Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2017 г. N 15АП-8789/17

город Ростов-на-Дону

28 июля 2017 г.

дело N А53-16211/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,

при участии:

от истца: представителя Щиброва М.В. по доверенности от 09.03.2016,

от ответчика: представителя Мельникова В.В. по доверенности от 14.04.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Донской государственный аграрный университет"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 24 апреля 2017 года по делу N А53-16211/2016 (судья Великородова И.А.)

по иску федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Донской государственный аграрный университет" (ИНН 6125012570, ОГРН 1026101409630)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Учебно-опытное хозяйство "Донское" ДОНГАУ (ИНН 6125028161, ОГРН 1086125001676)

при участии третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 6163097776, ОГРН 1096195001704), Министерства сельского хозяйства Российской Федерации (ИНН 7708075454, ОГРН 1067760630684)

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Донской государственный аграрный университет" (далее - истец, учреждение, ФГБОУ ВО Донской ГАУ) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Учебно-опытное хозяйство "Донское" ДОНГАУ (далее - ответчик, ООО "Учхоз "Донское" ДОНГАУ") о досрочном расторжении договора N 63 от 15.10.2010 аренды недвижимого имущества и сооружений животноводческого комплекса, находящегося в федеральной собственности, с одновременным обязанием возвратить по акту приема-передачи в пользу истца арендованное имущество в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа.

Искровые требования мотивированы нарушением ответчиком своих обязательств по договору, выразившиеся в следующем: ответчик не исполнял свое обязательство по содержанию арендованного имущества, осуществлению его текущего и капитального ремонта, в результате чего имущество пришло в неудовлетворительное и фактически непригодное для использования по назначению состояние; ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы по договору.

Протокольным определением от 16.08.2016 (л.д. 18-19 том 9) суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - ТУ ФАУГИ в РО) и Министерство сельского хозяйства Российской Федерации.

Решением суда от 24 апреля 2017 года исковые требования удовлетворены. Суд расторгнул договора аренды N 63 от 15.10.2010 и обязал ООО "Учхоз "Донское" ДОНГАУ" возвратить ФГБОУ ВО Донской ГАУ имущество, переданное во исполнение договора N 63 от 15.10.2010 согласно акту приема-передачи от 15.10.2010. Суд также взыскал с ООО "Учхоз "Донское" ДОНГАУ" в пользу ФГБОУ ВО Донской ГАУ судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Суд указал, что интерес арендодателя к сохранности имущества, его целостности является одним из основополагающих интересов. В акте, по которому объекты передавались в аренду, не сделана оговорка о невозможности использования какого-либо объекта по целевому назначению. Согласно заключению N 1351 от 06.12.2016, составленному экспертами НЭОО "Эксперт" Кононенко Н.В. и Волковым Р.В., из 69 объектов аренды - 50 объектов, составляющих 72,5% переданного в аренду имущества, имеют на 06.12.2016 неудовлетворительное состояние; на 06.12.2016 используются по целевому назначению только 34 объекта из 69 объектов аренды, что составляет 49,3%; требуют ремонта все 69 объектов; возможно к дальнейшей эксплуатации в текущем состоянии 7 объектов.

С учетом изложенного, суд признал доказанным наличие со стороны ответчика существенного нарушения спорного договора.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

1) Арендная плата на момент обращения в суд вносилась ответчиком своевременно и в полном объеме, истец принимал надлежащее исполнение. В материалах дела имеется подписанный сторонами акт сверки взаимных расчетов, согласно которому по состоянию на 01.12.2016 у ответчика перед истцом отсутствует задолженность по арендной плате. За декабрь 2016 года, январь и февраль 2017 года арендная плата также внесена в полном объеме. Кроме этого, истец имеет перед ответчиком задолженность в размере 10 млн. руб. в счет компенсации стоимости произведенного капитального ремонта. Ранее истец признавал наличие у него перед ответчиком задолженности и в письме от 04.05.2016 N 55/А предлагал провести зачет взаимных требований. Несмотря на наличие согласия ответчика, данный зачет истцом так и не был проведен и истец обратился за судебной защитой.

2) Заключение экспертов N 1351 от 06.12.2016 содержит существенные недостатки и не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу ввиду следующего:

- в заключении отсутствует ответ на вопрос о возможности использования 29 объектов в текущем состоянии (объекты N N 2, 31, 36, 37, 38, 40-55, 57-59, 62-64, 67-69), по семи объектам (N N 7-10, 12, 32, 33) указаны формулировки "возможно при надлежащем уходе" или "при проведении текущих ремонтных работ";

- на вопрос о том, требуют ли объекты текущего либо капитального ремонта, отсутствует ответ по 38 объектам (N N 4, 11, 13-22, 24-27, 34, 35, 39, 41-46, 54, 56-61, 64, 66, 69);

- на вопрос о том, используются ли объекты ответчиком по целевому назначению, отсутствует ответ по одному объекту (N 30);

- непонятно, по какой причине эксперт не указал вид ремонта для объектов, находящихся в неудовлетворительном, ветхом, предаварийном и аварийном состоянии;

- непонятно, по какой причине эксперты не указали на то, что здания, находящиеся в аварийном, предаварийном и неудовлетворительном состоянии требуют капитального ремонта. Напротив, в данном случае эксперты указывают о необходимости проведения текущего ремонта или умалчивают о виде ремонта, который требуется зданиям;

- эксперты указывают на дефекты элементов несущих конструкций, свидетельствующие о снижении несущей способности зданий и конструкций (объекты N N 1, 2, 4, 7-10, 32-34, 39, 47, 62), но при этом указывают, что зданию необходим текущий ремонт, либо не указывают вид ремонта. Однако согласно пункту 14.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов относится к капитальному ремонту;

- эксперты делали вывод об использовании объектов именно на момент проведения осмотра. Однако, например, нефтебаза используется только с 7 до 10 утра для заправки техники, в остальное время она закрыта. Соответственно, по целому ряду объектов эксперт сделал неверный вывод об их использовании.

3) Между истцом и экспертной организацией осуществляется коммерческое сотрудничество вне рамок данного дела. Эксперт проживал в общежитии ФГБОУ ВО Донской ГАУ в период проведения экспертизы; машина, на которой передвигались эксперты, стояла в принадлежащем истцу гараже; передвижение экспертов осуществлялось на автомобиле, который принадлежит Шубину, участвовавшему при осмотре арендуемого имущества как представитель истца. Экспертов, подготовивших заключение N 1351 от 06.12.2016, нельзя считать незаинтересованными и независимыми лицами.

