Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2017 г. N 08АП-7518/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 ноября 2017 г. N Ф04-4278/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

28 июля 2017 г.

Дело N А75-1347/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Кудриной Е.Н., Тетериной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кукаркиной О.В., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7518/2017) закрытого акционерного общества "Альянстрансстрой" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.03.2017 по делу N А75-1347/2017 (судья Е.А. Голубева), принятое по иску администрации Сургутского района к закрытому акционерному обществу "Альянстрансстрой" об обязании освободить земельный участок,

при участии в судебном заседании представителей:

от закрытого акционерного общества "Альянстрансстрой" - Торкина Д.А. по доверенности N 4 от 03.05.2017 сроком действия один год,

от Администрации Сургутского района - Мирошниченко А.И. по доверенности N 13 от 09.01.2017 сроком действия по 31.12.2017,

установил:

администрация Сургутского района (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Альянстрансстрой" (далее - общество, ЗАО "Альянстрансстрой", ответчик), уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 86:03:0020202:385, по адресу: Тюменская область, Ханты- Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, с.п. Ульт-Ягун, от расположенного на нем имущества: свайного поля, контрольно-пропускного пункта, вагонов-бытовок, навеса для хранения строительных материалов, и передать Администрации по акту приема-передачи в течении месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ЗАО "Альянстрансстрой" решения суда в установленный срок предоставить администрации Сургутского района право осуществить действия по освобождению земельного участка с кадастровым номером 86:03:0020202:385 общей площадью 0,8030 га, находящегося по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Сургутский район, сельское поселение Ульт-Ягун, от расположенного на нем имущества: свайного поля, контрольно-пропускного пункта, вагонов-бытовок, навеса для хранения строительных материалов собственными силами с последующим отнесением на ЗАО "Альянстрансстрой" понесенных расходов.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.03.2017 по делу N А75-1347/2017 требования Администрации удовлетворены полностью. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением, ответчик в апелляционной жалобе просил его отменить, ссылаясь на то, что договор аренды не предусматривает условий о том, что при его расторжении законно построенный объект незавершенного строительства подлежит сносу. Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) применена неправомерно. Подробно доводы приведены в апелляционной жалобе.

Администрация в письменном отзыве на апелляционную жалобу выразила несогласие с доводами ответчика.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 607 ГК РФ определено, что в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

Из материалов дела усматривается, что 10.08.2012 между администрацией (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "ВИНГС" (арендатор) заключен договор N 16 аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0020202:385, по адресу: Тюменская область, Ханты- Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, с.п. Ульт-Ягун, в целях использования для строительства детского сада, сроком на 3 года с момента государственной регистрации (пункты 1.1 -1.4 договора).

По договору N АТ-77-12 от 12.12.2012 с согласия арендодателя права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка N 16 от 10.08.2012 переданы ЗАО "Альянстрансстрой", которым на земельном участке возведен объект до уровня первого этажа. Строительство детского сада велось на законных основаниях, что истцом не оспаривается.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока договора аренды земельного участка.

Государственную регистрацию договор прошел 01.10.2012.

Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка N 16 от 10.08.2012 прекратился 01.10.2015, в связи с истечением срока аренды.

17.11.2015 администрация направила в адрес ЗАО "Альянстрансстрой" письмо, в котором требовала до 05.01.2016 освободить занимаемый участок от всего имущества и сдать арендодателю по акту приема-передачи. Указанное письмо получено обществом 08.12.2016.

Поскольку земельный участок после прекращения действия договора ответчиком не был освобожден, администрация обратилась в суд с настоящим иском. Требования администрации об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора и обоснованы ссылками на статью 622 ГК РФ.

Суд первой инстанции, установив, что срок договора аренды земельного участка, предоставленного администрацией под строительство детского сада, истек 01.10.2015, пришел к выводу о прекращении договора аренды с момента истечения срока его действия. Судом отмечено, что доказательств оформления договора аренды на новый срок для завершения строительства, наличия на земельном участке объектов незавершенного строительства не имеется.

Признав доказанным отсутствие правовых оснований для пользования ЗАО "Альянстрансстрой" спорным земельным участком и фактическое прекращение строительства, суд первой инстанции заявленные администрацией требования удовлетворил, обязав общество возвратить арендуемый земельный участок в первоначальном состоянии.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из акта визуального обследования земельного участка N 81 от 24.05.2016 и приложенных к нему фотоматериалов следует, что в центральной части участка размещается свайное поле.

Исковые требования обоснованы нормой статьи 622 ГК РФ, а не положениями статьи 222 ГК РФ, то есть истцом не оспаривается, что ЗАО "Альянстрансстрой" на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа.

Истец, на котором в силу части 1 статьи 65, части 1 статьи 99 АПК РФ лежит бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны исковые требования, не подтвердил, что установленные на участке сваи не отвечают признакам сооружения либо фундамента сооружения, являются лишь частью последнего, в том числе вследствие разрушения.

Ещё в письме N 67 от 17.09.2014 ЗАО "Альянстрансстрой" сообщало начальнику управления земельными ресурсами Департамента имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района в ответ на его письмо N 6781 от 17.07.2014, что в ходе строительства детского сада забиты сваи, выполнены работы по устройству ростверков, однако проектная и рабочая документация, переданная обществу МКУ УКС Сургутского района, была разработана в 2007 году и требовала значительной корректировки, что не позволило вести строительные работы.

То есть, имеющийся на участке объект обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, так как имеет все элементы фундамента (сваи, ростверки), функционально завершен, перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав нее и степени строительства.

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ЗАО "Альянстрансстрой" обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того, что прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Поэтому требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение ЗАО "Альянстрансстрой" права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Изложенное выше соответствует правовой позиции, приведённой в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, согласно которой нахождение на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора его аренды.

В настоящее время в отношении ЗАО "Альянстрансстрой" введена процедура конкурсного производства и объект незавершенного строительства, возведенный на законных основаниях, подлежит включению в конкурсную массу общества в целях расчетов с его кредиторами.

При таких обстоятельствах снос данного объекта незавершенного строительства и возврат земельного участка влечет нарушение прав и законных интересов общества, а также его кредиторов и неопределенного круга лиц ввиду строительства социально значимого объекта, что является недопустимым.

Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим ЗАО "Альянстрансстрой", исковые требования об обязании вернуть спорный земельный участок не подлежат удовлетворению.

Нарушение норм материального права в силу пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены принятого судом первой инстанции решения.

В связи с вышеизложенным апелляционная жалоба ЗАО "Альянстрансстрой" подлежит удовлетворению.

Вопрос о распределении судебных расходов по иску судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Администрация в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождена.

Поскольку апелляционная жалоба признана обоснованной, в удовлетворении иска Администрации отказано, в силу статьи 110 АПК РФ с неё в пользу ЗАО "Альянстрансстрой" надлежит взыскать 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.03.2017 по делу N А75-1347/2017 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Администрации Сургутского района в пользу закрытого акционерного общества "Альянстрансстрой" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

Е.Н. Кудрина Н.В. Тетерина