Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2017 г. N 01АП-773/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 октября 2017 г. N Ф01-4204/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владимир

21 июня 2017 г.

Дело N А38-4588/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2017.

Постановление в полном объеме изготовлено 21.06.2017.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой И.А.,

судей Кириловой Е.А., Рубис Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Залит Я.А.,

при рассмотрении в открытом судебном заседании апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя Довженко Светланы Викторовны (ОГРНИП 314121828800022, ИНН 615009913670, Республика Марий Эл, Медведевский район, пос. Новый)

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.12.2016

по делу N А38-4588/2015,

принятое судьей Лежниным В.В.

по заявлению индивидуального предпринимателя Довженко Светланы Викторовны

о признании незаконным решения администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", изложенного в письме от 30.04.2015 N 023-33/2624,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Довженко Светланы Викторовны - Уховой О.М. по доверенности от 24.10.2016,

и установил:

индивидуальный предприниматель Довженко Светлана Викторовна (далее - ИП Довженко С.В., Предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о признании незаконным решения администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - администрация), изложенного в письме от 30.04.2015 N 023-33/2624, об отказе в приобретении ИП Довженко С.В. права собственности на земельный участок с кадастровым номером 12:05:0402002:712, общей площадью 11 216 кв.м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Крылова, д. 45-В, ввиду его несоответствия статье 36 Конституции Российской Федерации, пункту 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ), пункту 6 статьи 39.3, статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), об обязании администрации в течение 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу принять решение о предоставлении ИП Довженко С.В. в собственность земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712, общей площадью 11 216 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл Э, г. Йошкар-Ола, ул. Крылова, д. 45-В, а также подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка, направить его заявителю с предложением о заключении.

Решением от 07.12.2016 Арбитражный суд Республики Марий Эл отказал заявителю в удовлетворении требования.

ИП Довженко С.В. не согласилась с решением арбитражного суда первой инстанции и обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, в которых просит его отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направила, в отзыве на апелляционную жалобу просила оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.12.2016 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителя Предпринимателя, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, в связи с рассмотрением заявления Янке К.Ф. постановлением мэра города Йошкар-Олы от 08.02.2013 N 276 утверждены акт выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта строительства от 30.10.2012 N 105, а также схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории. В частности, постановлением предварительно согласовано место размещения пейнтбольного клуба на земельном участке площадью 11 216 кв.м, расположенном по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, ул. Крылова, южнее дома 44 (ПГСК "Спутник").

13.03.2013 земельный участок площадью 11 216 кв.м поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 12:05:0402002:712, разрешенное использование - место размещения строительства пейнтбольного клуба.

На основании постановления администрации от 07.10.2013 N 2433 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации (арендодатель) и Янке К.Ф. (арендатор) заключен договор аренды от 23.10.2013 N 6307/2013 н названного земельного участка для строительства пейнтбольного клуба. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

23.12.2013 между Янке К.Ф. и Довженко С.В. с согласия арендодателя заключен договор, на основании которого права и обязанности по договору аренды земельного участка от 27.10.2013 N 6307/2013 н в полном объеме перешли к Довженко С.В. - новому арендатору. 10.01.2014 договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

29.01.2014 администрация выдала новому арендатору разрешение N RU12315000-030 на строительство пейнтбольной площадки со зданием административно-хозяйственного назначения с площадью земельного участка 11 216 кв.м, площадью застройки 148 кв.м, а 05.12.2014 - разрешение на ввод в эксплуатацию пейнтбольной площадки со зданием административно-хозяйственного назначения.

Кроме осуществления строительства здания административно-хозяйственного назначения Довженко С.В. предполагала и строительство следующих сооружений вспомогательного назначения: забора и игровых полей, являющихся частями строящегося пейтбольного клуба, в связи с чем 22.07.2014 обратилась в Управление архитектуры и градостроительства администрации с просьбой пояснить, необходимо ли получение разрешения на строительство указанных объектов.

Письмом от 29.07.2014 N 028/1491 Управление архитектуры и градостроительства администрации со ссылкой на пункт 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) сообщило, что разрешение на строительство и, соответственно, разрешение на ввод в эксплуатацию таких объектов не требуется, поскольку они выполняют вспомогательную и обслуживающую функцию по отношению к основному зданию.

