Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2018 г. N 18АП-9405/18

г. Челябинск

06 августа 2018 г.

Дело N А07-38608/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2018 по делу N А07-38608/2017 (судья Напольская Н.Е.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Норт" Киреева Э.Ф. (доверенность от 09.01.2018).

Общество с ограниченной ответственностью "Норт" (далее - ООО "Норт", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 в части условия о начальной дате срока аренды, с которой подлежит уплате арендная плата (пункты 3.1, 4.1, 4.2, 4.6 договора), и условия относительно вопроса о возмещении неотделимых улучшений (пункт 8.6 договора) (исковое заявление - л.д. 4-6).

Решением суда первой инстанции от 11.05.2018 (резолютивная часть объявлена 07.05.2018, с учетом определения от 17.05.2018 об исправлении опечатки) исковые требования ООО "Норт" удовлетворены: спорные условия приняты в редакции Общества (л.д. 115-123, 125).

С таким решением Управление (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт (л.д. 129-130).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Управление настаивает на том, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 в договоре должен быть установлен с даты вынесения Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) постановления от 26.01.2015 N 174, которым оформлено решение о предоставлении ООО "Норт" земельного участка в аренду для завершения начатого строительства спортивного комплекса, поскольку обозначенный земельный участок с указанной даты уже не мог быть предоставлен иному лицу, а в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации Общество обязано оплачивать землепользование.

Кроме того, Управление считает невозможным исключение из договора пункта 8.6, поскольку такой пункт предусмотрен формой договора аренды согласно постановлению Администрации от 16.02.2004 N 607 "Об утверждении форм договоров, заключаемых при оформлении договорных отношений на земельные участки".

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу Управления к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 31.07.2018 (15 час. 20 мин.) (определение от 29.06.2018 - л.д. 128).

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от ООО "Норт" в суд апелляционной инстанции не поступил.

Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только истец - ООО "Норт".

Управление явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей подателя жалобы.

Представитель ООО "Норт" в судебном заседании возражал по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность, просил решение суда от 11.05.2018 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Постановлением Администрации от 26.01.2015 N 174 оформлено решение о предоставлении ООО "Норт" в аренду сроком на 5 лет земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 из земель населенных пунктов площадью 336538 кв. м, находящегося на левом берегу р. Белая в южной части жилого района "Затон-Восточный" в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан для завершения строительства спортивного комплекса (пункт 1), вид разрешенного использования земельного участка изменен с "для строительства спортивного комплекса" на "для завершения строительства спортивного комплекса" (пункт 2), заключение договора аренды с обществом "Норт" поручено Управлению (пункт 3) (л.д. 17-18).

Дата постановки земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 на государственный кадастровый учет - 22.12.2011, по состоянию на настоящее время данный земельный участок имеет разрешенное использование - "для завершения строительства спортивного комплекса" (л.д. 11-13).

01 ноября 2017 г. ООО "Норт" обратилось в Управление с заявлением о выдаче на основании постановления Администрации от 26.01.2015 N 174 проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 (л.д. 10).

07 ноября 2017 г. представитель ООО "Норт" получил на руки проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 (л.д. 19-22).

В редакции проекта договора аренды, предложенной Управлением, начальная дата срока аренды, с которой подлежит уплате арендная плата, в пунктах 3.1, 4.1, 4.2, 4.6 договора установлена с 26.01.2015 (с даты вынесения Администрацией постановления от 26.01.2015 N 174) с указанием на распространение условий договора на отношения, возникшие между сторонами с 26.01.2015 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме того, пунктом 8.6 в договор включено условие о том, что стоимость неотделимых улучшений участка, произведенных арендатором, возмещению не подлежит ни при каких условиях.

ООО "Норт", не согласившись с такими условиями, направило в адрес Управления с сопроводительным письмом от 08.11.2017 протокол разногласий к договору (л.д. 29-31).

В редакции проекта договора аренды, предложенной Обществом, начальная дата срока аренды, с которой подлежит уплате арендная плата, в пунктах 3.1, 4.1, 4.2, 4.6 договора установлена с момента заключения договора, пункт 8.6 исключен.

