Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2017 г. N 08АП-7626/17

город Омск

31 июля 2017 г.

Дело N А46-18729/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Киричёк Ю.Н.,

судей Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7626/2017) индивидуального предпринимателя Валиева Рината Кутдусовича и индивидуального предпринимателя Басака Игоря Александровича на решение Арбитражного суда Омской области от 25.04.2017 по делу N А46-18729/2016 (судья Храмцов К.В.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Валиева Рината Кутдусовича (ИНН 550402407867, ОГРН 304550427100087), индивидуального предпринимателя Басака Игоря Александровича (ИНН 550304979908, ОГРНИП 307554332600245) к акционерному обществу "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) о признании незаключенным дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2016 к договору аренды N ОмФ/991/14 недвижимого имущества с оборудованием от 16.02.2015, о признании незаключенным дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2016 к договору аренды N ОмФ/990/14 недвижимого имущества с оборудованием от 16.02.2015,

при участии в деле в качестве третьих лиц, - акционерного общества "Райффайзенбанк", Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Омской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,

при участии в судебном заседании представителей:

от акционерного общества "Тандер" - Кононова Диана Владимировна по доверенности N 2-4/836 от 08.10.2016 сроком действия на 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

от индивидуального предпринимателя Валиева Рината Кутдусовича - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Басака Игоря Александровича - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от акционерного общества "Райффайзенбанк" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

от Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Омской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

установил:

Индивидуальный предприниматель Валиев Ринат Кутдусович (далее - истец, ИП Валиев Р.К. ) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Тандер" (далее - ответчик, АО "Тандер") о признании незаключенным дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2016 к договору аренды N ОмФ/991/14 недвижимого имущества с оборудованием от 16.02.2015, подписанного между ИП Валиевым Р.К. и АО "Тандер". Определением суда от 11.01.2017 возбуждено производство по делу N А46-18729/2016.

Индивидуальный предприниматель Басак Игорь Александрович (далее - истец, ИП Басак И.А.) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к АО"Тандер" о признании незаключенным дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2016 к договору аренды N ОмФ/990/14 недвижимого имущества с оборудованием от 16.02.2015, подписанного между ИП Басак И.А. и АО "Тандер". Определением суда от 13.01.2017 возбуждено производство по делу N А46-18725/2016.

Определением суда от 03.02.2017 дела N А46-18729/2016 и А46-18725/2016 объединены в одно производство для совместного рассмотрения за N А46-18729/2016.

Определениями суда от 30.01.2017 и от 06.03.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Райффайзенбанк" (далее - АО "Райффайзенбанк"), Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Омской области (далее - ФКП Росреестра в лице филиала по Омской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области).

Решением от 25.04.2017 по делу N А46-18729/2016 Арбитражный суд Омской области отказа в удовлетворении исковых требований предпринимателей в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Валиев Р.К. и ИП Басак И.А. обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истцов.

В обоснование апелляционной жалобы ее податели, настаивая на незаключенности дополнительных соглашений от 06.04.2016 к договорам аренды N ОмФ/991/14 и N ОмФ/990/14, указали на то, что стороны в пункте 6.2 договоров установили, что соглашения по изменению и/или дополнению условий договоров имеют силу для сторон с даты подписания дополнительного соглашения, но только при условии согласования их с залогодержателем и государственной регистрации, что не было сделано сторонами. Кроме того, в пункте 5 дополнительных соглашений стороны установили в срок до 01.09.2016 уточнить предмет аренды и подписать дополнительное соглашение, что, по мнению истцов, свидетельствует о несогласовании существенных условий дополнительных соглашений о предмете аренды.

Податели жалобы считают необоснованными ссылки суда первой инстанции на пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункты 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", поскольку стороны не исполняли оспариваемые дополнительные соглашения в части передачи объектов аренды, указанных в дополнительных соглашениях.

По мнению подателей жалобы, в связи с проведенными АО "Тандер" ремонтными работами в арендуемых помещениях, изменились их технические характеристики и образовались помещения с иными учетно - техническими характеристиками, при этом истцы не приобрели право собственности на реконструированные помещения, и по этой причине не могли их сдавать в аренду, что свидетельствует о том, что фактически объекты аренды выбили из гражданского оборота.

