Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2017 г. N 09АП-21767/17

г. Москва

28 июня 2017 г.

Дело N А40-214869/16

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Савенкова О.В., Веклича Б.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Бутыревой К.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Структура А" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 марта 2017 г. по делу N А40-214869/16 (61-1924), принятое судьей Анциферовой О.В.

по иску ООО "Фирма ТИЗМА" (ИНН 770904347, ОГРН 1027739720755)

к ООО "Структура А" (ОГРН 1117746364416, ИНН 7705949351)

третье лицо: Управление Росреестра по г. Москве о расторжении договора NА24/09-12 от 24.09.2012 г. и обязании освободить нежилое помещение

о взыскании неустойки

при участии в судебном заседании:

от истца: Будовнин В.Ю. по доверенности от 01.12.2016 г., Агурашвили И.Т. - ген.директор (Решение от 06.03.2013);

от ответчика: не явился, извещен;

от 3-го лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью фирма "Тизма" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Структура А" (далее - ответчик) о расторжении договора N А24/09-12 от 24.09.2012 г. аренды недвижимого имущества; обязании освободить нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Москва, Наставнический переулок, д.18/11 стр.4, не позднее суток с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 24/09-12 от 24 сентября 2012 года; взыскании судебной неустойки (астрент) из расчёта 3.333 рублей в день со второго дня, после вступления решения суда в законную силу до момента фактического освобождения помещения, в случае неисполнения решения суда об освобождении нежилого помещения площадью 430,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Наставнический переулок, д. 18/11, стр. 4; о взыскании судебной неустойки (астрент) из расчёта 2.925 руб. 52 коп. в день со второго дня после вступления решения суда в законную силу до момента фактического освобождения помещения в случае неисполнения решения суда об освобождении нежилого помещения площадью 62,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Наставнический переулок, д. 18/11, стр. 4 с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ заявления истца об уточнении исковых требований.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 450, 452, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы не надлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору аренды N 24/09-12 от 24 сентября 2012 г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по г. Москве.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 23 марта 2017 г. исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды недвижимого имущества N А24/09-12 от 24.09.2012 года; ООО "Структура А" обязано освободить нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Москва, Наставнический переулок, д.18/11 стр.4, не позднее суток с момента вступления в законную силу решения суда. Кроме того, в случае неисполнения решения суда об освобождении нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: г. Москва, Наставнический переулок, д. 18/11, стр. 4, суд, взыскал с ответчика в пользу истца судебную неустойку из расчёта 3.333 рублей в день, начиная со второго дня после вступления решения суда в законную силу до момента фактического освобождения здания, расположенного по адресу: г. Москва, Наставнический переулок, д. 18/11, стр. 4. В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки из расчёта 2.925 руб. 52 коп. отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы, полагает, что судом были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Истец, представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы, возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо, будучи надлежащим образом, извещенными о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечили, дело рассмотрено в порядке ч.3 ст.156, ст.266 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ООО фирма "Тизма" (далее - истец, арендодатель) и ООО "Структура А" (далее - ответчик, арендатор) заключен договор аренды N А24/09-12 от 24.09.2012 г. Согласно условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Наставнический переулок, д. 18/11, стр. 4, общей площадью 430,4 кв.м.

Согласно технической документации (экспликация и выписка из технического паспорта) на нежилое помещение, здание 1900 года постройки, 1 - этажное, стены кирпичные имеет нежилое назначение и разрешенное использование для бытового обслуживания.

Истец ссылается на то, что указанное помещение используется ответчиком для гостиничных целей и нужд общежития, что противоречит разрешенному использованию здания. Кроме того, без согласования с арендодателем была произведена перепланировка, в результате которой площадь арендуемого помещения увеличилась.

Пунктом 4.2.4., 4.2.6., 4.2.13 договора установлено, что арендатор обязуется не изменять целевое использование объекта, указанное в п. 1.1. договора, без письменного согласия с арендодателем. Согласовывать с арендодателем проведение любых работ на объекте, в том числе направленных на улучшение его состояния (п. 4.2.6.).

Не производить без предварительного письменного согласия арендодателя каких-либо перепланировок и перестроек объекта, а также каких-либо улучшений или усовершенствований, неотделимых без вреда объекту.

В силу п.п. 7.2.2., 7.2.3., по требованию арендодателя договор, может быть расторгнут в одностороннем порядке досрочно, в случаях, когда арендатор пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или целевого направления объекта, указанному в п. 1.1. договора, либо с неоднократными нарушениями; своими действиями (бездействием) существенно ухудшает объект.

Истец направил в адрес ответчика требование (письмо) об оплате долга по коммунальным платежам от 13.09.2016 г. N 30/16, а также предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору от 13.09.2016 г., в котором известил арендатора об устранении выявленных нарушений, а также указал, что в случае неисполнения обязательств договор аренды будет расторгнут.

Поскольку арендатор свои обязательства по договору не исполнил, помещение использовал не по назначению, осуществил перепланировку помещений без согласия на то арендодателя, нарушения по требованию арендодателя не устранил, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд, за защитой нарушенного права.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2017 г. была назначена судебная экспертиза, проведение которой суд поручил экспертному учреждению - ООО "Московская международная строительная экспертиза", экспертам Шклярову Виталию Филимоновичу и/или Шевченко Оксане Владимировне.

