Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2017 г. N 18АП-7592/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 9 октября 2017 г. N Ф09-5788/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

28 июля 2017 г.

Дело N А76-1639/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хиля Евгения Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2017 по делу N А76-1639/2016 (судья Бесихина Т.Н.).

Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хилю Евгению Владимировичу (далее - ИП Хиль Е.В., ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка N А-33-140 от 23.11.1994 задолженности по арендной плате за период с 19.06.2014 по 11.11.2015 в размере 853 214 руб. 78 коп.

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качеств третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Керн Плюс" и общество с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2017 (резолютивная часть от 05.05.2017) исковые требования Администрации удовлетворены частично, с ответчика взыскана плата за пользование земельным участком в период с 19.06.2014 по 11.11.2015 в размере 853 214 руб. 75 коп.

С указанным решением суда не согласился ИП Хиль Е.В. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Апеллянт ссылается на то, что судом не учтено отсутствие оформленного договора аренды на часть земельного участка, необходимую для эксплуатации нежилого здания - магазина, поскольку обязанность по заключению соответствующего договора, возложенная на ответчика по договору купли-продажи здания от 27.03.2014 с ЗАО "Магнитогорскобувьторг" не была исполнена. В силу этого и на основании ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при определении объема обязательств ответчика как пользователя земельным участком подлежат применению условия договора аренды от 23.11.1994, оформленного между Администрацией и АО "Рособувьторг", в том числе в части размера арендной платы.

Полагает, что судом необоснованно установлен факт сдачи в аренду всего здания, поскольку в аренде у третьего лица находится часть здания площадью 702,6 кв.м., а остальная часть здания площадью 75,7 кв.м. используется ответчиком самостоятельно для розничной торговли. В силу этого применение судом при расчете арендной платы коэффициента К1 = 4,06 апеллянт считает необоснованным.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства судом отклонено на основании ч. 3 ст. 158 АПК РФ в связи с недоказанность изложенных в нём обстоятельств (непредставление доказательств объективной невозможности явки представителя ответчика по причине болезни).

В отсутствие иных возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения N 1674-р от 11.10.1994 (т. 1 л.д. 27) между Администрацией (арендодатель) и Магнитогорским предприятием оптово-розничной торговли - филиалом АО "Рособувьторг" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N А-33-140 от 23.11.1994 (т. 1 л.д. 10-11).

Согласно п.1.1-1.3 договора аренды, арендодатель сдает, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок площадью 1089,5 кв.м., участок предоставляется для закрепления территории, занимаемой магазином в 115 кв. (ул. Правды, 63).

Размер ежегодной арендной платы определяется дополнительным соглашением сторон и ее минимальный размер не должен быть меньше установленных городской администрацией базовых (исходных) ставок (п.2.4 договора аренды).

Арендная плата вносится ежеквартально в городской бюджет равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала (п.2.5 договора аренды).

Срок договора 5 лет (п.3.3 договора аренды).

Договор 23.11.1994 N А-33-140 зарегистрирован от 23.11.1994, о чем имеется отметка регистрирующего органа на договоре (л.д.11 оборот).

Описание земельного участка закреплено в кадастровом плане (т.1 л.д.34- 38), согласно которому земельному участку присвоен кадастровый номер 74:33:021202:65.

На основании распоряжения Администрации от 28.01.2000 N 100-Р (т.1 л.д.26) было заключено дополнительное соглашение от 22.05.2001 (т. 1 л.д.15), в соответствии с которым срок договора аренды N А-33-140 установлен на 15 лет и изменено наименование арендатора земельного участка на Дочернее предприятие Челябинского областного оптово-розничного объединения ЗАО "Челябинскобувьторг" - ЗАО "Магнитогорскобувьторг". Данным соглашением также установлены расчеты арендной платы, введено условие о начислении пени.

Дополнительными соглашениями от 05.07.2002 (т.1 л.д.14) и 07.04.2003 (т.1 л.д.13) также изменения вносились относительно расчета арендной платы, при этом последним соглашением установлен размер арендной платы сроком до 28.01.2015.

Согласно кадастровому паспорту от 14.12.2015 N 7400/101/15-1003126 (т.1 л.д. 28-33) в государственный кадастр недвижимости 29.11.2006 были внесены сведения о постановке на кадастровый учет земельного участка с присвоением ему кадастрового номера 74:33:0212002:8, предыдущие кадастровые номера: 74:33:0212002:65; 74:33:0212002:15. Вид разрешенного использования - эксплуатация магазина.

