Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2017 г. N 18АП-5168/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 9 октября 2017 г. N Ф09-5317/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

27 июня 2017 г.

Дело N А07-22449/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Соколовой И.Ю., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2017 по делу N А07-22449/2016 (судья Пакутин А.В.).

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Сфера" - Шайбаков А.И. (доверенность от 04.10.2016).

Общество с ограниченной ответственностью "Сфера" (далее - ООО "Сфера", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа и подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Чернышевского, д. 127, общей площадью 179,7 кв. м (номера помещений первого этажа: 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 32, 33, номера помещений подвала: 17, 32, 33, 51), изложив:

- пункт 2.1 названного договора в следующей редакции: "2.1. Покупатель оплачивает продавцу стоимость объекта 5 088 800 руб. без учета НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается экспертным заключением от 23.01.2017 N 02/01/17С, составленным обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговое бюро"Метод" на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.11.2016 по делу N А07-22449/2016";

- пункт 3.1.1 названного договора в следующей редакции: "3.1.1. Покупатель оплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет 508 880 руб., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца" (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом, т. 3, л. д. 86-88).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также - Администрация, третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее также - Управление Росреестра, третье лицо), закрытое акционерное общество "Эксперт-Оценка" (далее также - ЗАО "Эксперт-Оценка", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.03.2017 (резолютивная часть объявлена 16.03.2017) исковые требования удовлетворены, суд изложил спорные пункты договора в редакции истца.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что отчет об оценке, составленный в установленном законом порядке ЗАО "Эксперт-Оценка", истцом не оспаривался. Условия приватизации объекта, утвержденные постановлением Администрации от 05.08.2016 N 1208, также в судебном порядке не оспорены, незаконными не признаны. Податель жалобы также не согласен с результатами проведенной судебной экспертизы. При этом отмечает, что разница между результатом отчета ЗАО "Эксперт-Оценка" и результатом судебной экспертизой, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговое бюро "Метод" (далее - ООО "КБ "Метод") на ту же дату, является значительной и составила 4 640 013 руб. 56 коп. Управление указывает, что в экспертном заключении ООО "КБ "Метод" при применении сравнительного подхода оценки применены аналоги с других районов города (местоположение объекта экспертизы - центр города, аналоги расположены в спальных районах города), однако, корректировка на местоположение экспертом не проводилась.

От ЗАО "Эксперт-Оценка" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на обоснованность апелляционной жалобы. Третье лицо дополнительно отмечает, что представление заключения, подготовленного привлеченным истцом специалистом, с указанием иной стоимости имущества само по себе не является основанием для назначения судебной экспертизы по определению стоимости имущества. Настаивает на том, что в силу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) в рассматриваемом случае должна быть проведена экспертиза по проверке отчета N 16-14/9-8-Н об оценке рыночной стоимости ЗАО "Эксперт-Оценка". Указывает, что истцом не представлены доказательства, опровергающие выводы ЗАО "Эксперт-Оценка", изложенные в отчете N 16-14/9-8-Н.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 25.05.2017 судебное разбирательство было отложено до 22.06.2017.

На основании определений заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судьи Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А. заменены на судей Соколову И.Ю., Пирскую О.Н.

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

До начала судебного заседания Управление представило отчет об оценке N 16-14/9-8-Н об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений подвала и 1-го этажа 9-ти этажного жилого здания, общей площадью 179,7 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Чернышевского, д. 127, подготовленный ЗАО "Эксперт-Оценка".

Арбитражный суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела представленный документ.

До начала судебного заседания от истца поступили письменные пояснения, представленные в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также дополнительные доказательства: распечатки с архива бесплатных объявлений аналогов помещений свободного назначения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщил к материалам дела представленные документы.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.03.2013 между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Сфера" (арендатор)был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 9720.3, согласно условиям которого арендодатель на основании приказа Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.03.2013 N 185-ОНФ передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда: подвал 69,3 кв. м: N N 17, 32, 33, 51; 1 этаж 110,4 кв. м: N N 20-23, 25-27, 32, 33, расположенные по адресу Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Чернышевского, д. 127, литера А, общей площадью 179,7 кв. м, для использования под медицину (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 15-19).

