Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2018 г. N 17АП-9334/18

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2017 г. N 09АП-9371/17

город Москва

10 апреля 2017 г.

Дело N А40-166317/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.Н. Григорьева,

судей В.Р. Валиева, О.Г. Головкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 января 2017 года

по делу N А40-166317/2014, принятое судьей Михайловой Е.В.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИСТ ДИВИЖЕН"

(ОГРН 1027739810735, 121019, город Москва, переулок Сивцев Вражек, 3/18)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 115054, город Москва, улица Бахрушина, дом 20)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Юревич М.В. (по доверенности от 18.11.2016)

от ответчика: Соболь Л.Я. (по доверенности от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИСТ ДИВИЖЕН" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: нежилого помещения общей площадью 374 кв.м ( подвал, пом. I, комн. 1- 6,8-11,11а,12-17) по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, дом 3 в части пунктов 3.1, 3.4 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части сроков рассрочки).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2016 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и отказать в удовлетворении исковых требований.

Отменяя названные судебные акты и направляя дело на рассмотрение в суд первой инстанции, Окружной суд указал на необходимость обосновать вывод о необходимости повторной экспертизы, а также дать оценку доводу департамента о том, что в рамках сравнительного подхода экспертом использованы объекты - аналоги, относящиеся к другому сектору рынка коммерческой недвижимости

При новом рассмотрении дела, решением Арбитражного суда города Москвы от 30 января 2017 года исковые требования удовлетворены урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: нежилого помещения общей площадью 374 кв.м ( подвал, пом. I, комн. 1-6,8-11,11а,12-17) по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, дом 3.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель - ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, полагает обжалуемый судебный акт Арбитражного суда города Москвы не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции ООО "ИСТ ДИВИЖЕН" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 374 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2003 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".

07.05.2014 г. (вх. N 33-5-13909/14-(0)-0 ООО "ИСТ ДИВИЖЕН" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 53 536 000 руб. (письмо исх. N 33-5- 13909/14-(2) от 08.08.2014 г.).

Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и направил ответчику письмо (исх.N 14 от 01.09.2014) с приложенным к нему протоколом разногласий, в котором выразил несогласие с установленной в проекте договора купли-продажи ценой выкупа, и предложил заключить договор купли-продажи с условием о цене в размере 32 510 000 руб., установленной оценщиком ООО "Оценочная компания "Альфа" в отчете от 21.05.2014 N 14476-И/14.

Департамент письмом от 29.09.2014 исх. N 33-5-13909/14-(0)-1 отказал истцу в заключении договора купли-продажи нежилого помещения по цене 32 510 000 руб.

Стоимость нежилого помещения была определена Истцом исходя из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества выполненного ООО "АЛЬФА". Отчет выполнен на дату обращения, а именно на 10.040.2014 г., что подтверждает правомерность обращения истца в суд.

В связи с отклонением редакции спорных пунктов договора купли продажи Департаментом, истец в порядке предусмотренном ст.ст. 445, 446 ГК РФ, обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.

Поскольку Департамент и Общество "Ист Дивижен" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой было поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации. Согласно экспертному заключению, рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 50 931 571 руб.

Передавая дело на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал, что отклоняя результаты экспертизы ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации, отраженные в отчете от 20.05.2015 N 1664/31-19-3, суд первой инстанции не исследовал вопрос о том, проводилась ли экспертиза в отношении спорного объекта - нежилого помещения общей площадью 374 кв.м (подвал, пом. I, комн. 1-6,8-11,11а,12-17) по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, дом 3, либо иного объекта, осуществлял ли эксперт ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации выезд на указанный объект, учитывая, что экспертное заключение N 1664/31-19-3 от 20.05.2015 г. содержит фото объекта (т. 4 л.д. 15), а также ходатайство эксперта от 06.05.2015 (т.4 л.д. 2) с просьбой о назначении по месту расположения объекта исследования по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д.3.

Кроме того, суду первой инстанции также даны указания, дать оценку доводу Департамента о том, что в рамках сравнительного подхода экспертом при проведении повторной экспертизы использованы объекты- аналоги, относящиеся к другому сектору рынка коммерческой недвижимости (эксперт использовал объекты-аналоги, не обладающие необходимыми для размещения ресторана площадями, электрическими мощностями, объекты с кабинетной планировкой, под офисы и склады).

Судом, при исследовании и оценке экспертного заключения выполненного ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации, было установлено, что кроме технических неточностей, не влияющих на достоверность величины рыночной стоимости объекта экспертизы, были допущены нарушения, свидетельствующие о недостоверности заключения выполненного ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации, несоответствия его требованиям законодательства в связи с чем, как полагает суд, отсутствует возможность дальнейшего использования данного заключения, в том числе для целей определения выкупной цены приватизируемого объекта.

По результатам рассмотрения заключения судом выявлены следующие существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности.

Так, в представленном экспертном заключении выполненного ФБУ Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ отобранные экспертом объекты-аналоги предлагаются к продаже после даты, по состоянию на которую определяется стоимость объекта в рамках исследования,

Однако, Пунктом 8 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" предусмотрено, что дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Таким образом, приведенный экспертом анализ сегмента рынка, противоречит требованиям п. 8 ФСО N 1.

