Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2017 г. N 09АП-10081/17

г. Москва

06 июня 2017 г.

Дело N А40-219438/15

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Солоповой А.А., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Стройпром" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 января 2017 г. по делу N А40-219438/15 (41-1833), принятое судьей Березовой О.А.

по иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск

к ЗАО "Стройпром" (ОГРН 1037739924771)

третьи лица: Администрация города Подольска, Министерство строительного комплекса Московской области, о взыскании 42.927.935 руб. 72 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Чеботарева А.С. по доверенности от 09.01.2017 г.;

от ответчика: Гришин А.А., Данилочкина Т.В. по доверенности от 18.05.2015 г.;

от третьих лиц: от Администрации городского округа Подольск: Чеботарева А.С. по доверенности от 09.01.2017;

от Министерства строительного комплекса Московской области не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Стройпром" (далее - ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 41.536.464 руб. 18 коп., и пени в размере 1.391.471 руб. 54 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендной платы, в рамках договора аренды от 08.04.2015 г. N 5, ссылаясь на статьи 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.01.2017 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в удовлетворении исковых требований отказать. Ответчик ссылается на то, что в спорный период не мог пользоваться земельным участком в срок до 26.08.2016 г.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец представил письменные пояснения на жалобу, его представитель в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение суда от 23.01.2017 г. подлежит отмене, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 5 от 08.04.2015 г.

Согласно условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 3.582 кв.м, кадастровый N 50:55:0010315:1, расположенный по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Плещеевская, д. 46.

Договор заключен, с учетом протокола разногласий к нему от 16.04.2015 г. (т.1, л.д. 21-22).

Договор заключен на срок 3 (три) года, согласно п.2.1.

03.07.2015 г. договор аренды земельного участка N 5 от 08.04.2015 г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Истец указывает, что на основании п. 2.2 договора, условия договора применяются к правоотношениям сторон, возникшим до заключения договора, начиная с 05.08.2014 г.

Акт приема-передачи земельного участка за период с 11.08.2014 г. по 08.04.2015 г. не представлен. В п. 2.3 договора участок считается переданным арендодателем в аренду с даты, указанной в п. 2.2 договора без оформления акта приема-передачи (с 05.08.2014 г.).

Истец в обоснование иска ссылается на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды в части оплаты арендных платежей, в связи с чем, за ответчиком имеется задолженность за спорный период с 3 и 4 квартал 2014 г., с 1 по 3 квартал 2015 г. в заявленном размере. В досудебном порядке урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензии от 27.08.2015 г. и от 23.10.2015 г. с требованием оплатить имеющуюся, сумму задолженности. (т.1, л.д. 30-35).

Поскольку ответчик требования истца указанные в претензиях оставил без ответа и удовлетворения, сумму задолженности истцу не оплатил, последний обратился в суд с настоящим иском за защитой нарушенного права.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Оценив представленные доказательства, проверив расчет исковых требований, и отсутствия доказательств оплаты долга ответчиком, суд первой инстанции удовлетворяя исковые требования исходил из того, что истец доказал обстоятельство не исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с 3 и 4 квартал 2014 г., с 1 по 3 квартал 2015 г. и требования истца удовлетворил.

Между тем, судом первой инстанции не учтено.

Ответчиком условия п. 2.2, 2.3 договора подписаны с учетом протоколом разногласий от 16.04.2015 года, в редакции ответчика указано то, что: п. 2.2 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации; а п. 2.3 участок считается переданным в аренду арендатору с даты, государственной регистрации договора, без оформления акта приема-передачи. (т.1, л.д. 21-22).

Довод истца о согласовании п. п. 2.2, 2.3 договора в редакции арендодателя материалами дела не подтверждаются, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а протокол согласования от 29.04.20115г. подписан ответчиком с разногласиями, в связи с чем, подлежит отклонению апелляционным судом.

ЗАО "Стройпром" 19.05.2015 г. обратилось в Министерство строительного комплекса Московской области с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, однако 23.06.2015 г. в выдаче ГПЗУ ответчику отказано.

