Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2017 г. N 10АП-17579/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20 октября 2017 г. N Ф05-6538/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

27 июля 2017 г.

Дело N А41-41087/16

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Диаковской Н.В.,

Судей Иевлева П.А., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ефимовым А.В.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Занарье-ЖКХ": Егорова В.А. по доверенности от 15.08.2016;

от администрации городского округа Серпухов Московской области: Пименова А.А. по доверенности от 30.12.2016;

от комитета по управлению имуществом города Серпухов: Пименова А.А. по доверенности от 29.12.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Серпухов Московской области и комитета по управлению имуществом города Серпухов на решение Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2016 года по делу N А41-41087/16, принятое судьей Фаньян Ю.А.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Занарье-ЖКХ"

к администрации городского округа Серпухов Московской области и комитету по управлению имуществом города Серпухов

об оспаривании отказа и обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Занарье-ЖКХ" (далее - заявитель, ООО "Занарье-ЖКХ", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Серпухов Московской области (далее - администрация) и комитету по управлению имуществом города Серпухов (далее - комитет), в котором просило суд о нижеследующем:

- признать незаконным отказ администрации реализации ООО "Занарье-ЖКХ" преимущественного права на приобретение нежилых помещений, общей площадью 151.1 кв.м. (помещения N N 1-9 1-го этажа), расположенных по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Октябрьская, д. 19-б, изложенный в письме от 21 марта 2016 года за N 01-06/763, N 01-06/764, N 01-06/60;

- обязать администрацию устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Занарье-ЖКХ" путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2016 года по делу N А41-41087/16 заявление удовлетворено (т. 1 л.д. 101-104).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 года по данному делу решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2 л.д. 103-111).

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18 мая 2017 года по делу N А41-41087/16 постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 года отменено, дело направленно на новое рассмотрение в арбитражный апелляционный суд (т. 2 л.д. 146-149).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации городского округа Серпухов Московской области и комитета по управлению имуществом города Серпухов поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Представитель ООО "Занарье-ЖКХ" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании договоров, последовательно заключенных между комитетом и обществом в период с 2006 по 2011 год, срок каждого из которых составлял менее года, общество владело и пользовалось объектом недвижимого имущества - нежилыми помещениями общей площадью 151,1 кв.м. (помещения N 1-9 1-го этажа), расположенными по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Октябрьская, д. 19-б (т. 2 л.д. 82-98).

Последний договор аренды от 01 января 2013 года N 1624 заключен сроком до 30 июня 2015 года, то есть на срок более года (т. 1 л.д. 7-11).

По истечении данного срока общество продолжало владеть и пользоваться указанным недвижимым имуществом при отсутствии возражений со стороны комитета.

Общество 13 октября 2015 года и повторно 22 января 2016 года обратилось к администрации с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (указанных помещений) в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Письмом от 21 марта 2016 года за N N 01-06/763, 01-06/764, 01-06/60 администрация сообщила обществу о том, что площади помещений уточнены после их перепланировки по результатам текущей инвентаризации, помещения включены в прогнозный план муниципального образования города Серпухов, отчуждение будет произведено в соответствии с законодательством, рыночная оценка данных помещений произведена

Также администрация сообщила обществу о необходимости освободить указанные помещения и в течение трех месяцев и вернуть их комитету по акту приема-передачи.

Полагая, что отказ, оформленный вышеназванным письмом, является незаконным и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Занарье-ЖКХ" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, краткосрочные договоры аренды N 1624 заключались непрерывно с 29 декабря 2006 года по31.12.2011, а последний договор аренды за N 1624 от 01 января 2013 года, предусматривающий срок аренды с 01 января 2013 года по 30 июня 2015 года (то есть на срок более года), не был зарегистрирован в установленном законом порядке, соответственно в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ он является незаключенным.

Однако в материалы дела, представлен предыдущий договор аренды N 1624 от 31 декабря 2011 года, со сроком аренды с 01 января 2012 года по 30 декабря 2012 года, то есть на срок менее года.

Стороны не заявляли отказа от данного договора, соответствующих доказательств не представили (акта приема-передачи, акта возврата арендованного имущества), следовательно, в силу положений статей 609, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, он является продленным на неопределенный срок и действует по настоящий момент.

Таким образом, на момент обращения истца к заинтересованному лицу, между сторонами действовал договор 31 декабря 2011 года N 1624.