ИП Хиль Е.В. приобрел нежилое здание - магазин площадью 778 кв.м., расположенное по адресу г. Магнитогорск Челябинской области, пристрой к жилому дому по ул. им газеты "Правда", 63, дата государственной регистрации права 08.05.2014. что следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д.44).

В материалы дела представлено соглашение от 01.10.2015 о расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.1994 N А-33-140, подписанное между Администрацией и ООО "Магнитогорскобувьторг" (т.1 л.д.12).

Между ЗАО "Магнитогорскобувьторг" (арендодатель) и ООО "Элемент- Трейд" (арендатор) был подписан договор аренды недвижимости N 9-МГД от 20.04.2012 (т. 3 л.д.4-7), согласно которому в аренду передается часть нежилого здания общей площадью 702,6 кв.м. (помещения под номерами 1-35, 47, 48), расположенного в нежилом здании общей площадью 774,2 кв.м., пристроенному к жилому дому по адресу: г. Магнитогорск, магазин, ул. им. газеты "Правда" д.63. Срок договора аренды установлен - 5 лет (п.4.1. договора).

К договору аренды было согласовано приложение - план помещения (т. 3 л.д. 7 оборот). Помещение было передано в аренду по акту приема-передачи (т. 3 л.д. 9).

В материалы дела представлено дополнительное соглашение без номера (т. 3 л.д. 32) о внесении изменений в предмет договора аренды и акт приема-передачи, согласно которым в аренду передается часть нежилого здания общей площадью 692,1 кв.м. (помещения под номерами 1-13), расположенного в нежилом здании общей площадью 768,3 кв.м.

05.05.2012 пописано дополнительное соглашение N 2 (т. 3 л.д. 33) о внесении изменений в предмет договора аренды и акт приема-передачи, согласно которым в аренду по договору N 9-МГД передается нежилое здание общей площадью 774,2 кв.м. (помещения под номерами 1-48), представлен план размещения объекта (т.3 л.д.33-оборот).

Договор аренды N 9-МГД от 20.04.2012 зарегистрирован одновременно с указанными с дополнительным соглашением.

Полагая, что ответчик не оплатил стоимость арендных платежей в полном объеме, истец обратился в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым иском.

Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчика обязанности оплачивать пользование земельным участком для целей размещения на нем принадлежащего ответчику объекта недвижимости с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости до момента приобретения права собственности на земельный участок независимо от оформления арендных отношений. При расчете арендной платы судом применен спорный коэффициент арендной платы, учитывающий вид деятельности арендатора (К1) = 4,06 ("сдача в наем недвижимого имущества"), поскольку материалами дела подтверждается факт передачи всего здания, расположенного на земельном участке, в аренду обществу "Элемент-Трейд" и доказательств иного вида деятельности ответчиком в спорный период не представлено. Требования удовлетворены судом частично в связи с арифметической ошибкой, допущенной истцом в расчетах.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ N 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ N 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Аналогичный правовой подход подлежит применению в случае взыскания платы за фактическое пользование земельным участком при отсутствии доказательств наличия у пользователя статуса плательщика земельного налога.

Из материалов дела следует, что между акционерным обществом "Рособувьторг" и Администрацией г. Магнитогорска был оформлен договор N А-33-140 от 23.11.1994 аренды земельных участков общей площадью 1089 5 кв.м. для закрепления территории, занимаемой магазином в 115 кв.м. (т. 1 л.д. 10).

Впоследствии к договору сторонами (со стороны арендатора - его правопреемником ЗАО "Магнитогорскобувьторг") были оформлены дополнительные соглашения - от 05.07.2002, устанавливающее срок договора аренды 15 лет (т. 1 л.д. 15) и от 07.04.2003 с установлением срока действия договора аренды до 28.01.2015 (т. 1 л.д. 13).

Земельный участок для размещения магазина площадью 1089 5 кв.м. поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 74:33:021202:65 (т. 1 л.д. 85), право аренды общества "Магнитогорскобувьторг" зарегистрировано (т. 1 л.д. 39).

Впоследствии на кадастровый учет 29.11.2006 был поставлен земельный участок с разрешенным использованием "эксплуатация магазина" площадью 1092 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0212001:8 (т. 1 л.д. 28).

