Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2017 г. N 10АП-9245/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10 ноября 2017 г. N Ф05-16312/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

24 июля 2017 г.

Дело N А41-73831/16

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Ивановой Л.Н., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Щербина Н.Ю.,

при участии в заседании:

от истца, общества с ограниченной ответственностью "Ай Дента" (ИНН: 5019023635, ОГРН: 1115019003219): Мягкова Е.В. - представитель по доверенности от 28.10.2016,

от ответчика, Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира (ИНН: 5019005019, ОГРН: 1025002512050): Никитина С.А. - представитель по доверенности от 10.07.2017,

от третьего лица, Администрации городского округа Кашира (ИНН: 5019008901, ОГРН: 1025002514085): Никитина С.А. - представитель по доверенности от 10.07.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ай Дента" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 мая 2017 года по делу N А41-73831/16, принятое судьей Капаевым Д.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "Ай Дента" к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира, при участии в деле третьего лица Администрации городского округа Кашира, об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ай Дента" (далее - ООО "Ай Дента", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Кашира (далее - Администрация), Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникшие при заключении договора N 7 от 15.07.2016 купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,0 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Каширский район, г. Ожерелье, ул. Советская, д. 18 (спорный объект, объект недвижимого имущества), изложив пункты 4.1., 4.3.1, 4.3.2, 4.6, 4.9, 6.3, 9.2, 9.3 договора в редакции, указанной в иске.

В ходе судебного разбирательства в порядке ч. 2, 5 ст. 49 АПК РФ судом рассмотрен и принят отказ от исковых требований к Администрации, а также от части требований к Комитету по пунктам 4.3.2 и 4.9., в порядке ст. 51 АПК РФ Администрация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (определение Арбитражного суда Московской области от 13.12.2016)

Соответственно, предметом спора являются требования истца к Комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора в отношении спорного объекта, в соответствии с чем истец просил изложить пункты 4.1., 4.3.1, 4.6, 6.3, 9.2, 9.3 договора в предложенной редакции.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.05.2017 по делу N А41-73831/16 производство по делу в части требований к Администрации, в части требований об урегулирования разногласий по пунктам 4.3.2 и 4.9. договора прекращено. Иск удовлетворен частично. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,0 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Каширский район, г. Ожерелье, ул. Советская, д. 18, изложив в следующей редакции пункт:

4.1. "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в Заключении эксперта N А-01-2609/03-17 по делу NА41-73831/2016 по состоянию на 16.02.2016 года и составляет 4295055 (Четыре миллиона двести девяносто пять тысяч пятьдесят пять) рублей, без учёта НДС".

4.3.1. "Датой платежа считается дата списания денежных средств с расчетного счета Покупателя - Залогодателя.".

4.6. "Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются в независимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: 4.6.1. На погашение основного долга. 4.6.2. На уплату процентов. 4.6.3. На уплату неустойки.".

6.3 "До момента полной оплаты имущество находится в залоге у Продавца-Залогодержателя. Полная уплата Покупателем-залогодателем цены продажи имущества подтверждается выпиской со счета Покупателя-Залогодателя о списании средств в сумме цены продажи имущества и платежей в погашение процентов". В удовлетворении остальной части иска отказано (т. 3 л.д. 50-52).

Не согласившись с решением суда, ООО "Ай Дента" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ответчика и третьего лица против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Московской области от 11.05.2017 года по делу N А41-73831/16 следует отменить в части отказа в урегулировании разногласий по пунктам 9.2, 9.3 договора. Изложить указанные пункты договора в редакции Администрации городского округа Кашира. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом и Администрацией заключен договор аренды N 23 от 26.09.2012, в соответствии с которым истец арендует у Администрации объект недвижимого имущества, 16.02.2016 года истец обратился в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение на объект недвижимого имущества, письмом от 20.07.2016 года N 2444 Комитетом, как полномочным лицом по заключению от имени муниципального образования подобных договоров, было направлено Постановление Администрации от 12.07.2016 N 1911-п и проект договора, в соответствии с которым истцу было предложено заключить договор по цене 4 410 169 руб. 49 коп., без учета НДС.

11.08.2016 истец возвратил в адрес Комитета договор, в редакции протокола разногласий от 10.08.2016, которым предложил изложить в новой редакции пункты 4.1, 4.3.1,4.3.2, 4.6, 4.9, 6.3, 7.2.3, 7.2.5, 7.2.7, 9.2, 9.3, письмом N 2893 Комитет направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий к договору, из содержания которого следовало, что в редакции истца приняты следующие пункты договора: 4.3.2., 7.2.3, 7.2.5., 7.2.7.

Таким образом, неурегулированными пунктами между сторонами спора остались пункты договора 4.1., 4.3.1, 4.6, 6.3, 9.2, 9.3 договора в редакции, изложенной в исковом заявлении (с учётом рассмотренного и удовлетворенного ходатайства истца).