Следовательно, доводы администрации о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 01 января 2013 года N 1624 между сторонами отсутствовали договорные отношения на дату обращения ООО "Занарье-ЖКХ" с заявлением о выкупе спорного помещения, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Наличие договорных отношений является основанием возникновения у заявителя преимущественного права на выкуп нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Арбитражный апелляционный суд также считает необходимым отмеить, что в платежных поручениях по оплате арендных платежей указывается договор N 1624 без даты, а в письме ООО "Занарье-ЖКХ" в адрес администрации городского округа Серпухов о выкупе по Закону N 159-ФЗ был указано, что договор аренды пролонгирован на неопределенный срок.

Таким образом, ООО "Занарье-ЖКХ" владеет помещением непрерывно с 29 декабря 2006 года по настоящее время, то есть более 10 лет.

Администрация оформила собственность на спорный объект лишь 20 марта 2015 года и не уведомила об этом ООО "Занарье - ЖКХ" (т. 1 л.д. 95).

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что отказ администрации от 21 марта 2016 года в реализации преимущественного права на приобретение в собственность названного недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, является незаконным, администрация обязана устранить нарушение прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Довод заинтересованных лиц о том, что объект аренды по договору аренды N 1624 от 31 декабря 2011 года с ООО "Занарье-ЖКХ" не соответствует объекту, заявленному в приватизации, является необоснованным и противоречащим обстоятельствам дела.

Между комитетом и ООО "Занарье-ЖКХ" был заключен договор аренды от 31 декабря 2011 года N 1624 о передаче имущества - нежилого помещения общей площадью 151.1 кв.м. (помещения N N 1-9 1-го этажа), расположенных по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Октябрьская, д. 19-б.

В своем заявлении от 13 октября 2015 года ООО "Занарье- ЖКХ" просило "о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 151.1 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Октябрьская, д. 19-б, в собственность".

Таким образом, ООО "Занарье-ЖКХ" просило передать в свою собственность арендуемые им помещения, на основании договора N 1624.

Предметом договора аренды являются помещения общей площадью 151,1 кв. м, конкретный метраж каждого помещения не оговаривался; в своем заявлении ООО "Занарье-ЖКХ" просило о приобретении "арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 151,1 кв. м".

Таким образом, довод заинтересованных лиц о несоответствии объекта аренды заявленному к приватизации подлежит отклонению, так как опровергается соответствующими доказательствами.

Тот факт, что в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на территории муниципального образования "Город Серпухов Московской области" на 2016 год, утвержденный решением совета депутатов г. Серпухова Московской области от 23 декабря 2015 года N 49/6, внесены нежилые помещения NN 1-16 площадь 145,8 кв.м, этаж 1, расположенные по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Октябрьская, д. 19-б, не свидетельствует о несоответствии предмета договора аренды и предмета, подлежащего приватизации по заявлению ООО "Занарье-ЖКХ" (т. 1 л.д. 93-94).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Таким образом, внесение либо не внесение спорных помещений в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на территории муниципального образования "Город Серпухов Московской области" на 2016 год, утвержденный решением Совета Депутатов г. Серпухова от 23 декабря 2015 года N 49/6, не может являться препятствием в реализации своих прав ООО "Занарье-ЖКХ".

Ссылка заинтересованных лиц на то, что договор аренды прекратил свое действие 29 июня 2016 года является необоснованной по следующим основаниям.

Администрация города Серпухова Московской области в письме от 21 марта 2016 года N N 01-06/763, 01-06/764, 01-06/60, одновременно с отказом в предоставлении преимущественного права на основании Закона N 159-ФЗ на выкуп арендованного имущества, уведомила ООО "Занарье- ЖКХ" о расторжении договорных отношений на спорные помещения.

Данное уведомление было направлено в адрес ООО "Занарье- ЖКХ" после обращения ООО "Занарье-ЖКХ" с заявлением о реализации преимущественного права, что характеризует действия заинтересованных лиц как действия исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение спорного имущества и исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 октября 2010 года N 5153/10, совершение которых, свидетельствует о злоупотреблении правом, что запрещается пунктом 1 статьи 10 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды недвижимого имущества считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Кроме того администрация не является стороной по договору аренды N 1624 от 01 января 2013 года, арендодателем является комитет - самостоятельное юридическое лицо.

Согласно пункту 1 статьи 36. Устава муниципального образования "Город Серпухов Московской области" (далее - Устав), администрация обладает полномочиями по решению всех вопросов местного значения, указанных в статье 9 Устава, за исключением вопросов, отнесенных настоящим Уставом к исключительным полномочиям Совета депутатов города. В исключительной компетенции Совета депутатов города находится в том числе определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности (статья 28 Устава).

