Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2017 г. N 06АП-3163/17

г. Хабаровск

27 июня 2017 г.

А73-18070/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2017 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Вертопраховой Е.В.,

судей Балинской И.И., Сапрыкиной Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамонтовой Н.А.,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Пронь Ксении Андреевны: Щербакова Е.А., представителя по доверенности от 24.11.2016 N 1Ю-16 (сроком по 31.12.2018);

от общества с ограниченной ответственностью "Регион": представитель не явился;

от Джабаровой Анжелы Генриховны: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пронь Ксении Андреевны

на решение от 26.04.2017

по делу N А73-18070/2016

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Паниной А.А.

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Пронь Ксении Андреевны (ОГРНИП 312272024800052; ИНН 271102638972)

к обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (ОГРН 1162724052248; ИНН 2721221828)

о расторжении договора; взыскании 528028 руб.

третье лицо: Джабарова Анжела Генриховна

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Пронь Ксения Андреевна (далее - ИП Пронь К.А.; предприниматель; истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ООО "Регион"; общество; ответчик) о расторжении договора N 18/2/2016 от 18.05.2016 субаренды помещения N 20 общей площадью 61,4 кв. м, расположенного на втором этаже здания ТРЦ "Горизонт" по адресу: г. Хабаровск, ул. Большая, д. 88, кадастровый номер 27:23:0040686:242, а также взыскании 528028 руб. стоимости произведенных строительно-монтажных работ.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечена Джабарова Анжела Генриховна (далее - Джабарова А.Г.).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил заявленные требования, в соответствии с которыми истец просил признать договор N 18/2/2016 от 18.05.2016 субаренды нежилого помещений N 20 расторгнутым с 01.12.2016.

Решением суда от 26.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Пронь К.А. обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым признать расторгнутым с 01.12.2016 договор субаренды нежилого помещения от 18.05.2016 N 18/2/2016, а также взыскать с ответчика убытки в виде стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Заявитель жалобы, ссылаясь на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784, статьи 329, 613, части 1, 4 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, указывает на то, что: уведомление ответчика от 25.11.2016 о расторжении договора субаренды, содержало согласие истца на замену обязательства путем невозврата обеспечительного платежа, в связи с чем, расторгая договор субаренды, истец руководствовался тем обстоятельством, что замена обязательства предусмотрена по договору и не противоречит требованиям действующего законодательства; судом допущены противоречия: отказывая в требованиях неимущественного характера (признание договора расторгнутым), суд исключил возможность возмещения убытков возникших в результате вложения финансовых средств истца в арендуемое имущество; ответчик не предупредил об имеющихся правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, чем злоупотребил предоставленным ему правом, предоставив истцу безусловное право требования расторжения договора аренды и возмещения убытков; судом не дана оценка заключению, произведенного специалистом Программного комплекса "ГРАНД-Смета", согласно которого стоимость произведенных строительно-монтажных работ составляет 528028 руб.

В своих возражениях на апелляционную жалобу, ООО "Регион" доводы жалобы отклонило, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Вместе с отзывом общество заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствии своего представителя.

Представители ООО "Регион", Джабаровой А.Г., извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, участия в заседании суда апелляционной инстанции не принимали.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ, суд рассматривает апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителей ООО "Регион", Джабаровой А.Г..

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, дав по ним пояснения, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заслушав явившегося представителя лица, участвующего в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, 18.05.2016 между ООО "Регион" (арендатор) и ИП Пронь К. А. (субарендатор) заключен договор субаренды нежилых помещений N 16/2/2016, по условиям которого арендатор обязуется передать субарендатору во временное владение и пользование помещение N 20 площадью 61, 4 кв.м, расположенное на втором этаже в здании ТРЦ "Горизонт" по адресу: г. Хабаровск, ул. Большая, д. 88, кадастровый номер: 27:23:0040686:242, а субарендатор обязуется принять помещение в аренду и выплачивать арендатору арендную плату в порядке на условиях, установленных договором; целевое назначение помещения - магазин "Stilnyashka".

Согласно пункту 8.2 договора, он вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует 11 месяцев; в случае, если ни одна из сторон, за два месяца до окончания договора субаренды, не заявит в письменном виде о своем желании расторгнуть договор или изменить его условия, срок действия договора субаренды продлевается на тот же срок и на тех же условиях.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата состоит из двух частей: постоянной части арендной платы, исчисляемой сторонами по установленной в пункте 2.2 ставке арендной платы, и переменной части арендной платы, включающей оплату коммунальных платежей (электричество); содержание и эксплуатацию, а также текущий ремонт помещений субарендатор осуществляет за свой счет.