4) В 2015 году в рамках судебного дела N А53-4163/2015 экспертом Кононенко Н.В. было подготовлено внесудебное заключение по тем же самым арендуемым объектам по договору, заключенному с истцом. В результатам проведенной по настоящему делу судебной экспертизы указанным экспертом были сделаны выводы, схожие с теми, какие были сделаны им для истца на коммерческой основе. Объективность и беспристрастность эксперта Кононенко Н.В. вызывает большие сомнения.

5) Арендатор неоднократно направлял в адрес арендодателя письма с просьбой одобрения проведения капитального ремонта в счет арендных платежей. Так, в письме N 16 от 23.01.2015 арендатор сообщил арендодателю о необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ свинарника-маточника 1994 года постройки; в письме N 29 от 11.02.2015 - столовой; в письме N 60 от 06.04.2015 - о намерении составить акт о нанесенном ущербе после штормового ветра; в письме N 83 от 30.04.2015 - о готовности выполнить ремонтные работы выявленных объектов; в письме N 87 от 15.05.2015 - требование о проведении капитального ремонта коровника; в письме N 88 от 21.05.2015 - о проведении изыскательских работ в отношении ряда объектов; в письме N 101 от 19.06.2015 - ответ на повторное требование об устранении нарушений и расторжении договора; в письме N 86 от 18.08.2016 - о готовности выполнить необходимый объем ремонтных работ; в письме N 90 от 30.08.2016 - об отсутствии ответов на ранее отправленные письма с приложением сметных расчетов; в письме N 92 от 05.09.2016 - о состоянии столовой после выпадения осадков и необходимости ее ремонта. Однако истец игнорировал обращения ответчика.

6) Проведение работ по капитальному ремонту в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендодателя. Несмотря на это, арендатор был готов выполнить соответствующие работы, однако арендодатель на письма арендатора не отвечал, от согласования смет на проведение ремонтных работ уклонялся.

7) Суд не разрешил ходатайство ответчика об истребовании у ТУ ФАУГИ в РО карточек учета в отношении 69 переданных в аренду объектов, в которых указана степень износа каждого из здания. Вместе с тем, почти все здания по состоянию на 2010 год были изношены на 100%.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.

В отзыве на апелляционную жалобу Министерство сельского хозяйства Российской Федерации просило решение суда оставить без изменения и рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика огласил доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения. Заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения суда по делу N А53-4163/2015.

Рассмотрев данное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости его отклонения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Как установлено частью 9 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанные нормы направлены на устранение конкуренции между судебными актами по делам со сходным предметом доказывания.

Рассмотрение одного дела до разрешения другого является невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, критерием для определения невозможности рассмотрения дела при рассмотрении вопроса о приостановлении производства по делу является наличие существенных для дела обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде.

Предметом рассмотрения в рамках дела N А53-4163/2015 являлось требование общества о взыскании с учреждения стоимости работ по капитальному ремонту арендуемых объектов.

Вместе с тем, обстоятельство осуществления обществом капитального ремонта арендуемых объектов не входит в предмет доказывания по настоящему делу, поскольку обязанность по осуществлению данного ремонта по условиям договора лежит на арендодателе и ее неосуществление не может быть поставлено в вину арендатору. Наличие у арендатора права требовать зачета расходов на капитальный ремонт объектов в счет погашения долга по арендной плате не освобождает его от обязанности по внесению арендных платежей в согласованный в договоре срок.

ТУ ФАУГИ в РО и Министерство сельского хозяйства Российской Федерации представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена с объявлением перерыва в судебном заседании с 18.07.2017 до 21.07.2017 в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.10.2010 между ФГБОУ ВО Донской ГАУ (арендодатель) и ООО "Учхоз "Донское" ДОНГАУ" (арендатор) был заключен договор аренды N 63, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в РО от 16.08.2010 N 10-8165/01 и протокола заседания комиссии по проведению торгов от 27.09.2010 N 2-3/10-А обязался передать, а арендатор принять имущественный комплекс в составе недвижимого имущества и сооружений животноводческого комплекса (всего 69 наименований), расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Персиановский, ул. Майская, учхоз "Донское". Имущество передано арендатору для организации учебного и научного процессов; выращивания семян высших репродукций; разведения сельскохозяйственных животных племенных пород; производства, переработки и реализации продукции растениеводства и животноводства и других видов деятельности, не запрещенных действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1.2 договора срок аренды устанавливается с 15.10.2010 по 14.10.2040.

Имущественный комплекс в составе недвижимого имущества и сооружений животноводческого комплекса (всего 69 наименований), расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Персиановский, ул. Майская, учхоз "Донское", передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 15.10.2010 (л.д. 16-19 том 1).

В акте приема-передачи стороны зафиксировали, что техническое состояние передаваемого недвижимого имущества и сооружений является удовлетворительным.

В пункте 2.2 договора арендатор обязался: использовать недвижимое имущество и сооружения животноводческого комплекса исключительно по прямому назначению; своевременно вносить арендную плату в порядке, установленном договором; содержать арендованное имущество и сооружения животноводческого комплекса в исправном состоянии, пригодном для их дальнейшей эксплуатации; за счет собственных средств своевременно осуществлять текущий ремонт арендованного имущества и сооружений животноводческого комплекса, обеспечивающий их сохранность и надлежащую эксплуатацию; после окончания срока аренды освободить недвижимое имущество и сооружения животноводческого комплекса, произвести его общий текущий ремонт и передать арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии.

В пункте 2.3.2 договора стороны согласовали право арендатора по согласованию с арендодателем за счет собственных средств производить капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества и сооружений животноводческого комплекса. При этом могут привлекаться платежи арендной платы, перечисляемые арендатором арендодателю.

В соответствии с пунктом 3.2 договора согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договоров аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, закрепленных на праве оперативного управления за ФГБОУ ВО Донской ГАУ, годовая арендная плата устанавливается в сумме 1 057 677 руб. (без учета НДС).

В пункте 3.3 договора арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату за пользование имуществом не позднее 10-го числа отчетного месяца.

Согласно пункту 5.1 договора изменение условий договора и его досрочное прекращение допускается по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и пунктами 2.3 и 5.3 договора.

В пункте 5.3 договора стороны согласовали, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а помещения освобождаются арендатором безотлагательно в случаях, в частности:

- если арендатор не внес арендную плату более чем за три месяца;

- если недвижимое имущество и сооружения животноводческого комплекса по вине арендатора окажутся в непригодном для использования состоянии.

В исковом заявлении ФГБОУ ВО Донской ГАУ указало, что арендованное имущество пришло в неудовлетворительное и фактически непригодное для использования по назначению состояние, износ объектов составляет не менее 96%; арендатором в течение срока аренды никаких действенных мер по ремонту и поддержанию объектов в нормальном техническом состоянии не производилось; обязанность по внесению арендных платежей исполняется арендатором ненадлежащим образом.