Согласно заключению экспертизы N 10-01/03-17 эксперт указал, что объект, расположенный по адресу: Москва, Наставнический переулок, д. 18/11, стр. 4 не соответствует характеристикам, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права N77-АНN439393, договору аренды А24/09-12 от 24.09.2012 г., документам технического учёта (экспликации на дату 01.10.2013 г., выписки из технического паспорта по состоянию на 03.10.2013 г., поэтажному плану на дату 03.10.2013 г.). также эксперт указал, что изменения на первом этаже - было 27 помещений, 3 уборные и одна умывальная, объединённые в один санузел, общая площадь составляла - 430,4 кв.м.; стало - на первом этаже 45 помещений общей площадью 405,9 кв.м. 14 туалетов, 19 гостиничных номеров. В чердачном помещении - 5 гостиничных номеров, коридор общей площадью 89,7 кв.м. Кроме того, экспертом указано на то, что временной промежуток изменения характеристик помещений можно установить только на основании технического паспорта, т.е. после 03.10.2013 г. А также экспертом указано на то, что технические характеристики объекта изменились и ухудшили техническое состояние здания по сравнению с состоянием, зафиксированным в документах технического учёта, разработанных Центральным ТБТИ по состоянию на 01.10.2013 г. (т.е. после заключения договора аренды).

В соответствии со ст. ст. 452, 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как обоснованно указано в решении суда, истец в досудебном порядке урегулирования спора направил в адрес ответчика письмо и предупреждение (т. 1 л.д. 16-18), в которых сообщил ответчику о существенных нарушениях им условий договора аренды, и о допущенной просрочке по оплате арендной плате. В данных отправлениях истец просил ответчика прекратить использование помещения не по назначению, привести нежилое помещение в соответствии с техническим паспортом на здание, а также просил ответчика в течение одного месяца, с даты направления данных отправлений, оплатить арендную плату, а в случае не оплаты предложил досрочно расторгнуть договор аренды и возвратить имущество из аренды истцу.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранены в разумный срок.

В связи с тем, что заявленные в указанных выше отправлениях истца требования в установленный срок ответчиком не исполнены, суд первой инстанции правомерно, в соответствии с вышеперечисленными нормами права признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению.

Поскольку при расторжении договора обязательства по нему прекращаются, суд первой инстанции в соответствии со ст. 622 ГК РФ правомерно удовлетворил требование истца о выселении ответчика из занимаемых им помещений, с обязанием ответчика передать указанное помещение истцу, поскольку суду не представлено доказательств устранения ответчиком нарушений прав истца.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование размера платы за пользование помещением, истец указывает, что размер ежемесячной арендной платы согласно п. 5.1. договора составляет 100.000 руб., в день 3.333 руб. из расчета 100.000 руб. / 30 дней.

Таким образом, суд первой инстанции, проверив представленный истцом расчет, правомерно удовлетворил требование истца, о взыскании неустойки из расчёта 3.333 рублей в день, со второго дня после вступления решения суда в законную силу, до момента фактического освобождения помещения (здания), в случае неисполнения решения суда об освобождении нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: г. Москва, Наставнический переулок, д. 18/11, стр. 4.

Также суд, правомерно отказал в удовлетворении требования истца о взыскании судебной неустойки (астрент) из расчёта 2.925 руб. 52 коп. в день со второго дня после вступления решения суда в законную силу до момента фактического освобождения помещения в случае неисполнения решения суда об освобождении нежилого помещения площадью 62,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Наставнический переулок, д. 18/11, стр. 4. Поскольку в данном случае, истец воспользовался правом на заявление о взыскании астрента в размере 3.333 руб./день за не исполнение решения суда в случае не исполнения решения суда об освобождении нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: г. Москва, Наставнический переулок, д. 18/11, стр. 4, нежилое помещение площадью 62,5 кв.м. не идентифицировано (отсутствует номер комнаты и пр.), представляет собой неопределенную площадь, на которую увеличилась площадь здания в связи с перепланировкой, освобождение не идентифицированной площади и взыскание астрента за неисполнение решения суда в данном случае не основано на нормах права, поскольку освобождение здания полностью предполагает, в том числе и освобождение 62,5 кв.м., образовавшихся в результате перепланировки здания.

Таким образом, судом первой инстанции, в ходе судебного разбирательства было установлено, что помещения использовались ответчиком не по назначению, была осуществлена перепланировка помещений без согласия арендодателя, а также что дальнейшая эксплуатация помещений несет угрозу жизни и здоровью людей.

Апелляционная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Ссылка заявителя на то, что истец не доказал, что изменение характеристик спорного объекта произошли в период с 03.10.2013 г. по 31.10.2014 г., не имеет правого значения, поскольку работы были произведены арендатором без согласования с истцом вопреки условиям заключенного договора.

Довод заявителя жалобы о том, что эксперт не установил точный временной период, в который характеристики помещения были изменены, подлежит отклонению апелляционным судом, поскольку ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал, что данные характеристики помещения были изменены до момента передачи помещения в аренду ответчику.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65, 66, 110, 123, 156, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 марта 2017 г. по делу N А40-214869/16 (61-1924) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

О.В. Савенков Б.С. Веклич