Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2017 г. N 10АП-6738/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 9 ноября 2017 г. N Ф05-15604/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

20 июля 2017 г.

Дело N А41-9798/17

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

Судей Немчиновой М.А., Сёмушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:

при участии в заседании: Дейкиным А.И.

от истца Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (ОГРН 1035001600171; ИНН 5007007212)- Алексашина Е.М., представитель по доверенности от 10.01.2017.,

от ответчика ИП Заворотнюк Е.А., (ИНН: 504400292990, ОГРН: 304504414500022)- лично (паспорт), Самохвалова С.А., представитель по доверенности от 19.04.2017;,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Заворотнюк Елены Асадовны на решение Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2017 года по делу N А41-9798/17, принятое судьей А.О.Уваровым,

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к ИП Заворотнюк Е.А.о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Заворотнюк Елене Асадовне (далее - ИП Заворотнюк Е.А.) о расторжении договора аренды N 827 от 20.03.2006, о взыскании 871 789, 68 руб. задолженности по оплате арендной платы за период с 01.07.2013 г. по 30.09.2016 года, 222 192, 57 руб. неустойки (л.д. 2-5).

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2017 года по делу N А41-9798/17 заявленные требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Заворотнюк Елены Асадовны в пользу КУИ Солнечногорского муниципального района взыскано 958 963, 44 руб., в том числе: 803 975, 55 руб. основного долга, 154 987, 89 руб. неустойки. Расторгнут договор аренды земельного участка N 827 от 20.03.2006 г., заключенный между КУИ Солнечногорского муниципального района и индивидуальным предпринимателем Заворотнюк Еленой Асадовной. В удовлетворении остальной части иска отказано. (л.д. 72-75).

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Заворотнюк Е.А. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки, и расторжения договора подлежит отмене в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, 20.03.06 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ИП Заворотнюк Е.А. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 827, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080104:0054, площадью 2 700 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под размещение автомобильной стоянки на 50 машино-мест, местоположение: ул. Тамойкина, Солнечногорск Московской области.

На земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080104:0054 расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие ИП Заворотнюк Е.А. на праве собственности: - забор, назначение: нежилое, протяженность 310 м, адрес: Московская область, Солнечногорск, ул. Тамойкина, что подтверждается свидетельством 50 AE N 548010 от 25.07.13 (л.д. 21); - строение для охраны, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 10 кв. м, адрес: Московская область, Солнечногорск, ул. Тамойкина, что подтверждается свидетельством 50 AE N 548009 от 25.07.13 (л.д. 22).

На основании постановления Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области N 4895 от 29.07.13 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Продавец) и ИП Заворотнюк Е.А. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка N 69-ПП/13 от 09.08.13, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080104:0054 перешел в собственность ответчика.

Переход права собственности от Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к ИП Заворотнюк Е.А. зарегистрирован в установленном порядке.

Таким образом, право собственности Истца на земельный участок было прекращено.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2016 года по делу N А41-5993/16, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2016 г. был признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка N 69-ПП/13 от 09.08.13, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района и ИП Заворотнюк Е.А.

В удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки судом отказано, поскольку суды пришли к выводу о том, что арендные отношения между КУИ Солнечногорского муниципального района и ИП Заворотнюк Е.А. в связи с признанием ничтожным договора купли-продажи земельного участка N 69- ПП/13 от 09.08.13 считаются не прекращавшимися, земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080104:0054 считается находящимся у ИП Заворотнюк Е.А. на праве аренды.

Как указал истец, ИП Заворотнюк Е.А. принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполнила ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.07.2013 г. по 30.09.2016 года в размере 803 975, 55 руб. что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом произвел перерасчет задолженности с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции в части взыскания арендной платы в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами оплаты за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку договор купли-продажи был признан недействительным, а земельный участок находился в фактическом пользовании ответчика, арендные отношения не могут считаться прекратившимися, а собственно землепользователь обязан оплатить арендную плату за спорный период.

Доказательств погашения ответчиком задолженности в полном объеме не представлено, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате. При этом указал, что поскольку исковое заявление подано в арбитражный суд 08.02.2017 года, в пределах трехлетнего срока исковой давности подлежат удовлетворению требования о взыскании задолженности за период с 1 квартала 2014 года

При этом, апелляционный суд считает необоснованным начисление неустойки в связи со следующим.

В соответствии с п.2 ст. 330 ГК РФ кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Как следует из обстоятельств дела, Администрация приняла заявление ИП Заворотнюк Е.А. о предоставлении земельного участка, рассмотрела заявление, произвела необходимые согласования, заключила договор купли продажи, приняла от ИП Заворотнюк Е.А. денежные средства за земельный участок.

Апелляционный суд полагает, что ИП Заворотнюк Е.А. не может нести ответственность за неуплату арендной платы в период действия договора купли-продажи земельного участка, поскольку добросовестно полагала отсутствие такой обязанности ввиду выкупа земельного участка.

При таких обстоятельствах, начисление неустойки за период, когда собственником являлась ИП Заворотнюк Е.А. является неправомерным.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Довод о неоднократности не внесения арендной платы не принимается апелляционным судом, поскольку в спорном периоде (на дату вступления в силу решения Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2016 года по делу N А41-5993/160) договор купли продажи считался действующим и у ИП Заворотнюк Е.А. отсутствовала обязанность по оплате арендной платы.

Кроме того, ИП Заворотнюк Е.А. полагала, что выкупила земельный участок и не должна была оплачивать арендные платежи.

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области 23 марта 2017 года по делу N А41-86032/16 отменить в части удовлетворения требований Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области о взыскании 154 987, 89 руб. неустойки и расторжении договора аренды земельного участка N 827 от 20.03.2006 г.

В удовлетворении указанных требований отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с ИП Заворотнюк Е.А. в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 23624 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

М.А. Немчинова В.Н. Семушкина