Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2017 г. N 09АП-24298/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 сентября 2017 г. N Ф05-13402/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

30 июня 2017 г.

Дело N А40-229034/16

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "ВОЛЕВ-90 СТРОЙЭКСПЕРТ"

на определение Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2017,

на решение Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2017,

по делу N А40-229034/16 (60-2156), принятое судьей Буниной О.П.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423, 125009, Москва, Газетный пер. д.1/12)

к ООО "ВОЛЕВ-90 СТРОЙЭКСПЕРТ" (ИНН 7718034859, ОГРН 1037739281150)

о взыскании 1 124 299,82 руб.; о расторжении договора аренды; о выселении;

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ермолаев Н.Н. по доверенности от 30.12.2016;

от ответчика: Власова М.В. по доверенности от 21.06.2017,

Кузмин И.А. по доверенности от 17.01.2017,

Вольдман Л.Ю. - ген. директор (Протокол N 2/2014 от 14.04.2014)

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВОЛЕВ-90 СТРОЙЭКСПЕРТ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с мая 2015 г. по июнь 2016 г. в размере 1.058.237 руб. 45 коп., неустойки за период с 06.10.2015 г. по 30.06.2016 г. в размере 66.062 руб. 37 коп., расторжении договора аренды от 17.06.2004 г. N 04-00397/04, выселении ответчика из арендованных помещений.

Ответчик подал встречный иск к Департаменту о признании недействительным п.2 Дополнительного соглашения от 01.07.2015 г. к Договору аренды от 17.06.2004 г. N 04-00397/04, о признании этого договора заключенным на определенных условиях в части цены по ставке арендной платы 3500 руб. за кв.м. в год, о перерасчете излишне начисленных сумм по этому договору в размере 1.124.299 руб. 82 коп.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2017 г. встречное исковое заявление было возвращено ответчику ООО "ВОЛЕВ-90 СТРОЙЭКСПЕРТ".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2017 по делу N А40-229034/16 исковые требования удовлетворены, за исключением задолженности и неустойки, размер которых был снижен судом, а именно, с ответчика взыскана задолженность в размере 987.532,85 руб. и неустойка в размере 55.661,76 руб., в удовлетворении остальной части требований о взыскании задолженности и неустойки отказано.

Не согласившись с решением и определением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционными жалобами, в которых просит решение и определение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что решение суда первой инстанции является необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика требования апелляционных жалоб поддержали по изложенным в них мотивам.

Представитель истца требования апелляционных жалоб не признал. Просил решение и определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что оснований для отмены решения и определения суда первой инстанции не имеется.

Как видно из материалов дела, 17.062004г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды N 04-397/04 (далее- Договор), по которому на основании договора аренды N04-325/97 от 19.05.1997 г. арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 151,6 кв.м., расположенный на 1 эт. антресоль по адресу: Большой Матросский переулок, д. 1 (п.1.1.), для использования в целях художественно-ремесленной мастерской (п.1.3.). Срок действия Договора с 01.04.2004 г. по 01.04.2009 г. (п.2.1.).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 6.1 Договора размер арендной платы устанавливается дополнительным соглашением "Расчёт годовой арендной платы объекта", который составляется в соответствии с нормативно-правовыми актами г. Москвы и действует в течение указанного в нем периода, подписывается арендатором и арендодателем и является неотъемлемой частью настоящего договора. В случае изменения условий оплаты аренды объекта к договору аренды оформляется дополнительное соглашение в виде нового "Расчета годовой арендной платы объекта", который является неотъемлемой частью настоящего договора.

На основании п. 6.2 Договора за указанный в разделе 1 Договора объект арендатором ежеквартально, с оплатой не позднее 5-го числа первого месяц текущего квартала (для предприятий, которым дополнительным соглашением оформлена помесячная оплата, - не позднее 5-го числа каждого месяца), вносится арендная плата без НДС на специальный счет казначейства в размере, установленном дополнительным соглашением "Расчет годовой арендной платы объекта" к настоящему договору.

30.10.2009 г. стороны подписали дополнительное соглашение (далее - Дополнительное соглашение от 30.10.2009 г.), которым были внесены изменения в Договор в части площади помещения с 20.10.2009 г.: помещение XVIIIб - 1 этаж, помещ.L - 1 антресоль 150,5 кв.м.

26 мая 2010 г. стороны подписали дополнительное соглашение к Договору (далее - Дополнительное соглашение от 26 мая 2010 г.), в котором изменили срок Договора по 30.06.2015 г., а также основания для досрочного расторжения Договора арендодателем в одностороннем порядке.

Пунктом 3 Дополнительного соглашения от 26.05.2010 г. стороны согласовали, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. Арендодатель сообщает арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировки величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момент отправления такого уведомления.

