Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2017 г. N 18АП-4439/17

г. Челябинск

16 мая 2017 г.

Дело N А07-26972/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Насибуллина Эдуарда Ильфатовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2017 по делу N А07-26972/2016 (судья Тагирова Л.М.).

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Насибуллина Э.И. - Шагабутдинова Э.М. (доверенность от 14.06.2016).

Индивидуальный предприниматель Насибуллин Эдуард Ильфатович (далее - ИП Насибуллин Э.И., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Усманову Владиславу Рафиковичу (далее - ИП Усманов В.Р., ответчик) о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений N 1 от 14.06.2016.

Решением суда первой инстанции от 06.03.2017 (резолютивная часть от 27.02.2017) в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ИП Насибуллин Э.И. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы её податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела.

Полагает, что при оценке целей использования арендуемого помещения суд первой инстанции не применил п. 1 ст. 50, п. 1 ст. 2, п.п. 1, 3 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу которых использование помещений с целью кальянной также является разновидностью коммерческой деятельности, указанной в договоре в качестве цели использования помещения. Судом не дана оценка представленному истцом экспертному заключению на соответствие помещения санитарных норм и правил N 03-1485 от 27.02.2017, которым установлено то обстоятельство, что отсутствие в помещении вытяжки препятствует использованию помещения, и данный недостаток не мог быть обнаружен на момент осмотра помещения арендатором, а также установлены иные недостатки (неправильная организация загрузочной зоны в кафе, системы канализации), свидетельствующие о нарушении требований санитарных норм в помещении.

Судом не дана оценка тому обстоятельству, что ответчик уклонялся от подписания соглашения о расторжении договора аренды и принятия помещения.

Ссылается на незаключенность договора аренды в силу невозможности идентифицировать переданную в аренду часть помещения, а также отсутствие у Усманова В.Р. действовать от имени собственника помещения при подписании договора, к договору не приложены документы, подтверждающие право собственности арендодателя, что также свидетельствует о ничтожности договора аренды.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из письменных материалов дела, между ИП Усмановым В.Р. (арендодатель) и ИП Насибуллиным Э.И. (арендатор) оформлен договор аренды нежилых помещений N 1 от 14.06.2016, в соответствии с п.1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения N 14 и N 15, согласно приложения N 1 к договору, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мингажева, д.102, под коммерческую деятельность.

Срок договора установлен с 14.06.2016 по 13.05.2017 (п. 5.1.1. договора).

В пункте 3.1. договора стороны установили, что арендная плата за помещение, переданного в пользование, арендатором оплачивается в следующем порядке: в момент подписания договора и акта передачи осуществляет платеж за первый месяц в размере 55000 руб. и обеспечительный платеж в размере 55000 руб., который принимается в счет арендной платы за последний месяц аренды, в случае продление договора аренды переносится на следующий срок. Кроме арендной платы арендатор оплачивает коммунальные платежи 5000 руб. и электричество и воду по счетчикам.

10.07.2016 арендатор осуществляет платеж 20000 руб. Кроме арендной платы арендатор оплачивает коммунальные платежи 5000 руб. и электричество, воду по счетчикам.

10.08.2016 арендатор осуществляет платеж 30000 руб. Кроме арендной платы арендатор оплачивает коммунальные платежи 5000 руб. и электричество, воду по счетчикам.

10.09.2016 арендатор ежемесячно осуществляет платеж 40000 руб. Кроме арендной платы арендатор оплачивает коммунальные платежи 5000 руб. и электричество, воду по счетчикам.

Начиная с 10.10.2016, арендатор осуществляет платеж 50000 руб. Кроме арендной платы арендатор оплачивает коммунальные платежи 5000 руб. и электричество, воду по счетчикам.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 10.06.2016 (л.д. 41). В акте приема-передачи указаны характеристики объекта: нежилое помещение на 1-ом этаже здания, с окнами, обеспеченное теплом, водой, электроэнергией, канализацией, санузлом, кондиционером.