В связи с этим, истец вручил ответчику требование от 21.11.2014 о досрочном расторжении договора N 63 от 15.10.2010 (л.д. 131-133 том 6).

08.12.2014 на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в РО от 05.12.2014 N 2837-р/п и поручения Росимущества от 10.11.2014 N ИБ-09/47723 сотрудниками управления была проведена проверка порядка использования земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600019:1. Согласно акту от 08.12.2014 (л.д. 11-17 том 7) в ходе проведения проверки комиссией были осмотрены объекты недвижимости, находящиеся в границах указанного земельного участка. По результатам проверки установлено, что значительная часть объектов арендатором по назначению не используется и не содержится. На текущий момент ряд построек находятся в аварийном состоянии: видны локальные обрушения стен, перекрытий и кровли, окна и двери отсутствуют, системы инженерных коммуникаций отсутствуют. Следов проведения арендатором каких-либо текущих ремонтно-восстановительных работ визуально не наблюдается.

К указанному акту приложен соответствующий фотоматериал (л.д. 18-22 том 7).

В последующем истец направил ответчику повторное требование от 04.05.2015 (л.д. 135-150 том 6; л.д. 1-7 том 7), в котором указал, что допущенные нарушения в использовании объектов аренды арендатором до сих пор не устранены, объекты не приведены в удовлетворительное нормальное техническое состояние. Кроме этого, арендатором не уплачена арендная плата по договору в размере 224 878 руб. 34 коп., что подтверждается актом сверки взаимных расчетов от 31.08.2014. Истец потребовал от ответчика в разумный срок с момента получения данного письма устранить нарушения в использовании объектов аренды, поименованных в данном уведомлении, и привести их в удовлетворительное (нормальное техническое) состояние. В случае неустранения ответчиком данных нарушений в использовании объектов аренды, истец потребовал досрочно расторгнуть договор N 63 от 15.10.2010 и возвратить по акту приема-передачи арендованное имущество.

Неисполнение арендатором указанных требований по устранению нарушений договора аренды послужило основанием для обращения ФГБОУ ВО Донской ГАУ в суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции правильно установил, что заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Аналогичное положение содержится в статье 619 ГК РФ, предусматривающей, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды N 63 от 15.10.2010 истец представил в материалы дела претензию - повторное требование от 04.05.2015 (л.д. 135-150 том 6; л.д. 1-7 том 7), в котором потребовал от ответчика в разумный срок с момента получения данного письма устранить нарушения в использовании объектов аренды, поименованных в данном уведомлении, и привести их в удовлетворительное (нормальное техническое) состояние. Кроме этого, истец уведомил ответчика о том, что у него имеется задолженность по арендной плате по договору в размере 224 878 руб. 34 коп.

В данном повторном требовании истец указал, какие конкретно объекты имеют недостатки и требуют их приведения в нормальное техническое состояние.

В подтверждение факта направления указанной претензии в адрес общества администрация представила в материалы дела копию почтового уведомления (л.д. 8 том 7), согласно которому указанное письмо было получено адресатом 10.05.2016. Обстоятельство получения ответчиком указанного претензионного письма также подтверждается ответом ООО "Учхоз "Донское" ДОНГАУ" от 19.06.2015 N 101 (л.д. 9-10 том 7) на повторное требование.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 5.3 договора стороны согласовали, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а помещения освобождаются арендатором безотлагательно в случаях:

- использования недвижимого имущества и сооружений животноводческого комплекса в целом или в части не в соответствии с договором;

- если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает (разрушает, повреждает) недвижимое имущество или сооружения животноводческого комплекса;

- если арендатор не внес арендную плату более чем за три месяца;

- если арендатор неоднократно нарушил условия договора;

- если недвижимое имущество и сооружения животноводческого комплекса по вине арендатора окажутся в непригодном для использования состоянии.

В качестве основания для расторжения договора истец указал два обстоятельства: неисполнение арендатором обязанности по содержанию арендованного имущества и сооружений в технически исправном состоянии, пригодном для их дальнейшей эксплуатации, и нарушение арендатором обязанности по внесению арендных платежей.

Проверив указанные доводы истца, суд первой инстанции признал их обоснованными. При этом суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Интерес арендодателя к сохранности имущества, его целостности является одним из основополагающих интересов.

В обоснование довода о неисполнении арендатором обязанности по содержанию арендованного имущества и сооружений в технически исправном состоянии, пригодном для их дальнейшей эксплуатации, истец представил в материалы дела:

- акт от 08.12.2014 проверки порядка использования земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600019:1 (л.д. 11-17 том 7), в ходе которой комиссией было установлено, что значительная часть объектов арендатором по назначению не используется и не содержится. На текущий момент ряд построек находятся в аварийном состоянии: видны локальные обрушения стен, перекрытий и кровли, окна и двери отсутствуют, системы инженерных коммуникаций отсутствуют. Следов проведения арендатором каких-либо текущих ремонтно-восстановительных работ визуально не наблюдается. К указанному акту приложен соответствующий фотоматериал (л.д. 18-22 том 7);

- акты от 30.03.2015 осмотра объектов недвижимости, переданных в арендное пользование ответчику по договору N 63 от 15.10.2010 с фотоматериалом (л.д. 51-150 том 7; л.д. 1-27 том 8);

- заключение специалиста ООО НЭОО "Эксперт" N 1576 от 23.12.2015 (л.д. 24-48 том 7), согласно которому техническое состояние 19 объектов капитального строительства находится в неудовлетворительном состоянии.

Определением суда от 23.09.2016 (л.д. 107-109 том 11) по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам независимой экспертно-оценочной организации "Эксперт" Кононенко Наталье Валентиновне и Волкову Роману Вадимовичу. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Каково текущее состояние 69 объектов, полученных ответчиком в аренду по договору аренды N 63 от 15.10.2010?

2) Используются ли объекты ответчиком по целевому назначению, поддерживаются ли в исправном техническом состоянии пригодном для надлежащей эксплуатации объекты, полученные ответчиком по договору аренды N 63 от 15.10.2010? Требуют ли объекты текущего или капитального ремонта? Возможно ли их дальнейшее использование в текущем состоянии?

В заключении N 1351 от 06.12.2016 (л.д. 7-154 том 13; л.д. 1-75 том 14), составленном по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, эксперты пришли к выводу о том, что по состоянию на 06.12.2016 из 69 объектов аренды - 50 объектов имеют неудовлетворительное состояние, что составляет 72,5%; по состоянию на 06.12.2016 из 69 объектов аренды - используются по целевому назначению только 34, что составляет 49,3%; требуют ремонта все 69 объектов; возможно к дальнейшей эксплуатации в текущем состоянии 7 объектов.

