Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2017 г. N 08АП-6723/17

город Омск

20 июля 2017 г.

Дело N А46-9015/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Солодкевич Ю.М., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Матвеевой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6723/2017) Жилищно-строительного кооператива "Квартал" на решение Арбитражного суда Омской области от 04 апреля 2017 года по делу N А46-9015/2015 (судья С.В. Ярковой), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к Жилищно-строительному кооперативу "Квартал" (ИНН 5503245616, ОГРН 1135543044955) о расторжении договора аренды от 28.01.2015 N Д-О-31-10876,

при участии в судебном заседании представителей:

от Жилищно-строительного кооператива "Квартал" - Кунавина В.П. (паспорт, доверенность от 23.01.2017 сроком действия до 31.12.2017),

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Мартыновой А.С. (удостоверение N 0076/16 выдано 09.02.2016, доверенность N ДИО/13129 от 05.09.2016 сроком действия один год),

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее -Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Жилищно-строительный кооперативу "Квартал" (далее - ЖСК "Квартал", ответчик) о расторжении договора аренды N Д-О-31-10876 от 28.01.2015.

В обоснование требования истец ссылается на существенное нарушение условий договора.

Решением Арбитражного суда Омской области от 04.04.2017 по делу N А46-9015/2015 исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды земельного участка N Д-О-31-10876 от 28.01.2015, заключённый между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ЖСК "Квартал". Взыскал с ЖСК "Квартал" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Не соглашаясь с решением суда, ЖСК "Квартал" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что на земельном участке, являющимся предметом договора аренды, расположены металлические гаражи в количестве 55 шт., принадлежащие третьим лицам, в связи с чем, ответчик не мог использовать участок по назначению, предусмотренному договором аренды, а соответственно, у арендатора отсутствовала обязанность по внесению арендной платы. Считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, ответчик не получал от истца требования о расторжении договора, поэтому исковое заявление надлежало оставить без рассмотрения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителей сторон, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодателем) и ЖСК "Квартал" (арендатором) заключён договор аренды земельного участка N Д-О-31-10876, согласно условиям которого арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, и земельные участки, находящиеся к категории населенных пунктов, площадью 4 660 кв.м, 3 053 кв.м и 3 443 кв.м соответственно (пункт 1.1 договора).

Кадастровый номер участка, государственная собственность на который не разграничена 55:36:090205:13925, кадастровые номера земельных участков, находящихся в муниципальной собственности 55:36:090205:14825, 55:36:090205:15017 (пункт 1.2 Договора). Местоположение участка Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. Ипподромная - Богдана Хмельницкого (пункт 1.3 договора). Цель использования для строительства многоквартирных жилых домов (пункт 1.4 договора).

Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 926 400 руб. в месяц и определяется согласно протоколу о результатах аукциона, в том числе за земельный участок государственная собственность на который не разграничена - 386968 руб. 81 коп. и за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности - 539431 руб. 19 коп.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.01.2015 за номером 45-45/001-55/101/008/2015-498, что подтверждается проставленным в договоре штампом регистрирующего органа.

В соответствии с актом приёма-передачи к вышеназванному договору аренды земельного участка, арендодатель передал во временное пользование арендатору спорный земельный участок.

В соответствии с пунктом 2.1 договора обязанность ответчика по внесению им ежемесячной арендной платы должна им исполняться не позднее 10-числа месяца, за который производится оплата на указанный в договоре счёт.

В связи с ненадлежащим исполнением ЖСК "Квартал" принятых на себя обязательств по договору, по состоянию на 15.06.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в указанном выше размере.

Пунктом 4.1.4 договора предусмотрена возможность его расторжения в судебном порядке в случаях допущения арендатором задолженности по арендной плате более двух месяцев.

Настоящий договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим гражданским законодательством (пункт 7.1 договора).

В связи с ненадлежащим исполнением ЖСК "Квартал" обязательства по внесению арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием о расторжении договора аренды N Д-О-31-10876.

Поддерживая решение суда, удовлетворившего требования истца о расторжении договора аренды N Д-О-31-10876, суд апелляционной инстанци исходит из следующего.

Отношения сторон, возникшие на основании договора N Д-О-31-10876, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с требованиями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Факт передачи спорного земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи от 28.01.2015.

Вместе с тем, в нарушение условий заключенного договора аренды N Д-О-31-10876 ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей, допустив образование задолженности перед арендодателем по состоянию на 15.06.2015, что преюдициально установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 20.10.2016 по делу NА46-7720/2015.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, факт ненадлежащего исполнения ЖСК "Квартал" обязательств по оплате арендных платежей за период с 01.04.2015 по 30.06.2015, принятых в рамках договора аренды N Д-О-31-10876 от 28.01.2015, установлен решением суда по делу N А46-7720/2015 и не подлежит переоценке.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В частности, пунктом 3 статьи 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 4.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть настоящий договор в случае допущения арендатором задолженности по арендной плате более двух месяцев.

Поскольку ЖСК "Квартал" за период с 11.04.2015 по 30.06.2016 надлежащим образом не исполнило обязанность по уплате арендных платежей за использование земельного участка, претензия Департамента исх. N Исх-ДИО/8313 от 12.05.2015 о необходимости исполнения обязательства по внесению арендной платы оставлена ответчиком без удовлетворения, требование о расторжении договора аренды заявлено обоснованно.

При этом судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание доводы ответчика об отсутствии у него возможности использования арендованного земельного участка по назначению ввиду нахождения на участке металлических гаражей в количестве 55 шт., принадлежащих третьим лицам.

Обозначенные выше возражения ответчика являлись предметом оценки в рамках дела N А46-7720/2015, им дана надлежащая правовая оценка.

В частности, в рамках указанного дела установлено, что в протоколе о результатах аукциона от 16.12.2014 содержались сведения о наличии на спорном земельном участке металлических гаражей.

Согласно пункту 9.3 договора аренды N Д-О-31-10876 в случае нахождения на участке каких-либо объектов арендатор при необходимости освобождает земельный участок за счет собственных средств, претензий к арендодателю арендатор не имеет.

Ответчик подписал данный договор аренды и акт приема-передачи земельного участка, следовательно, согласился с условиями, прописанными в договоре.

Таким образом, ответчику при заключении договора аренды было известно о наличии металлических гаражей на спорном земельном участке, однако каких-либо возражений арендатор не высказал.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

С учетом изложенного, судом отклонены доводы ответчика о невозможности использования по назначению в исковой период земельного участка и освобождения арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Доводы заявителя жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования настоящего спора, коллегия суда отклоняет.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено общее правило, согласно которому спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Согласно части 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных частью 2 статьи 452 ГК РФ.

Вышеуказанной общей норме права корреспондирует специальная норма, предусмотренная абзацем 3 статьи 619 ГК РФ, согласно которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды N Д-О-31-10876 истец ссылается на претензию (уведомление) исх. N Исх-ДИО/8313 от 12.05.2015.

Указанное уведомление содержит как требование арендодателя о необходимости исполнения обязательства по внесению арендной платы, так и предупреждение арендатора о последствиях невыполнения обязательств, в числе которого расторжение договора аренды земельного участка.

По убеждению коллегии суда, направление истцом этого уведомления от 12.05.2016 следует квалифицировать как соблюдение общего досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного частью 5 статьи 4 АПК РФ в актуальной редакции.

К тому же суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что по смыслу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде. Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения, суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.

Согласно пункту 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Между тем, ссылаясь на несоблюдение истцом досудебного порядка, ответчик не обосновал возможность внесудебного урегулирования разногласий сторон, напротив, как следует из обстоятельств дела, ответчик не исполнил принятые обязательства по оплате задолженности по договору.

Итоговый судебный акт по делу N А46-7720/2015 вступил в законную силу 30.01.2017, однако, доказательства его исполнения ответчиком в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах, исходя из предусмотренных статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задач судопроизводства и принципа эффективности судебной защиты, учитывая, что спорный договор не предусматривает возможности расторжения в ином порядке, чем установлен Гражданским кодексом Российской Федерации, суд не усматривает оснований для оставления без рассмотрения искового требования Департамента к ЖСК "Квартал" о расторжении договора аренды N ДО-31-10876 от 28.01.2015.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционные жалобы не содержат.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на её подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 04 апреля 2017 года по делу N А46-9015/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Ю.М. Солодкевич Н.В. Тетерина