Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2017 г. N 17АП-7387/17

г. Пермь

23 июня 2017 г.

Дело N А71-380/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 217 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Макарова Т. В.

судей Жуковой Т.М., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Габовой Е.А.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Управления имущественных отношений администрации города Ижевска,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 04 апреля 2017 года

по делу N А71-380/2017

принятое судьей Мельниковой А.Ю.,

по иску Управления имущественных отношений администрации города Ижевска

к обществу с ограниченной ответственностью "Ижмедцентр" (ОГРН 1081831002120, ИНН 1831127199)

о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ижмедцентр" о взыскании 1734896 руб. 96 коп., их них 1689205 руб. 32 коп. неосновательное обогащение, 45691 руб. 64 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04 апреля 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Управление имущественных отношений администрации города Ижевска обжаловало решение в апелляционном порядке, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В апелляционной жалобе указывает на то, что факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество. Государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение по договору купли-продажи N 1462 произведена 15.09.2016. Полагает, что в период с 14.12.2015 по 14.09.2016 ответчик своими действиями фактически использовал помещения в своих целях в отсутствие правовых оснований, без намерения осуществлять оплату за пользование объектами недвижимого имущества, как по договору купли-продажи, так и за фактическое пользование нежилым помещением.

До начала судебного разбирательства от ООО "Ижмедцентр" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний поддержал выводы, сделанные судом первой инстанции, и просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 15659, заключенному Управления имущественных отношений администрации города Ижевска (арендодатель), МУ "ГЖУ-Управляющая компания в жилищно-коммунальномом хозяйстве города Ижевска" (балансодержатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Ижмедцентр" (арендатор), арендодатель и балансодержатель сдали, а арендатор принял в пользование объект муниципального нежилого фонда помещение этаж 1, литер А, этаж цоколь литер А, расположенный по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Удмуртская, 205, общей площадью 886,4 кв.м. (в том числе, площади 688,4 кв.м. и 198 кв.м.) для использования в целях оказания медицинских услуг.

Срок действия договора аренды с 08.09.2011 по 07.09.2016 (пункт 1.2 договора).

Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "Ижмедцентр" (покупатель) в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ 14.12.2015 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N1462.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества N 1462 от 14.12.2015 покупатель обязался принять и оплатить, а продавец передать в собственность покупателю:

- нежилое помещение общей площадью 688,4 кв.м. (Литер: А; этаж: 1, номера: 1, 2, 7-31, 31а, 32-37; согласно кадастрового паспорта помещения N 35591 от 20.05.2011),

- нежилое помещение общей площадью 198 кв.м. (Литер: А; этаж: цоколь; номера: 1-5, 43-52; согласно кадастрового паспорта помещения N 35591 от 20.05.2011),

расположенные по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская д. 205.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества N 1462 от 14.12.2015 установлена цена продаваемого имущества, которая составляет 48 890 000 рублей 00 копеек.

Пунктом 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества N 1462 от 14.12.2015 предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, равных одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ на 23.09.2014, что составляет 2,75 % (при ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25%).

Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества N 1462 от 14.12.2015 покупатель оплачивает стоимость имущества, указанную в пункте 2.1 и проценты согласно пункту 2.2 договора в течение 5 лет с ежеквартальным погашением с даты государственной регистрации перехода права собственности покупателю.

Продавец 11.12.2015 передал покупателю, согласованное договором купли-продажи недвижимое имущество, что подтверждается передаточным актом от 11.12.2015 (л.д.13).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике 15 сентября 2016 года зарегистрирован переход права собственности ООО "Ижмедцентр" на приобретенное по договору купли-продажи недвижимое имущество.

Полагая, что факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, Управлением имущественных отношений Администрации города Ижевска было направлено в адрес общества с ограниченной ответственностью "Ижмедцентр" письмо (N 0119/4009 от 06.10.2016), которым он предложил обществу "Ижмедцентр" внести оплату за фактическое пользование спорными объектами недвижимости за период с 14 декабря 2015 года по 14 сентября 2016 года в сумме 1 689 205 руб. 32 коп.

Невнесение обществом "Ижмедцентр" указанной суммы в добровольном порядке послужило истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Исходя из смысла положений статьи 1102 ГК РФ и основываясь на общем принципе доказывания в арбитражном процессе, предусмотренном статьей 65 АПК РФ, предъявляя требование о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за его счет в отсутствие правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий, а именно:

- если имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества;

- приобретение или сбережение имущества приобретено за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;

- отсутствуют правовые основания для получения имущества, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

Перечисленные условия, а также факт пользования ответчиком имуществом истца, факт отсутствия правовых оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения должны быть доказаны лицом, обратившимся в суд с соответствующим иском.

Только совокупность названных обстоятельств, подтвержденная надлежащими доказательствами, может являться основанием для взыскания неосновательного обогащения.

В рассматриваемом случае истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде платы за пользование нежилыми помещениями, переданными в собственность на основании договора купли- продажи, за период с даты заключения договора и до момента государственной регистрации перехода права собственности.

Расчет неосновательного обогащения осуществлен истцом с применением базовой ставки арендной платы. При этом истец полагает, что факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе в отсутствии государственной регистрации права не порождает у покупателя права собственности на это имущество.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно абзацу 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Поскольку с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества изменяется основание владения этим имуществом - не прежний договор аренды, а договор купли-продажи, то заключение договора купли-продажи арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды. Сохранение в реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае договор купли-продажи недвижимого имущества заключен в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения за пользование недвижимым имуществом за период после заключения договора купли-продажи.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04 апреля 2017 года по делу N А71-380/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Т.В. Макаров

Судьи

Т.М. Жукова М.А. Полякова