Ссылаясь на обстоятельства не урегулирования спорных условий договора, после реализации досудебного порядка урегулирования спора, истец обратился в суд.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе об отчуждении имущества исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В силу п.п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец отвечает критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Поскольку между истцом и Комитетом на стадии заключения договора купли- продажи объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, возникли разногласия (преддоговорной спор) в том числе о цене, являющейся существенным условием данного договора и с учетом наличия альтернативной оценки спорного объекта с ценой меньшей, чем определено независимым оценщиком ИП Бондаревой Г.В. в отчете N 4509-905-16 (т. 2 л.д. 29-68), суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца о проведении экспертизы об установлении рыночной стоимости предмета сделки по состоянию на 16.02.2016.

По результатам судебной оценочной экспертизы N А-01-2609/03-17 (т. 2 л.д. 120-154) установлено, что рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 16.02.2016 составляет 5 068 166 руб. с учётом НДС, без учёта НДС - 4 295 055 руб. (т. 2 л.д. 120-154).

Оценив наряду с другими доказательствами по делу, представленное по результатам проведенной экспертизы заключение эксперта суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор надлежит заключить по цене 4 295 055 руб., а п. 4.1 изложить в следующей редакции "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта N А-01-2609/03-17 по делу NА41-73831/2016 по состоянию на 16.02.2016 года и составляет 4 295 055 (Четыре миллиона двести девяносто пять тысяч пятьдесят пять) рублей, без учёта НДС".

Доводы истца о том, что заключение эксперта N А-01-2609/03-17 является ненадлежащим доказательством по делу и суд первой инстанции неправомерно отказа в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении содержится ответ на поставленный судом вопрос, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, истцом документально не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, заключение экспертизы в силу ст. 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ обоснованно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (ст. 71 АПК РФ).

Ссылка заявителя жалобы на то, что стоимость подлежащего приватизации имущества определена оценщиком не на дату получения ответчиком, как это предусмотрено законом, заявления истца о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а на иную произвольную дату, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Из материалов дела следует, что заявление истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества было получено ответчиком 16.02.2016 (т. 1 л.д. 70).

Указанное обстоятельство подтверждается соответствующей отметкой на заявлении истца.

В исковом заявлении истец также указывает, что обратился к ответчику о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества 16.02.2016.

Отчет N 0709/16 об оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, который положен истцом в обоснование требования об установлении цены договора, также составлен по состоянию на 16.02.2016 (т. 1 л.д. 30-130).

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что назначая экспертизу по настоящему делу для установления рыночной стоимости предмета сделки, суд первой инстанции правомерно исходил, что такая стоимость должна быть установлена на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, т.е. в настоящем случае на 16.02.2016.

Из содержания экспертного заключения N А-01-2609/03-17 следует, что стоимость объекта недвижимости определена экспертом именно на указанную дату.

Суд апелляционной инстанции полагает правомерным отказ суда первой инстанции в назначении повторной судебной экспертизы. Оснований для удовлетворения ходатайства истца о назначении повторной судебной экспертизы, заявленного в суде апелляционной инстанции, апелляционной коллегией не установлено.

Согласно п. 4, 5 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона N 159 право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Норма, содержащаяся в абз. 5 ст. 316 ГК РФ, является диспозитивной, стороны договора вправе ее изменить по своему усмотрению. Так, они могут предусмотреть, что денежное обязательство считается исполненным с момента списания денежных средств со счета должника.

Поскольку, пункт 4.3.1. договора, представленный в редакции ответчика, противоречит положениям Закона N 159, так как указанный федеральный закон не предусматривает наличия первого платежа, а устанавливает срок рассрочки оплаты выкупаемого имущества, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что п. 4.3.1, п. 6.3. договора подлежат принятию в редакции истца.

В пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений ст. 319 ГК РФ" указано, что положения ст. 319 ГК РФ не регулируют отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства, а только определяют порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора. Соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в ст. 319 ГК РФ. Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в ст. 319 ГК РФ, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (ст. 168 ГК РФ).

С учетом того, что п. 4.6. договора в редакции ответчика противоречит положениям ст. 319 ГК РФ суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости принятия данного пункта договора в редакции, предложенной истцом.

Отказывая в удовлетворении требований истца в части урегулирования разногласий по п.п. 9.2, 9.3 договора, суд не учел, что разрешение судом спора при возникновении у сторон разногласий по содержанию условий договора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В настоящем случае спор по п. 9.2, 9.3 договора остался неразрешенным и последствием отказа в данной части иска является необходимость предъявления нового иска, что противоречит положениям статей 426, 445 ГК РФ и создает правовую неопределенность в правоотношениях сторон.

С учетом изложенного, проанализировав положения п. 9.2, 9.3 договора, изложенные в редакции ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для принятия данных положений договора в редакции истца не имеется, поскольку редакция ответчика не противоречит действующему законодательству.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части отказа в урегулировании разногласий по пунктам 9.2, 9.3 договора, указанные пункты договора подлежат принятию в редакции Администрации городского округа Кашира. В остальной части решение суда следует оставить без изменения.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11.05.2017 года по делу N А41-73831/16 отменить в части отказа в урегулировании разногласий по пунктам 9.2, 9.3 договора. Изложить указанные пункты договора в редакции Администрации городского округа Кашира. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

Л.Н. Иванова Э.С. Миришов