Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2017 г. N 16АП-602/17

г. Ессентуки

01 августа 2017 г.

Дело N А20-1938/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Макаровой Н.В.,

судей: Годило Н.Н., Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красниковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А20-1938/2016 по иску Баксанского районного потребительского общества Каббалкреспотребсоюза, г. Баксан (ОГРН 1020700507629, ИНН 0701008375)

к индивидуальному предпринимателю Кушховой Хаджет Алексеевне, г. Баксан (ОГРНИП 307070114300021, ИНН 070100162747)

третьи лица: Кабардино-Балкарский республиканский союз потребительских обществ, г. Нальчик, общество с ограниченной ответственностью "Баксанский", г. Баксан

о взыскании 154 000 руб. и обязании освободить нежилое помещение (уточненные требования),

при участии в судебном заседании:

от Баксанского районного потребительского общества Каббалкреспотребсоюза: Нырова Г.В. по доверенности от 20.05.2016 N 5,

от Кабардино-Балкарского республиканского союза потребительских обществ: Нырова Г.В. по доверенности от 20.01.2017 N 9,

индивидуального предпринимателя Кушховой Х. А. (лично), ее представителя Бекалдиева А.Б. на основании устного заявления индивидуального предпринимателя Кушховой Х. А. о передаче полномочий,

УСТАНОВИЛ:

Баксанское районное потребительское общество Каббалкреспотребсоюза (далее - потребительское общество, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд КБР к индивидуальному предпринимателю Кушховой Хаджет Алексеевне (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании 122 500 руб. суммы арендных платежей, обязании предпринимателя освободить здание магазина N 16, общей площадью 107 кв.м, номер объекта 07-01:0600000160, инв. N 6333, литер А, расположенное по адресу: КБР, Баксанский район, с. Псычох, ул. Ленина, 10, вернуть потребительскому обществу по акту приема-передачи.

Решением от 26.12.2016 суд удовлетворил иск в полном объеме.

Не согласившись с решением, предприниматель обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Определением от 28.03.2017 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.

В ходе рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции истец уточнил заявленные требования, просил взыскать арендные платежи за период с 01.07.2013 по 30.04.2017 в сумме 154 000 руб., увеличив период взыскания задолженности, а также обязать предпринимателя освободить здание магазина N 16, общей площадью 107 кв.м, номер объекта 07-01:0600000160, инв. N 6333, литер А, расположенное по адресу: КБР, Баксанский район, с. Псычох, ул. Ленина, 10, вернуть его по акту приема-передачи.

Определением апелляционного суда от 11.05.2017 уточненные требования истца приняты к производству.

Изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции, рассматривая дело по правилам суда первой инстанции, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что в 2009 году имущество Баксанского районного потребительского общества Каббалкреспотребсоюза было передано в собственность Кабардино-Балкарского республиканского союза потребительских обществ.

Здание магазина N 16 общей площадью 107 кв.м, номер объекта 07-01:0600000160, инв. N 6333, литер А, расположенное по адресу: КБР, Баксанский район, с. Псычох, ул. Ленина, 10 находилось в собственности Каббалкреспотребсоюза.

Согласно решению Баксанского районного суда от 19.11.2012, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КБР от 30.01.2013, передача имущества признана незаконной, и спорный магазин возвращен в собственность Баксанского райпо. Право собственности на указанный магазин зарегистрирован за Баксанским райпо, что подтверждается свидетельством государственной регистрации права от 07.05.2015.

Кабардино-Балкарский республиканский союз потребительских обществ заключил договор аренды от 01.01.2011 с ИП Кушховой Х.А., согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание магазина N 16 общей площадью 107 кв.м. в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в договоре (пункт 1.1). В договоре отражено, что вся площадь арендуемого помещения будет использоваться арендатором под магазин (пункты 1.2, 2.2.1), продукция и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (пункт 1.3), помещение находится во временном владении и пользования арендатора.