Кроме того, в экспертном заключении отсутствует расчётное обоснование введения поправок на площадь объектов и не указаны формулы расчета данных поправок, имеются неточности в определении расположения объектов-аналогов от метро, в экспертном заключении не анализируются условия договоров аренды операционные расходы, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, переменные расходы.

Учитывая вышеизложенное, и поскольку указанное Заключение содержит существенные нарушения законодательства, суд, Определением от 09.10.2015 г. назначил повторную судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "АА ОЦЕНКА И КАДАСТР"

Проводя оценку данного экспертного заключения, суд отметил, что для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования. Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта. При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом. При применении доходного подхода оценки с использованием метода капитализации, экспертом, осуществлялось определение чистого операционного дохода, потенциального и действительного валового доходов, при это экспертом, проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения. Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

Учитывая изложенное суд пришел к выводу, что при производстве повторной судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Доводы департамента в частности и о том, что в рамках сравнительного подхода экспертом при проведении повторной экспертизы использованы объекты-аналоги, относящиеся к другому сектору рынка коммерческой недвижимости (эксперт использовал объекты-аналоги, не обладающие необходимыми для размещения ресторана площадями, электрическими мощностями, объекты с кабинетной планировкой, под офисы и склады) получили надлежащую оценку суда первой инстанции.

Так, ссылаясь на нарушение экспертом требования объективности, всесторонности и полноты исследования, ответчик приводит доводы о том, что в рамках экспертизы отсутствует единообразие в подборе объектов.

В то же время судом установлено, что при оценке рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости Эксперт провел "Анализ наилучшего наиболее эффективного использования", и определил к какому типу можно отнести тот или иной объект. При этом возможно расхождение с текущим использованием исследуемого объекта и данным, указанным в технической документации.

В данном случае, объектом экспертизы является нежилое помещение, находящееся в подвале жилого дома, вход со двора дома, расположенного в тихом переулке, с объектами, имеющими типичное для торговых помещений расположение - 1-я линия, вход с улицы, 1-й этаж.

Эксперт принял решение руководствоваться при подборе объектов аналогов совпадением основных ценообразующих для торговых помещений факторов - таких как местоположение, расположение, наличие отдельного входа. Также, все подобранные объекты-аналоги позиционируются продавцами как торговые помещения.

Такие факторы как планировка и наличие мощностей, как пояснил эксперт, легко корректируются в случае заинтересованности покупателя и, в данном случае, определяющими не являются

В рамках расчета рыночной стоимости при выборе аналогов к таким помещениям экспертом учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты со схожими физическими и экономическими характеристиками.

Для получения достоверного расчета при подборе аналогов Эксперт опирался на собственный опыт и знания и проводил классификацию подобранных к сравнению помещений на основании информации, представленной в объявлениях и полученной от продавцов.

Эксперт анализировал рынок аналогичных помещений в сегменте рынка коммерческих помещений свободного и торгового назначения.

Так же необходимо учитывать то, что одно и тоже помещение свободного или торгового назначения можно использовать под разные цели, но использование помещения под те или иные цели не должно отражаться на стоимости данного помещения, т.к. в соответствии с определением суда эксперт рассчитывает рыночную стоимость помещения, а не бизнеса.

Все подобранные объекты-аналоги в рамках сравнительного и доходного подходов являются встроенными помещениями, принадлежат к сегменту рынка нежилой коммерческой недвижимости г. Москвы.

Учитывая то, что исследуемое помещение и объекты-аналоги согласно классификации относятся к одной категории и соответственно к одному сегменту рынка, а так же схожи по прочим ценообразующим параметрам (транспортные доступность, инфраструктура, ближайшее окружение, планировка, коммуникации, и пр.), делает обоснованным их выбор в качестве объектов-аналогов, так как они лежат в одном ценовом диапазоне с исследуемым объектом.

Таким образом, единообразие при подборе аналогов соблюдено, данные объекты сопоставимы и выполненные расчеты на основании их использования являются корректными.

При этом, в судебном заседании 29.01.2016 г. эксперт, вызванный судом по ходатайству ответчика, Эксперту заданы вопросы относительно представленного заключения судом и представителями лиц участвующих в деле, получены ответы, подтверждающие что, при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

При новом рассмотрении дела ходатайств о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы сторонами не заявлялось.

Письменные пояснения эксперта, содержащие ответы на поставленные все ответчиком вопросы, приобщены к материалам дела в порядке ст.81 АПК РФ.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости интересующего суд объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки N 1 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256. Следует отметить, что итоговая величина стоимости выражена в валюте Российской Федерации, то есть в рублях, что соответствует требованиям пункта 27 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы, в связи с чем выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, то есть составила 27 746 000 руб., и соответственно без учета НДС 23 513 559 руб., в связи с чем, суд первой инстанции признал правомерным требование истца, изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

"п. 3.1. Цена Объекта составляет 23 513 559 рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течении 5 лет со дня его заключения

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с да ты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 391 892 руб. 65 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. которое удовлетворено протокольным определением суда."

Довод апелляционной жалобы ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Доводы Департамента о том, что суд первой инстанции необоснованно не дал оценку отчету ответчика, подлежат отклонению, поскольку для определения спорной цены договора купли-продажи судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 января 2017 года по делу N А40-166317/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.Н. Григорьев

Судьи

В.Р. Валиев О.Г. Головкина