Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2017 г. N 10АП-8273/17

г. Москва

10 июля 2017 г.

Дело N А41-86405/16

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Сахаровой С.С.

при участии в заседании:

от истца Администрации городского округа Химки Московской области - Санковский М.Ю. по доверенности от 07 сентября 2016 года,

от ответчика Закрытого акционерного общества "Зирос" - Ковех А.Н. по доверенности от 15 мая 2017 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Зирос" на решение Арбитражного суда Московской области от 21 апреля 2017 года по делу N А41-86405/16, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН 1025006177525, ИНН 5047009801) к Закрытому акционерному обществу "Зирос" (ИНН 7707313177, ОГРН 1027707010870) о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Зирос" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 52 от 08 июля 2008 года в размере 2 649 973 руб. 74 коп. за период с 4 квартала 2015 года по 1 квартал 2016 года., а также пени по состоянию на 11 октября 2016 года в размере 65 433 руб. 35 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 21 апреля 2017 года исковые требования администрации удовлетворены (л.д. 32-33).

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 08 июля 2008 года между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ЗАО "Монолит-Пост" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 52, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4644 кв.м., категория земли - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:010310:6, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Бурденко и ул. Чкалова, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома.

Срок аренды участка составляет 49 лет с момента передачи участка арендатору по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении N 2 к договору (расчет арендной платы), которое является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально фактическому количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

Пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

В силу пункта 3.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

В связи с реорганизацией и присоединением ЗАО "Монолит-Пост" права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ЗАО "ЗИРОС".

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2016 года по делу N А41-60834/15, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23 июня 2016 года, договор аренды земельного участка N 52 от 08 июля 2008 года был расторгнут, а также суд обязал общество вернуть администрации свободным от прав и имущества третьих лиц.

Однако согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 4 квартала 2015 года по 1 квартал 2016 года составила 2 649 973 руб. 74 коп. на которую истцом были начислены пени в сумме 65 433 руб. 35 коп.

Истец направил в адрес ответчика требование от 01 ноября 2016 года, в котором указал на наличие задолженности и необходимость ее погашения (л.д. 24-25 т. 1).

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие оплату долга в полном объеме, а также ответчиком не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается Законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 4 квартала 2015 года по 1 квартал 2016 года составила 2 649 973 руб. 74 коп.

Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции обоснованно признал его правильным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

В обоснование своих доводов общество указывает, что участок предоставленный администрацией не соответствовал условиям договора аренды и его неиспользование происходило по вине администрации.

В частности, ответчик отметил, что спорный договор аренды был заключен во исполнение инвестиционного контракта N 84 от 09 июля 2004 года, согласно которому ответчик осуществил разработку проектов стадии "П" и "Р" 22-х этажного 3-х секционного жилого дома на 294 квартиры (под расселение жителей из ветхих домов), на которые было получено положительное заключение Мособлгосэкспертизы N 50-1-4-0999-09 от 17 ноября 2009 года и разрешение на строительство N RU50301000-176 от 09 декабря 2009 года.

При этом, Мособлгосэкспертизой установлено, что для обеспечения возможности проведения строительства многоэтажного жилого дома, необходимо произвести расселение жителей и снос домов N 2 и N 4/13 по ул. Бурденко г. Химки Московской области.

Ответчик указал, что распорядительные документы, необходимые для расселения и сноса домов N 2 и N 4/13 по ул. Бурденко г. Химки, МО, не изданы администрацией по настоящее время.

Таким образом, по мнению общества, администрация возложенные на нее в соответствии с инвестиционным контрактом, договором аренды осуществляла недобросовестно, бездействовала при подготовке и утверждении распорядительных документов, необходимых для расселения и сноса домов N 2 и N 4/13 по ул. Бурденко г. Химки, МО, незаконно приостановила разрешение на строительство N RU50301000-176 от 09 декабря 2009 года, препятствовала продлению указанного разрешения на строительство.

Таким образом, ответчик полагает, что использование земельного участка по его целевому назначению невозможно по вине администрации. Соответственно, обязанность вносить арендную плату у ответчика отсутствует.

Данные доводы были предметом рассмотрения в рамках дела N А41-60834/15 и получили правовую оценку в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2016 года, в связи с чем повторному рассмотрению судом апелляционной инстанции в рамках настоящего спора не подлежит.

В постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2016 года по делу N А41-60834/15 суд указал, что в предмет доказывания входят исполнение или неисполнение обязательств, принятых на себя по спорному договору аренды от 08 июля 2008 года N 52, а не исполнения администрацией и обществом инвестиционного контракта N 84 от 09 июля 2004 года.

Кроме того, суд также отметил, что общество доказательств совершения действий по строительству, а соответственно и действий по возобновлению разрешения на строительство и выполнения обязательств по договору аренды при рассмотрении вышеуказанного дела не представило.

Учитывая установление факта нецелевого использования участка (участок частично покрыт травянистой растительностью и на участке находится детская площадка), апелляционный суд при рассмотрении дела N А41-60834/15 пришел к выводу о том, что данное обстоятельство является существенным нарушением условий спорного договора аренды, что является самостоятельным основанием для расторжения договора.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Довод о неправильном применении судом норм материального права, поскольку заключенный между сторонами инвестиционный контракт может быть признан договором развития застроенной территории и на этом основании при расчете арендной должны быть применены иные коэффициенты не основан законе, подлежит отклонению ввиду следующего.

Статья 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, регламентирующая существенные условия договора о развитии застроенной территории, введена в действие Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Федеральный закон от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ был опубликован в следующих источниках: "Парламентская газета", N 214-215, 21 декабря 2006 года; "Российская газета", N 290, 23 декабря 2006 года; "Собрание законодательства РФ", 25 декабря 2006 года, N 52 (1 часть), ст. 5498.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 ГК РФ к отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Инвестиционный контракт был заключен до вступления в силу Федерального закона от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Правовое регулирование отношений сторон инвестиционного контракта осуществляется на основании Закона РСФСР от 26 июня 1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 года N 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество").

Таким образом, довод ответчика о применении к отношениям сторон инвестиционного контракта норм ГрК РФ о договоре о развитии застроенной территории недопустимо, в связи с чем доводы дополнения о применении к ставке арендной платы, установленной договором аренды от 08 июля 2008 года иных коэффициентов, чем использовались истцом при расчете арендной платы неправомерны.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное требование о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка в размере 2 649 973 руб. 74 коп. подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки по состоянию на 11 октября 2016 года в размере 65 433 руб. 35 коп.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, ответчик в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.

Арбитражный суд первой инстанции счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

Документов, подтверждающих явную несоразмерность размера взысканной арбитражным судом первой инстанции неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено. Доказательств принятия мер к своевременной уплате долга ответчиком также не представлено.

При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 21 апреля 2017 года по делу N А41-86405/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

С.А. Коновалов В.Н. Семушкина