Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2017 г. N 07АП-10046/16

г. Томск

18 июля 2017 г.

Дело N А45-19490/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 июля 2017 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шатохиной Е.Г.,

судей Ждановой Л.И., Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Захаренко С.Г. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: без участия (извещен),

от ответчика: Шматова Ю.А. по доверенности от 10.07.2017 (сроком до 31.12.2017), паспорт; Андреянова Т.Р. по доверенности от 09.01.2017 (сроком на 1 год), удостоверение адвоката N 607 от 13.02.2003.

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе закрытого товарищества собственников жилья "СТРОЙИНВЕСТОР" (N 07АП-10046/16 (2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 апреля 2017 года по делу N А45-19490/2016 (судья Полякова В.А.)

по иску мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск, Красный проспект, 34 (ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846)

к товариществу собственников жилья "СТРОЙИНВЕСТОР", г. Новосибирск, ул. Ивлева, 160 (ОГРН 1065400045105, ИНН 5433166100)

о взыскании 2 956 773,31 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с товарищества собственников жилья "СТРОЙИНВЕСТОР" (далее - ТСЖ "СТРОЙИНВЕСТОР") 2 207 763,88 рублей задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2013 года по май 2016 года, 746 255,45 рублей неустойки за период с 02 октября 2013 года по 22 ноября 2016 года.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05 апреля 2017 года исковые требования удовлетворены частично. С ТСЖ "СТРОЙИНВЕСТОР" в пользу Мэрии города Новосибирска взыскано 2 207 763,88 рублей задолженности и 50 000 рублей неустойки. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения

Не согласившись с принятым по делу решением, ТСЖ "СТРОЙИНВЕСТОР" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить в части, принять новый судебный акт о взыскании с ответчика суммы задолженности 1 367 632,70 рублей.

В обоснование к отмене судебного акта апеллянт указывает на то, что дополнительное соглашение к договору аренды о двукратном увеличении арендной платы между сторонами подписано не было. Увеличение арендной платы было произведено в одностороннем порядке, что, по мнению ответчика, является незаконным. Применяемая при расчете задолженности истцом санкция отменена. Полагает пункт 2.4.4 договора аренды ничтожным с момента заключения договора и не может является основанием для определения очередности погашения требований по договору. Истцом из поступивших от ответчика сумм оплаты производилось сначала погашение пени, а затем суммы основного долга.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение изменить в части, принять новый судебный акт о взыскании с ответчика суммы задолженности 1 367 632,70 рублей.

Решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки лицами, участвующими в деле, не обжалуется.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 25 Постановления от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку ни одна из сторон не настаивает на пересмотре всего судебного акта в целом, решение суда проверяется лишь в отношении выводов, относящихся к удовлетворению исковых требований о взыскании задолженности.

В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом вышеуказанных разъяснений, решение арбитражного суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, между мэрией города Новосибирска и Викторовой Татьяной Андреевной, Феоктистовой Любовью Алексеевной, Лукиных Татьяной Павловной 10 декабря 2007 года был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 72741-м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

17 марта 2008 года по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка права арендатора по договору перешли к товариществу собственников жилья "СТРОЙИНВЕСТОР".

Срок действия договора продлен до 10 декабря 2018 года согласно дополнительному соглашению от 30 декабря 2015 года N 5.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:091720:0065, расположенный в пределах Советского района города Новосибирска, площадью 8 094 кв. м.

Земельный участок передается арендатору для строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по улице Ивлева, 160 (строительный адрес: улица Приморская, 14) (пункт 1.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 30 декабря 2010 года N 2).

В соответствии с пунктом 4.2 договора (подпункт 8) арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Порядок взимания и размер арендной платы определяется ежегодно в соответствии с Порядком определения размера и внесения арендной платы за землю в городе Новосибирске, утвержденным решением городского Совета от 25 октября 2005 года N 106 (пункт 2.1 договора).

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативным правовым актом без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение (пункт 2.2 договора).

Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в связи с изменением разрешенного использования земельного участка. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции (пункт 2.4 договора в редакции соглашения от 30 декабря 2015 года N 5).

Пунктом 2.4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 18 февраля 2014 года N 4) определено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

Пунктом 2.4.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 18 февраля 2014 года N 4) предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0, 05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Согласно расчета истца размер годовой арендной платы за 2013 год определен по формуле и составил 622 373,16 рублей за год или 155 593,29 рублей за квартал (до внесения изменений дополнительным соглашением от 28 февраля 2014 года N 4 договором предусматривалось внесение арендных платежей ежеквартально).

Размер годовой арендной платы за 2014 год определен мэрией города Новосибирска по формуле и составил 653 491,82 рублей, ежемесячный платеж составил 54 457,65 рублей.