АО "Тандер" представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами его направления в адрес лиц, участвующих в деле, в котором ответчик не согласился с доводами подателей апелляционной жалобы. Отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

ИП Валиев Р.К., ИП Басак И.А., АО "Райффайзенбанк", ФКП Росреестра в лице филиала по Омской области, Управление Росреестра по Омской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель АО "Тандер" возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителя ответчика, установил следующие обстоятельства.

16.02.2015 между ИП Валиевым Р.К. (арендодатель) и ОАО "ТАНДЕР" (в настоящее время АО "Тандер")(арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием N ОмФ/991/14, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду), недвижимое имущество: части нежилых помещений, номера на поэтажном плане:1-24; 26-30; 39-40, общей площадью 930 кв.м., расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Омск, ул. Иртышская, д. 30, пом. 1П, учетный номер части помещения 55:36:090301:12841/1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора, и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 5.2.1 договора постоянная часть арендной платы составляет 600 000 руб. без НДС в месяц.

Договор заключается на срок 5 лет с даты подписания акта приема-передачи объекта. (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 6.2 договора любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, согласованы с залогодержателем, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и/или дополнении договора вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора, измененные/дополненные соглашением об изменении/дополнении договора, применяются к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения.

По акту приема-передачи от 03.03.2015 объект аренды передан арендатору.

13.03.2015 произведена государственная регистрация договора от 16.02.2015 N ОмФ/991/14.

06.04.2016 между ИП Валиевым Р.К. и ОАО "ТАНДЕР" (в настоящее время АО "Тандер") подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N ОмФ/991/14 от 16.02.2015, по условиям которого стороны внесли изменения, в частности в пункты 1.1, 5.2.1 договора, изложив их в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество: часть нежилого помещения 1 П, номера на поэтажном плане: 11-22, часть помещения N 29, общей площадью 445, 1 кв.м., расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Омск, ул. Иртышская набережная, д. 30, пом. 1П, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2 договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Постоянная часть арендной платы составляет 300 000 руб. без НДС в месяц".

Также стороны согласовали, что после проведения кадастрового учета изменений объекта и внесении сведений об изменении технических характеристик объекта в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок до 01.09.2016 стороны уточнят существенные условия, указанные в п. 1.1 настоящего договора и технические характеристики объекта, указанные в Приложении N 1 к настоящему договору с подписанием дополнительного соглашения. Условия пункта 1,2,3,4 настоящего соглашения вступают в юридическую силу с 01.05.2016.

Настоящее соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и считается заключенным с момента такой государственной регистрации. Условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим до его государственной регистрации (пункты 1, 4, 5, 6, 9 соглашения).

Уведомлением б/н от 02.11.2016 АО "Тандер" проинформировало ИП Валиева Р.К. об отказе от исполнения договора аренды N ОмФ/991/14 от 16.02.2015 с 09.12.2016, об освобождении объекта аренды и о времени и месте приемки-сдачи арендованного имущества.

Кроме того, 16.02.2015 между ИП Басаком И.А. и ОАО "ТАНДЕР" (в настоящий момент АО "Тандер") (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием N ОмФ/990/14, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду), недвижимое имущество: части нежилых помещений, номера на поэтажном плане: 41-46, общей площадью 220 кв.м., расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Омск, ул. Иртышская, д. 30, пом. 1П, учетный номер части помещения 55:36:090301:12842/1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

Постоянная часть арендной платы составляет 400 000 руб. без НДС в месяц. ( пункт 5.2.1 договора).

Договор заключается на срок 5 лет с даты подписания акта приема-передачи объекта. (пункт 6.1 договора).

Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, согласованы с залогодержателем, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и/или дополнении договора вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора, измененные/дополненные соглашением об изменении/дополнении договора, применяются к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения (пункт 6.2 договора).

По акту приема-передачи от 03.03.2015 объект аренды передан арендатору.

25.05.2015 произведена государственная регистрация указанного договора.