19.12.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Предпринимателя на: 1) здание, назначение: нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 111,1 кв.м; 2) игровое поле, назначение: нежилое, общая площадь 3931 кв.м; 3) игровое поле 2, назначение: нежилое, общая площадь 2475 кв.м; 4) ограждение пейнтбольного клуба, назначение: нежилое, протяженность 553 м, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Крылова, д. 45в (свидетельства о государственной регистрации права от 19.12.2014 серии 12-МР N 982782, серии 12-МР N 982783, серии 12-МР N 982784, серии 12-МР N 982785).

08.04.2015 Предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении на основании пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в собственность земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Крылова, д. 45в, и находящегося у него в аренде.

Письмом от 30.04.2015 N 023-33/2624 администрация отказала ИП Довженко С.В. в приобретении права собственности на указанный земельный участок, мотивировав тем, что находящиеся на участке ограждение пейнтбольного клуба и игровые поля не относятся к объектам недвижимости, а являются временными объектами некапитального характера; площадь испрашиваемого земельного участка, которая составляет 11 216 кв.м, значительно превышает площадь земельного участка под зданием (111,1 кв.м); согласно Правилам землепользования и застройки городского округа "Город Йошкар-Ола" испрашиваемый земельный участок находится в трех территориальных зонах, на одной из которых застройка не предусмотрена.

Посчитав, что оспариваемое решение администрации не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ИП Довженко С.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (пункт 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

Так, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (пункт 2 статьи 11 ЗК РФ).

Следовательно, в силу прямого указания закона орган местного самоуправления наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, для целей их включения в гражданский оборот.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК ЗФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (статья 39.20 ЗК РФ).

В силу части 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 ЗК ЗФ, в пункте 1 которой закреплены сведения, которые должны содержаться в соответствующем заявлении заинтересованного (физического, юридического) лица.

К заявлению прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса.

В силу пункта 5 статьи 39.17 ЗК ЗФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.17 ЗК РФ).

В статье 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка.

В данном случае в целях реализации преимущественного права выкупа земельного участка Предприниматель обратился в администрацию с соответствующим заявлением, к которому приложил все документы, предусмотренные статьей 39.15 ЗК РФ, а также Перечнем документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, то есть выполнил требования действующего земельного законодательства, что администрацией не оспаривалось.

Дополнительно в арбитражный суд заявитель в качестве доказательства необходимости предоставления ему земельного участка площадью не менее 11 216 кв.м представил составленное по его заявлению ООО архитектурно-проектной мастерской "Артель" технико-экономическое обоснование, в соответствии с которым рассматриваемая территория площадью 11202+37 кв.м в составе территории под кадастровым номером 12:05:0402002:712 является необходимой для полноценного функционирования пейнтбольной площадки со зданием административно-хозяйственного назначения.

При рассмотрении оспариваемого заявителем отказа администрации в выкупе испрашиваемого земельного участка суд первой инстанции согласился с позицией уполномоченного органа и отказал Предпринимателю в удовлетворении требования о признании его незаконным.

При этом для разрешения спора относительно площади участка, необходимой для эксплуатации расположенных на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0402002:712 зданий и сооружений, суд определением от 30.11.2015 на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил Яковлеву В.А., главному инженеру ОАО "Йошкар-Олинское проектно-строительное объединение".

Результаты проведенной экспертизы судом не приняты во внимание в связи с возникшими сомнениями в обоснованности экспертного заключения, поскольку в нем сделаны выводы о необходимости учета площади застройки временных строений, которые не являются недвижимыми вещами, а также площади застройки объектов, незаконно зарегистрированных в качестве недвижимого имущества.

В этой связи определением от 11.07.2016 по ходатайству администрации судом на основании статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено Коваленко М.А., имеющей специальные познания в области исследования проектной документации строительных объектов и самих объектов, а также кадастровому инженеру Арабуле О.И.

