Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2017 г. N 01АП-2752/17

г. Владимир

26 мая 2017 г.

Дело N А43-31978/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2017 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Бухтояровой Л.В., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.02.2017 по делу N А43-31978/2016, принятое судьей Требинской И.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройконсалтинг", ИНН 5261069013, ОГРН 1095261002583, г.Нижний Новгород, к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, г.Нижний Новгород,

о признании отказа от договора аренды незаконным, о признании договора аренды земельного участка N 18-587 с от 29.12.2007 действующим,

при участии: от истца - Семеновой Е.В., Лаптевой О.П. по доверенности N 23/11/1 от 23.11.2016 (сроком на 1 год);

от ответчика (заявителя) - не явился, извещён,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Стройконсалтинг" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о признании недействительным отказа Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, выраженного в письме от 01.07.2016 N 326-05-02-17648/16, и признании договора аренды N 18-587с от 29.12.2007 действующим.

Решением от 20.02.2017 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель указывает, что спорный договор, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отказом министерства от договора.

Представитель ООО "Стройконсалтинг" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность обжалуемого решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заявитель, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя заявителя по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.12.2007 между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Класс плюс" заключен договор N 18-587с, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает по

акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 181815 кв.м, кадастровый номер 52:18:06 00 96:0041, расположенный по адресу: г.Н.Новгород, Нижегородский район, пересечение улиц Ковалихинская-Семашко.

29.09.2009 между ЗАО "Класс плюс" (арендатор) и ООО "Стройконсалтинг" (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 18-587с от 29.12.2007.

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования: для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.

Срок договора аренды определен до 29.12.2010 (пункт 2.1 договора).

После истечения срока действия договора арендатор продолжил пользоваться участком, в связи с чем договор аренды возобновился на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Уведомлением от 01.07.2016 N 326-05-02-17648/16 Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области отказалось от договора аренды и предложило арендатору возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

По мнению заявителя, спорный отказ от договора аренды является недействительным, поскольку арендатор при наличии действующего разрешения на строительство осуществляет мероприятия, направленные на строительство жилого дома на спорном участке. Прекращение договора аренды повлечет возникновение убытков у общества, а также нарушение прав дольщиков, привлеченных для осуществления строительства.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Стройконсалтинг" с настоящим иском в суд.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев,

предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Судом установлено, что после истечения срока действия договора арендатор продолжил пользоваться участком, в связи с чем договор аренды возобновился на неопределенный срок.

Уведомлением от 01.07.2016 N 326-05-02-17648/16 Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области отказалось от договора аренды и предложило арендатору возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Между тем, разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у Министерства правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, использовать его в соответствии с его целевым назначением. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является строительство объекта.

Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (пункт 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ).

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 23.12.2008 N 8985/08), обоснованность отказа в продлении договора аренды связывается с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Спорный земельный участок предоставлен в аренду для строительства жилого дома.

Как следует из материалов дела, 13.03.2009 арендатором получено разрешение на строительство N RU 52303000-27/442р. Действие настоящего разрешения продлено в настоящее время до 01.12.2017.

В период осуществления строительства истцом оспаривались решение администрации г. Нижнего Новгорода об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство N RU 52303000-27/422р, выраженного в письме N 01-134/11-ис от 28.06.2011 (дело NА43-20770/2011), а также рассматривались требования Министерства о признании договора прекращенным и возврате земельного участка (дело NА43-4787/2012).

Кроме того, по пояснению истца, в Нижегородском районном суде рассматривались требования граждан о признании недействительным договора аренды и возложении обязанности совершить действия, в рамках которого принимались обеспечительные меры о запрете осуществления строительства.

Довод ответчика о неиспользовании обществом земельного участка, строительство объекта не ведется, не подтвержден документально.

В материалы дела истцом представлены документы, свидетельствующие о совершении действий, направленных на осуществление строительства: осуществляются работы по переносу и выносу кабельных линий и сетей из зоны строительства объекта, получены технические условия на присоединение к электрическим сетям, разработаны

специальные технические условия, отражающие специфику противопожарной защиты объекта; разработан и утвержден проект наружных сетей водоснабжения и канализации объекта "Корректура проекта жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой на пересечении ул. Ковалихинская-Семашко", произведены инженерно-геодезические изыскания на объекте и т.д.

Таким образом, общество совершает действия по надлежащему использованию спорного земельного участка, направленные на достижение цели договора аренды.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о неправомерности действий Министерства по одностороннему отказу ответчика от договора.

Кроме того, наличие права аренды на земельный участок под строительство является одним из необходимых условий для реализации права заявителя на строительство жилого дома. Невозможность продолжения строительства многоквартирного жилого дома на указанном

выше земельном участке в случае прекращения арендных отношений по причине отказа Министерства от договора аренды земли при наличии действующего разрешения на строительство, повлечет убытки и нарушение прав дольщиков.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены как не влияющие на законность принятого судебного акта.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.02.2017 по делу N А43-31978/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

Л.В. Бухтоярова Н.В. Устинова