06.04.2016 между ИП Басаком И.А. и АО "Тандер" подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N ОмФ/990/14 от 16.02.2015, по условиям которого стороны внесли изменения, в частности в пункты 1.1, 5.2.1 договора, изложив их в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество: часть нежилого помещения 1 П, номера на поэтажном плане: 1, часть помещения 29, общей площадью 94,6 кв.м., расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Омск, ул. Иртышская набережная, д. 30, пом. 1П, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2 договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Постоянная часть арендной платы составляет 200 000 руб. без НДС в месяц".

Также стороны согласовали, что после проведения кадастрового учета изменений объекта и внесении сведений об изменении технических характеристик объекта в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок до 01.09.2016 стороны уточнят существенные условия, указанные в пункте 1.1 настоящего договора и технические характеристики объекта, указанные в Приложении N 1 к настоящему договору с подписанием дополнительного соглашения. Условия пункта 1,2,3,4 настоящего соглашения вступают в юридическую силу с 01.05.2016. Настоящее соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и считается заключенным с момента такой государственной регистрации. Условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим до его государственной регистрации (пункты 1, 4, 5, 6, 9 соглашения).

Уведомлением б/н от 02.11.2016 АО "Тандер" проинформировало ИП Басака И.А. об отказе от исполнения договора аренды N ОмФ/990/14 от 16.02.2015 с 09.12.2016, об освобождении объекта аренды и о времени и месте приемки-сдачи арендованного имущества.

Истцы, полагая, что вышеуказанные дополнительные соглашения к договорам аренды N ОмФ/991/14 и N ОмФ/990/14 от 16.02.2015 являются незаключенными, поскольку они не были зарегистрированы в установленном порядке; не были согласованы с залогодержателем объектов аренды; предмет договоров аренды в редакции соглашений не согласован сторонами; а также в связи с тем, что ответчиком была проведена несогласованная с истцами реконструкция объектов аренды, обратились в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

25.04.2017 Арбитражный суд Омской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из содержания договоров аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.02.2015 N ОмФ/991/14 и N ОмФ/990/14 усматривается, что в указанных договорах согласованы условия о предмете аренды, сроке аренды, размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения.

Факт передачи предметов аренды арендатору подтверждается актами приема-передачи от 03.03.2015. Договоры от 16.02.2015 N ОмФ/991/14 и N ОмФ/990/14 прошли государственную регистрацию 13.03.2015 и 25.05.2015 соответственно.

Таким образом, истцы, предоставив конкретные помещения в пользование ответчика на условиях заключенных сторонами договоров от 16.02.2015 N ОмФ/991/14 и N ОмФ/990/14, приняли на себя обязательства (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые должны надлежаще исполняться.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

06.04.2016 стороны подписали дополнительные соглашения к договорам аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.02.2015 N ОмФ/991/14 и N ОмФ/990/14, которые не прошли государственную регистрацию, что, по мнению подателей жалобы, свидетельствует о незаключенности указанных дополнительных соглашений. Кроме того, в подтверждение своей позиции истцы в апелляционной жалобе также сослались на пункт 6.2 договоров аренды, согласно которому соглашения по изменению и/или дополнению условий договоров имеют силу для сторон с даты подписания дополнительного соглашения, но только при условии согласования их с залогодержателем и государственной регистрации.

Между тем, вопреки доводам апелляционной жалобы, отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений не влечет их незаключенность, учитывая, что в процессе исполнения указанных договоров до подписания дополнительных соглашений спора относительно неопределенности предмета договора у сторон не возникало, доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Материалами дела подтверждается, что ответчик принял объекты аренды от истцов по актам приема-передачи. Факт нахождения объектов в пользовании ответчика, более того, в пользовании по назначению, согласованному в пункте 1.2. договоров, ни истцами, ни ответчиком предметно не оспорен.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, согласно пунктам 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. При этом сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, по смыслу статьи 164, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора, а также сделок, предусматривающих изменение его условий, осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорные дополнительные соглашения к договорам аренды не прошли необходимую государственную регистрацию, они не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте их заключения и о содержании их условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанных сторонами дополнительных соглашений, истцы приняли на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13970/10 указано, что в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, от 05.02.2013 N 12444/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

В рассматриваем случае истцы являлись стороной вышеуказанных дополнительных соглашений, в связи с чем их правовой статус как стороны соответствующих сделок не позволяет отнести их к третьим лицам, права которых подлежат защите от недобросовестного поведения сторон договора при отсутствии его государственной регистрации.

