Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2017 г. N 11АП-3370/17

г. Самара

25 мая 2017 г.

Дело N А72-13164/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 18 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 мая 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Леонтьевой Ольги Борисовны на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 24 января 2017 года, принятое по делу NА72-13164/2016 (судья Абрашин С.А.),

по иску Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301162822, ИНН 7303006082), г. Ульяновск,

к индивидуальному предпринимателю Леонтьевой Ольге Борисовне (ОГРНИП 312732811800035), г. Ульяновск,

об обязании освободить нежилые помещения,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Леонтьевой Ольги Борисовны (ОГРН 312732811800035, ИНН 732898669653),

к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301162822, ИНН 7303006082),

о признании незаконным расторжения договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Леонтьевой Ольге Борисовне об обязани освободить нежилые помещения общей площадью 44,9 кв.м., расположенные по адресу: г.Ульяновск, ул. Карбышева, д. 30 (на первом этаже помещения N 72,58).

Индивидуальный предприниматель Леонтьева Ольга Борисовна обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска с требованием о признании незаконным расторжение договора аренды от 04.07.2012 г. N 11057 муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул.Карбышева, д. 30 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 17 ноября 2016 года суд объединил указанные дела в одно производство для совместного рассмотрения, с присвоением номера N А72-13164/2016.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24 января 2017 года исковые требования Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска удовлетворены. Суд обязал индивидуального предпринимателя Леонтьеву Ольгу Борисовну освободить нежилые помещения общей площадью 44,9 кв.м., расположенные по адресу: г.Ульяновск, ул. Карбышева, д. 30 (первый этаж: помещения N 72,58).

Исковые требования индивидуального предпринимателя Леонтьевой Ольги Борисовны оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Леонтьева Ольга Борисовна обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований администрации и удовлетворении требований о признании незаконным расторжение договора аренды от 04.07.2012 г. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права.

Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 04 июля 2012 года между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (переименованным в Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска) (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Леонтьевой Ольгой Борисовной (арендатор) оформлен договор N 11057 аренды муниципального нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, площадью 40,0 кв.м., расположенное по адресу: г.Ульяновск, ул.Карбышева, 30, для использования под оказание услуг.

Указанное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи от 04 июля 2012 года.

Согласно п. 1.2 договора срок аренды сторонами определен с 04 июля 2012 года по 03 июля 2017 года.

В п. 2.2.2 договора, стороны предусмотрели, что арендатор должен своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату с учетом всех последующих изменений и дополнений к договору.

Пунктом 3.2 договора аренды стороны определили, что арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно в сумме 12 510 руб. Арендная плата за текущий месяц перечисляется арендатором до 10 числа данного месяца.

В последующем, размер арендной платы был изменен, при этом арендатором арендные платежи оплачивались, исходя из измененного размера, что не оспаривается последним.

Дополнительным соглашением от 26 августа 2013 года изменена площадь помещений, которая стала составлять 44,9 кв.м., входящих в состав объекта недвижимости площадью 294,9 кв.м. для использования под оказание услуг (1 этаж: помещения N 72, 58).

В соответствии с п.5.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случае повторения факта несвоевременной оплаты арендной платы, а именно повторного нарушения условий п.2.2.2 и п.3.2 в течение одного года, независимо от последующего ее внесения, предупредив об этом арендатора за один месяц.

Руководствуясь п.5.2.12 арендодатель уведомлением от 31 мая 2016 года (исх. N 21300-03) уведомил арендатора об отказе от договора аренды с 10 июля 2016 года. С этой же датой арендодатель считает договор аренды N 11057 расторгнутым. Также арендодатель предложил арендатору освободить, занимаемые помещения и передать их представителю Управления муниципальной собственности администрации города Ульяновска".

Данное уведомление было получено арендатором, что следует из письма арендатора от 28 июня 2016 года и не отрицается последним.

Оставление указанного уведомления без удовлетворения послужило арендодателю основанием для обращения в суд с требованием об обязании арендатора освободить спорные нежилые помещения.

В свою очередь, арендатор просит суд признать незаконным расторжение договора аренды от 04.07.2012 г. N 11057 муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Ульяновск, ул.Карбышева, д. 30.

Удовлетворяя иск администрации и отказывая в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В силу ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Аналогичные правила содержатся в ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут устанавливаться и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Из материалов дела следует, что за август 2015 года арендная плата внесена 14.09.2015 года; за сентябрь 2015 года арендная плата внесена 16 октября 2015 года; за октябрь 2015 года арендная плата внесена 18 ноября 2015 года. Оплата арендной платы за ноябрь и декабрь 2015 года в установленные договором сроки не производилась.

Ответчик, в нарушение ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил в материалы дела доказательства, опровергающие факты, изложенные истцом.

Факт неоднократного нарушения сроков оплаты арендных платежей как в 2014, так и в 2015 и 2016 арендатором документально не оспорен.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель, направил в адрес арендатора уведомление от 31 мая 2016 года N 11300-03, в котором указал о неоднократных нарушениях условий договора, предусмотренных п.2.2.2 и 3.2 договора (нарушение сроков уплаты арендных платежей).

Как верно указал суд первой инстанции, в данном случае исковые требования арендодателя не направлены на расторжение договора аренды, поскольку арендодатель полагает, что таковое состоялось во внесудебном порядке. Вместе с тем, приведенные выше разъяснения ВАС РФ не исключают их применение к спорной ситуации по аналогии.

При этом, из материалов дела следует, что арендодатель, направив уведомление от 31 мая 2016 года об отказе от договора, не ссылался на п.5.2.3 договора, предусматривающий возможность, в порядке установленном законодательством, расторгнуть договор в случае наличия у арендатора задолженности эквивалентной двухмесячной сумме арендных платежей.

В данном уведомлении и в последующих документах, исходивших от арендодателя имеется ссылка на п.5.4 договора, в котором стороны закрепили право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае повторения факта несвоевременной оплаты арендной платы, а именно повторного нарушения условий п.2.2.2 и п.3.2 договора в течение одного года.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал, что в п.5.4 договора стороны предусмотрели право арендодателя, без обращения в суд, отказаться от договора в случае неисполнения арендатором обязательств, предусмотренных в п.2.2.2 и п.3.2 договора.

Согласно абзаца 1 ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств возврата спорного имущества суду непредставлено.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 24 января 2017 года, принятое по делу N А72-13164/2016, - оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Леонтьевой Ольги Борисовны, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ю. Николаева С.Ш. Романенко