Размер годовой арендной платы за период с 07 июня 2014 года по 31 декабря 2014 года составил 1 306 983,64 рублей в связи с применением арендодателем пункта 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 26 мая 2014 года N 213-п, ежемесячный платеж составил 108 915,30 рублей.

Размер годовой арендной платы за период с 01 января 2015 года по 20 июня 2015 года определен арендодателем по формуле с применением пункта 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, и составил 1 378 867,74 рублей, ежемесячный платеж составил 114 905,65 рублей.

Размер годовой арендной платы за период с 21 июня 2015 года по 31 декабря 2015 года определен мэрией города Новосибирска по формуле и составил 689 433,87 рублей, ежемесячный платеж составил 57 452,82 рублей.

Размер арендной платы за 2016 год определен арендодателем по формуле и составил 97 856,59 рублей, ежемесячный платеж составил 8 154,72 рублей.

Поскольку арендная плата по договору от 10 декабря 2007 года N 72741-м арендатором не вносилась, за период с четвертого квартала 2013 года по май 2016 года у товарищества собственников жилья "СТРОЙИНВЕСТОР" перед мэрией города Новосибирска образовалась задолженность в размере 2 207 763,88 рублей.

Ненадлежащее исполнение ТСЖ "СТРОЙИНВЕСТОР" обязательств по своевременной оплате арендной платы по договору явилось основанием для обращения мэрии города Новосибирска с настоящим иском в арбитражный суд.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено. Судом применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижен размер неустойки до 50 000 рублей.

Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 2.2 договора аренды стороны установили, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативным правовым актом без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

Пунктом 2.4 договора в редакции соглашения от 30 декабря 2015 года N 5 Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в связи с изменением разрешенного использования земельного участка. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

Согласно правовым позициям, изложенным в пунктах 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25 декабря 2013 года), поскольку регулирование арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, осуществляется в нормативном порядке, то принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с действующим в спорный период пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Согласно пункту 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26 мая 2014 года N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

В рассматриваемом случае, мэрия города Новосибирска, ссылаясь на то, что размер арендной платы, подлежащий внесению арендатором, определен ей с учетом положений пункта 7 Положения N 213-п, согласно которому в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством, заявила о взыскании арендной платы в размере 2 207 763,88 рублей задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2013 года по май 2016 года.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом первой инстанции проверен, признан арифметически правильным. Ответчиком доказательств отсутствия задолженности по арендной плате по спорному договору в материалы дела не представлено.

Ссылку ТСЖ "СТРОЙИНВЕСТОР" на то, что в рассматриваемом споре пункт 7 Положения не применим, суд апелляционной инстанции отклоняет, исходя из следующего.

Обязательства ответчика перед истцом возникли из договора аренды, и отношения сторон по использованию земельных участков регулируются положениями договора аренды, общими и специальными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, а также общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и договоре.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденное постановлением Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 года N 219-п, в соответствии с которым Положение N 213-п признано утратившим силу, не содержит указаний на то, что его действие распространяется на период до его принятия.

Пункт 7 Положения на момент возникновения обязательств являлся действующим, в установленном порядке не признан недействующим с момента его принятия.

Таким образом, поскольку размер арендной платы установлен нормативным правовым актом уполномоченного публичного органа субъекта Российской Федерации, не признанным в данной части недействующим путем оспаривания в установленном законом порядке, суд правомерно не нашел оснований для исключения его положений при расчете размера арендной платы.

С учетом изложенного, довод ответчика о незаконности увеличения истцом ставки арендной платы в два раза в соответствии с пунктом 7 Положения, апелляционным судом отклоняется.

Подлежит отклонению и довод подателя жалобы о том, что мэрия самостоятельно определила очередность погашения платежей, направив денежные средства сначала на погашение санкций, а потом на погашение суммы долга.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Пунктом 2.4.4 договора установлено, что в случаях, когда за плательщиком к наступившему очередному сроку внесения платежа числится задолженность по этому платежу, соблюдается следующая очередность распределения поступивших сумм: в первую очередь погашается пеня по задолженности прошлых лет, затем последовательно: задолженность прошлых лет; пеня по задолженности по первому сроку платежа текущего года; сама задолженность по первому сроку платежа текущего года; пеня по задолженности по второму сроку платежа текущего года, сама задолженность и т.д., после этого погашаются платежи по очередным наступившим срокам уплаты в текущем году.

Таким образом, указанный довод является несостоятельным.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо доводов, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.

При принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 апреля 2017 года по делу N А45-19490/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в установленном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Г. Шатохина

Судьи

Л.И. Жданова М.А. Фертиков