Кроме того, в пунктах 6.2 договоров аренды N ОмФ/991/14 и N ОмФ/990/14 от 16.02.2015 стороны прямо согласовали, что условия договора, измененные/дополненные соглашением об изменении/дополнении договора, применяются к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения.

При этом пунктами 9 дополнительных соглашений предусмотрено, что условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим до его государственной регистрации

Доводы апелляционной жалобы о невозможности применения к обстоятельствам рассматриваемого спора разъяснения, изложенные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", поскольку требования заявлены о признании незаключенными дополнительных соглашений к договорам аренды, а не самих договоров аренды, несостоятельны и стороны не исполняли оспариваемые дополнительные соглашения в части передачи объектов аренды, указанных в дополнительных соглашениях, судом апелляционной инстанции не принимаются как необоснованные.

Разъяснения, изложенные в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды и их правовой квалификации, на которые ссылаются истцы, подлежат применению к обстоятельствам рассматриваемого спора с учетом новых положений действующего гражданского законодательства и соответствующих разъяснений высших судебных инстанций.

В рассматриваемом случае из материалов дела не усматривается, что после совершенных дополнительных соглашений между истцами и ответчиком возникли какие-либо разногласия относительно предмета совершенных сделок, в том числе относительно данных, позволяющих определенно установить объекты аренды, находившиеся к моменту подписания спорных дополнительных соглашений в фактическом владении ответчика в связи с исполнением договоров аренды N ОмФ/991/14 и N ОмФ/990/14 от 16.02.2015.

Тот факт, что стороны оспариваемых дополнительных соглашений после проведения кадастрового учета изменений объекта и внесении сведений об изменении технических характеристик объекта в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотрели возможность уточнить характеристики объектов аренды, само по себе не свидетельствует о том, что предмет дополнительных соглашений не был согласован.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что наличие сомнений истцов относительно определенности предмета оспариваемых дополнительных соглашений к договорам аренды N ОмФ/991/14 и N ОмФ/990/14 от 16.02.2015 является необоснованным и документально не подтверждено.

Также подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о незаключенности дополнительных соглашений от 06.04.2016. к договорам аренды N ОмФ/991/14 и N ОмФ/990/14 от 16.02.2015, мотивированные отсутствием согласия залогодержателя.

Из материалов дела усматривается, что объекты аренды по договорам аренды N ОмФ/991/14 и N ОмФ/990/14 от 16.02.2015 обременены ипотекой в пользу АО "Райффайзенбанк".

Доказательства согласования с залогодержателем дополнительных соглашений к договорам аренды N ОмФ/991/14 и N ОмФ/990/14 от 16.02.2015 в порядке пунктов 6.2 данных договоров в материалы дела не представлены.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в том числе, в случаях нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" также разъяснено, что из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

Таким образом, по смыслу вышеизложенных положений, отсутствие согласия залогодержателя на заключение вышеуказанных дополнительных соглашений к договорам аренды влечет иные правовые последствия, не связанные с их незаключенностью.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, объекты аренды после проведения ремонтных работ, не прекратили свое существование и не выбыли из оборота в виду следующего.

В соответствии пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке" изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

Изложенные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 20.09.2016 N 18-КГ16-125.

Доводы апелляционной жалобы о несогласованности в установленном порядке произведенных ответчиком ремонтных работ на объектах аренды, проведение ремонтных работ при отсутствии соответствующего разрешения, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку данные доводы не связаны с предметом спора и они не влекут правового последствия в виде незаключенности оспариваемых дополнительных соглашений.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, положенные в основу принятого судебного акта, а выражают несогласие с ними, что не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателей жалобы, т.е. на ИП Валиева Р.К. и ИП Басака И.А.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 25.04.2017 по делу N А46-18729/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.Н. Киричёк

Судьи

Е.П. Кливер О.Ю. Рыжиков