Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2017 г. N 09АП-30622/17

г. Москва

01 августа 2017 г.

Дело N А40-47563/16

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В.Пирожкова,

судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Момот И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Наст-Инвест" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 марта 2017 года по делу N А40-47563/16, принятое судьей О.П. Буниной, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Наст-Инвест" (ОГРН 1047709044965, ИНН 7709024692, 105120, г. Москва, Хлебников переулок, д. 4, стр. 1, дата регистрации 31.05.1994 г.) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., 1/12; дата регистрации: 15.11.1991 г.) об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца: Мишина Н.В. (доверенность от 25.12.2015 г.)

от ответчика: Шинкарюк А.Ю.(доверенность от 09.01.2017 г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Наст-Инвест" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, здания, расположенного по адресу: г. Москва, Хлебников пер., д.4, стр.1, общей площадью 567,2 кв.м., и земельного участка, площадью 488 кв.м., на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи, в соответствии со статьями 11, 12, 217, 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением суда от 26.09.2016 в порядке статьи 49 АПК РФ принято заявление истца об изменении предмета исковых требований - урегулировании разногласий при заключении договора по п.п. 3.1, 3.6 с изменением размера стоимости объектов и размера ежемесячного платежа.

Протокольным определением суда от 05.12.2016 принято заявление истца об изменении предмета исковых требований, согласно поданному заявлению от 05.12.2016

Требования об урегулировании разногласий по заключению договора купли-продажи, заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

Решением от 09 марта 2017 года по делу N А40-47563/2016 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия, возникшие между ООО "Наст-Инвест" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, при этом отказал в зачете стоимости неотделимых улучшений.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, решение суда считает законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 при непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений по проверке только части судебного акта до начала судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы.

Поскольку до начала судебного разбирательства лицами, участвующими в деле возражения по проверке только части судебного акта не заявлены, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяется апелляционным судом только в обжалуемой части.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда в оспариваемой части подлежит изменению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Наст-Инвест" является арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, Хлебников пер., д. 4 стр. 1 общей площадью 567,2 кв.м, на основании Договора аренды N 1-485/94 недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы заключенного 02.03.1994, в редакции дополнительных соглашений к договору аренды от 14.11.2008 и от 31.03.2010.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой согласно откорректированному заключению ООО "Институт управления имуществом" N 27-09/16ЭЗ-доп:

Рыночная стоимость здания, общей площадью 567,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Хлебников пер., д. 4, стр. 1, по состоянию на 15.07.2013 г. составляет с учетом НДС (18 %) 32 503 734 руб. (Тридцать два миллиона пятьсот три тысячи семьсот тридцать четыре рубля). Рыночная стоимость здания, общей площадью 567,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Хлебников пер., д. 4, стр. 1, по состоянию на 15.07.2013 г. составляет без учета НДС (18 %) 27 545 537 руб. (Двадцать семь миллионов пятьсот сорок пять тысяч пятьсот тридцать семь рублей) (ответ на вопрос N 1).

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006029:2209, площадью 488 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Хлебников пер., вл. 4, стр.1, по состоянию на 15.07.2013 г. 57.280.473 руб. без НДС (ответ на вопрос N 2).

Объем произведенных ООО "НАСТ-ИНВЕСТ" работ за период с 02.03.1994 г. по 15.07.2013 г., приведших к созданию неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, Хлебников пер., д. 4, стр. 1, по состоянию на 15.07.2013 г. представляет собой объем работ по строительству пристройки общей площадью 342,4 кв.м, перечисленных в Таблице 50 (ответ на вопрос N 3).

Рыночная стоимость произведенных ООО "НАСТ-ИНВЕС'Г" в нежилом здании, расположенного по адресу: г. Москва, Хлебников пер., д. 4, стр. 1 неотделимых улучшений с учетом их износа по состоянию на 15.07.2013 г. составляет с учетом НДС (18%): 15 445 682 руб. (Пятнадцать миллионов четыреста сорок пять тысяч шестьсот восемьдесят два рубля)

Рыночная стоимость произведенных ООО "НАСТ-ИНВЕСТ" в нежилом здании, расположенного по адресу: г. Москва, Хлебников пер., д.4, стр.1 неотделимых улучшений с учетом их износа по состоянию на 15.07.2013 г. составляет без учета НДС (18 %): 13 089 561 руб. (ответ на вопрос N 4).

Суд первой инстанции, изучив полученные экспертные заключения, установил, возможным принять оценку, выполненную в рамках настоящего дела и неурегулированные сторонами при заключении договора условия пункта 3.1, 3.6 изложил в редакции истца без учета стоимости неотделимых улучшений, придя к выводу, что истцом произведена реконструкция и переоборудование без получения согласия собственника, сославшись, что она вообще не была согласована.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции исходя из следующего.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

Из вышеприведенной нормы права следует, что решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату его выкупной стоимости находится в зависимости от наличия согласия его собственника на проведение, в частности, переоборудование арендуемого помещения.

Разрешая вопрос о том, имело ли место согласование с производства неотделимых улучшений, суд апелляционной инстанции исходит из совокупности представленных в материалы дела доказательств, из которых усматривается, что увеличение площади в связи с проведением реконструкции здания, осуществлено ООО "Фима Агдам" (правопредшественник ООО "НАСТ-ИНВЕСТ"), пристройка площадью 342,4 кв. м. введена в эксплуатацию Актом Государственной приемочной комиссии от 04.07.2006, утверждена Распоряжениями префекта от 27.07.2006 N 3522-р и от 06.10.2006 N 4395-р, что подтверждается экспликацией БТИ от 20.02.2008 и экспликацией БТИ от 06.08.2013.

Согласно пункту 1 Распоряжении Департамента имущества г. Москвы от 12.10.2007 N 3653-р "Об использовании нежилого здания по Хлебникову пер., д. 4, стр. 1" предписано переоформить с ООО "Фима Агдам" (правопредшественник ООО "НАСТ-ИНВЕСТ") договор аренды на нежилое здание общей площадью 567,2 кв. м. с учетом увеличения площади в результате проведения реконструкции здания по Хлебникову пер., д. 4, стр. 1.

Согласно поэтажному плану по состоянию на 28.12.2005 помещения пристройки площадью 342,4 кв. м., составляющие неотделимые улучшения (этаж 1 часть пом. I ком. 3,4,5,6,7,8; пом. II ком. 1-9; пом. III (1); пом. IV(1); пом. V(l)(2)); этаж 2 пом. II, ком. 1-7) отражены на плане в "чёрных линиях". В соответствии с Актом приема (передачи) нежилого помещения от 01.09.2008 арендодатель сдал, а арендатор принял дополнительно помещения общей площадью 342,4 кв. м. Наличие перепланировки помещения на момент приема по данным МосгорБТИ: не имеются (абз. 4 Акта).

Истец пояснил, что отметка БТИ в технической документации о проведении переоборудования помещения без разрешительной документации относиться к другой части выкупаемых помещений, к основному зданию, помещениям площадью 224,8 кв. м. существовавших и до реконструкции, что видно из поэтажного плана и экспликации БТИ.

Также судебная коллегия отмечает, что произведенное переоборудование в части здания площадью 224,8 кв. м. (до реконструкции), в качестве неотделимых улучшений не рассматривалось и стоимость данного переоборудования к зачету в стоимость выкупной цены недвижимого имущества истцом в суде не заявлялось.

Поскольку, согласно заключения эксперта от 17.10.2016 N 27-09/16ЭЗ-доп., по настоящему делу, неотделимыми улучшениями является пристройка общей площадью 342,4 кв.м, (стр. 55-56 заключения) следовательно, не согласованное переоборудование на которое указал суд первой инстанции, в части здания площадью 224,8 кв. м. эксперт не рассматривал и стоимость этого переоборудования в экспертном исследовании не определялась.

С учетом названных доказательств следует признать, что неотделимые улучшения произведены истцом при наличии согласия, в связи с чем, подлежат зачету в счет выкупной стоимости нежилого помещения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, ввиду чего выкупная цена имущества в п.3.1. 3.6 договора купли-продажи недвижимости должна быть установлена с учетом зачета суммы неотделимых улучшений

На основании изложенного решение суда подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 марта 2017 года по делу N А40-47563/16 изменить в части определения цены недвижимости.

Изложить п.3.1. 3.6 договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:

3.1. Цена объектов 1, 2, 3, 4, 5, 6 определяется как разница между рыночной стоимостью объектов и стоимостью неотделимых улучшений, произведенных в нежилом здании, в составе Объектов 1, 2, 3, 4, 5, засчитываемых в счет оплаты приобретаемых Объектов и составляет 71.736.499 (семьдесят один миллион семьсот тридцать шесть тысяч десять четыреста девяносто девять) руб., (в том числе: Объект 1 - 1.359.793 (один миллион триста пятьдесят девять тысяч семьсот девяносто три) руб. 68 коп., Объект 2 - 1.850.290 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч двести девяносто) руб. 83 коп.; объект 3 - 3.108.100 (три миллиона сто восемь тысяч сто) руб. 08 коп.; объект 4 - 4.734.996 (четыре миллиона семьсот тридцать четыре тысяч девятьсот девяносто шесть) руб. 22 коп.; объект 5 - 16.492.356 (шестнадцать миллионов четыреста девяносто две тысячи триста пятьдесят шесть) руб. 07 коп., объект 6 (земельный участок) 57.280.473 (пятьдесят семь миллионов двести восемьдесят тысяч четыреста семьдесят три) руб., стоимость неотделимых улучшений Объектов 1, 2, 3, 4, 5 составляет 13 089 561 (тринадцать миллионов восемьдесят девять тысяч пятьсот шестьдесят один) руб. в соответствии с заключением эксперта от 17.10.2016 г. N 27-09/16ЭЗ-доп., подготовленного ООО "Институт управления имуществом" на основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 01 июля 2016 г. по делу N А40-47563/16-60-410.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункт 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.

п. 3.6 Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчётный счет по следующим реквизитам:

За Объекты 1, 2, 3, 4, 5, в размере 71.736.499 руб., в том числе:

За Объект 1 в размере 713 623 (семьсот тринадцать тысяч шестьсот двадцать три рубля) 00 коп., все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 11 893 (одиннадцать тысяч восемьсот девяносто три рубля) 73 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

За Объект 2 в размере 971 037 (девятьсот семьдесят одна тысяча тридцать семь рублей) 88 коп., все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 16 183 (шестнадцать тысяч сто восемьдесят три рубля) 96 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

За Объект 3 в размере 1 631 139 (один миллион шестьсот тридцать одна тысяча сто тридцать девять рублей) 75 коп., все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 27 185 (двадцать семь тысяч сто восемьдесят пять рублей) 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

За Объект 4 в размере 2 484 939 (два миллиона четыреста восемьдесят четыре тысячи девятьсот тридцать девять рублей) 46 коп., все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 41 415 (сорок одна тысяча четыреста пятнадцать рублей) 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

За Объект 5 в размере 8 655 235 (восемь миллионов шестьсот пятьдесят пять тысяч двести тридцать пять рублей) 28 коп., все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 144 253 (сто сорок четыре тысячи двести пятьдесят три рубля) 92 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемы: на остаток от основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН 7705031674 КПП 770301001

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.

БИК 044583001

Расчетный счет 40101810800000010041

КБК - 07111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу"

За Объект 6 в размере 57 280 473 (пятьдесят семь миллионов двести восемьдесят тысяч четыреста семьдесят три рубля) 00 коп., все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 954 674 (девятьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот семьдесят четыре рубля) 55 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН 7705031674 КПП 770301001

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва БИК 044583001

Расчетный счет 40101810800000010041

КБК - 07111406011028000430 "Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга" В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре."

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., 1/12; дата регистрации: 15.11.1991 г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Наст-Инвест" (ОГРН 1047709044965, ИНН 7709024692, 105120, г. Москва, Хлебников переулок, д. 4, стр. 1, дата регистрации 31.05.1994 г.) 3.000 (три тысячи) рублей судебных расходов по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

А.И. Трубицын Е.Б. Расторгуев