Руководствуясь вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 03.08.2015 по делу N А38-2771/2015, которым было признано отсутствующим зарегистрированное право собственности заявителя на ограждение пейнтбольного клуба и игровые поля, а также заключением эксперта, составленным по результатам повторной судебной экспертизы и принятым судом в качестве надлежащего доказательства по делу, согласно которому для обслуживания и эксплуатации нежилого 2-х этажного административно-хозяйственного здания требуется земельный участок площадью не менее 5068 кв.м, суд пришел к выводу о необоснованности заявления Предпринимателя предоставить ему в собственность земельный участок с кадастровым номером 12:05:0402002:712 площадью 11 216 кв.м, так как она существенно (в два раза) превышает площадь земельного участка, необходимую для надлежащей эксплуатации расположенного на нем административно-хозяйственного здания с учетом его функционального назначения.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда ошибочными, сделанными без исследования в полном объеме представленных в дело доказательств и оценки фактических обстоятельств дела.

В целях разрешения настоящего спора относительно площади участка судом первой инстанции было проведено две экспертизы, по результатам которых приняты два заключения.

При этом на разрешение экспертов в обоих случаях были поставлены следующие вопросы: 1. Какова минимальная площадь земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Крылова, необходимая для обслуживания и эксплуатации здания, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 111,1 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл. г. Йошкар-Ола. ул. Крылова, д. 45В, с учетом функционального назначения здания и земельного участка? 2. Возможно ли образование новых земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Крылова, с соблюдением требований статьи 11.9 ЗК РФ в случае, если минимальная площадь земельного участка, необходимая для обслуживания здания, меньше площади земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712?

В силу части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

Поскольку круг и содержание вопросов для назначения экспертизы находится в исключительной компетенции суда, вопросы, представленные лицами, участвующими в деле, могут и должны быть скорректированы судом применительно к характеру спорных правоотношений и с учетом фактических обстоятельств дела.

Суд апелляционной инстанции считает, что постановка вопросов о минимальной площади земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712, необходимой для обслуживания и эксплуатации исключительно здания административно-хозяйственного назначения, и о возможности образования новых земельных участков из спорного земельного участка в случае, если минимальная площадь земельного участка, необходимая для обслуживания здания, меньше площади земельного участка, является некорректной по своей сути.

В данном случае Предприниматель изначально при обращении в суд в заявлении и на протяжении всего судебного процесса высказывал свою позицию о том, что спорный земельный участок сформирован для размещения пейнтбольного клуба как единого спортивного комплекса, в состав которого входят разнородные элементы, при этом объединенные общим функциональным использованием - занятием физической культуры и спорта, организацией отдыха и развлечения граждан, то есть расположенные на земельном участке объекты имеют единое назначение.

В этой связи в дополнении от 30.10.2015 к заявлению Предприниматель предлагал поставить перед экспертом вопрос о возможности полноценного функционирования административно-хозяйственного здания пейнтбольного клуба в отрыве от вспомогательных объектов "игровое поле", "игровое поле 2", "ограждение пейнтбольного клуба" и других объектов вспомогательной инфраструктуры.

Вместе с тем данный вопрос был проигнорирован судом.

Вопросы о том, имеют ли объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, единое назначение с целевым использованием и представляют ли собой единый комплекс - пейнтбольный клуб, а также какая в связи с этим необходима площадь земельного участка для осуществления на нем соответствующей деятельности судом первой инстанции также не исследовались и в судебном акте не отражены, перед экспертами эти вопросы не ставились.

В свою очередь суд апелляционной инстанции считает данное утверждение заявителя обоснованным и соответствующим материалам и обстоятельствам дела.

Так, анализ постановления мэра города Йошкар-Олы от 08.02.2013 N 276, которым утверждены акт выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта строительства от 30.10.2012 N 105 и схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории, а также выписки из государственного кадастра недвижимости со сведениями о постановке на кадастровый учет земельного участка показал, что земельный участок изначально был сформирован площадью 11216+37 кв.м и на основании договора аренды от 23.10.2013 N 6307/2013 н предоставлен заявителю для строительства и размещения пейнтбольного клуба.

Предпринимателю было выдано разрешение на строительство, а впоследствии разрешение на ввод в эксплуатацию пейнтбольной площадки со зданием административно-хозяйственного назначения, а не исключительно для здания.

При этом предпроектное предложение, рассмотренное Управлением архитектуры и градостроительства администрации (УАиГ) 11.09.2012 в целях оформления исходно-разрешительной документации, схема планировочной организации земельного участка, рекомендованная к применению УАиГ 20.11.2013, а также схема планировочной организации земельного участка, рекомендованная к применению УАиГ 07.03.2014, содержали как пятно застройки под административно-хозяйственное здание, так и два игровых поля для игры в пейнтбол, которые занимают основную часть земельного участка, и ограждение пейнтбольного клуба.

