Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2017 г. N 10АП-8265/17

г. Москва

18 июля 2017 г.

Дело N А41-4776/17

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2027 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Дейкиным А.И.,

при участии в заседании:

от ООО "Карсам-Про": не явились, извещены;

от ИП Порфирьева Алексея Александровича: Кандейкин Е.Г., по доверенности от 07.10.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Карсам-Про" на решение Арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2017 года по делу N А41-4776/17, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению ООО "Карсам-Про" к ИП Порфирьеву Алексею Александровичу о признании договора аренды земельного участка прекращенным и встречному исковому заявлению ИП Порфирьева Алексея Александровича к ООО "Карсам-Про" о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Карсам-Про" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Порфирьеву Алексею Александровичу со следующими требованиями:

1. признать прекратившимся договор аренды земельного участка от 11.06.2015, заключенный между ООО "Карсам-Про" и ИП Порфирьевым А.А., номер государственной регистрации 50-50/027-50/027/009/2015-5454/1 с 17.12.2016;

2. взыскать с ИП Порфирьева А.А. пользу ООО "Карсам-Про" неосновательное обогащение в размере 3 000 000 рублей;

3. взыскать с ИП Порфирьева А.А. в пользу ООО "Карсам-Про" проценты за пользование денежными средствами в размере 281 332,15 рублей;

4. взыскать с ИП Порфирьева А.А. в пользу ООО "Карсам-Про" расходы на уплату государственной пошлины в размере 39 407 рублей.

Определением от 21.03.2017 к производству принят встречный иск, в котором общество просит суд:

1. расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.06.2015, заключенный между ИП Порфирьевым А.А. и ООО "Карсам-Про" запись о регистрации N 50-50/027- 50/027/009/2015-5454/1;

2. взыскать с ООО "Карсам-Про" в пользу ИП Порфирьева А.А. денежные средства в сумме 1 500 000 руб. - задолженность по договору аренды;

3. взыскать с ООО "Карсам-Про" в пользу ИП Порфирьева А.А. расходы на оплату услуг представителя по договору в сумме 100 000 руб.;

4.взыскать с ООО "Карсам-Про" в пользу ИП Порфирьева А.А. расходы по оплате госпошлины при подаче иска в сумме 25 000 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2017 года по делу N А41-4776/17 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в апелляционном порядке.

Предприниматель направил в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.

Общество своего представителя в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО "Карсам-Про" (арендатор) и ИП Порфирьевым А.А. (арендодатель) был заключен договор аренды от 11.06.2015.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:55:0000000:81321 общей площадью 969 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под автостоянку с автомойкой и сопутствующих услуг, расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Станционная, вблизи д. 3 (п. 1.2. договора).

Согласно п.2.3 срок договора определен с11.05.2015 по 11.06.2022 договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области 14.07.2015.

Согласно п. 3.1.1. договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с п. 1.2. договора.

В целях присоединения автомойки к автодороге арендатор обратился в адрес ГБУ МО "Мосавтодор" с соответствующим заявлением.

01.02.2016 из письма ГБУ МО "Мосавтодор" за N ИМ-1502/2016 арендатору стало известно, что автомойка частично попадает в зону эстакады.

28.02.2017 в письме Главного управления дорожного хозяйства Московской области за N исх-818/33-09-01 обществу сообщено о том, что при визуальном сравнении публичной кадастровой карты и СТП ТО МО выявлен факт расположения земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:81321 в зоне планируемого размещения автодороги "Подольск-Климовск".

Общество, полагая, что ему был передан земельный участок, который невозможно использовать по его целевому назначению, обратилось в адрес предпринимателя с претензией от 01.12.2016.

В претензии общество сослалось на п. 7.3. договора, согласно которому договор может быть расторгнут по инициативе арендатора в том случае, если участок окажется в непригодном для его использования по прямому назначению.

Этим же пунктом договора предусмотрено обязательное уведомление в письменной форме арендатором арендодателя не менее чем за 15 дней календарных дней до намеченного срока расторжения договора.

Исходя из изложенного, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями (первоначальный иск).

Предприниматель, заявляя встречный иск, указал на систематическое нарушение арендатором обязательства по внесению арендных платежей.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора регулируется статьей 620 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Общество просило признать прекратившимся договор аренды земельного участка от 11.06.2015, заключенный между ООО "Карсам-Про" и ИП Порфирьевым А.А., номер государственной регистрации 50-50/027-50/027/009/2015-5454/1 с 17.12.2016 на основании п. 7.3. договора.

Вместе с тем, из совокупного толкования указанных норм ГК РФ следует, что досрочное прекращение арендных отношений по инициативе арендатора возможно лишь по решению суда и при существенном нарушении условий договора со стороны арендодателя.