Дополнительным соглашением от 03.07.2014 г. стороны внесли изменения в наименование арендатора с 14.04.2014 г.

Пунктом 4.1.2 Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 03.07.2014 г.) было определено, что арендодатель вправе ежегодно производить изменение арендной платы в соответствии с распорядительными документами Правительства Москвы, а также вправе ежегодно проводить корректировку арендной платы в соответствии с величиной коэффициента инфляции, утверждаемого ежегодно, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы. Арендодатель сообщает арендатору об изменении величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа.

Согласно п. 4.1.3 договора (в редакции Дополнительного соглашения от 03.07.2014) арендодатель вправе проводить оценку рыночной стоимости объект аренды в случаях:

- заключения договора аренды на новый срок;

- возникновения конфликтных ситуаций.

Согласно п.4.2 Договора арендодатель обязан: направлять уведомления в случаях: изменения величины арендной платы; предусмотренных п.7.3 Договора; необходимости и сроках проведения текущего ремонта; принятия решения о прекращении действия договора аренды по истечении срока его действия (п.4.2.1.). Применять санкции, предусмотренные настоящим договором и действующим законодательством, к арендатору за ненадлежащее исполнение Договора (п.4.2.2.).

На основании п.5.1 Договора арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячной с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере, установленном договором аренды в бюджет города Москвы (п.5.1.).

В случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте (п.5.2.).

Дополнительным соглашением от 01.07.2015 г. Договор аренды был продлен по 30.06.2025 г., с 21.05.20015г. установлена ставка арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда за 1 кв.м. в год 9396 руб. без учета НДС.

Истец сослался на то, что ответчик не исполнил обязанность по внесению арендных платежей, в связи с чем у него за период с мая 2015 г. по июнь 2016 г. образовалась задолженность в размере 1.058.237,45 руб.

Претензиями от 21.04.2016 N 33-6-14992/16-(0)-1, N 33-6-14992/16-(0)-2 истец предлагал ответчику устранить допущенные нарушения Договора аренды в течение месячного срока с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет Департамента.

Так как претензии истца остались без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции в данном случае учел, стороны в Договоре согласовали конкретную процедуру изменения ставки арендной платы (в редакции его последующих дополнительных соглашений).

Так, согласно п.4.1.2 Дополнительного соглашения от 03.07.2014 г. арендодатель вправе ежегодно производить изменение арендной паты в соответствии с распорядительными документами Правительства Москвы, а также вправе ежегодно проводить корректировку арендной платы в соответствии с величиной коэффициента инфляции, утверждаемого ежегодно, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ и г. Москвы.

При этом в соответствии с п.4.2.1 Дополнительного соглашения от 03.07.2014 г. арендодатель обязан направлять уведомления в случаях изменения величины арендной платы.

Согласно п.4.4.2 Дополнительного соглашения от 03.07.2014 г. арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и в сроки, установленные настоящим договором. При получении уведомления об изменении арендной платы арендатор обязан производит оплату за арендованный объект в размере и в сроки, указанные в уведомлении.

В силу п.5.2 Дополнительного соглашения от 03.07.2014 г. в случае изменения условий, размера, порядка оплаты арендная ставка арендной платы считается изменений арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, о такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте.

В соответствии с условиями Договора предусмотрено право Департамента на одностороннее изменение арендной платы, что соответствует положениям части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

При этом порядок обязательного уведомления об изменении ставки арендной платы предусмотрен пунктами 4.1.2, 4.2.1, 4.4.2, 5.2. Дополнительного соглашения от 03.07.2014 г.

Дополнительным соглашением от 01.07.2015 г. с 21.05.20015г. установлена ставка арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда за 1 кв.м. в год 9396 руб. без учета НДС, что не противоречит договору аренды и условиям действующего законодательства (т.1 л.д. 54-55).

Согласно расчету задолженности, Департамент исходил из изменения ставки арендной платы с июня 2015 года, далее с октября 2015 года, затем с января 2016 года. (т.1 л.д.5-7).

При этом суд первой инстанции установил отсутствие уведомления ответчика об изменении ставки арендной платы после подписания Дополнительного соглашения от 01.07.2015 года.

В связи с этим суд первой инстанции рассчитал задолженность ответчика по Договору на основании ставки за период с 01.05.2015 г. в размере 43.895 руб. 83 коп., а с июня 2015 г. в размере 73.945 руб. 67 коп., установленной Дополнительным соглашением от 01.07.2015 года, за вычетом реально исполненных платежей ответчика.

Как верно учел суд первой инстанции, согласно п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п.2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

При этом суд первой инстанции указал, что таких доказательств суду не представлено, а представленный ответчиком отчет N 16122337-1 таким допустимым и достоверным доказательством не является, поскольку оценка проведена по состоянию на 23.12.2016 г., а не на дату оспариваемого периода.