Эксперты установили следующее:

1) Здание столовой на 50 мест (лит. Ж) находится в предаварийном состоянии, кровля периодически ремонтируется текущим ремонтом, однако течи не устранены. Стены, ступени входа, отмостка не поддерживаются ответчиком в исправном техническом состоянии (по поврежденной наружной поверхности стен со стороны лицевого фасада выполнена обшивка стен сайдингом). Отделка внутренних стен выполнена только в зале для приема пищи и в банкетном зале. В наличии:

- выветривание швов кирпичной кладки наружных стен, выбоины, сквозные трещины на наружных капитальных стенах пересекающие более 6 рядов кладки, которые свидетельствуют о снижении несущей способности здания в целом;

- имеет место наличие протечки кровли;

- повреждения отделки наружных стен, осыпание и сколы кладки цоколя, значительные повреждения ступеней входа, как расположенных на фасадной части здания, так и с его тыльной стороны;

- ступени и площадки входа в здание и в подвал здания имеют следы разрушения и сколы;

- осыпание и повреждение внутренней отделки всех вспомогательных помещений столовой;

- осыпание отделки потолков, наличие пятен, которые свидетельствуют о протечки кровли. Необходимо проведение текущего ремонта.

2) Здание зерносклада (лит. Т) находится в предаварийном состоянии, поскольку имеются повреждения и трещины более 6 рядов кладки, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. Здание не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Для надлежащей эксплуатации объекта необходимо поддержание его в исправном техническом состоянии. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

3) Открытый навес для хранения зерна (лит. П) площадью 844,2 кв.м снесен. Взамен него возведены 2 крытых объекта с самонесущими металлическими стенами на металлическом каркасе площадью 604,34 кв.м и 530,32 кв.м каждый. Крытые и обшитые металлом навесы используются для хранения зерна.

4) Здание "Свинарник-маточник на 60 голов" (лит. Ш) находится предаварийном состоянии. В наличии:

- сильные повреждения; в конструкциях наблюдаются деформации, повреждения и дефекты, выветривание швов кирпичной кладки, выбоины, сквозные трещины, обрушения на наружных капитальных стенах, которые свидетельствуют о снижении несущей способности здания в целом;

* повреждения отделки наружных стен, осыпание и сколы кладки;

* осыпание и повреждение внутренней отделки помещений;

* прогибы и частичное разрушение кровли и обрешетки кровли.

Объект не используется ответчиком по целевому назначению. Объект находится в аварийном состоянии. Дальнейшее использование его в таком текущем состоянии не возможно, поскольку основные несущие конструкции здания повреждены и несут угрозу для жизни и здоровья.

5) Техническое состояние здания нефтебазы (лит. "БМ") неудовлетворительное, ветхое. В наличии:

- выветривание швов кирпичной кладки, выбоины, сквозные трещины на наружных капитальных стенах, которые свидетельствуют о снижении несущей способности здания в целом. Отмостка отсутствует, цоколь здания не оштукатурен цементным раствором. Трещины на стенах вызваны неоднородными просадками фундаментов в результате замачивания грунтов основания;

- повреждения отделки внутренних стен и потолка, влажность, пятна, свидетельствующие о протечке кровли.

На дату осмотра объект не использовался ответчиком по целевому назначению. Для надлежащей эксплуатации объекта необходимо поддержание его в исправном техническом состоянии, пригодном для эксплуатации. Необходимо регулярное проведение текущего ремонта. При состоянии на дату осмотра дальнейшее использование объекта невозможно.

6) Техническое состояние здания "Стройконтора" (лит. Ч) неудовлетворительное, предаварийное. В наличии:

* выветривание швов кирпичной кладки, выбоины, сквозные трещины более 6 рядов кладки на наружных капитальных и внутренних стенах, которые свидетельствуют о снижении несущей способности здания в целом;

* отмостка отсутствует, цоколь здания не оштукатурен цементным раствором;

* повреждения отделки внутренних стен и потолка, свидетельствующие о протечке кровли. Объект на дату осмотра не используется ответчиком по целевому назначению. Для надлежащей эксплуатации объекта необходимо поддержание его в исправном техническом состоянии, пригодном для эксплуатации. Необходимо регулярное проведение текущего ремонта. На дату осмотра дальнейшее использование объекта не возможно.

7) Техническое состояние здания "Семенохранилище" (лит. Д) неудовлетворительное. В наличии выветривание швов кирпичной кладки, выбоины, сквозные трещины на наружных капитальных стенах, которые свидетельствуют о снижении несущей способности здания. Отмостка повреждена, цоколь здания не оштукатурен цементным раствором. Состояние внутренних стен и потолка свидетельствуют о протечке кровли. Для надлежащей эксплуатации объекта, поддержания его в исправном техническом состоянии, пригодном для эксплуатации, необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

8) Техническое состояние здания "Семенохранилище" (лит. БЛ) неудовлетворительное. В наличии выветривание швов кирпичной кладки, выбоины, сквозные трещины на наружных капитальных стенах, которые свидетельствуют о снижении несущей способности здания. Для надлежащей эксплуатации объекта необходимо поддержание его в исправном техническом состоянии, пригодном для эксплуатации. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

9) Техническое состояние здания телятника на 228 голов (лит. АД) неудовлетворительное. В наличии выветривание швов кирпичной кладки, выбоины, сквозные трещины на наружных капитальных стенах, которые свидетельствуют о снижении несущей способности здания. Имеет место течь кровли, прогибы обрешетки, перекос и неполный притвор створок ворот. Для надлежащей эксплуатации объекта необходимо поддержание его в исправном техническом состоянии, пригодном для эксплуатации. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

10) Техническое состояние здания сарая для комбайнов (лит. АВ) неудовлетворительное. В наличии выветривание швов кирпичной кладки, выбоины на наружных капитальных стенах, которые свидетельствуют о снижении несущей способности здания. Имеет место течь кровли, наличие ржавчины и неполный притвор створок ворот. Для надлежащей эксплуатации объекта необходимо поддержание его в исправном техническом состоянии, пригодном для эксплуатации. Необходимо проведение текущего ремонта.

11) Здание столовой к свинарнику N 31 (лит. М) находится в аварийном состоянии. В наличии разрушение кладки стен, оконных и дверных проемов, провисание перемычек, повреждения пола, провисание подшивки потолка, следы залития кровли, влажность на поверхности внутренних стен, следы гниения деревянных фронтонов, отмостка отсутствует. Здание не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации, и не эксплуатируется по своему назначению.