В рамках реализации своих полномочий на определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Советом депутатов г. Серпухова решением от 19 декабря 2005 года N 75/9 утверждается Положение о Комитете по управлению имуществом города Серпухова (далее Положение).

Согласно Положению, комитет осуществляет от имени муниципального образования "Город Серпухов Московской области" формирование, управление и распоряжение муниципальной собственностью (пункт 1.3), имеет статус юридического лица (пункт 1.5.). В целях выполнения возложенных на него задач комитет осуществляет следующие Управление муниципальным имуществом путем заключения гражданско-правовых договоров с юридическими и физическими лицами, приобретающими в отношении переданного по договорам имущества права владения и (или) пользования (пункт 2.2.2.).

Таким образом, администрация, не являясь стороной по договорам аренды, не имеет полномочий на совершение действий по их расторжению, а комитет намерения расторгнуть договоры не изъявлял.

Также, согласно пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05 ноября 2009 года N 134 разъясняется о том, что по смыслу статьи 3 ФЗ N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение недвижимого имущества в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Довод заинтересованных лиц о том, что договор аренды является незаключенным в связи с нарушением при его заключении части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) является необоснованным и не соответствующим действительности.

Из части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в редакции Федерального закона от 30 июня 2008 года N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Названные изменения вступили в силу 02 июля 2008 года.

Между тем, договоры аренды от 29 декабря 2006 года N 1624 и N 1624 от 29 декабря 2007 года были заключены до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, поэтому ее положения к спорным правоотношениям неприменимы. Действовавшим на момент заключения данного договора законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.

Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, в редакции, действовавшей до 01 июля 2013 года, разрешалось заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Учитывая, что договоры аренды N 1624 от 29 декабря 2006 года и от 29 декабря 2007 года были заключены до 01 июля 2008 года, комитет был вправе заключить с ООО "Занарье-ЖКХ" договоры аренды N 1624 от 30 декабря 2008 года, от 30 декабря 2009 года, от 31 декабря 2010 года, от 31 декабря 2011 года, от 01 января 2013 года без проведения торгов на основании части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.

Частями 1 и 2 статьи 51 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления; органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Пунктом 20 статьи 4 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей в период заключения спорных договоров аренды) предусмотрено, что государственная или муниципальная помощь - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями преимущества, которое обеспечивает отдельным хозяйствующим субъектам по сравнению с другими участниками рынка (потенциальными участниками рынка) более выгодные условия деятельности на соответствующем товарном рынке, путем передачи имущества и (или) иных объектов гражданских прав, прав доступа к информации в приоритетном порядке.

Согласно статье 20 Закона о защите конкуренции государственная или муниципальная помощь предоставляется органами государственной власти или органами местного самоуправления с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа, за исключением случаев, если государственная или муниципальная помощь предоставляется в соответствии с федеральным законом; законом субъекта Российской Федерации о бюджете на соответствующий финансовый год; нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления на соответствующий финансовый год; за счет резервного фонда органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации; за счет резервного фонда органа местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, комитет передал спорное помещение в аренду заявителю, за плату на общих основаниях без предоставления каких-либо льгот.

Учитывая, что спорное помещение было предоставлено в аренду за плату без предоставления преференций и заявитель уплачивал установленную нормативными правовыми актами арендную плату, не имеется оснований считать заявителя поставленным в более выгодные условия по сравнению с другими арендаторами и передачу ему помещения в аренду с муниципальной помощью применительно к статье 20 Закона о защите конкуренции, поэтому на момент заключения спорных договоров аренды согласие антимонопольного органа на передачу имущества в аренду не требовалось.

При таких обстоятельствах довод заинтересованных лиц о ничтожности заключенных с ООО "Занарье-ЖКХ" договоров аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, противоречит требованиям статьи 168 КГ РФ, статей 17.1 и 20 Закона о защите конкуренции, следовательно, неправомерен вывод об отсутствии у ООО "Занарье-ЖКХ" права на выкуп арендуемого помещения в связи с тем, что вышеназванные договоры аренды заключены с нарушением требований Закона о конкуренции и являются недействительными (ничтожными).

Возражениями заявителей, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, последним не допущено.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2016 года по делу N А41-41087/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

П.А. Иевлев Е.Е. Шевченко