Договор аренды был заключен на срок с 01.01.2011 по 29.12.2011 (п.4.1 договора). Арендная плата составила 3 500 руб. в месяц (п.3.1 договора).

Обязанность возвратить арендуемое помещение по передаточному акту арендодателю в течение трех календарных дней в случае окончания срока договора аренды или его расторжения, предусмотрена и пунктом 2.2.11 договора.

01.02.2012 ООО "Баксанский" (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение магазина N 16, расположенное по адресу: с. Псычох, ул. Ленина, 8-а, общей площадью 49 кв. м, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в договоре - под магазин (пункты 1.1, 1.2 договора).

Срок аренды определен сторонами с 01.02.2012 по 31.12.2012, общая сумма ежемесячных арендных платежей - 3 500 рублей (пункты 3.1, 4.1).

С марта 2012 года по май 2014 года (включительно) ИП Кушхова Х.А. оплачивала арендные платежи в сумме 3500 руб. в месяц в соответствии с условиями договора аренды в адрес ООО "Баксанский", что подтверждается приходными кассовыми ордерами и квитанциями к приходным кассовым ордерам, приобщенными к материалам дела.

Потребительское общество 15.06.2015 направило Кушховой Х.А. уведомление N 15 о расторжении в одностороннем порядке договорных отношений, и предложении в течение 10 дней со дня направления, освободить здание магазина N 16, вернуть его по акту приема-передачи, а также погасить задолженность за пользование имуществом в сумме 122 500 руб. (за период с 01.07.2013 по 31.05.2016).

Требование об освобождении здания магазина вновь было направлено потребительским обществом индивидуальному предпринимателю 20.05.2016.

Индивидуальный предприниматель не освободил нежилое помещение, не оплатил плату за пользование имуществом, что явилось основанием для обращения с настоящим иском.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что решением Баксанского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.11.2012, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.01.2013, признаны недействительными постановление собрания уполномоченных Баксанского райпо от 31.03.2009 N 5, постановление совета респотребсоюза от 27.04.2009 N 27-С, акт приема-передачи от 30.04.2009 зданий, сооружений и транспортных средств Баксанского райпо в собственность респотребсоюза в качестве вклада общества в уставный (неделимый) фонд союза, в том числе в отношении магазина N 16-17 общей площадью 214,9 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Баксанский район, с. Псычох, ул. Ленина, 10. Судом применены последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата в собственность Баксанского райпо спорного имущества, в том числе магазина N 16-17 общей площадью 214,9 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Баксанский район, с. Псычох, ул. Ленина, 10. Суд прекратил право собственности респотребсоюза на спорные объекты недвижимости, аннулировав записи ЕГРП о праве собственности респотребсоюза на них, в том числе запись от 27.02.2010 N 07-07-01/002/2010-262 в отношении магазина N 16-17. Решение Баксанского районного суда от 19.11.2012 вступило в законную силу 30.01.2013.

Наличие у истца права собственности на спорный магазин подтверждено также иными материалами дела, в том числе свидетельством о государственной регистрации права от 07.05.2015.

Согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, Баксанское райпо, являясь новым собственником магазина N 16, вправе требовать от предпринимателя внесения арендной платы за фактическое пользование арендованным имуществом.

Предпринимателем признается факт владения и пользования зданием магазина. Доказательств возврата арендованного имущества в материалы дела не представлено.

В то же время период взыскания арендных платежей заявлен истцом с 01.07.2013 по 30.04.2017 (с учетом уточненных требований).

Апелляционный суд учитывает платежи, произведенные предпринимателем в адрес ООО "Баксанский" в период по май 2014 года включительно, с целью недопущения двойного взыскания арендных платежей с арендатора полагает обоснованными требования истца о взыскании арендной платы за пользование помещением магазина с июня 2014 года по 30.04.2017 (дата окончания периода начисления арендных платежей, заявленная истцом). При этом у нового собственника здания магазина имеется право на взыскание с ООО "Баксанский" неосновательного обогащения в виде стоимости арендных платежей за период с момента перехода к нему права собственности.

Учитывая пояснения предпринимателя о фактическом пользовании зданием магазина до настоящего времени и принимая во внимание размер арендной платы в месяц 3500 руб., суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что размер арендных платежей за период с июня 2014 года по апрель 2017 года включительно (за 35 месяцев) составляет 122 500 руб.

На основании изложенного, требования истца о взыскании арендных платежей подлежат частичному удовлетворению в сумме 122 500 руб. В остальной части взыскания арендной платы иск подлежит отклонению.

Требование истца о возврате арендуемого магазина подлежит удовлетворению на основании следующего.

Срок действия договора аренды от 01.02.2012 - с 01.02.2012 по 31.12.2012 (п. 4.1 договора). По истечении срока действия договора и выполнения всех условий арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора. За месяц до истечения срока аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора. После истечения срока действия договора и если арендатор не воспользуется преимущественным правом на его продление, а также при прекращении действия договора по другим основаниям стороны подписывают акт о передаче здания и сооружения от арендатора арендодателю (п. 4.2, 4.3, 4.9 договора).

В материалы дела не представлены доказательства обращения арендатора с заявлением о преимущественном правом на продление договора аренды, равно как и не представлен акт приема-передачи здания магазина от арендатора к арендодателю.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендованное имущество арендодателю при прекращении договора аренды.

Учитывая, что срок действия договора аренды истек и из материалов дела следует, что арендодатель направлял в адрес арендатора требование о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества, тем самым выразил возражения по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ в отношении возобновления договора аренды на неопределенный срок, апелляционный суд, принимая во внимание положения статьи 622 ГК РФ, приходит к выводу, что требования истца о возврате арендуемого помещения подлежат удовлетворению.

Доводы предпринимателя о ненадлежащем техническом состоянии магазина не являются основанием для отказа в иске о взыскании арендной платы.

По правилам статьи 612 ГК РФ при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Поскольку встречных исковых требований предприниматель не заявил, доводы о ненадлежащем техническом состоянии магазина не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции.

Доводы предпринимателя об отсутствии действующего договора аренды для оплаты арендных платежей также признаются судом апелляционной инстанции необоснованными ввиду следующего.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ, в силу обязательства, возникшего из договора, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче помещения по акту сдачи - приемки, после чего арендодатель вправе требовать арендную плату.

Учитывая, что фактическое пользование арендованным имуществом ответчиком признано в судебном заседании, то есть арендодателем исполнена обязанность по передаче помещения магазина в аренду, у арендатора возникает встречное обязательство по оплате арендных платежей с момента фактической передачи имущества в его владение и пользование.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента возврата арендованного имущества в адрес арендодателя.

Принимая во внимание изложенное, заявленные истцом требования подлежат частичному удовлетворению.

Учитывая частичное удовлетворение заявленных требований, государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе подлежит по правилам статьи 110 АПК РФ пропорциональном распределению.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

уточненные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кушховой Хаджет Алексеевны в пользу Баксанского районного потребительского общества Каббалкреспотребсоюза задолженность по арендным платежам в размере 122 500 рублей.

Обязать индивидуального предпринимателя Кушхову Хаджет Алексеевну освободить здание магазина N 16 общей площадью 107 кв.м, номер объекта 07-01:0600000:60, инв. N 6333, литер А, расположенного по адресу: КБР, Баксанский район, с. Псычох, ул. Ленина, 10.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Кушховой Хаджет Алексеевны в доход федерального бюджета 10 470 руб. 50 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Баксанского районного потребительского общества Каббалкреспотребсоюза в доход федерального бюджета 1 149 руб, 50 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Баксанского районного потребительского общества Каббалкреспотребсоюза в пользу Кушховой Хаджет Алексеевны 614 рублей расходов государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Макарова

Судьи

Н.Н. Годило С.И. Джамбулатов