Ссылаясь на то, что ответчик передал истцу помещение в ненадлежащем состоянии и с недостатками (отсутствие в помещении вытяжки), препятствующими его использованию по назначению (для кафе-кальянной), истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказан факт передачи ему объекта аренды с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, поскольку договором аренды конкретная цель использования помещения (под кафе-кальянную) не предусмотрена, о техническом состоянии помещения истцу было известно на момент заключения договора и передачи помещения, в том числе об отсутствии в помещении вытяжки, возражений и замечаний при приемке помещений не заявлено.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды нежилых помещений N 1 от 14.06.2016, в соответствии с которым ответчику в аренду передана часть нежилого помещения N 14 и N 15, согласно приложения N 1 к договору, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мингажева, д.102, под коммерческую деятельность сроком с 14.06.2016 по 13.05.2017.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете является существенным условием договора.

Согласно ст. 654 ГК РФ договором аренды должны быть согласована арендная плата.

В силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По смыслу названной нормы в её нормативном единстве с нормами ст. 421, п. 1 ст. 432 ГК РФ для определения надлежащего согласования предмета договора следует оценивать не формальное описание объекта в договоре, а действительную волю сторон, обусловленную намерением вступить в договорные отношения по поводу определённого имущества, которая подлежит определению, исходя из поведения сторон до заключения договора и в процессе его исполнения.

Оценив указанное условие пункта 1.1. договора, в котором описан объект аренды, согласно требованиям ст. 431 ГК РФ, апелляционный суд приходит к убеждению о том, что предмет договора сторонами согласован, поскольку в договоре указано наименование имущества, подлежащего передаче, его местоположение.

Помещение передано арендатору по акту от 10.06.2016 и принято арендатором без замечаний по расположению и индивидуализации помещения (л.д. 41), представитель истца подтвердил факт использования помещения по кафе летом 2016 года, расположение помещения указано сторонами в плане помещения - приложение N 1 к договору аренды от 10.06.2016, подписанному обеими сторонами (л.д. 41 оборот).

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды в силу невозможности идентифицировать переданную в аренду часть помещения апелляционной коллегией отклоняются как несоответствующие обстоятельствам дела.

Ссылки апеллянта в обоснование незаключенности договора на отсутствие у Усманова В.Р. полномочий на подписание договора, отклоняются, поскольку в материалы дела представлена доверенность от 05.02.2016 N 02АА3383175, выданная Усмановой Л.Р. на имя Усманова В.Р. с правом заключить от имени Усмановой Л.Р. в качестве арендодателя договора аренды (субаренды)_ нежилого помещения общей площадью 150, 3 кв.м. на 1 этаже, помещения N 14, 15 (л.д. 81).

Доводы апеллянта о недоказанности обстоятельства наличия у арендодателя права собственности на часть помещения, переданную в аренду по договору от 14.06.2016, опровергаются свидетельством о государственной регистрации права собственности 04АА N 877460 от 27.03.2007 (л.д. 80). Кроме того, оспаривание прав арендодателя на имущество, переданное в аренду, не входит в сферу правового интереса арендатора (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из смысла ст. 612 ГК РФ следует, что предусмотренные в п. 1 статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, то есть существенных недостатков.

Из обстоятельств же дела усматривается, что акт приема-передачи недвижимого имущества подписан сторонами без замечаний, указано, что "помещение обеспечено теплом, водой, электроэнергией, канализацией, санузлом, кондиционером", "состояние помещения отличное, новый ремонт, стены окрашены_, сантехника исправная" (л.д. 41).

Таким образом, из материалов дела усматривается, что арендодателем предусмотренные договором обязанности исполнены. Нежилое помещение, являющееся объектом аренды, передано арендатору по акту приема-передачи без замечаний относительно возможности его использования по назначению.

Объективных доказательств изменения характеристик помещения, в силу которых снижается либо исключается возможность использования его по назначению, предпринимателем в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено.