В связи с этим суд первой инстанции указал, что в 2015 г. уведомлений об изменении ставки арендной платы в установленном порядке ответчику не направлялось, с 21.05.20015г. ставка арендной платы установлена по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора за 1 кв.м. в год 9.396 руб., данная ставка согласована сторонами в Дополнительном соглашении от 01.07.2015 г., доказательств установления ответчику льготных условий по аренде не представлено, доказательств того, что установленная рыночная ставка превышает стоимость за аналогичные объекты в материалы дела не представлено.

С учетом изложенных обстоятельств суд произвел перерасчет суммы арендной платы, в результате которого задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.05.2015 г. по 30.06.2016 г. составила 987.532,85 руб., которая была взыскана с ответчика в пользу истца, так как в силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п.6.1 Договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные Договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Истец начислил ответчику неустойки в размере 66.062,37 руб. за период с 06.10.2015 г. по 30.06.2016 г.

Учитывая размер задолженности 987.532,85 руб., суд первой инстанции произвел перерасчет неустойки, которая за указанный период составила 55661,76 руб. Данный размер неустойки взыскан с ответчика в пользу истца, поскольку это требование соответствует положениям ст. 330 ГК РФ и условиям заключенного Договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Учитывая в совокупности обстоятельства наличия задолженности у арендатора за период с мая 2015 г. по июнь 2016 г., то есть более двух сроков подряд, исковые требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика из помещений, являющихся объектом аренды, являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Так, решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв.м., принимает Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП "О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы").

Сведений об установлении ответчику имущественной поддержки как субъекту малого предпринимательства в материалы дела не представлено, на основании чего арендная плата по договору правомерно установлена исходя из рыночной ставки.

При этом отчет об оценке в установленном порядке не оспорен, не соответствующим Федеральным стандартам оценки и недостоверным не признан, представленный ответчиком отчет N 16122337-1 достоверным доказательством несоразмерности ставки арендной платы не является, поскольку оценка проведена по состоянию на 23.12.2016 г., а не на дату оспариваемого периода.

Довод ответчика о не направлении истцом уведомлений об изменении ставки арендной платы подробно исследован судом первой инстанции, и ему дана надлежащая оценка. В частности, суд первой инстанции отказал истцу в применении ставок арендной платы с октября 2015 г. в размере 117.841,50 руб. и с января 2016 г. в 129.625,65 руб.

При этом, как указано выше, стороны в Дополнительном соглашении от 01.07.2015 г. установили ставку арендной платы с 21.05.2015 г. в размере 9369 руб. за 1 кв.м., которая и применялась судом при расчете задолженности за период с 21.05.2015 г.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на недействительность Дополнительного соглашения от 01.07.2015 г. в силу ст. 179 ГК РФ не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку согласно в силу ст. 179 ГК РФ сделки могут признаваться недействительным только по иску потерпевшего. Между тем, сведений о признании Дополнительного соглашения от 01.07.2015 г. недействительным на основании ст. 179 ГК РФ не представлено.

Вопреки доводам ответчика в апелляционной жалобе о нарушении положений ст.ст. 125, 129 АПК РФ, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что в материалах дела имеются доказательства направления ответчика копии иска с приложенными документами. К тому же ответчик был извещен судом о месте и времени судебного заседания, представитель ответчика знакомился с материалами дела в декабре 2016 г., представители ответчика принимали участие в судебных заседаниях суда первой инстанции, представляли отзыв на иск, в котором не ссылались на неполучение иска.

Возвращая встречное исковое заявление, суд первой инстанции указал на отсутствие доказательств соблюдения ООО "ВОЛЕВ-90 СТРОЙЭКСПЕРТ" претензионного порядка заявителем.

В соответствии с ч 5. ст. 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором

Вместе с тем, ООО "ВОЛЕВ-90 СТРОЙЭКСПЕРТ" доказательств соблюдения претензионного порядка в рамках встречного искового заявления не представлено.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на письма от 30.06.2015 N 50/2015 и от 09.09.2015 г. N 82/2015 отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данные письма содержали замечания к проекту Дополнительного соглашения к Договору, а также заявление в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, и не являются доказательством соблюдения досудебного порядка по требованию о признании заключенного дополнительного соглашения заключенных на заявленных ответчиком условиях.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционных жалобах ответчика доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебных актов.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемые судебные акты соответствует нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения и определения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, п. 1 ч. 4 ст. 272, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2017 и решение Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2017 по делу N А40-229034/16 (60-2156) оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражном суде Московского округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в отношении определения Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2017 и в течении двух месяцев в отношении решение Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2017.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Г.С. Александрова Б.С. Веклич