Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2017 г. N 09АП-24492/17

г. Москва

28 июля 2017 г.

Дело N А40-125107/16

Резолютивная часть постановления объявлена 25.07. 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.07. 2017 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Веклича Б.С., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Техноком" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 апреля 2017 года по делу N А40-125107/16, принятое судьей Болиевой В.З.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО "Техноком" (ОГРН 1067746320410)

о взыскании долга в размере 3 083 423 руб. 53 коп., пени в размере 418 502 руб. 06 коп., расторжении договора аренды, выселении

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ворошилова Е.Д. по доверенности от 30.12.2016,

от ответчика: не явился, извещен,

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "ТЕХНОКОМ" (далее - ответчик, ООО "ТЕХНОКОМ") о взыскании долга в размере 3 083 423 руб. 53 коп., пени в размере 418 502 руб. 06 коп. по договору аренды от 20.03.2007 N 04-00175/07, о расторжении договора от 20.03.2007 N 04-00175/07, о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 293,20 кв.м.

Определением суда от 31.01.2017 возвращен встречный иск ООО "Техноком" о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды от 20.03.2007 N 04-00175/07.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2017 года исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ООО "ТЕХНОКОМ" в пользу Департамента городского имущества города Москвы долг в размере 2 878 274 руб. 98 коп., пени в размере 350 422 руб. 87 коп. Расторгнут договор от 20.03.2007 г. N 04-00175/07, заключенный с ООО "ТЕХНОКОМ" на аренду нежилого помещения площадью 239, 20 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. 6-я Парковая, д. 19. Принято решение о выселении ответчика из занимаемых помещений. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы не участвовал, из-вещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из материала дела, 20.03.2007 г. между Департаментом имущества г. Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества г. Москвы) (арендодатель) и ООО "Техноком" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого фонда N 04-175/07, на основании Распоряжения N 2914-р от 02.11.2004 г., в соответствии с которым. арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 239,2 кв.м., расположенного по адресу: Москва. ул. Парковая 6-я, д. 19, (п.1.1.). Объект аренды передаётся в аренду для использования в целях: офис (п. 1.3.).

Срок действия договора (п. 2.1, в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2012) установлен с 06.09.2006 до 30.06.2015. Договор прошел государственную регистрацию 03.10.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 77-77-03/099/2012-432.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ и согласно условиям договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в установленном порядке и сроки, указанные в договоре.

Согласно п. 6.4. договора ответчик обязуется оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части, установленной пунктами 6.1, 6.2 и 6.3 договора, в бюджет г. Москвы.

К указанному договору сторонами были подписаны дополнительные соглашения от 21.04.2008 г., в котором изменен срок аренды по 02.08.2008 г., а также согласовано, что в случае принятия решения правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

Арендодатель сообщает арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размеров и сроков платежа. Данное изменение считается согласованным сторонами через одни месяц с момента отправления уведомления. В арендную плату не включены: плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке; плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью; плата за предоставляемые коммунальные услуги (п.3 соглашения).

Дополнительным соглашением от 30.01.2008 г. стороны изменили условия оплаты аренды помещения с установлением годовой ставки без НДС 388.539 руб. 72 коп.

Дополнительным соглашением от 12.02.2009 г., стороны изменили условия оплаты аренды помещения с установлением арендной платы без НДС с 01.01.2009 г. в размере 239.199 руб. 96 коп.

Дополнительным соглашением от 02.007.2009 г. стороны продлили срок аренды до 30.06.2020 г., а также договорились об основаниях досрочного расторжения договора аренды и пришли к соглашению о том, что, в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. Арендодатель сообщает арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размеров и сроков платежа. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.

Дополнительным соглашением от 02.09.2010 г. стороны изменили с 01.07.2010 г.ставку арендной платы в год без НДС 287.040 руб.

Дополнительным соглашением от 02.09.2010 г. стороны продлили срок аренды до 25.06.2011 г., основания для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке (п.3). Пришли к соглашению о том, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

Арендодатель сообщает арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размеров и сроков платежа. Данное изменение считается согласованным сторонами через одни месяц с момента отправления такого уведомления (п.4 соглашения).