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более). Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 26.01.2013, и действуют по 30.06.2015 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.2 договора).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 26.01.2013 (т. 1, л. д. 20).

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 19 оборот).

24 февраля 2015 года общество обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Чернышевского, д. 127, площадью 179,7 кв. м в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) (т. 1, л. д. 23, 24).

Управление направило в адрес общества письмо от 09.08.2016 N УЗ-6134 (т. 1, л. д. 25, 26), в котором предложило заключить договор купли-продажи арендуемых помещений на условиях, приведенных в проекте договора (т. 1, л. д. 33-38).

Пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 09.08.2016 стоимость объекта покупки установлена в размере 9 728 813 руб. 56 коп. (без учета НДС), стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Законом N 135-ФЗ, что подтверждается отчетом от 11.07.2016 N 16-14/9-8-Н, составленным ЗАО "Эксперт-Оценка".

В силу пункта 3.1.1 проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет 972 881 руб. 36 коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

Вместе с тем, согласно отчету от 08.08.2016 N 0272, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью "Аваль" (далее - ООО "Аваль") по заявке ООО "Сфера", представленному в материалы дела истцом, рыночная стоимость указанного объекта на 08.08.2016 составляет 3 633 000 руб. (т. 1, л. д. 56-169).

В этой связи истцом был составлен протокол разногласий к договору купли-продажи в части определения выкупной стоимости объекта, согласно которому покупателем предложена следующая редакция пункта 2.1 договора: "Покупатель оплачивает продавцу стоимость объекта 3 633 000 руб., без учета НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Законом N 135-ФЗ, что подтверждается отчетом от 08.08.2016 N 0272, составленным ООО "Аваль" (т. 1, л. д. 43).

05 сентября 2016 года в адрес Управления поступило письмо истца с подтверждением намерения реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта с приложением протокола разногласий по пунктам 2.1 и 3.1.1 договора купли-продажи от 09.08.2016, а также отчета от 08.08.2016 N 0272 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, подготовленного ООО "Аваль" (т. 1, л. д. 42).

Письмом от 08.09.2016 Управление отклонило протокол разногласий, обществу предложено урегулировать разногласия в судебном порядке (т. 1, л. д. 44).

Наличие между сторонами разногласий относительно условия спорного договора о цене послужило основанием для обращения истца в суд с указанными ранее требованиями.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 24.11.2016 по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости (без учета НДС) нежилых помещений первого этажа и подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Кировский район, ул. Чернышевского, 127, общей площадью 179,7 кв. м (номера помещений первого этажа: 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 32, 33, номера помещений подвала: 17, 32, 33, 51) по состоянию на 26.04.2016. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "КБ "Метод".

30 января 2017 года в материалы дела от экспертной организации поступило заключение эксперта от 23.01.2017N 02/01/17С, в соответствии с которым рыночная стоимость (без учета НДС) указанных нежилых помещений по состоянию на 26.04.2016 округленно составляет 5 088 800 руб. (т. 3, л. д. 13-40).

Удовлетворяя исковые требования общества, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. При этом суд руководствовался стоимостью спорных нежилых помещений, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы, сочтя экспертное заключение ООО "КБ "Метод" обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя общества, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 названного Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В настоящем случае между сторонами возникли разногласия по договору купли-продажи, заключаемому в порядке Закона N 159-ФЗ. Соответственно, при наличии у общества преимущественного права приобретения имущества в порядке названного Закона для Управления заключение договора является обязательным.

Управление в настоящем случае не оспаривает наличие у общества преимущественного права на выкуп занимаемых помещений.

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Спор между сторонами возник относительно цены объекта договора купли-продажи, выкупаемого ООО "Сфера" в порядке Закона N 159-ФЗ.

