15, NА40-128991/16.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Поскольку судебной коллегией договор аренды расторгнут, законные основания пользования Межрегиональным общественным фондом "Статус" спорным земельным участком прекращены, то дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным, а требование истца об обязании ответчика освободить земельный участок площадью 21 670 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г.Подольск, Красногвардейский бульвар, д.33а, д.33б, от металлического ограждения, трех башенных кранов, строительных материалов, трех строительных вагончиков, и сдать его Комитету имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск по акту приема-передачи, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доводы ответчика и представителя Ханмагомедова А.А. о том, что расторжением договора аренды нарушаются права соинвесторов строительства (физических лиц), выкупивших доли в строящихся многоквартирных долях, подлежат отклонению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок по договору N 1877 от 14.06.2005 г. предоставлялся ответчику для строительства группы жилых домов по Красногравардейскому бульвару в г.Подольске в соответствии с пунктом 5.1.5 инвестиционно-строительного контракта N 16/02 от 27.12.2002 г., заключенного между Администрацией города Подольск и МО Фонд "Статус" (далее Контракт).

Предметом указанного Контракта является строительство жилых домов на спорном земельном участке с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры по техническим условиям служб города.

Согласно пунктам 5.2.1, 5.2.2 Контракта МО Фонд "Статус" принял на себя функции инвестора и заказчика-застройщика по строительству объекта с обеспечением за счет собственных и привлеченных средств 100% финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме, включая все затраты, относящиеся к инвестиционному процессу.

В соответствии с пунктом 3.1. Контракта сроки строительства установлены 2002-2005 годы.

Дополнительным соглашением N 2 от 22.02.2006 г. к Контракту сторонами установлены новые сроки строительства объекта : 2002-2007 годы.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К2-3654/07 разрешение на строительство продлено сроком на 41 месяц, то есть до 28.08.2010 г., впоследствии дополнительным соглашением N 4 от 01.09.2010 г. к Контракту срок строительства продлен до декабря 2012 года, очередным дополнительным соглашением N 5 от 23.11.2012 г. срок контракта продлен до 26.05.2014 г., а срок разрешения на строительство - до 27.04.2014 г.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, в соответствии с первой очередью строительства ответчик должен был осуществить строительство жилых секций N N 1-5 жилого дома 33"а", котельной и трансформаторной подстанции, в соответствии со второй очередью - строительство жилых секций NN 6,7 жилого дома N 33"а", жилые секции NN 8,9 жилого дома N 33"б".

Письмом от 31.10.2014 г. МО Фонд "Статус" уведомил Администрацию города Подольска о проведении консервации строительного объекта. Как следует из пояснений истца, ответчика и третьих лиц, не выполнены работы, предусмотренные 1 очередью строительства.

Из письменных пояснений истца следует, что Постановлением Главы города Подольска N 2550-п от 27.12.2012 г. объект по адресу: г.Подольск,Красногвардейский бульвар, д.33 "А", 33 "б" признан проблемным, администрацией сформирован и ведется реестр пострадавших соинвесторов строительства, в который внесено 453 дольщика, которые в судебном порядке признали право собственности на доли в незавершенном строительством объекте в виде квартир, приобретенных ими по договорам инвестирования.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и срок ожидания соинвесторами (физическими лицами) окончания строительства жилых домов более десяти лет, а также учитывая их поддержку исковых требований истца в части расторжения договора (кроме представителя Ханмагомедова А.А.), судебная коллегия не установила обстоятельств, препятствующих расторжению договора аренды в связи с нарушением прав соинвесторов.

Расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2016 года по делу N А40-186699/2016 отменить.

Взыскать с Межрегионального общественного фонда содействия социальной поддержки и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев "Статус" в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск 143 377 руб.77 коп. неустойки.

Расторгнуть договор N 1877 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:0043, площадью 21 670 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Подольск, Красногвардейский бульвар, д.33а, д.33б.

Обязать Межрегиональный общественный фонд содействия социальной поддержки и защите прав вынужденных переселенцев беженцев "Статус" освободить земельный участок площадью 21 670 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г.Подольск, Красногвардейский бульвар, д.33а, д.33б, от металлического ограждения, трех башенных кранов, строительных материалов, трех строительных вагончиков, и сдать его Комитету имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск по акту приема-передачи.

В остальной части в иске отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

И.С. Лящевский Е.Н. Барановская