Согласно пункту 2.4 договора арендная плата исчисляется с даты передачи арендатору помещений в пользование по акту приема-передачи нежилых помещений до даты возврата помещений по соответствующему акту; при этом арендатору предоставляются арендные каникулы (постоянная часть арендной платы исчисляется по ставке 0 руб.) в период с даты подписания акта приема-передачи, до 18 июня 2016 года.

На основании пункта 3.1.1 договора арендатор обязуется не позднее чем через 5 рабочих дней с даты подписания договора обеими сторонами передать арендатору помещение для осуществления отделки и монтажа оборудования.

Не позднее 01.06.2016 арендатор обязуется представить арендодателю дизайн-проект отделки помещения для согласования; до начала предпринимательской деятельности произвести отделку помещения, монтаж оборудования и рекламных вывесок, в соответствии с согласованными сторонами договора дизайн-проекта (пункт 3.2.15 договора).

Деятельность в соответствии с целевым назначением помещения должна быть начата не позднее 18 июня 2016 года, что предусмотрено пунктом 3.2.3 договора.

Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи 18.05.2016.

02.05.2016 между ИП Пронь К. А. (заказчик) и Степановым С. О. (подрядчик) заключен договор подряда N 3, по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик принимает обязательство своими силами выполнить ремонтно-строительные, отделочные работы на объекте, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Большая, 88 ТЦ "Горизонт", 2 этаж.

Срок проведения работ в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 составляет с мая по июнь 2016 года.

Согласно пункту 3.1 цена работы включает в себя стоимость работ и иных расходов по ремонту объекта, в том числе стоимость расходных материалов и указана в смете.

В соответствии с актом выполненных работ N 1 от 29.06.2016 стоимость строительно-монтажных работ составила 360791,10 руб.; сметная стоимость материалов по представленным отчетам на 09.06.2016, 22.06.2016, на 29.06.2016 составила 96515,58 руб.

Уведомлением от 20.10.2016 истец сообщил ответчику о намерении расторгнуть договор субаренды N 16/2/2016 и предложил принять арендованное имущество по акту приема-передачи до 05.11.2016.

Письмом от 21.10.2016 ООО "Регион" сообщило о том, что срок договора не истек, оснований для досрочного расторжения договора по инициативе субарендатора договором не предусмотрено, оснований для расторжения договора по соглашению сторон арендатор не усматривает.

Уведомлением от 14.11.2016 ИП Пронь К. А. сообщила ООО "Регион" о закрытии магазина с 14.11.2016, о демонтаже и вывозе оборудования в арендуемом помещении в период с 14.11.2016 по 16.11.2016 в связи с подготовкой к открытию нового магазина в арендуемом помещении.

Письмом N 2211/01 от 22.11.2016 ООО "Регион" указало на то, что срок аренды по договору истекает 11.04.2017, в связи с чем, закрытие магазина субарендатором не освобождает его от исполнения обязательства по договору субаренды N 16/2/2016.

Уведомлением от 25.11.2016 субарендатор сообщил арендатору о расторжении договора субаренды с 01.12.2016 в порядке пункта 8.4 договора и статей 619, 450.1 ГК РФ и предложил принять арендуемое помещение по акту 30.11.2016; кроме того, просил возвратить стоимость неотделимых улучшений арендуемого помещения в размере 680186 руб.

В ответе от 02.12.2016 ООО "Регион" отказалось возместить стоимость неотделимых улучшений, пояснив, что все работы, произведенные истцом, являются текущим ремонтом, а также не согласилось с расторжением договора субаренды, указав, что договор может быть расторгнут только по соглашению сторон или в связи с прекращением срока его действия.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Пронь К.А. в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказывая в удовлетворении заявленных требований правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что в случае его досрочного расторжения по инициативе субарендатора обеспечительный взнос не возвращается.

Из буквального значения положений пункта 8.4 договора не следует, что в нем сторонами согласовано условие о праве субарендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке; наличие такого права не следует из совокупности иных условий договора субаренды.

Расторжение договора в одностороннем порядке не тождественно расторжению договора по инициативе одной из сторон.