Назначение указанных объектов, расположенных на земельном участке, на дату подачи заявления о предоставлении его в собственность не изменялось.

Согласно пункту 17 статьи 2 Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации" спортивное сооружение - это инженерно-строительный объект, созданный для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий и имеющий пространственно-территориальные границы.

В свою очередь физкультурно-оздоровительными и спортивными сооружениями являются: здания, сооружения, оборудованные площадки и помещения, оснащенные специальными техническими средствами и предназначенные для физкультурно-оздоровительных, спортивных услуг, спортивно-зрелищных мероприятий, а также для организации физкультурно-оздоровительного и спортивного досуга (пункт 3.8 Государственного стандарта Российской Федерации Р 52024-2003 "Услуги физкультурно-оздоровительные и спортивные. Общие требования").

При этом отсутствие регистрации объекта или части его помещений во Всероссийском реестре объектов спорта не означает, что объект, предназначенный и используемый для проведения спортивных и физкультурных мероприятий, тренировок и прочего, таковым не является. Внесение объекта в реестр спортивных объектов носит заявительный характер и зависит от волеизъявления собственника объекта.

Исходя из положений СП 31-115-2006 "Открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения", пейнтбольное поле и пейнтбольное поле N 2, расположенные на спорном земельном участке и предназначенные в качестве игровых полей для организации и проведения игр в пейнтбол, являются открытыми плоскостными физкультурно-спортивными сооружениями. Указанные сооружения соответствуют их функциональному назначению.

Кроме указанных открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений (игровых пейнтбольных полей N 1 и N 2) в состав пейнтбольного клуба, размещенного на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0402002:712, входят защитное ограждение, зона хранения легковых автомобилей, зона отдыха, проезды с твердым покрытием, тротуары, площадки для мусоросборников, нежилые строения и нежилое здание как объект недвижимости, предназначенный для ожидания посетителями клуба игры в пейнтбол (1-й этаж с буфетом), а также для административного персонала (2-й этаж).

Таким образом, пейнтбольный клуб включает специально оборудованные площадки для занятий (игровые поля), вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе объект недвижимости и иные элементы, предназначенные для использования самих спортивных площадок. В совокупности указанное имущество представляет собой единый объект спортивного назначения - пейнтбольный клуб, входящие в него объекты предназначены для нормальной эксплуатации всего комплекса по функциональному назначению. Организация спортивной деятельности и нормальная эксплуатация всего комплекса в данном случае обеспечивается функциональной связью объектов, входящих в состав комплекса физкультурно-спортивных сооружений.

В соответствии с данными схемы размещения земельного участка на кадастровой карте территории земельный участок расположен в зоне П-4. Как следует из содержания части 2.1. градостроительного плана земельного участка, подготовленного УАиГ на основании Градостроительного плана города Йошкар-Ола, зона П-4 предполагает, помимо основных видов использования, использование земельного участка для размещения спортивно-зрелищных, спортивно-развлекательных и физкультурно-оздоровительных зданий, строений, сооружений.

Учитывая специфику осуществляемого Предпринимателем вида деятельности, суд апелляционной инстанции соглашается с его позицией о том, что объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, имеют единое назначение, являются объектами комплексной застройки с целевым использованием - пейнтбольный клуб, то есть представляют собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют виду разрешенного использования: для размещения строительства пейнтбольного клуба.

При этом с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10, суд считает, что наличие отдельных объектов, таких как игровые поля и ограждение, не являющихся объектами недвижимости, не влияет на предназначение пейнтбольного клуба и его использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации всего земельного участка, сформированного и выделенного под размещение строительства пейнтбольного клуба.

В этой связи признание решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 03.08.2015 по делу N А38-2771/2015 отсутствующим зарегистрированного права собственности заявителя на ограждение пейнтбольного клуба и игровые поля не свидетельствует о признании отсутствующим в принципе права собственности на указанные объекты, законно возведенные на спорном земельном участке, а значит, данное обстоятельство не имеет правового значения для реализации преимущественного права Предпринимателя на выкуп земельного участка.

В данном случае суд ошибочно руководствовался указанным судебным актом, а при назначении экспертиз необоснованно исходил из необходимости установления минимальной площади земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712 для обслуживания и эксплуатации исключительно здания административно-хозяйственного назначения.