Дополнительным соглашением от 30.05.2011 г. стороны установили ставку арендной платы с 01.06.2011 г. в сумме 430.560 руб.

Дополнительным соглашением от 26.05.2011 г. стороны изменили срок аренды по 20.06.2012 г., а также договорились об основаниях досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке (п.2 соглашения).

Дополнительным соглашением от 08.08.2012 г. стороны договорились о внесении изменений условий оплаты аренды с 01.01.2012. с установлением ставки аренды без НДС в год 430.560 руб.

Дополнительным соглашением от 25.05.2012 г. срок аренды продлен до 30.06.2015 г. Уведомлением от 19.09.2014 г. N 33-А-73130/14-(0)-0 направленным в адрес ответчика (почтовый идентификатор 10938978455997), департамент информировал о том, что имеется задолженность по арендой плате на 10.09.2014 г. в размере 926.735 руб. 26 коп. В случае непогашения задолженности в течение 45 календарных дней с даты направления уведомления, действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год, применяется с корректирующим коэффициентом 1.25, и в случае неисполнения обязательств в части оплаты арендных платежей по договору аренды будет применен расчет аренды, исходя из годовой ставки арендной платы 1.046.496 руб. без НДС.

Уведомлением от 08.04.2015 г. N 33-А-149818/15-(0)-0 департамент также указывал на наличие задолженности за период с 06.11.2012 г. по 07.04.2015 г. в сумме 1.456.866 руб. 53 коп., признании арендатора недобросовестным, и применении с 22.01.2015 г. ставки арендной платы 6.711 руб.. 10 коп. за 1 кв.м. в год без НДС.

Ссылаясь на то, что общество не произвело оплату арендных платежей за

период ноября 2012 г. по май 2016 г. в сумме 3.083.423 руб. 53 коп., департамент обратился в суд с требованиями о принудительном взыскании долга в указанном размере, а также неустойки за период с 06.11.2012 по 31.05.2016 г. в сумме 418 руб. 502 руб. 06 коп.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности. Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет 3 года.

В силу ч. 2 ст. 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Иск согласно штампу канцелярии Арбитражного суда г. Москвы предъявлен в суд 01.06.2016 г. Таким образом, требования Департамента за период до 01.06.2013 г., заявлены за пределами срока исковой давности.

С учетом уточненного расчета Департамента исковые требования подлежат удовлетворению в сумме 2.878.274 руб. 98 коп. основного долга, и пени в сумме 350.422 руб. 87 коп.

Поскольку по истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться помещениями в отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ продлен на неопределенный срок.

Согласно ст.610 Гражданского кодекса РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомлением от 08.04.2015 N 33-А-149818/15-(0)-0 ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды (в части погашения задолженности по арендной плате) в течение 45 календарных дней с даты направления уведомления, а также руководствуясь ст.ст.610, 621 ГК РФ Департамент уведомил ответчика об отказе от договора аренды, указав, что.на основании ст.622 ГК РФ арендатор обязан в течение трех месяцев с момента направления уведомления освободить помещение, сдав его Арендодателю по акту приема-передачи. Указанное почтовое отправление имеет почтовый идентификатор

10938982288765.

Согласно отчетам отслеживания отправления с почтовым идентификатором 10938982288765, отправление получено адресатом 31.07.2015.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Учитывая, расторжение договора в судебном порядке, требования истца о выселении ответчика из помещений, являющихся объектом аренды, также являются обоснованными и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о неправомерности применения судом первой инстанции судом первой инстанции отчета N 880-14/2013-Ар от 15.07.2013 г., выполненный экспертной организацией ООО "Центр оценки "Аверс" ФЗ N 135 "Об оценочной деятельности", ФСО N1, ФСО N2, ФСО N3 после 04.03.2014 года не могут быть приняты в качестве основания для отмены решения суда, поскольку Приказом Минэкономразвития РФ N467 от 10.07.2015 года в ФСО N1 внесены изменения в приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 22 августа 2007 г., регистрационный N 10040), устанавливающий редакцию п.26 ФСО N1 следующего содержания: " Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев."

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобам в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2017 года по делу N А40-125107/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

О.В. Савенков Б.С. Веклич