В материалы дела ответчиком представлен ответ Министерства строительного комплекса Московской области от 23.06.2015 г. N 19исх-11981/94 на заявление ЗАО "Стройпром" по вопросу подготовки ГПЗУ по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Плещеевская, 46а/46б, с кадастровыми номерами 50:55:0000000:67494, 50:55:0010315:1. (т.1, л.д. 74).

В данном письме Министерство строительного комплекса Московской области указывало, что согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Подольского городского совета Депутатов от 16.02.2010 г. N 48/6 "Об утверждении правил землепользования и застройки на части территории муниципального образования городской округ Подольск Московской области", в границах улиц: проспект Юных Ленинцев, Рязанское шоссе, граница города, Кирова, Б. Серпуховская, граница города, Вишневая, граница города", данные земельные участки расположены в границах двух зон: зона Ж-1 - "Зона застройки многоэтажными жилыми домами", зоны ОЖ - "Зона общественно-жилого назначения".

ЗАО "Стройпром" повторно обратилось с заявлением от 04.08.2015 г. N 19вх-37729/ГПЗУ о выдаче ГПЗУ в целях строительства 17-этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Плещеевская, 46. (т.2, л.д. 77-78).

Распоряжением Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области от 12.12.2015 г. N 31РВ-164 утвержден порядок и сроки проведения работ по подготовке проекта о внесении изменений в "Правила землепользования и застройки на части территории муниципального образования городской округ Подольск Московской области", в границах улиц: проспект Юных Ленинцев, Рязанское шоссе, граница города, Кирова, Б. Серпуховская, граница города, Вишневая, граница города", применительно к территории общей площадью 6802 кв. м, включающей земельные участки с кадастровыми номерами 50:55:0010315:1 и 50:55:0000000:67494. (т.2, л.д. 85-87).

В п.1 данного распоряжения указано подготовить проект о внесении изменений в указанные Правила. В п.2 указанного распоряжения утверждены этапы градостроительного зонирования в части изменения территориальных зон на часть территории муниципального образования городской округ Подольск Московской области, в границах улиц: проспект Юных Ленинцев, Рязанское шоссе, граница города, Кирова, Б. серпуховская, граница города, Вишневая, граница города, применительно к территории общей площадью 6802 кв.м, включающей земельные участки с кадастровыми номерами 50:55:0010315:1 и 50:55:0000000:67494.

Согласно п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

В п. 5.2 договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Договор аренды земельного участка N 5 от 08.04.2015 г. был заключен на основании протокола о результатах аукциона от 22.07.2014 г.

В п.1.1. договора N 5 от 08.04.2015 г. согласовано о передаче ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:55:0010315:1 площадью 3.582 кв.м., с видом разрешенного использования - "многоэтажное жилищное строительство", местоположение относительно ориентира расположенного за границами земельного участка в 45 метрах на северо-восток, почтовый адрес: Московская обл., г. Подольск, ул. Плещеевская, д.46.

При этом, в п. 9 аукционной документации указаны существенные условия договора аренды, подлежащего заключению с победителем аукциона, а именно: договор аренды земельного участка подлежит подписанию с победителем аукциона после заключения инвестиционного контракта, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте РФ в сети "Интернет". (т.4, л.д. 3-12).

В п. 10 аукционной документации предусмотрено, что инвестиционный контракт подлежит подписанию до заключения договора аренды земельного участка.

Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству 17-этажного жилого дома ориентировочной общей площадью квартир 7.990,4 кв.м и ориентировочной общей площадью встроенных нежилых помещений 404,0 кв.м, включая внутриквартальные проезды, объекты транспортной инфраструктуры, инженерные сети и сооружения, детские площадки, объекты благоустройства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории на земельном участке с кадастровым номером 50:55:0010315:1 площадью 3.582 кв.м, с разрешенным использованием: "многоэтажное жилое строительство". (т. 2, л.д.37-48).