В свою очередь заявитель в качестве доказательства необходимости предоставления ему земельного участка площадью не менее 11 216 кв.м представил составленное по его заявлению ООО архитектурно-проектной мастерской "Артель" технико-экономическое обоснование, в соответствии с которым рассматриваемая территория площадью 11202+37 кв.м в составе территории под кадастровым номером 12:05:0402002:712 является необходимой для полноценного функционирования пейнтбольной площадки со зданием административно-хозяйственного назначения.

Указанные выводы были подтверждены и первоначально проведенной экспертизой, независимо от поставленных судом вопросов.

Так, эксперт Яковлев В.А. в заключении строительно-технической экспертизы и дополнении к нему пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 12:05:0402002:712 площадью 11202+ 37 кв.м, находящийся по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Крылова, соответствует для нормальной эксплуатации находящихся на нем двух игровых пейнтбольных площадок и объектов обслуживания (административно-хозяйственный блок, хозблок, автостоянки и т.д.) для этих игровых полей согласно Правилам землепользования и застройки городского округа "Город Йошкар-Ола", утвержденным решением Собрания депутатов городского округа"Город Йошкар-Ола" от 24.12.2009 N 30-V (в редакции решения Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 01.10.2010 N 169-V), СП 42.13330.2011 "Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, СП 31-115-2006 "Открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения", НП 5.3.2-76 "Вспомогательные помещения спортивных сооружений", "Типологическим основам проектирования сооружений развивающихся и нетрадиционных видов спорта. Методические указания 2001 г. Правила вида спорта "Пейнтбол".

В частности, общая площадь объектов капитального строительства и объектов временного строительства (административно-хозяйственного блока (111,1 кв.м), временного хозблока (180,9 кв.м), навес техперсонала (50 кв.м), и спортивных сооружений (пейнтбольных полей) (5652 кв.м)) составляет: 111,1 + 180,9 + 50 + 5652 = 5994 кв.м или 53 % от общей площади; зона озеленения 3549 кв.м (31,49 %), что соответствует пункту 2.2.4 градостроительного плана земельного участка (30 % минимум); площадь используемой территории (200 кв.м - автостоянка, 635 кв.м - проезды и площадки к объектам, 825 кв.м - тротуары, проходы: 5994 + 200+ 635 + 825 = 7654 кв.м или 68,32 %, что даже превышает пункт 2.2.3 градостроительного плана земельного участка (60 % максимум).

При этом эксперт Яковлев В.А. в своих выводах пришел к заключению о том, что основным объектом при проектировании объектов для занятия спортивным пейнтболом являются открытые пейнтбольные площадки (сооружения), которые не являются объектами капитального строительства, но являются спортивными сооружениями (как открытые футбольные поля); административно-хозяйственный блок, хозблок, стоянки для автотранспорта, озеленение, площадка для мусорных контейнеров и другие являются объектами для обслуживания посетителей основных пейнтбольных площадок.

В качестве итогового вывода эксперт указал, что земельный участок соответствует нормальной эксплуатации двух открытых пейнтбольных площадок (сооружений) общей площадью 5652 кв.м без образования излишней площади.

Таким образом, эксперт учел все имеющиеся на земельном участке объекты, установил, что основной зоной для занятия пейнтболом является зона открытых плоскостных сооружений, а иные объекты выполняют вспомогательную по отношению к ним функцию, а также исходил из функционального назначения объектов.

Кроме того, эксперт отметил, что согласно пункту 2 градостроительного регламента земельного участка (ГПЗУ от 20.09.2013 N RU12315000-329) разделение земельного участка (изменение параметров) не предусмотрено.

В распоряжение эксперта были предоставлены все необходимые документы, в том числе как со стороны Предпринимателя, так и администрации. Заключение (с учетом дополнения) содержит список используемых материалов, фотографии, перечень литературы, в нем приведены данные визуального осмотра объекта, анализ земельного участка и находящихся на нем объектов, сооружений, площадок, данные о результатах исследования с указанием примененных нормативных актов, сделаны соответствующие выводы.