Как верно отмечено судом первой инстанции, досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон имеет иную правовую природу, которое может быть осуществлено по соглашению сторон либо по решению суда в предусмотренных законом или договором случаях (статьи 450, 452, 619, 620 ГК РФ).

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку право субарендатора на отказ от договора не предусмотрено ни условиями договора, ни положениями закона, то уведомление истца о расторжении договора от 25.11.2016 не может быть признано уведомлением, направленным в порядке статьи 450.1 ГК РФ и не порождает правовых последствий, указанных в пункте 2 статьи 450.1 ГК РФ, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных предпринимателем исковых требований в части расторжения договора N 18/2/2016 от 18.05.2016 субаренды помещения N 20 общей площадью 61, 4 кв. м, расположенного на втором этаже здания ТРЦ "Горизонт" по адресу: г. Хабаровск, ул. Большая, д. 88, кадастровый номер 27:23:0040686:242, отсутствуют.

В отношении требований имущественного характера суд правомерно пришел к следующему.

Требования о взыскании 528028 руб. основаны истцом на осуществлении субарендатором ремонтных работ в арендуемом помещении, которые представляю собой неотделимые улучшения имущества, и подлежат возмещению.

В силу положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Между тем, как следует из положений пунктов 2.1, 3.2.15 договора субаренды - предусмотрена обязанность субарендатора осуществлять содержание, эксплуатацию и текущий ремонт помещения за свой счет, а также произвести отделку помещения до начала предпринимательской деятельности.

Данное условие, определяющее возложение на арендатора несения расходов по проведению в помещении отделочных работ, соответствует положениям пункта 2 статьи 623 ГК РФ и исключает возможность последующего взыскания этих затрат с арендодателя.

Также из пункта 3.1.1 договора аренды следует, что арендодатель передает помещения арендатору не позднее чем через 5 дней с даты подписания договора для осуществления отделки и монтажа оборудования.

Кроме того, определяя в пункте 2.2 размер арендной платы, стороны установили, что первые 3 месяца с даты подписания акта приема-передачи постоянная часть арендной платы уплачивается по ставке 1000 руб. в месяц за 1 кв. м площади арендуемых помещений, следующие 3 месяца - по ставке 1200 руб. в месяц за 1 кв. м арендуемых площадей, все последующие месяцы - по ставке 1500 рублей в месяц за 1 кв. м.

Таким образом, условиями договора предусмотрено несение арендатором расходов на текущий ремонт арендуемого помещения, а также снижение размера арендных платежей на период первых шести месяцев аренды.

Улучшения арендованного помещения, явившиеся результатом работ по отделке помещения, выполнены в рамках текущего ремонта, проведение которого возложено договором на арендатора за его счет.

Кроме того, положения пункта 2 статьи 623 ГК РФ о наличии у арендатора права на взыскание после прекращения договора стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, в данном случае не применимы, так как условиями договора аренды предусмотрено иное, а именно- частичное освобождение арендатора от уплаты арендных платежей в согласованный сторонами период.

Следовательно, как правомерно отмечено судом первой инстанции, предъявленные к взысканию расходы на осуществление ремонтных работ в виде неотделимых улучшений арендованного имущества, не подлежат возмещению истцу на основании изложенного выше.

Кроме того, истец одновременно с изложенным квалифицирует 528028 руб. расходов на ремонт арендованного помещения в виде убытков субарендатора, связанных с неисполнением ответчиком обязанности по уведомлению истца о наличии прав третьих лиц на переданное в субаренду имущество.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; под убытками, в том числе понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совершение ответчиком противоправных действий (вины), наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, наличие и размер убытков.

Статьей 613 ГК РФ предусмотрено, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно материалам дела, ответчик неисполнение им данной обязанности не оспаривал.

Между тем, взыскание убытков в соответствии с данной нормой обусловлено расторжением договора по причине неисполнения арендодателем указанной в статьи 613 ГК РФ обязанности.

Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае расторжение договора субаренды по причине неисполнения ООО "Регион" предусмотренной статьёй 613 ГК РФ обязанности не осуществлено, то суд правомерно пришел к выводу о недоказанности наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками в виде стоимости ремонтных работ в арендуемом помещении.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, поскольку они не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта суда первой инстанции.

Таким образом, материалы настоящего дела рассмотрены судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

В связи с этим арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 26 апреля 2017 года по делу N А73-18070/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Вертопрахова

Судьи

И.И. Балинская Е.И. Сапрыкина