12) Техническое состояние здания "Центральный МТМ" (лит. АА) неудовлетворительное в части второго этажа, который не поддерживается в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для эксплуатации. Первый этаж здания эксплуатируется по назначению, в наличии следы естественного физического износа в виде повреждения отделки стен, сколов кирпичной кладки, нарушения притвора ворот, общее состояние по сроку эксплуатации удовлетворительное. Зданию требуется текущий ремонт.

13) Свинарник-маточник (лит. И) не используется по своему назначению, состоит из двух помещений, одно из которых пристроено к другому по его центру и сообщается с ним расширенным дверным проемом. Пристроенное помещение лит. И является аварийным: в наличии обрушение несущего металлического каркаса с кровлей. Дальнейшее использование объекта в таком текущем состоянии не возможно.

14) Текущее состояние сарая для комбайнов (лит. АЖ) является предаварийным. В наличии сквозные трещины на капитальных стенах, значительное вымывание и обрушение кладки стен. Объект используется по назначению, но не поддерживается в полной мере в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации объекта.

15) Текущее состояние здания свинарника на 540 голов (лит. АБ) является предаварийным. Объект не используется по своему назначению и не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее использование объекта в текущем состоянии не возможно.

16) Текущее состояние здания свинарника на 800 голов (лит. З) запущенное, ветхое. Объект не используется по своему назначению и не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее использование объекта в текущем состоянии не возможно.

17) Текущее состояние здания свинарника - откормочника на 2000 голов (лит. Б) является запущенным, ветхим. Объект не используется по своему назначению и не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее использование объекта в текущем состоянии не возможно.

18) Текущее состояние здания кладовой (лит. Ф) является запущенным, ветхим. На дату осмотра объект не использовался по своему назначению, не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее использование объекта в текущем состоянии не возможно без проведения текущих ремонтных работ.

19) Текущее состояние здания сарая для тракторов (лит. AT) является запущенным, ветхим. На дату осмотра объект не использовался по своему назначению, объект не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее использование объекта в текущем состоянии не возможно без проведения текущих ремонтных работ.

20) Текущее состояние свинарника - маточника на 80 голов (лит. У) является запущенным, аварийным. На дату осмотра объект не использовался по своему назначению, объект не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации.

21) Текущее состояние свинарника - хрячника на 60 голов (лит. АХ) является запущенным, предаварийным. На дату осмотра объект не использовался по своему назначению, объект не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации.

22) Свинарник для молодняка на 500 голов (лит. К) является запущенным, предаварийным. На дату осмотра объект не использовался по своему назначению, объект не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации.

23) Техническое состояние здания свинарника для молодняка на 500 голов (лит. Р) является ветхим. Необходимо проведение текущего ремонта. Дальнейшее использование его в таком текущем состоянии не возможно, поскольку основные несущие конструкции здания повреждены и несут угрозу для жизни и здоровья граждан, поскольку имеются повреждения и трещины, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. Здание не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Объект не используется ответчиком по целевому назначению. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

24) Техническое состояние здания "Пилорама" (лит. Х) является запущенным, аварийным. На дату осмотра объект не использовался по своему назначению, объект не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее его использование в текущем состоянии не возможно, в процессе эксплуатации может возникнуть угроза обрушения несущих и ограждающих конструкций.

25) Техническое состояние здания универсального завода "Дон-6" (лит. АШ) является предаварийным. В наличии обрушение металлических конструктивных элементов, сколы и повреждения кирпичной кладки стен, отсутствие оконных заполнений, разрушение пола, отсутствие отмостки, электроснабжения. На дату осмотра объект не использовался по своему назначению, объект не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее использование объекта в текущем состоянии не возможно, в процессе эксплуатации может возникнуть угроза обрушения несущих и ограждающих конструкций.

26) Техническое состояние здания коровника на 250 голов является аварийным. Здание имеет значительные разрушения капитальных и ограждающих конструктивных элементов. На дату осмотра объект не использовался по своему назначению, объект не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее использование объекта в текущем состоянии не возможно, в процессе эксплуатации может возникнуть угроза обрушения несущих и ограждающих конструкций.

27) Техническое состояние здания гранулохранилища (лит. АЩ) является удовлетворительным, в наличии повреждения наружных капитальных стен, устраняемых текущим ремонтом. Здание эксплуатируется по своему назначению. Дальнейшее использование объекта в текущем состоянии возможно.

28) Техническое состояние навеса для сельхозмашин (лит. AM) удовлетворительное; в наличии металлические колонны, установленные в бетонные фундаменты; металлические фермы и диафрагмы жесткости. Навес крыт шиферной кровлей по металлическим балкам. Кровля навеса повреждена. Асфальтобетонные полы навеса повреждены. Объект эксплуатируется по своему назначению и нуждается в проведении текущего ремонта. Дальнейшая эксплуатация его в таком состоянии возможна.

29) Техническое состояние объекта крытый ток (лит. Н) является неудовлетворительным. Металлоконструкции объекта имеют следы ржавчины, в наличии отсутствие антикоррозийного покрытия, имеются механические повреждения как металлоконструкций, так и бетонных фундаментов от транспортных средств. Объект эксплуатируется по своему назначению. Нуждается в проведении текущего ремонта. Дальнейшая эксплуатация его в таком состоянии возможна.

30) Техническое состояние телятника на 180 голов (лит. AЗ) удовлетворительное. В наличии естественный физический износ наружных стен, выраженный в вымывании швов кладки, высыпании кирпичей; гниль на деревянной подшивке потолка, следы протечки кровли. Отгороженные загоны для телят обогреваются, в наличии электроосвещение. Цоколь не оштукатурен, в наличии сдвиги камней; отмостка местами отсутствует, оконные проемы затянуты пленкой, металлические ворота имеют не полный притвор, окрашены. В наличии следы повреждения потолка помещения кладовой пожаром. В остальных помещениях стены со следами старой побелки, в наличии осыпание облицовочной плитки. Полы утеплены соломой. Здание нуждается в проведении текущего ремонта и может эксплуатироваться по своему назначению.

31) Техническое состояние навеса для хранения сена (лит. Ю) является неудовлетворительным. Металлические конструктивные элементы со следами ржавчины. Навес обшит разным материалом: рабицей, металлическими листами, деревянными планками. Металлические ворота перекошены, ржавые, облицовка стен частично разрушена. Электроосвещение отсутствует. Строение эксплуатируется по своему назначению. Необходимо проведение текущего ремонта.