Во исполнение указанных предписаний ответчиком 04.08.2014 г. подписан инвестиционный контракт N 203 на строительство 17-этажного дома ориентировочной площадью квартир 7.990,4 кв.м и ориентировочной общей площадью встроенных нежилых помещений 404,0 кв.м, данный контракт передан Администрации для подписания.

В связи с не заключением с ЗАО "Стройпром" договора аренды в установленные законодательством сроки, последний обратился в Администрацию муниципального образования городской округ Подольск с заявлением о заключении договора аренды. (т.2, л.д. 14-15).

27.08.2014 г. ЗАО "Стройпром" направил жалобу в УФАС по Московской области о не подписании договора аренды (т.2, л.д. 16). В предписании по жалобе ответчика, УФАС по Московской области от 05.09.2014 г. предписано Комитету по строительству и архитектуре г. Подольска подписать договор аренды (т.2, л.д. 17-18).

28.08.2014 г. ЗАО "Стройпром" заключает договор N 14-19 на проведение проектных изысканий и подготовку проектной документации для строительства многоквартирного жилого дома на вышеуказанном земельном участке.

ЗАО "Стройпром" 24.09.2014 г. повторно обратился в Администрацию с заявлением с требованием заключить договор аренды с учетом предписания УФАС. (т.2, л.д. 49-50).

В связи с не заключением договора в срок, 01.12.2014 г. ЗАО "Стройпром" обратилось с иском в суд о понуждении Администрации в заключении договора аренды.

Поскольку до принятия решения суда, истец добровольно договор аренды подписал, ответчик отказался от иска, о чем было вынесено определение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-75810/14 от 24.04.2015 г. о прекращении производства по делу. (т.1, л.д. 58-59).

После подписания договора аренды земельного участка, ответчик 19.05.2015 г. обратился в Министерство строительного комплекса по Московской области с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) (т.1, л.д. 72-73).

23.06.2015 г. Министерство строительного комплекса по Московской области отказало ответчику в выдаче ГПЗУ, поскольку земельный участок находится в границах двух зон - зоны Ж-1 и зоны ОЖ (согласно действующим "Правилам землепользования и застройки" г. Подольска), а также в связи с тем, что согласно кадастровым выпискам спорный земельный участок носит временный характер. (т.1, л.д. 72).

Таким образом, материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок передан в состоянии, исключающем возможность его использования в целях предусмотренном договоре (строительство многоэтажного жилого дома).

Вплоть до выдачи ГПЗУ переданный земельный участок невозможно использовать для целей строительства.

Разрешение на строительство получено ответчиком лишь - 26.08.2016 г.

При указанных обстоятельствах, неправомерны выводы суда первой инстанции о том, что в деле имеются доказательства фактического пользования земельным участком за спорный период с 3 и 4 квартал 2014 г., с 1 по 3 квартал 2015 г., поскольку опровергаются представленными в дело доказательствами.

С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о не обоснованности предъявленного иска, поскольку эти обстоятельства не могли быть выявлены Обществом (ответчиком) самостоятельно при заключении спорного договора.

Так как арендованный земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказался в состоянии, не пригодном для его использования, апелляционный суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Каких-либо доказательств опровергающие указанные обстоятельства о том, что за заявленный период спорный земельный участок являлся пригодным для его использования по условиям договора N 5 от 08.04.2015 г. истцом документально не подтверждено, несмотря на отложение рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Поскольку нарушений условий договора ответчиком не допущено, оснований для применения мер ответственности отсутствуют, следовательно, в удовлетворении требования о взыскании неустойки истцу следует отказать.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ решение Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2017 г. подлежит отмене на основании части 2 статьи 270 АПК РФ, с принятием по делу нового судебного акта об отказе полностью в удовлетворении исковых требований, по основаниям изложенным выше.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 66, 110, 123, 156, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, ч.2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2017 года по делу N А40-219438/15 (41-1833) отменить, в удовлетворении исковых требований Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск отказать.

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск в пользу ЗАО "Стройпром" (ОГРН 1037739924771) расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3.000 (три тысячи) руб. 00 коп.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

О.В. Савенков А.А. Солопова