Учитывая, что расположенные на спорном земельном участке объекты следует рассматривать как единый объект, суд апелляционной инстанции считает, что выводы эксперта Яковлева В.А. соответствуют фактическим обстоятельствам, представленным документам, генеральному плану земельного участка и Правилам землепользования и застройки городского округа "Город Йошкар-Ола", а также выше приведенным нормам, на основании которых проводилось исследование.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции дополнительно подтверждаются выводами первоначальной экспертизы, результаты которой отвечают существу рассматриваемого спора, независимо от некорректности поставленных судом перед экспертом вопросов.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что назначение повторной экспертизы по требованию администрации было вызвано только тем, что экспертное заключение, составленное по результатам первоначальной экспертизы, содержало выводы о необходимости учета площади застройки временных строений, которые не являются недвижимыми вещами, а также площади застройки объектов, незаконно зарегистрированных в качестве недвижимого имущества, что противоречит установленным выше обстоятельствам и приведенным выводам.

Доводы администрации, в том числе изложенные в возражениях на результаты первоначальной экспертизы, основывались исключительно на ее позиции со ссылкой на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 03.08.2015 по делу N А38-2771/2015 о том, что площадь земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для обслуживания здания площадью 111,1 кв.м, временные объекты не могут быть включены в обоснование площади земельного участка, а эксперт не ответил на поставленные вопросы.

В свою очередь, указывая в определении от 11.07.2016 о назначении повторной экспертизы по настоящему делу на то, что ответы эксперта Яковлева В.А., содержащиеся в заключении и дополнении к нему, не имеют должной и необходимой аргументации, суд тем не менее не привел обоснование, в чем заключается их несоответствие и чему они противоречат.

При этих условиях и с учетом установленных выше обстоятельств и сделанных выводов суд апелляционной инстанции считает, что оснований для назначения повторной экспертизы с той же целью у суда не имелось.

Учитывая, что расположенные на земельном участке объекты имеют единое назначение и составляют единый комплекс, а суд ошибочно признал необходимым устанавливать минимальную площадь земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712 исключительно под административно-хозяйственным зданием и в связи с этим необоснованно усомнился в выводах эксперта, составившего первоначальное заключение, суд апелляционной инстанции не принимает результаты повторной судебной экспертизы, как противоречащие существу рассматриваемого спора и сделанные без учета фактических обстоятельств.

Поскольку действующим законодательством не предусмотрены соответствующие нормы размеров земельных участков, предоставляемых для размещения, строительства и эксплуатации объектов типа "пейнтбольный клуб", суд апелляционной инстанции исходит из имеющихся в деле доказательств, в том числе представленного заявителем в подтверждение своей позиции технико-экономического обоснования, составленного ООО архитектурно-проектной мастерской "Артель", и результатов первоначальной судебной экспертизы, отраженных в заключении эксперта Яковлева В.А. (указанные доказательства не опровергнуты администрацией), а также отсутствия в материалах дела доказательств того, что площадь испрашиваемого земельного участка является излишней, и приходит к выводу о соответствии площади испрашиваемого заявителем спорного земельного участка для осуществления своей деятельности.

При этом суд апелляционной инстанции считает, что обязанность обосновывать размер испрашиваемого земельного участка действующим законодательством на Предпринимателя не возложена, а администрация не представила в материалы дела каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что требуемый размер спорного земельного участка не соответствует фактическому землепользованию или превышает действительную потребность для нормальной эксплуатации расположенных на нем объектов, составляющих единый комплекс.

Кроме того, суд учитывает, что Предпринимателем осуществлено строительство объекта "пейнтбольной площадки со зданием административно-хозяйственного назначения" на отведенном в соответствии с требованиями закона для этих целей земельном участке, без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, что подтверждается выданным разрешением на ввод в эксплуатацию указанного объекта, площадь отведенного под строительство земельного участка освоена в полном объеме.

В данном случае администрация при принятии оспариваемого решения не приняла во внимание, что спортивные сооружения и площадки при современных требованиях к организации мест массового занятия физкультурой и спортом, по существу, невозможно использовать без вспомогательных объектов недвижимости, а указанные объекты в свою очередь невозможно использовать в подобных целях в отрыве от самих спортивных сооружений и площадок. В ином случае будет нарушена организация спортивной деятельности и нормальная эксплуатация всего комплекса.

Разделение земельного участка фактически приведет к исключению его целевого использования, что будет препятствовать осуществлению заявителем предпринимательской деятельности.