32) Техническое состояние здания коровника на 200 голов (лит. АГ) является запущенным, неудовлетворительным. В наличии выветривание швов кирпичной кладки, выбоины на наружных капитальных стенах, которые свидетельствуют о снижении несущей способности здания. Имеет место течь кровли, наличие ржавчины и не полный притвор створок ворот, оконные заполнения без стекол, рамы перекошены. На потолке здания следы протечки кровли. Отмостка отсутствует. Цоколь не оштукатурен, в наличии выветривание швов кладки, частичное повреждение. Необходимо проведение текущего ремонта.

33) Техническое состояние здания коровника на 200 голов (лит. АЛ) является запущенным, неудовлетворительным. В наличии выветривание швов кирпичной кладки, выбоины, на наружных капитальных стенах, которые свидетельствуют о снижении несущей способности здания. Имеет место наличие ржавчины и не полный притвор створок ворот, оконные заполнения без стекол, рамы перекошены. Отмостка отсутствует. Цоколь не оштукатурен, в наличии выветривание швов кладки, частичное повреждение. Необходимо проведение текущего ремонта.

34) Техническое состояние объекта - скотный двор (лит. АР) является неудовлетворительным, предаварийным. В наличии выветривание швов кирпичной кладки, выбоины, на наружных капитальных стенах, которые свидетельствуют о снижении несущей способности здания. Имеет место наличие ржавчины и не полный притвор створок ворот, некоторые проемы отсутствуют, оконные заполнения без стекол, рамы перекошены. Деревянные элементы перекрытия и кровля местами провалены. Отмостка отсутствует. Цоколь не оштукатурен, в наличии выветривание швов кладки, частичное повреждение. На дату осмотра объект не использовался по своему назначению, объект не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее его использование в текущем состоянии не возможно, в процессе эксплуатации может возникнуть угроза обрушения несущих и ограждающих конструкций.

35) Техническое состояние здания свинарника - маточника на 60 голов (лит. Э) является аварийным. В наличии выветривание швов кирпичной кладки, выбоины, разрушения на наружных капитальных стенах, которые свидетельствуют о снижении несущей способности здания. Имеет место наличие ржавчины и не полный притвор створок ворот, некоторые проемы отсутствуют, оконные заполнения без стекол, рамы перекошены. Деревянные элементы перекрытия и кровля местами провалены. Отмостка отсутствует. Цоколь не оштукатурен, в наличии выветривание швов кладки, частичное повреждение. На дату осмотра объект не использовался по своему назначению, объект не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее его использование в текущем состоянии не возможно, в процессе эксплуатации может возникнуть угроза обрушения несущих и ограждающих конструкций.

36) Техническое состояние здания лаборатории первичного семеноводства (лит. А) удовлетворительное. В наличии выветривание швов кладки, следы заделки трещин на лицевой поверхности кирпичной кладки раствором. Осмотром внутренней отделки помещений выявлены незначительные повреждения штукатурного слоя стен в виде трещин. На момент осмотра объект не использовался ответчиком по целевому назначению. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

37) Техническое состояние здания гаража (лит. АН) является неудовлетворительным. Наружные капитальные стены имеют выветривание швов кирпичной кладки, зазоры на всю высоту строения в местах сопряжения внутренних поперечных с продольными стенами, косые трещины на стенах преимущественно с тыльной стороны строения. В наличии дефекты в виде повреждений стен, откосов ворот, разрушений отдельных участков стен, не связанные с естественным физическим износом конструкций. Дверные заполнения - деревянные ворота имеют множественные повреждения, в наличии следы гниения деревянных конструкций ворот, имеют неплотный притвор. Металлические ворота имеют неплотный притвор. Кровельное покрытие гаражей, выполненное из асбестоцементных волнистых листов, деревянные конструкции крыши находятся в изношенном состоянии: в наличии прогибы кровельного покрытия, зацветание мхом. На внутренних поверхностях потолков имеются пятна, свидетельствующие о течи кровли объекта; объект используется ответчиком по целевому назначению. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

38) Техническое состояние объекта "Скотный двор на 250 голов" (лит. АУ) является неудовлетворительным и предаварийным. В наличии выветривание швов кладки, множественные косые трещины с пересечением более 6 рядов кладки, имеются просветы кровельного покрытия, в отдельных местах крыши отсутствует конек. Металлические ворота окрашены, наблюдается перекос полотен, неплотный притвор. Имеется налет ржавчины. На момент осмотра объект используется ответчиком по целевому назначению. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

39) Техническое состояние здания зерносклада (лит. Л) является предаварийным. В наличии выветривание швов кладки, косые трещины на всю высоту помещения в поперечных и продольных стенах здания в местах опирания железобетонных балок на кирпичные стены. Объект используется по назначению, но не поддерживается в полной мере в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации объекта. Дальнейшая эксплуатация объекта в текущем состоянии не возможна, в процессе эксплуатации может возникнуть угроза обрушения капитальных стен и, следовательно, других капитальных ограждающих конструкций.

40) Техническое состояние объекта "Летний лагерь для телят" является удовлетворительным. В наличии выветривание швов кирпичной кладки, повреждения лицевой поверхности кирпичей кладки. Имеются повреждения внутренней отделки строений. Осмотром навесов с поилками выявлено повреждение отдельных поилок, выполненных из кирпичной кладки, оштукатуренных. Кровельное покрытие навесов над поилками, выполненное из листов асбестоцементных волнистых по деревянным конструкциям крыш, находится в изношенном состоянии: в наличии ослабление креплений отдельных листов, поверхность листов шифера покрыта мхом, имеется прогибание конструкций крыш поилок.

41) Техническое состояние объекта "Пожарный резервуар" (лит. Р) является удовлетворительным. В наличии налет ржавчины на металлической поверхности резервуара.

42) Техническое состояние объекта "Водовод" (лит. В) является удовлетворительным.

43) Техническое состояние скважины (лит. С1) является удовлетворительным. В наличии следы коррозии на металлической поверхности надземной части труб. На момент осмотра объект не используется ответчиком по целевому назначению.

44) Техническое состояние скважины (лит. С2) является удовлетворительным. В наличии следы коррозии на металлической поверхности надземной части труб. Железобетонный колодец имеет повреждения в виде сколов, выбоин. На момент осмотра не используется ответчиком по целевому назначению.

45) Техническое состояние скважины (лит. СЗ) является удовлетворительным. В наличии следы коррозии на металлической поверхности надземной части скважины. Колодец имеет повреждения в виде сколов, выбоин. На момент осмотра не используется ответчиком по целевому назначению.

46) Техническое состояние объекта "Силосные траншеи" является удовлетворительным. В наличии выбоины, сколы на поверхности стеновых железобетонных плит, неровности цементно-бетонного дна траншеи.

