Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2017 г. N 18АП-3289/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 14 сентября 2017 г. N Ф09-5286/17 настоящее постановление изменено

г. Челябинск

17 мая 2017 г.

Дело N А07-21457/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УФАСТРОЙ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2017 по делу N А07-21457/2016 (судья Айбасов Р.М.).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УФАСТРОЙ" (далее - ООО "Уфастрой", ответчик) с иском, содержащим следующие требования:

- взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 632-15 от 09.09.2015, в том числе: 686 687 руб. 77 коп. основного долга за период с 05.08.2015 по 30.06.2016, а так же пени в размере 52 304 руб. 27 коп. за период с 29.09.2015 по 20.06.2016;

- расторгнуть договор аренды земельного участка N 632-15 от 09.09.2015 по арендной плате по договору аренды земельного участка N 632-15 от 09.09.2015;

- обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020504:186, общей площадью 1487 кв.м, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по ул. Академика Королева, и возвратить его по акту приема-передачи (т.1 л.д. 6-9).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2017 (резолютивная часть объявлена 06.02.2017) исковые требования удовлетворены частично (т.1 л.д. 98-107).

Суд расторг договор аренды земельного участка, обязал ответчика в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу освободить указанный участок и возвратить его Управлению по акту приема-передачи, а так же взыскал с общества "УфаСтрой" в пользу Управления сумму долга по арендной плате за период с 05.08.2015 г. по 30.06.2016 г. в размере 686 687 руб. 77 коп., пени в размере 52 246 руб. 30 коп

Общество "Уфастрой" (далее так же апеллянт) с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В апелляционной жалобе ссылается на отсутствие оснований для взыскания арендной платы за период до момента передачи участка арендатору по акту приема-передачи, т.е. до 09.09.2015. Апеллянт настаивает на том, что в указанный период пользование имуществом не производилось, арендатор не обязан уплачивать арендную плату. Поскольку судом неправильно определена дата начисления арендной платы, следовательно, расчет неустойки так же является неверным. На основании изложенного апеллянт просит решение отменить, производство по делу прекратить.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.09.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Уфастрой" (арендатор) заключен договор N 623-15 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020504:186, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по ул. Академика Королева, под предпринимательство (для строительства административно-торгового здания), общей площадью 1487 кв.м.(т.1 л.д.11-12).

Согласно п. 3.1. договора срок аренды устанавливается с 05.08.2015 до 05.08.2018. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 05.08.2015.

По акту приема-передачи от 09.09.2015 к договору аренды земельный участок передан арендатору (т.1 л.д.16).

Договор аренды земельного участка N 632-15 от 09.09.2015 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 29 сентября 2015 года (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 02/101/015/2016-36638 от 24.05.2016 - т.1 л.д.18).

В силу п. 4.6. договора арендная плата за первый подлежащий оплате период с 05.08.2015 г. по дату подписания договора, определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 05.08.2015 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора. Расчеты арендной платы, начиная с 05.08.2015 указаны в Приложениях N 2 к договору, которые являются его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 4.7. договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

На основании п. 4.8. договора не использование арендатором участка не является основанием для невнесения арендной платы.

Пунктом 5.4.2. договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, установленным в разделе 1 договора, способами, не причиняющими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу п. 5.4.6. договора арендатор обязан вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные в разделе 4 договора.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.1 договора).

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Между истцом и ответчиком имеют место обязательственные правоотношения, урегулированные договором аренды от 09.09.2015 N 623-15. Стороны согласовали существенные условия арендной сделки. Доказательств внесения арендной платы ответчик не представил, о снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявил. Расчет пени произведен истцом неверно, и сумма пени подлежит уменьшению. Наличие установленных законом и договором оснований расторжения договора подтверждено материалами дела. Прекращение договора влечет обязанность арендатора возвратить земельный участок арендодателю.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы, среди прочего, земельные участки (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса).

При подписании договора аренды земельного участка от от 09.09.2015 N 623-15 сторонами согласованы все существенные условия, предусмотренные законом в императивном порядке для сделок данного вида, оснований для признания договора незаключе6нным не имеется.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 ст. 614 Гражданского кодекса).

Доказательств внесения арендных платежей за землю ответчиком не представлено.

Договором аренды определена обязанность арендатора внести арендную плату, в том числе, за период до заключения договора аренды, а именно за период с 05.08.2015 по 08.09.2015.