Факт отсутствия системы вытяжной вентиляции, на что ссылается истец в обоснование недостатков в переданном помещении, не может в данном случае служить основанием для вывода о том, что арендодателем нарушены условия договора в части передачи помещения в состоянии, позволяющем его использовать по назначению, поскольку из пункта 1.1. договора аренды не усматривается, что помещение будет использовано по конкретные цели, утверждаемые истцом - под кафе-кальянную.

Иные представленные в дело доказательства также не позволяют установить наличие между истцом и ответчиком предварительных договоренностей либо иных намерений относительно конкретной цели использования помещения при аренде.

Система вытяжной вентиляции при наличии в помещении кондиционера не может считаться необходимой характеристикой нежилого помещения, отсутствие которой препятствует использованию помещения для нежилых целей.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что истцом в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не доказан факт передачи арендодателем помещения с недостатками, частично или полностью препятствующими его использования по назначению, в силу чего основания для применения нормы п. 1 ст. 612 ГК РФ, на которую ссылается истец, при оценке правоотношений сторон не имеется.

Доводы апеллянта о том, что в силу норм п. 1 ст. 50, п. 1 ст. 2, п.п. 1, 3 ст. 23 ГК РФ использование помещений с целью кальянной также является разновидностью коммерческой деятельности, для которой помещение предоставлено согласно п. 1.1. договора, отклоняются, поскольку названные нормы, определяющие правовой статус субъектов предпринимательской деятельности, не могут непосредственного регулировать отношения по договорной аренде имущества, на регулирование которых направлены нормы ст. 611 и ст. 612 ГК РФ, по смыслу которых имеющиеся в помещении недостатки должны приводить к невозможности использования имущества по конкретному назначению.

Ссылки апеллянта в обоснование указанного обстоятельства на экспертное заключение на соответствие санитарных норм и правил N 03-1485 от 27.02.2017, выполненной федеральным бюджетным учреждением здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" (л.д. 97) подлежат отклонению, поскольку выводы специалистов о несоответствии обследованного помещения санитарным требованиям, как следует из заключения, сделаны, исходя из его фактического использования под кафе-кальянную безотносительно целей использования помещения, указанных в п. 1.1. договора аренды N 1 от 14.06.2016.

Ссылки апеллянта на то, что указанным заключением установлены иные недостатки (неправильная организация загрузочной зоны в кафе, системы канализации), свидетельствующие о нарушении требований санитарных норм в помещении, отклоняются, во-первых, поскольку названные недостатки не были заявлены истцом в качестве основания иска в суде первой инстанции (ч. 3 ст. 260 АПК РФ), во-вторых, также определяют использование помещения по его фактическому назначению (кафе), что не позволяет утверждать о невозможности использования помещения для иных коммерческих целей.

В силу этого, названное письменное доказательство не подтверждает исследуемых юридически значимых обстоятельств.

Доводы апеллянта о том, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что ответчик уклонялся от подписания соглашения о расторжении договора аренды и принятия помещения, отклоняются.

Применительно к разъяснениям, изложенным в п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

По смыслу изложенных разъяснений, действия арендодателя по отказу в приемке имущества из аренды являются неправомерными только в том случае, если договор аренды прекращен по установленным законом или договором основаниям.

В данном случае из материалов дела следует, что договор аренды N 1 от 14.06.2016 был оформлен до 13.05.2017.

Норма п. 1 и п. 2 ст. 610 ГК РФ в ее нормативном единстве со ст. 309, ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ не предоставляет право досрочного отказа от срочного договора аренды при отсутствии на то оснований, предусмотренных самим договором.

Договором аренды N 1 от 14.06.2016 предусмотрено только право арендодателя досрочно отказаться от договора (пункт 2.1.8. договора). Право арендатора на отказ или расторжение договора ранее окончания срока его действия договором не предусмотрено.

Наличие оснований, предусмотренных законом, на отказ от договора арендатором не доказано.

Таким образом, при отсутствии законных оснований для досрочного прекращения договора аренды N 1 от 14.06.2016 истец как арендатор не вправе был требовать принятия помещения из аренды.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2017 по делу N А07-26972/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Насибуллина Эдуарда Ильфатовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова Л.А.Суспицина