Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2017 г. N 06АП-1816/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 июля 2017 г. N Ф03-2638/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

17 мая 2017 г.

А73-18675/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2017 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,

при участии в заседании:

от ООО "Фитнес-клуб "Биоритм": Аксенова И.М., представитель по доверенности от 01.01.2017;

от Комитета по управлению имуществом Администрации города Комсомольска-на-Амуре: Ермаков М.В., представитель по доверенности от 28.12.2016 N 7-5/10674,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации города Комсомольска-на-Амуре

на решение от 25.01.2017

по делу N А73-18675/2015

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Букиной Е.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фитнес-клуб "Биоритм"

к Комитету по управлению имуществом Администрации города Комсомольска-на-Амуре

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Фитнес-Клуб "Биоритм" (ОГРН 1022700515254, место нахождения: г. Комсомольск-на-Амуре, далее - ООО "Фитнес-Клуб "Биоритм") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к муниципальному образованию городской округ "город Комсомольск-на-Амуре" в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН 1022700523306, место нахождения: г. Комсомольск-на-Амуре, далее - Комитет ) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения - N 1011 (подвал), инвентарный N 7453, общей площадью 37,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина 7, в части цены договора.

Решением от 25.01.2017 пункт 1.4 договора купли продажи нежилого помещения - N 1011 (подвал), инвентарный N 7453, общей площадью 37,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина 7, суд принял в редакции истца, изложив его следующим образом: "Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 629 279 руб.".

Комитет по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре подал апелляционную жалобу, в которой просит судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов заявитель высказывает возражения относительно экспертного заключения, обращая внимание на отсутствие в заключении корректировки по месту расположения объекта, что привело к занижению стоимости объекта оценки; некоторые используемые оценщиком аналоги являются несопоставимыми с объектом оценки; полагает необоснованным отказ суда в проведении повторной комиссионной экспертизы с целью установления реальной рыночной стоимости спорного объекта; возражает относительно вывода суда о наличии злоупотребления процессуальными правами со стороны ответчика.

В материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец полагает доводы жалобы несостоятельными, жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца высказала свои возражения, дав соответствующие пояснения.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав пояснения представителей сторон, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Согласно материалам дела 12.12.2013 между ООО "Фитнес-Клуб "Биоритм" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 1011 (подвал), инвентарный N 7453, общей площадью 37,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина 7.

Воспользовавшись своим правом, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец обратился к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи.

В адрес истца направлен проект договора с протоколом разногласий, подписанный ответчиком.

Между тем, при заключении данного договора сторонами не достигнуто соглашение по его цене.

Ссылаясь на завышенную стоимости продаваемого помещения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции правомерно руководствовался вышеуказанными нормами права, а также положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Так, согласно абзацу 1 статьи 3 указанного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Рыночная стоимость данного помещения подтверждена отчетом КГУП "Хабкрайинвентаризация" N 186/07-23 по состоянию на 24.07.2015, которая составила 1 002 542 рубля (без НДС).

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции проведено две экспертизы.

Определением от 01.07.2016 судом назначена оценочная экспертиза в составе одного эксперта.

Перед экспертом проставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", стандартам оценки и действующим нормативно-методическим документам в отношении объекта оценки?

- достоверно ли в отчете определена рыночная стоимость объекта оценки?

Согласно представленному заключению эксперта N 85 рыночная стоимость нежилого помещения составила 601 279, с учетом НДС, в том числе НДС - 91 721 рублей на дату проведения оценки (дата оценки в отчете - 24.07.2015.

При этом отражено, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" стандартам оценки и действующим нормативно-методическим документам в отношении объекта оценки. Рыночная стоимость объекта оценки в отчете определена недостоверно.

Кроме того, в заключении отражены 27 замечаний к данному отчету.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 7240/12 от 18.10.2012, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Заявление истца о выкупе арендуемого им объекта зарегистрировано за входящим номером от 2-32/4049 от 05.05.2015.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции определением от 12.09.2016 назначена вторая экспертиза.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Определить рыночную стоимость нежилого помещения N 1011 общей площадью 37,1 кв.м, расположенного по адресу г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина, д.7, по состоянию на 05.05.2015 (без учета НДС). При проведении оценки использовать не менее чем два подхода (сравнительным и доходный). В случае невозможности использования какого-либо из подходов, указать причины.

2). Влияет ли на рыночную стоимость объекта то обстоятельство, что приобретаемое имущество осуществляется в рассрочку, график которой указан в приложении N 2 к договору купли-продажи (с учетом начисления процентов на рассроченные платежи, размер которых так же указан в приложении в приложении N 2 к договору купли-продажи). Если влияет, учесть данное обстоятельство при определении рыночной цены объекта.

Согласно заключению комиссии экспертов N 136/624 от 05.12.2016 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 05.05.2015 (без учета НДС) составляет - 535 120 руб.

При этом в заключении имеется указание на то, что на рыночную стоимость объекта влияет то обстоятельство, что приобретение имущества осуществляется в рассрочку, график которой указан в приложении N 2 к договору купли-продажи (с учетом начисления процентов на рассроченные платежи, размер которых так же указан в приложении в приложении N 2 к договору купли-продажи), в связи с чем рыночная стоимость (без учета НДС) составляет - 629 279 руб.

Принимая во внимание выводы эксперта, пояснения, данные экспертом в судебном заседании, которые не вызвали неясностей и сомнений в их обоснованности, суд первой инстанции счел заключение комиссии экспертов N 136/624 от 05.12.2016 в качестве достоверного доказательства по делу, придя к обоснованному выводу, что рыночная стоимость объекта по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации своего права в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, с учетом условий договора о рассрочке платежа с начислением процентов, составляет 629 279 руб.

Доводы апелляционной жалобы относительно необоснованного отказа суда в проведении повторной комиссионной экспертизы с целью установления реальной рыночной стоимости спорного объекта подлежит отклонению, поскольку необходимость проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Как следует из части 1 статьи 82 АПК РФ, основанием для назначения экспертизы является необходимость разрешения вопросов, требующих специальных познаний в какой-либо области, выходящей за пределы правовой компетенции суда. Назначение экспертизы является правом арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора.

В данном случае суд не усмотрел такой необходимости, исходя из наличия экспертного заключения, соответствующего требованиям законодательства.

При этом, само по себе несогласие ответчика с экспертным заключением не возлагает на суд обязанности назначить повторную или дополнительную экспертизы, учитывая факт проведения двух экспертиз по делу.

Довод жалобы, касающийся вывода суда о злоупотреблении со стороны ответчика процессуальными правами, не может быть принят во внимание, как основание для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Гражданское законодательство не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано судом недобросовестным при установлении очевидного отклонения действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В данном случае усматривается, что ответчиком заявлялось ходатайство о назначении экспертизы на дату проведения оценки - 24.07.2015, при необходимости установления рыночной стоимости объекта на дату обращения с заявлением о выкупе имущества.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.

Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 25.01.2017 по делу N А73-18675/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова А.А. Тихоненко