Предложение ООО "Норт" заключить договор аренды с учетом протокола разногласий отклонено Управлением письмом от 15.11.2017 N 36411 (л.д. 32).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

По смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникающие при заключении договора аренды в отношении земельного участка из публичной собственности, могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Мотивируя обжалуемое решение, суд первой инстанции при определении начальной даты срока аренды земельного участка исходил из того, что по смыслу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не вправе обязать одну из сторон включить в договор условия в отношении предшествующего периода пользования земельным участком, поскольку такая обязанность не предусмотрена законом. Суд первой инстанции указал, что исчисление срока аренды с даты заключения договора не противоречит положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пункт 8.6 исключен судом первой инстанции из договора, поскольку условие о возмещении стоимости неотделимых улучшений участка является диспозитивным.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены/изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разногласий относительно существенных условий договора аренды между истцом и ответчиком не имеется.

Из материалов дела следует, что разногласия между сторонами возникли по вопросу об определении начальной даты срока аренды спорного земельного участка.

Как указано выше, Управление настаивало на том, что срок аренды в договоре должен быть установлен с даты вынесения Администрацией постановления от 26.01.2015 N 174, которым оформлено решение о предоставлении ООО "Норт" земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 в аренду для завершения начатого строительства спортивного комплекса, а Общество - на том, что срок аренды в договоре должен быть установлен с даты его заключения.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу действующего законодательства Российской Федерации включение в проект договора аренды земельного участка положения о том, что условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, может быть осуществлено только при наличии согласия обеих сторон сделки. Установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Иное означало бы нарушение основополагающего принципа свободы договора.

В связи с этим, поскольку ООО "Норт" выразило несогласие с применением положений пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса к договору аренды, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении начала течения срока аренды спорного земельного участка с даты заключения договора аренды.

Следует отметить, что договор аренды в силу статей 606, 611 упомянутого Гражданского кодекса Российской Федерации относится к консенсуальным сделкам, для совершения которых в отличие от реальных сделок достаточно достижения сторонами соглашения об условиях сделки и не требуется передачи вещи. Из статей 425, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что понятие "срок действия договора" не тождественно понятиям "срок обязательства", "срок аренды", а момент заключения договора может и не совпадать с моментом, от которого отсчитывается срок исполнения конкретного обязательства.

Предложенная ООО "Норт" редакция договора, согласно которой срок аренды устанавливается с момента заключения договора, не противоречит положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении у арендатора обязанности уплачивать арендную плату с момента фактической передачи ему объекта аренды с учетом того обстоятельства, что земельный участок уже находится во владении Общества как застройщика.

Доводы Управления, приведенные в апелляционной жалобе, о необходимости установления срока аренды с даты вынесения постановления Администрации от 26.01.2015 N 174, заявлены без учета названных выше положений закона, в том числе, без учета основополагающего принципа свободы договора.

Исключая из договора аренды пункт 8.6, в силу которого стоимость неотделимых улучшений участка, произведенных арендатором, возмещению не подлежит ни при каких условиях, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Управление, обосновывая редакцию спорного пункта 8.6 договора, сослалось на утвержденную типовую форму договора аренды земельных участков (постановлению Администрации от 16.02.2004 N 607), в которой определен текст предложенного пункта 8.6 договора.

ООО "Норт", настаивая на исключении этого пункта договора, исходило прав, предоставленных арендатору в силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации об улучшениях арендованного имущества.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В данном случае, как правильно указано судом первой инстанции, возможность включения/исключения рассматриваемого пункта договора поставлена положениями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации об улучшениях арендованного имущества в зависимость от воли сторон, поэтому утверждение судом условий договора с включением пункта 8.6 в предложенной Управлениеи редакции нарушит основополагающий принцип гражданского законодательства - принцип свободы договора.

В этой связи требование об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по содержанию пункта 8.6, не может быть предметом судебного разбирательства, указанный пункт правомерно исключен судом первой инстанции из договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Её взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Управление как орган местного самоуправления освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2018 по делу N А07-38608/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева