Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2017 г. N 17АП-8707/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 13 октября 2017 г. N Ф09-5979/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

25 июля 2017 г.

Дело N А60-8832/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т. Л.

судей Жуковой Т.М., Макарова Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Некрасовой А.С.,

при участии:

от истца: Сабанова А.А. (удостоверение, доверенность от 31.10.2016);

от ответчика: Лебедев В.В. (паспорт, доверенность от 01.11.2016);

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 02 мая 2017 года,

принятое судьей К.Н. Смагиным

по делу N А60-8832/2017

по иску Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661)

к Екатеринбургскому муниципальному унитарному предприятию "Многопрофильные энергетические системы" (ОГРН 1026602970426, ИНН 6659073594)

о возложении обязанности заключению договор аренды земельного участка,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому муниципальному унитарному предприятию "Многопрофильные энергетические системы" (ответчик) о возложении обязанности заключить с договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501054:34 площадью 207 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 181 г, под здание трансформаторной подстанции ТП-2125, на условиях проекта договора от 12.09.2016 N 5-2489.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.05.2017 (резолютивная часть от 24.04.2017) на ответчика возложена обязанность заключить с с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501054:34, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 181 г, категория земель - земли населенных пунктов, под здание трансформаторной подстанции ТП-2125, на условиях, изложенных в проекте договора от 12.09.2016 N 5-2489, за исключением пункта 2.1.2 договора. Пункт 2.1.2 договора изложен в редакции ответчика, а именно: "общая площадь земельного участка - 90 кв.м". Также судом указано на необходимости произвести расчет арендной платы (приложение N 1 к договору аренды от 12.09.2016 N 5-2489) исходя из площади земельного участка 90 кв.м..

Решение суда обжаловано истцом в апелляционном порядке. Истец не согласен с решением суда в части определения общей площади земельного участка в размере 90 кв.м. В апелляционной жалобе истец указывает, что объектом арендных отношений может быть только сформированный земельный участок, который индивидуализирован путем определения его размера, границ, местоположения. Площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501054:34, сформированного для использования здания трансформаторной подстанции ТП-2125, составляет 207 кв.м. Владея зданием трансформаторной подстанции на праве хозяйственного ведения, ответчик знал о формировании земельного участка площадью 207 кв.м, однако никаких действий по изменению его площади и границ не предпринял. Истец считает, что оснований для указания в договоре аренды площади земельного участка в размере 90 кв.м у суда первой инстанции не имелось. Также истец считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что при определении размеров земельного участка под здание ТП-2125 должны применяться нормы, установленные в п. 1 Примечания к Таблице 3 "Нормы отвода земель для электрических сетей напряжением 0,38-750 кВ", поскольку документально не подтверждено, что расположенное на земельном участке здание представляет собой комплексную подстанцию с двумя трансформаторами от 160 до 630 кВ.А. Истец просит решение суда изменить, удовлетворить требования об определении площади земельного участка в размере 207 кв.м.

Ответчик против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. В отзыве на апелляционную жалобу ответчик ссылается на то, что не согласен с условиями предложенного истцом договора в части площади земельного участка, земельный участок площадью 207 кв.м в значительной мере превышает размер участка под данный объект недвижимости, предусмотренный нормативными актами. Прилегающая к объекту территория является местом общего пользования. Согласно установленному нормативу площадь земельного участка не может превышать 150 кв.м. При межевании земельных участков для определения размера земельного участка под трансформаторную подстанцию применяются нормы, установленные в п. 1 Примечания к Таблице 3, к фактической площади земельного участка, занимаемого объектом недвижимого имущества, прибавляется по 1 метру на все стороны. При межевании земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501054:34 допущены нарушения. Также ответчик считает, что предметом аренды может быть часть земельного участка, поставленного на кадастровый учет.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501054:34 площадью 207 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 181г, относится к собственности муниципального образования "город Екатеринбург".

На этом земельном участке расположена трансформаторная подстанция ТП-2125 с кадастровым номером 66:41:0000000:67377, находящаяся в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" и предоставленная на праве хозяйственного ведения ответчику - Екатеринбургскому муниципальному унитарному предприятию "Многопрофильные энергетические системы".

Истец подготовил и направил ответчику проект договора аренды от 12.09.2016 N 5-2489 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501054:34.

Ответчик указанный договор не подписал, направил истцу обращение об уточнении границ земельных участков, на которых находятся принадлежащие ему трансформаторные подстанции.

16.02.2017 в Администрации города Екатеринбурга было проведено совещание по вопросу оформления земельных участков под объекты энергетики, на котором принято решение направить документы на земельные участки объектов энергетики для проверки в Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений.

Отказ ответчика от подписания договора на условиях, указанных в проекте договора аренды от 12.09.2016 N 5-2489, послужил основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно условий договоров аренды земельных участков, на которых расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости, в том числе договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501054:34.

Для урегулирования спора ответчик обратился в Администрацию города Екатеринбурга для согласования условий о площади земельных участков, подлежащих передаче в аренду.

По мнению ответчика, в отсутствие законодательно установленной формы протокола разногласий, направление документов в Администрацию города Екатеринбурга следует считать направлением разногласий.

Ответчик указывает, что его несогласие подписать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501054:34 обусловлено только размером площади этого земельного участка, площадь арендованного земельного участка, по его мнению, не должна превышать 90 кв.м.

Судом первой инстанции правильно указано на то, что о наличии между сторонами спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, свидетельствует явно выраженное согласие каждой стороны на заключение такого договора и невозможность достижения сторонами соглашения по отдельному условию.

Поскольку соглашения об урегулировании возникших разногласий сторонами достигнуто не было, соответствующее условие договора аренды земельного участка подлежит определению судом на основании ст. 446 ГК РФ.

Определяя условия договора аренды в редакции, предложенной ответчиком, и указывая в п. 2.1.2 договора на то, что для определения арендной платы общая площадь земельного участка должна быть указана в размере 90 кв.м, расчет арендной платы (приложение N 1 к договору аренды) должен производиться исходя из площади земельного участка - 90 кв.м, суд первой инстанции не учел следующего.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В силу п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 16 Положения "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования "город Екатеринбург, утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 N 23/22 (в редакции от 10.11.2015), арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в следующем порядке:

1) размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", если законодательством не установлено иное;

2) годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы, понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, коэффициент увеличения с последующим делением полученного произведения на 100 процентов; ставка арендной платы и понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц устанавливаются постановлением Администрации города Екатеринбурга; коэффициент увеличения определяется равным коэффициенту увеличения, ежегодно устанавливаемому Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год;

3) если срок аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", составляет менее 1 года, размер арендной платы определяется путем умножения величины годовой арендной платы на количество календарных дней в соответствии с договором аренды земельного участка с последующим делением полученного произведения на количество календарных дней в году.

Таким образом, составляющей частью размера арендной платы за земельный участок является кадастровая стоимость земельного участка.

Как следует из п. 2.1 проекта договора аренды от 12.09.2016, предметом договора является предоставленный под здание трансформаторной подстанции ТП-2125 земельный участок общей площадью 207 кв.м, имеющий кадастровый номер 66:41:0501054:34, разрешенное использование - земли сооружений тепловой энергетики, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 181г.

Согласно кадастровому паспорту от 31.08.2016 земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501054:34 имеет площадь 207 кв.м, его кадастровая стоимость составляет 231287,31 руб.

Определяя условие п. 2.1.2 договора аренды о размере арендной платы исходя из площади земельного участка 90 кв.м, суд первой инстанции не привел оснований, по которым за оставшуюся часть арендованного земельного участка (117 кв.м) арендная плата ответчиком не вносится. Сведений о том, что на указанном земельном участке также находятся другие объекты недвижимости, и участок подлежит передаче в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, в материалах дела не имеется.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

Таким образом, в силу положений земельного и гражданского законодательства объектом земельных отношений может быть только сформированный земельный участок. Земельный участок как объект права должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения.

Как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501054:34 надлежащим образом индивидуализирован и имеет площадь 207 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту от 31.08.2016 произведен кадастровый учет двух частей этого земельного участка площадью 7 кв.м каждая с целью установления ограничений прав на земельный участок, предусмотренных ст. 56, 56.1 ЗК РФ.

Кадастровый учет части земельного участка площадью 90 кв.м не произведен.

При таких обстоятельствах, оснований для определения условия, предусматривающего в качестве предмета договора только часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501054:34 (площадью 90 кв.м), в рассматриваемом случае не имеется.

Также не имеется предусмотренных законом оснований для изменения установленного Положением "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования "город Екатеринбург, утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 N 23/22 (в редакции от 10.11.2015) порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", предоставленные в аренду без торгов, согласно которому арендная плата вносится арендодателем за весь арендованный земельный участок.

Довод ответчика о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501054:34 превышает нормы отвода земельных участков, необходимых для эксплуатации здания тепловой подстанции ТП-2125, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Земельный участок, занятый этим объектом недвижимости и необходимый для его использования, сформирован и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 66:41:0501054:34. Изменение площади и границ этого земельного участка в установленном порядке не произведено.

С учетом изложенного, решение суда от 02.05.2017 подлежит изменению (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), условия договора аренды подлежат определению в соответствии с представленным истцом проектом договора от 12.09.2016 N 5-2489.

На основании ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе относится на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 мая 2017 года по делу N А60-8832/2017 изменить.

Обязать Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Многопрофильные энергетические системы" (ИНН 6659073594, ОГРН 1026602970426) заключить с Администрацией города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501054:34, расположенного по адресу: город Екатеринбург, ул. 8 Марта, 181 г, категория земель - земли населенных пунктов, под здание трансформаторной подстанции ТП-2125, на условиях, изложенных в проекте договора от 12.09.2016 N 5-2489.

Взыскать с Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Многопрофильные энергетические системы" (ИНН 6659073594, ОГРН 1026602970426) в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Т.М. Жукова Т.В. Макаров