Обществом с ограниченной ответственностью "Магнитогорскобувьторг" и Администрацией г. Магнитогорска заключено соглашение от 01.10.2015 о расторжении договора N А33-140 от 23.11.1994 (т. 1 л.д. 12).

Наряду с этим ИП Хиль Е.В. приобрел нежилое здание - магазин площадью 778 кв.м., расположенное по адресу г. Магнитогорск Челябинской области, пристрой к жилому дому по ул. им газеты "Правда", 63, дата государственной регистрации права 08.05.2014. что следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 44).

Впоследствии им также приобретено право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0212001:8, дата регистрации права 12.11.2015 (т. 1 л.д. 45).

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу изложенных правовых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно п. 14 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности ответчика на здание магазина и до момента приобретения права собственности на земельный участок для его эксплуатации на ответчика возлагается обязанность оплатить фактическое землепользование в размере арендной платы.

Между тем указанные нормы и разъяснения в их нормативном единстве в п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, вопреки мнению апеллянта, определяют исключительно объем правового титула нового приобретателя недвижимости в отношении земельного участка, однако не могут определять размер подлежащей оплате арендной платы за пользование, в силу чего доводы апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы подлежит определению, исходя из условий договора аренды N А-33-140 от 23.11.1994, признаются судом необоснованными, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, ввиду чего определяются, исходя из методики арендной платы, утвержденной нормативными актами независимо от согласования размера арендной платы в договоре.

В данном случае размер арендной платы, подлежащей оплате предпринимателем, определен на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" (в редакции, действовавшей в спорный период) и определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Из правовых позиций сторон следует, что спорным является коэффициент К1, учитывающий вид деятельности арендатора.

Суд первой инстанции обоснованно согласился с правовой позицией истца, и определил показатель указанного коэффициента в размере 4, 06 с учетом того, что нежилое здание в полном объеме передано в аренду третьему лицу - ООО "Элемент-трейд" (выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т. 2 л.д. 122) и ввиду недоказанности ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ иного вида деятельности арендатора, осуществляемого на земельном участке.

Доводы апеллянта о неправильной оценке судом первой инстанции доказательств, представленной ответчиком в обоснование того обстоятельства, что в аренде у третьего лица находится часть здания площадью 702, 6 кв.м., а остальная часть здания площадью 75, 7 кв.м. используется ответчиком самостоятельно для розничной торговли, отклоняются, поскольку ответчиком в апелляционной жалобе не приведены доказательства, позволяющие апелляционной коллегии прийти к иным выводам.

Суд первой инстанции, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ дополнительные соглашения к договору N 9-МГД от 20.04.2012 аренды недвижимости (т. 3 л.д. 41), подписанные обществом "Магнитогорскобувьторг" и ООО "Элемент-трейд", от одной и тоже даты - 05.05.2012, однако содержащие различные сведения о площади переданного в аренду помещения (т. 3 л.д. 10, л.д. 33), подписание сторонами плана переданного в аренду помещения площадью 774, 2 кв.м., приложенного к дополнительному соглашению (т. 3 л.д. 33 оборот) и отсутствие такого плана при оформлении дополнительного соглашения от 05.05.2012 по помещению площадью 692, 1 кв.м., в совокупности со сведениями технического паспорта на помещение по состоянию на 06.11.2012 (т. 2 л.д. 107), согласно которым площадь помещения (без учета перепланировки площадью 4, 1 кв.м.) составляет 774, 2 кв.м., сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 3 л.д. 122), пришел к обоснованному выводу о том, что в аренде у третьего лица находится нежилое здание магазина в полном объеме.

Наряду с этим актом обследования земельного участка от 06.08.2015 N 503, проведенного органом местного самоуправления в рамках полномочий по земельному контролю (т. 2 л.д. 118) установлено, что земельный участок площадью 1089, 5 кв.м. используется для размещения нежилого здания площадью 778, 3 кв.м. - магазина "Монетка".

Ответчиком не только не представлено доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, но и не представлено иных доказательств, подтверждающих, что им фактически осуществляется деятельность на части площади нежилого здания (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах расчет арендной платы за пользование земельным участком произведен судом правильно и поскольку доказательств оплаты за землепользование ответчиком не представлено, требований истца удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2017 по делу N А76-1639/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хиля Евгения Владимировича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

О.Н. Пирская Л.А. Суспицина