Соответственно, требование ООО "Карсам-Про" о признании прекратившимся договора аренды земельного участка от 11.06.2015 не подлежит удовлетворению, так как обществом не подтвержден факт существенного нарушения условий договора.

В своей апелляционной жалобе общество указывает на невозможность использовать земельный участок по его целевому назначению в течение неопределенного времени.

Между тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 24.11.2016 по делу N А40-212317/16 по спору между теми же лицами и по тому же договору установлено, что общество (арендатор) не доказало факт невозможности использования по целевому назначению земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:81321.

В настоящем деле суд апелляционной инстанции также подтверждения указанного довода не находит.

Указанные обстоятельства, в силу статьи 69 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно посчитал установленными.

Каких либо иных доказательств невозможности использовать спорный участок обществом в материалы дела представлено не было.

Довод общества о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:55:0000000:81321 является ограниченным в обороте, также подлежит отклонению.

Из писем ГБУ МО "Мосавтодор" N ИМ-1502/2016 от 01.02.2016 и Главного управления дорожного хозяйства Московской области N исх-818/33-09-01 от 28.02.2017 достоверно не следует, что спорный земельный участок находится в зоне планируемого размещения автодороги - соответствующие акты в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:81321 какими-либо государственными органами не издавались, план строительства дороги "Подольск - Климовск" с 2-4 полосами движения не утвержден.

Более того, в письме N исх-818/33-09-01 от 28.02.2017 Главное управление дорожного хозяйства Московской области указало на то, что на текущий момент отсутствует проект планировки и межевания территории на строительство автодороги "Подольск - Климовск" и невозможно установить необходимость изъятия земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:81321 для государственных нужд.

Кроме того, в письме N 35/8464-39 от 31.12.2015, направленном обществу Администрацией города Подольска, указано на отклонение проекта площадки для мытья автомобилей с навесом на спорном земельном участке в связи с его подготовкой на непрофессиональном уровне, а не по причине невозможности использовать земельный участок по его целевому назначению.

Исходя из изложенного, предприниматель, как арендодатель по договору от 11.06.2015, предоставил земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Невозможность использования земельного участка в соответствии с условиями договора документально не подтверждена.

Существенных нарушений условий договора со стороны арендодателя судом не установлено.

Общество также просило взыскать неосновательное обогащение в размере 3 000 000 руб. и начисленные на указанную сумму проценты.

Между тем, как указывалось выше, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор является действующим и, соответственно, отказал и в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении первоначального иска.

По встречному иску предприниматель просил взыскать с общества денежные средства в размере 1 500 000 руб. в счет арендной платы за период 03.10.2016 по 03.03.2017.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 5.1 договора, арендатор уплачивает арендодателю ежемесячную арендную плату.

Согласно п. 5.2.1 договора, постоянная сумма арендной платы подлежит оплате ежемесячно в рублях и составляет 300 000 руб. в месяц.

Последующие платежи по арендной плате должны уплачиваться арендатором не позднее 3 числа каждого отчетного месяца (п. 5.4 договора).

Как указал предприниматель, за обществом образовалась задолженность по договору: арендная плата за период с 03.10.2016 по 03.11.2016 - 300 000 руб., арендная плата за период с 03.11.2016 по 03.12.2016 - 300 000 руб., арендная плата за период с 03.12.2016 по 03.01.2017 - 300 000 руб., арендная плата за период с 03.01.2017 по 03.02.2017 - 300 000 руб., арендная плата за период с 03.02.2017 по 03.03.2017 - 300 000 руб.

Поскольку судом первой инстанции был установлен факт использования земельного участка в отсутствие доказательств оплаты задолженности по договору аренды, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании задолженности.

Предприниматель также просил суд расторгнуть договор от 11.06.2015 в связи с систематическим нарушением внесения арендных платежей.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Как следует из материалов дела, обществом в течение длительного времени не выполняется обязанность по оплате арендных платежей.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы также подтверждена вступившим в законную силу решением суда от 24.11.2016 по делу N А40-212317/16, не оспаривается арендатором.

В связи с изложенным в письме от 20.12.2016 предприниматель предложил обществу расторгнуть договор в добровольном порядке.

Поскольку материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части полноты и своевременности внесения арендной платы, а также подтвержден факт соблюдения предпринимателем претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил указанное требование.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании судебных расходов, так как указанные расходы документально подтверждены.

Таким образом, обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20.04.2017 по делу N А41-4776/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Карсам-Про" (ИНН 7714929930) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

М.А. Немчинова В.Н. Семушкина