Частью 8 статьи 37 Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации" установлено, что использование спортивных сооружений разрешается только для проведения физкультурных мероприятий, спортивных мероприятий, культурных мероприятий и для обслуживания указанных мероприятий.

Администрация не доказала, что Предприниматель, возведя на спорном земельном участке пейнтбельный клуб как единое спортивное сооружение, включающее различные функциональные зоны, допустил нецелевое использование участка.

Делая вывод в оспариваемом отказе о том, что отчуждение земельного участка в собственность не соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства, администрация также ссылается на пункт 3 статьи 85 ЗК РФ и статью 32 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Йошкар-Ола", в соответствии с которыми земельный участок отнесен к трем территориальным зонам: зоне делового, общественного и коммерческого назначения (О-1), зоне производственно-коммунальных объектов IV-V классов опасности (П-4) и зоне озеленения спецназначения (ПР-1); максимальный процент застройки в зоне О-1 составляет 50 %, в зоне П-4 - 60 %, в зоне ПР-1 - застройка не предусмотрена.

Вместе с тем соответствующих пояснений относительно того, каким образом нарушены положения пункта 3 статьи 85 ЗК РФ и статьи 32 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Йошкар-Ола", администрацией применительно к статье 39.16 ЗК РФ не приведено.

Приведенные администрацией обстоятельства не являются основанием для отказа в передаче земельного участка в собственность.

В данном случае строительство осуществлялось в соответствии со схемой размещения земельного участка на кадастровой карте территории от 17.09.2013, рекомендованной к применению УАиГ, и градостроительным планом земельного участка от 20.09.2013 N RU12315000-329, где спорный земельный участок отнесен к зоне производственно-коммунальных объектов IV-V классов опасности (П-4) с максимальным процентом застройки 60 %, минимальный процент застройки отсутствует. Доказательств нарушения Предпринимателем при строительстве требований указанных документов не представлено.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства в порядке указанной нормы, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, что ИП Довженко С.В. имеет право на выкуп испрашиваемого земельного участка. Данное право в том числе обусловлено целью инвестиций арендатора в строительство (устройство) всего комплекса, затратами, понесенными им на приобретение оборудования и обустройство пейнтобольного клуба, и дальнейшим использованием земельного участка по прямому назначению и получению прибыли в соответствии с ранее разработанным бизнес-планом.

Поскольку права заявителя на земельный участок с кадастровым номером 12:05:0402002:712 подлежали оформлению по действующим правилам ЗК РФ, у администрации не имелось оснований для ненаправления заявителю проекта договора купли-продажи спорного земельного участка.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в силу пункта 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Доказательств невозможности предоставления заявителю спорного земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным в законе, администрацией не представлено.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно на администрацию возложена обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия.

Суд апелляционной инстанции считает, что со стороны администрации имело место фактическое уклонение от совершения действий, предусмотренных ЗК РФ, выраженное в отказе Обществу в предоставлении земельного участка в собственность, неподготовке и ненаправлении проекта договора купли-продажи земельного участка.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемое решение администрации противоречит действующему земельному законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное администрацией не доказано.

Приведенные в отзыве на заявление и апелляционную жалобу доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Республики Марий Эл подлежит отмене в связи неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а требование Предпринимателя - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не установлено.

В связи с удовлетворением требований заявителя ему в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возмещению за счет администрации судебные расходы за рассмотрение дела в первой и апелляционной инстанциях.

Руководствуясь статьями 268, 269, частью 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.12.2016 по делу N А38-4588/2015 отменить.

Признать незаконным решение администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", изложенное в письме от 30.04.2015 N 023-33/2624, об отказе в приобретении индивидуальным предпринимателем Довженко Светланой Викторовной права собственности на земельный участок с кадастровым номером 12:05:0402002:712, общей площадью 11 216 кв.м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Крылова, д. 45-В.

Обязать администрацию городского округа "Город Йошкар-Ола" в двухнедельный срок с момента принятия настоящего постановления подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя Довженко Светланы Викторовны проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712, общей площадью 11 216 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Крылова, д. 45-В, с предложением о его заключении.

Взыскать с администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в пользу индивидуального предпринимателя Довженко Светланы Викторовны расходы по уплате государственной пошлины в сумме 450 (четыреста пятьдесят) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.А. Смирнова

Судьи

Е.А. Кирилова Е.А. Рубис