Исходя из положений Закона N 159-ФЗ обязанность проведения оценки передаваемого в порядке указанного Закона объекта лежит на органе, уполномоченном на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со статьей 3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В проекте договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объекта определена в размере 9 728 813 руб. 56 коп. без учета НДС по состоянию на 26.04.2016 на основании отчета об определении рыночной стоимости N 16-14/9-8-Н, составленного ЗАО "Эксперт-Оценка".

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для определения величины стоимости спорных помещений по состоянию на 26.04.2016, проведение которой было поручено эксперту ООО "КБ "Метод".

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость (без учета НДС) указанных нежилых помещений по состоянию на 26.04.2016 округленно составляет 5 088 800 руб. (т. 3, л. д. 13-40).

Обозначенное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта от 23.01.2017 N 02/01/17С отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения, в связи с чем указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи этого помещения.

Доводу ответчика о том, что указанное заключение эксперта подлежит критической оценке в силу избрания экспертом объектов-аналогов, расположенных в иных районах города, без применения корректировочных коэффициентов на местоположение объекта оценки, арбитражным судом первой инстанции дана оценка.

Так, от эксперта ООО "КБ "Метод" Кузнецовой Н.О. поступили письменные пояснения по поставленным ответчиком вопросам: почему были применены аналоги объектов, расположенных в других районах, а не в районе местоположения оцениваемого объекта, почему не были применены корректировки на местоположения?

Эксперт в письменных пояснениях (т. 3, л. д. 97-101) указал, что аналоги, примененные в рамках сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости спорных помещений, располагаются в Кировском районе г. Уфы либо на границе в соседнем Ленинском районе г. Уфы. Объект экспертизы и объекты-аналоги располагаются в пределах города в одинаковой типовой территориальной зоне, что согласуется с данными "Справочника оценщика недвижимости", том II, "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (издательство Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород 2016 г., автор Лейфер Л.А., таблица N 20 "Спальные районы средне-этажной застройки"). В связи с указанным экспертом было принято решение не вводить корректировку.

Объекты аналоги, примененные в доходном подходе для расчета средней арендной ставки помещений, располагающихся на 1 этаже, располагаются в Кировском районе г. Уфы как и объект экспертизы, корректировка на местоположение не применялась, так как объект экспертизы и объекты-аналоги располагаются в пределах города в одинаковой типовой территориальной зоне "Спальные районы средне-этажной застройки". Объекты аналоги, примененные в доходном подходе для расчета арендной ставки помещений, располагающиеся в подвальном помещении, брались территориально в пределах всего г. Уфа, так как рынок предложений аренды помещений, располагающихся в подвальных помещениях, ограничен. Сравнение показало, что арендные ставки за аналогичные помещения имеют большой разбег в пределах г. Уфы и в пределах одной территориально-типовой зоны. В связи с этим была использована средняя арендная ставка по г. Уфе.

То обстоятельство, что величина рыночной стоимости по результатам судебной экспертизы значительно ниже стоимости, определенной отчетом об оценке N 16-14/9-8-Н, выполненным ЗАО "Эксперт-Оценка", вопреки убеждению подателя жалобы, не свидетельствует о неправильном применении экспертом действующих норм и правил проведения оценки.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в отчете об оценке N 16-14/9-8-Н, выполненном ЗАО "Эксперт-Оценка" и положенном в основу проекта спорного договора Управлением, оценщиком был применен лишь сравнительный подход при оценке. От применения доходного подхода эксперт отказался, сославшись на снижение спроса на рынке недвижимости.

Между тем, в заключении эксперта от 23.01.2017 N 02/01/17С применены два подхода в оценке - сравнительный и доходный.

Таким образом, доказательства того, что при проведении оценки экспертом ООО "КБ "Метод" были неверно применены установленные правила оценки, в материалах дела отсутствуют.

Ввиду указанного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2017 по делу N А07-22449/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

И.Ю. Соколова О.Н. Пирская