Вместе с тем в силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Названными нормами определено, что обязанность арендатора по уплате арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя по предоставлению арендатору земельного участка.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п.1 ст. 328 Гражданского кодекса).

С учетом изложенного обязанность по внесению арендных платежей возникает у арендатора при условии передачи ему в пользование предмета аренды.

Наличие в договоре аренды условия, обязывающего арендатора внести арендную плату за участок до момента его фактической передачи в пользование арендатора, не соответствует существу арендных правоотношений, нарушает баланс интересов сторон. Иное толкование закона позволяло бы арендодателю в любом случае требовать внесения арендной платы в отсутствие фактической передачи имущества арендатору.

Помимо этого, судебная коллегия отмечает, что плата за земли, находящиеся в публичной собственности является регулируемой порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности устанавливаются соответствующими уполномоченными органами, определение такой платы не может быть произвольным, в силу чего увеличение размера арендной платы путем включения в договор аренды условия об обязательствах арендатора внести плату за период до момента передачи участка является неправомерным.

Поскольку земельный участок предан арендатору 09.09.2015, с указанной даты у последнего возникла обязанность вносить арендную плату.

С учетом изложенного вывод суда о наличии оснований взыскания задолженности, начисленной истцом за период с 05.08.2015 по 08.09.2015, является ошибочным.

Исходя из представленного истцом расчета, начисленная за период 05.08.2015 по 08.09.2015 сумма арендной платы составляет 70 493, 75 руб.

Указанная сумма подлежит исключению из общей суммы задолженности в размере 686 687,77 руб.

Размер подлежащих взысканию с ответчика денежных средств, таким образом, составит 616 194,02 руб.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) - определённой законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В рамках настоящего дела Комитет потребовал взыскать с общества "Уфастрой" неустойку (пени) в размере 52 304,27 руб., рассчитанную за период с 29.09.2015 по 20.06.2016 (т.1 л.д. 17).

Поскольку сумма основной задолженности подлежит уменьшению, представленный истцом расчёт неустойки (пени) так же подлежит корректировке.

Судом апелляционной инстанции произведен перерасчет размера подлежащей взысканию с ответчика пени, который составил 42 905,73 руб.

Истцом так же заявлено требование о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 5.1.5. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора:

- при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче;

- при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев;

- в других случаях, предусмотренных законодательством и иными нормативно-правовыми актами.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд первой инстанции, установив обстоятельство неисполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы более шести месяцев подряд, а так же обстоятельство направления в адрес арендатора предупреждения от 20.06.2016, содержащего требование о погашении задолженности и расторжении договора, пришел к верному вывод у наличии оснований для расторжения договора аренды.

Согласно абзацу 1 ст. 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судебная коллегия усматривает, отсутствие обстоятельств препятствующих возврату земельного участка.

Доказательств размещения на спорном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности арендатора, в материалах дела не имеется.

Оснований для квалификации возведенной на земельном участке конструкции в качестве объекта недвижимости у суда не имеется.

При названных обстоятельствах вывод суда о возложении на ответчика обязанности по возврату участка арендодателю на основании акта приема-передачи является верным.

По смыслу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет обжалуемый судебный акт в пределах доводов апелляционной жалобы.

Доводов о несогласии с иными выводами суда в апелляционной жалобе не содержится.

С учётом изложенного выше решение арбитражного суда первой инстанции в части требований о взыскании с ответчика суммы долга и пени подлежит изменению на основании п. 4 ч.1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (нарушение или неправильное применение норм материального права).

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. В дело представлено доказательство уплаты ответчиком предусмотренной подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственной пошлины в размере 3000 рублей (Чек-ордер Башкирского отделения N 8598 Сбербанка от 06.03.2017).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2017 по делу N А07-21457/2016 изменить в части взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка N 632-15 от 09.09.2015 и в части распределения судебных расходов.

В указанной части изложить решение в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УфаСтрой" в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сумму долга по арендной плате за период с 09.09.2015 г. по 30.06.2016 г. в размере 616 194 руб. 02 коп., пени в размере 42 905 руб. 73 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УфаСтрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 21 857 руб. 67 коп."

В остальной части оставить решение без изменения.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уфастрой" 3 000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.А. Суспицина Л.В. Пивоварова