47) Техническое состояние здания конторы (лит. Б) является предаварийным, поскольку имеются повреждения и трещины более 6 рядов кладки, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. Объект используется ответчиком по целевому назначению. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

48) Техническое состояние объекта "Зерноочистительный пункт ЗАВ-20" является удовлетворительным. В наличии:

- ослабление креплений отдельных листов асбестоцементных ограждающих конструкций строения, наблюдаются просветы. Кровельное покрытие находится в изношенном состоянии, отсутствуют отдельные листы покрытия;

- металлические конструкции строения имеют потемнения и загрязнения окрасочного слоя металлических конструкций, поражение коррозией;

- объект не используется ответчиком по целевому назначению. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

49) Техническое состояние объекта "Водонапорная башня" (лит. 5) является удовлетворительным. Отсутствует антикоррозийное покрытие конструкций - металлические конструкции не огрунтованы и не окрашены, в наличии налет ржавчины, свищ - имеются следы протечки.

50) Техническое состояние объекта "Семеочистительный пункт" (лит. 1) является неудовлетворительным. В наличии ослабление креплений отдельных листов, наблюдаются просветы, кровельное покрытие находится в изношенном состоянии, отсутствуют отдельные листы покрытия, потемнения и загрязнения окрасочного слоя металлических конструкций, налет ржавчины. На момент осмотра объект ответчиком не эксплуатируется.

51) Техническое состояние здания санпропускника (лит. Я) является неудовлетворительным, предаварийным. В наличии выветривание швов кирпичной кладки, выбоины, повреждения лицевой поверхности кладки, штукатурного слоя стен, облицовки стен из плитки повреждения внутренней отделки, ступеней входа, как расположенных на фасадной части здания, так и с его тыльной стороны повреждение отделки потолков, наличие пятен, которые свидетельствуют о протечке кровли; значительные повреждение кровельного покрытия. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

52) Техническое состояние объекта "Крытый ток" (лит. О) является удовлетворительным. В наличии ослабление крепления отдельных листов шифера, кровельное покрытие покрыто мхом, отсутствует антикоррозийное покрытие металлических конструкций строения - конструкции не огрунтованы и не окрашены, имеется налет ржавчины, имеются повреждения облицовки из асбестоцементных прямых листов колонн, отдельные листы отсутствуют. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

53) Техническое состояние объекта "Сарай для тракторов" (лит. АЦ) является предаварийным, поскольку имеются повреждения и трещины более 6 рядов кладки, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

54) Техническое состояние объекта "Летний лагерь для коров" неудовлетворительное: поилки имеют повреждения в виде сколов, выбоин, ограждающие конструкции не огрунтованы и не окрашены - имеются следы коррозии. На дату осмотра объект не использовался по своему назначению, объект не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации.

55) Техническое состояние столовой к свинарнику N 29 (лит. Щ) является удовлетворительным. В наличии выветривание швов кирпичной кладки, деревянные конструкции оконных блоков находятся в изношенном состоянии, отсутствует остекление, наблюдается неплотный притвор деревянных ворот строения, наличие просветов, нарушение крепления отдельных листов. Объект не используется ответчиком по целевому назначению.

56) Техническое состояние объекта "Ветлечебница с изолятором" (лит. Г) является аварийным: имеет место обрушение конструкций здания, повреждения и трещины более 6 рядов кладки, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. На момент осмотра объект не используется ответчиком по целевому назначению. Дальнейшее использование объекта в текущем состоянии не возможно, в процессе эксплуатации может возникнуть угроза обрушения несущих и ограждающих конструкций.

57) Техническое состояние объекта "Водокачка" (лит. АП) является неудовлетворительным. В наличии выветривание швов кладки, повреждения кирпичной кладки стен в виде обрушения с тыльной угловой стороны строения. Металлические поверхности надземной части труб имеют следы коррозии. Объект не используется ответчиком по целевому назначению.

58) Техническое состояние дороги бетонной (лит. АП) является удовлетворительным. В наличии неровности и проседания отдельных элементов дороги - железобетонных плит. Объект не используется ответчиком по целевому назначению.

59) Техническое состояние объекта "Летний лагерь для коров" (лит. 8) является удовлетворительным. Поилки имеют повреждения в виде сколов, выбоин, ограждающие конструкции не огрунтованы и не окрашены - имеются следы коррозии.

60) Техническое состояние объекта "Убойный цех" (лит. АФ) является аварийным. На дату осмотра объект не использовался по целевому назначению, объект не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее его использование в текущем состоянии не возможно, в процессе эксплуатации может возникнуть угроза обрушения несущих и ограждающих конструкций.

61) Техническое состояние объекта "Свинарник экспериментальный на 800 голов" (лит. АК) является запущенное и ветхое. Объект не использовался по целевому назначению, объект не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее его использование в текущем состоянии не возможно.

62) Техническое состояние объекта "Кормоцех "Дон-8" (лит. БА) является предаварийным: имеется выветривание швов, множественные повреждения кирпичной кладки, коробления кладки, имеются пятна, свидетельствующие о протечке кровли. В наличии трещины с пересечением более 6 рядов кладки, разрушения отдельных участков стен, выпадение отдельных кирпичей, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. Деревянные оконные заполнения изношены, дверные блоки, ворота имеют неплотный притвор - деформированы. Наблюдается налет ржавчины на металлических поверхностях дверных полотен. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

63) Техническое состояние объекта "Сарай для хранения с/х машин" (лит. АЕ) является предаварийным. Объект используется ответчиком по целевому назначению. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

64) Техническое состояние объекта "Зерноочистительный пункт ЗАВ-40" является удовлетворительным.

65) Техническое состояние объекта "Дом животноводов" (лит. В) является запущенным и неудовлетворительным. На момент осмотра объект не используется по целевому назначению, не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее его использование в текущем состоянии не возможно.

66) Техническое состояние здания "Механическая мастерская" (лит. АЧ) является аварийным. На момент осмотра объект используется ответчиком по целевому назначению, объект не поддерживается в исправном техническом состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации. Дальнейшее его использование в текущем состоянии не возможно, в процессе эксплуатации может возникнуть обрушение несущих и ограждающих конструкций.

67) Техническое состояние объекта "Автовесовая" (лит. С) является удовлетворительным. В наличии волосяные трещины на поверхности кирпичных капитальных стен, выветривание швов кладки, отсутствие отдельных листов шифера, нарушение креплений.

68) Объект "Автовесовая" используется ответчиком по целевому назначению. Для надлежащей эксплуатации объекта необходимо поддержание его в исправном техническом состоянии пригодном для эксплуатации. Необходимо проведение регулярного текущего ремонта.

69) Техническое состояние сарая для комбайнов (лит. АИ) является неудовлетворительным. В наличии выветривание швов кирпичной кладки, косая трещина с пересечением более 6 рядов кладки, на потолках имеются разводы, свидетельствующие о течи кровли, металлические ворота имеют неплотный притвор, на металлической поверхности ворот наблюдается налет ржавчины.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которой в заключении должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

Представленное суду заключение эксперта N 1576 от 23.12.2015 подписано экспертами Кононенко Н.В. и Волковым Р.В., удостоверено печатью судебно-экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям.

Признаков недостоверности и неясности заключения экспертов суд первой инстанции не установил.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что:

- в заключении отсутствует ответ на вопрос о возможности использования 29 объектов в текущем состоянии (объекты N N 2, 31, 36, 37, 38, 40-55, 57-59, 62-64, 67-69), по семи объектам (N N 7-10, 12, 32, 33) указаны формулировки "возможно при надлежащем уходе" или "при проведении текущих ремонтных работ",

- на вопрос о том, требуют ли объекты текущего либо капитального ремонта, отсутствует ответ по 38 объектам (N N 4, 11, 13-22, 24-27, 34, 35, 39, 41-46, 54, 56-61, 64, 66, 69);

- на вопрос о том, используются ли объекты ответчиком по целевому назначению, отсутствует ответ по одному объекту (N 30);

- непонятно, по какой причине эксперт не указал вид ремонта для объектов, находящихся в неудовлетворительном, ветхом, предаварийном и аварийном состоянии;

- непонятно, по какой причине эксперты не указали на то, что здания, находящиеся в аварийном, предаварийном и неудовлетворительном состоянии требуют капитального ремонта.

Отсутствие указанной информации не порочит изложенные в заключении выводы экспертов.

Довод ответчика о том, что эксперты неверно указали на необходимость осуществления текущего ремонта зданий и конструкций (объекты N N 1, 2, 4, 7-10, 32-34, 39, 47, 62), имеющих дефекты несущих конструкций, отклоняется судом апелляционной инстанции. Необходимость осуществления капитального ремонта не исключает необходимости осуществления текущего ремонта зданий. В данной части противоречий в выводах эксперта не имеется.

Приведенные ответчиком в апелляционной жалобе доводы, касающиеся отсутствия в заключении информации по определенным вопросам, не порочат данное заключение как надлежащее доказательство по делу в части сделанных экспертами выводов.

Предположения заявителя жалобы об отсутствии у эксперта Кононенко Н.В. независимости и о наличии у него заинтересованности по отношению к истцу документально не подтверждены. Оказание экспертам содействия в организации их проезда к месту нахождения объектов исследования о данной заинтересованности не свидетельствует.

Ссылка заявителя жалобы на то, что в 2015 году в рамках судебного дела N А53-4163/2015 экспертом Кононенко Н.В. было подготовлено внесудебное заключение по тем же самым арендуемым объектам по договору, заключенному с истцом, как на обстоятельство, свидетельствующее о наличии заинтересованности данного эксперта, также отклоняется судом апелляционной инстанции.

При обсуждении вопроса о назначении по делу судебной экспертизы и кандидатур экспертов, которым может быть поручено проведение исследования, ответчик не реализовал свое право на заявление отвода эксперту Кононенко Н.В. в порядке статьи 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме этого, согласно указанному заключению, составленному в 2015 году, исследование экспертом проводилось только в отношении 19 спорных объектов и только относительно осуществления на данных объектах работ, указанных в представленных актах формы КС-2.

С учетом изложенного, истец надлежащим образом выполнил свою обязанность по доказыванию нахождения переданных в аренду объектов в ненадлежащем состоянии и необходимости осуществления их текущего ремонта.

В данном случае согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальная обязанность по опровержению представленных истцом доказательств лежит на ответчике.

Из материалов дела следует, что спорное имущество было передано арендатору арендодателем по акту приема-передачи, в котором стороны зафиксировали, что техническое состояние передаваемого недвижимого имущества и сооружений является удовлетворительным. При передаче объектов арендатору в акте не сделана оговорка о невозможности использования какого-либо объекта по целевому назначению.

Подписав акт приема-передачи с фиксацией состояния имущества, арендатор, тем самым, признал, что имущество находится в удовлетворительном состоянии и путем подписания договора обязался поддерживать имущество в надлежащем состоянии, осуществляя его текущий ремонт.

Согласно пунктам 4.1 и 4.2 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312, текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам.

С момента принятия обществом объектов в арендное пользование (октябрь 2010 года) и до обращения учреждения в суд с иском по настоящему делу прошло практически шесть лет.

Однако ответчик не представил доказательства принятия им надлежащих и достаточных мер по регулярному осуществлению текущего ремонта переданных в аренду объектов, поддержанию данных объектов в технически исправном состоянии.

Таким образом, ответчик не опроверг довод истца о ненадлежащем осуществлении арендатором своих обязанностей по договору в данной части.

Как указывалось выше, интерес арендодателя к сохранности имущества, его целостности является одним из основополагающих интересов. В данном случае требование истца о расторжении договора обусловлено нахождением значительной части переданных в аренду объектов в аварийной состоянии, ненадлежащем осуществлении арендатором текущего ремонта объектов.

Довод ответчика о том, что в данном случае объекты находятся в аварийном состоянии ввиду неосуществления капитального ремонта, обязанность по проведению которого лежит на арендодателе, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Во-первых, неосуществление капитального ремонта не ставится в вину арендатору.

Во-вторых, в соответствии с определениями, данными в приложении N 1 "Основные термины и определения" к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденному приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей (пункт 3.4 Положения МДС 13-14.2000), а к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.) (пункт 3.11 Положения МДС 13-14.2000). Перечень работ по текущему ремонту содержится в приложении N 3, по капитальному ремонту - в Приложении N 8.

Доказательства осуществления ответчиком работ по восстановлению исправности (работоспособности) конструкций объектов, предохранению их частей от преждевременного износа в материалах дела отсутствуют.

Из материалов дела следует, что ответчик регулярно допускает нарушение сроков внесения арендных платежей.

Так, решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.03.2016 по делу N А53-1517/2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016, с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность по внесению арендных платежей за период с октября 2014 года по ноябрь 2015 года. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.06.2016 по делу N А53-8681/2016 также установлено нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы за пользование арендуемым имуществом в мае и июне 2016 года.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены обжалуемого решения.

Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

При обращении с апелляционной жалобой ответчик перечислил в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по платежному поручению N 197 от 22.05.2017 (л.д. 9 том 19).

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о приостановлении производства по делу отклонить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 24 апреля 2017 года по делу N А53-16211/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов